实探｜华富村或成福田首个棚改（附十大棚改进展）
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发布时间： 08:24:57
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自深圳市住建局一份《关于加强推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》文件流出之后，棚改话题就在深圳掀起一阵热点。业内两大阵营看法不一，有人看好棚改，认为棚改可以加快更新速度；有人反对，认为它基本上堵死了市场化更新道路。 其实早在“棚改意见稿”发布前，福田区便根据相关政策，启动了福田老旧住宅区改造工作。首批十大棚改项目详表（如下图），不仅明确了具体项目，还规定了改造意愿征集任务完成时间，最快8月20日就要交出答卷。△来源：咚咚找房究竟这十大棚改项目进展如何，顶着烈日，乐居对这十大试点项目进行了实地探访。十个试点项目中，梅林二村、沙头水务福田大厦、香蜜湖公交集团小区未启动棚改意愿征集工作，其他七个项目均已开展。南园新村启动不久，仅有几十人同意；华富村意愿征集工作则已经完成，进入签约谈判的前期准备工作，预计8、9月出台补偿细则和业主签约。有业主支持棚改，希望尽早改造；也有业主对旧改补偿标准和规划仍有疑虑，更希望被旧改。这些双学位+地铁+中心商业的老小区，在棚改确定后房价会涨还是跌？博旧改的投资客心态有何变化？乐居将持续跟进。华富村地址：福田区华富5街均价：80646元/平（来自链家，仅一个挂盘房源）地铁：3号线华新站、7号线黄木岗站年份：1993年竣工商业：华强北教育：华富中学、华新小学梯户比：一梯两户，楼梯房，共608户。华富村北临笔架山公园，西贴深圳中心公园，南面是华强北商圈，东边为福田体育馆及“名校学区”百花片区，地理位置非常诱人。最新进展：超90%业主同意棚改，正在谈补偿细则笔者实探发现，华富村已有90%以上的业主表示同意棚改。目前华富村已经完成业主意愿征集工作，并于8月10日贴出关于公示《福田区华富村老旧住宅区改造项目住宅房屋补偿及奖励标准》的通告，目前处于征集业主意见工作。街道办工作人员称，预计八月底或九月公示补偿细则和业主签约工作。笔者观察到，在多处通告张贴处均有小部分业主聚集讨论。△华富村棚改补偿标准公示△福华社区工作站公示的棚改业主参考资料业主心态：持续观望，挂牌骤减一位租户对笔者表示，知道华富村要棚改，但不太清楚此前的棚改新政草案，目前还没下发签约通知。一位业主表示支持“新政”，“肯定好啊，不能因为少数钉子户影响大部分业主的利益。”另一位业主表示，对于“新政”持中立态度，“我随大流，不当出头鸟。”一名在小区内开设门店的地产中介表示，两个月前挂盘比较多，价格在5.5万/平左右，现在挂盘少了很多，不过价格也涨到了单价7万多。中介认为由于棚改进行得比较顺利，可能很快就会拆了，挂盘的业主就少了。而笔者通过各大中介官网检索，仅链家官网显示一个挂盘房源，单价为80646元/平米。红荔村小区地址：福田区华强北振兴路28号均价：85785元/平地铁：华新站（3号线7号线）年份：1989年商业：华强北商圈教育：百花小学梯户比：一梯两户，楼梯房，共1064户。最新进展：16%业主已同意位于华强北的红荔村小区有着近30年的楼龄，小区内部破旧，但由于学位+地铁+商业，小区价格一直居高不下。小区改造征集办公室的工作人员告诉笔者，小区的意愿征集是从10日开始至30日。截至11日中午12点，已经有168户同意，占总户数的16%。一名业主告诉笔者，她5年前就是冲着学位来买房的，但是由于实在是太破了，房子又是海沙楼，一直没有入住。她目前正热心奔走于棚改牵头工作，甚至亲自打电话给每个业主。另外一名业主则表示，他周末打算一家家敲门，让业主来签约。业主心态：最高能涨到12万/平在他们看来，红荔村小区的房子本身存在安全隐患，只要有人来牵头改造就该支持。另外，他们相信棚改后对学位不会有影响，加上地处黄金地段和地铁口，改造后房价一定能再涨一轮。“至少10万/平，最高能到12万/平。”他们表示，目前小区基本没有人肯卖。“如果真的有人卖，那我第一个去买，捡到漏了。”笔者在链家网查到，目前该小区仅有5套房源在售。八卦岭宿舍区
地址：福田区八卦三路与红岭北路交汇处均价：53131元/平地铁：7、9号线红岭北站年份：1983年商业：沃尔玛、园岭新一佳、美食一条街等教育：园岭实验小学等总栋数：49栋、7786户△来源：链家网八卦岭宿舍区始建于1983年，由鹏基集团开发，于1997年全部完工落成，共49栋7786套房子，多为30平米的小户型。建成后，鹏基保留一小部分自用，是宿舍区的最大业主，其余部分则作为艺华、中信等公司的员工配套宿舍，后来部分房源以非常低廉的价格转让给职工，宿舍区实际产权人近2000位。 最新进展：80%业主已同意今年6月底，园岭街道办启动针对八卦岭宿舍区改造意愿征集工作。八卦岭宿舍区共7786户，截至7月25日18:00，街道办共征集到5959户业主的意愿表达，其中同意改造的有5942户，占比达76.3%；不同意的有17户；其余业主尚未取得联系。8月12日，笔者了解到同意改造的业主占比已近8成。业主心态：不管旧改棚改，只要能改就行 小区一位业主告诉笔者，得知将要改造的消息后，知情业主没有不赞同的，“隐患太多了，不管旧改棚改，只要能改就行。”部分热心业主也自发组成义工小组，利用晚上、周末等闲暇时间，配合街道办进行扫楼宣传，推进改造意愿征集工作。 链家统计数据显示，目前八卦岭宿舍区挂盘均价为53131元/平，但已有挂盘房源单价接近7万/平。笔者查询链家APP发现，其中一套挂盘的27.34平房源售价190万，单价高达69495元/平，“准拆迁房+双地铁口+园岭实验”三大概念，成为房价高企的支撑。目前链家显示有7套在售房源。南园新村
地址：福田区华强南松岭路75号均价：64836元/平年份：1979年地铁：科学馆站商业：茂业百货教育：南园小学、上步小学总栋数：17栋、640户最新进展：仅几十个业主同意南园新村始建于上世纪八十年代，楼龄已超38年，承载着深圳第一代人的过往。曾多次，且有多个开发商对南园新村展开旧改争夺战，但始终悬而未决。8月11日，笔者在南园社区工作站了解到，南园新村棚改征集意愿工作，从8月1日开始， 到8月31日截止。目前小区仅有几十人填写了棚改意愿登记表。 南园新村一位业主认为，跟开发商提出的南园新村的补偿比例和规划方案相比，棚改并没有优势。棚改之后，南岭新村小区将由原来的纯商品房小区，变为只租不售的人才房，回迁房加上人才房，小区可能会变成高密度住宅，更希望能够顺利旧改。业主心态：旧改vs棚改，哪个快就选哪个而有的业主则认为，旧改拖了很多年始终没有进展，与其等待遥遥无期的旧改，不如先签下棚改意愿，哪个更快就选哪个。 目前南园新村周边二手房价约5.1万/平，该小区没有在售房源。但租金收入较高，由于周边配套成熟，交通便利，有好的学校，79平二室的房子租金在5000以上。周边中介表示，棚改的“来临”，一些对旧改无望、棚改又不满意的业主可能会放盘出售。福华医疗中心小区地址：福田区福华路8号均价：53424元/平年份：1990年地铁：岗厦站商业：卓越世纪中心教育：福田小学总栋数：5栋、210户最新进展：50%业主已同意8月11日，笔者从福华社区工作站获悉，医疗中心小区的棚改意愿征集工作，截至8月19日结束。目前，已有100多户同意棚改，接近总户数的50%。业主心态：意愿征集后无人放盘医疗中心小区业主张女士与棚改意愿登记处负责人攀谈着，她表示，棚改是好事，早改了就可以早一天住上新房子。对于此次小区启动棚改意愿征集工作，她很开心，并且希望可以动员其他业主也来签意愿表。而5栋三单元的另一位老业主则表示，对棚改、旧改，自己看不明白，孩子们都在国外，他不想离开自己住了很多年的“家”，希望还能住上几年。医疗中心小区位于福田好地段，学位+地铁配套齐全，但由于楼龄老，房价并不是太高，且目前无在售房源。周边中介表示，该小区业主都不差钱，加上有旧改希望，现在棚改意愿已经开始征集，几乎没人愿意在这时候放盘卖。对于该小区房价走势和房源量的变化，需再观察一段时间。香蜜二村
地址：福田区景田南路42号均价：61795元/平楼栋总数：16栋679户地铁：1号线香蜜湖站、9号线香梅站年份：1993年商业：岁宝百货、山姆会员店、香梅市场等教育：景秀小学、景鹏小学、黄埔中学等梯户比：一梯两户，每栋7层，楼梯房 △来源：链家网最新进展：77.76%业主已同意香蜜二村位于福田景田片区，共16栋679户，于1993年建成入伙，至今已有24年。8月3日，莲花街道梅岭社区工作站正式启动为期18天的（登记截止时间为8月20日）香蜜二村改造意愿征集工作。笔者了解到，截至8月12日中午12点，已进行意向登记的业主达528位，占77.76%，4位不同意，另有部分业主尚未取得联系。 香蜜二村热心业主自发组建业主微信群，向业主告知、宣传、讲解改造工作。一朱姓业主告诉笔者，绝大部分业主都同意改造，“这两天是周末很关键，应该能有四五十户（过来登记）。”另一女士则表示，小区环境这么差，不改造永远是洼地，“要是能改造，房价肯定会上涨，对大家来说都是好事。”业主心态：担心赔偿难谈拢 但意愿征集工作也遭遇了阻力。一位义工业主称，“不愿意改造的人很抗拒，门都不给开。有位大爷还想打我。”笔者了解到，不愿改造的多是部分上了年纪的老人家，他们觉得目前小区楼层低，容积率低，“住在这里挺好。”对此，也有业主表示担忧，“意见征集都这么难，下一步谈赔偿就更难了。” 改造的消息放出来后，香蜜二村的房价也应声而变。中原一门店经纪人告诉笔者，香蜜二村房价在6.1-6.2万/平之间，但自意愿征集工作启动后，该小区房价目前已涨至7万/平。业主挂盘数量也有变化，“之前有十几套挂在我们这，但一听说要改造了，业主就不卖了。现在只剩2套在售，还是因为业主着急用钱才挂出来卖的。” 笔者查询“中原找房”APP发现，其中一套挂盘房源也打出了“待拆迁”概念，总价630万，单价6.49万/平。而链家目前已无在售房源，最新成交的一套是在今年4月2日，成交总价485万，单价5.84万/平。博伦花园
地址：福田区石厦北三街2号、福民路86号均价：84769元/平地铁：3号线、7号线石厦站年份：1994年商业：购物公园、华润万家、天虹、吉之岛、家乐福、人人乐教育：石厦中小学学位梯户比：一梯两户，总共9层，楼梯房明月花园地址：福田区石厦益田路3009号均价：58469元/平地铁：3号线石厦站年份：1992年商业：购物公园、天虹、皇庭广场、时代广场教育：石厦中小学学位户数：共659户最新进展：博伦花园50%、明月花园80%业主已同意笔者在明月花园、博伦花园的业委会办公室了解到，两个小区的改造意愿采集从8月5日开始至8月15日结束，目前博伦花园已有70户同意，占总户数的50%。明月花园已有530户业主同意，占总户数的80%。业主心态：提价70万盼成交现场工作人员介绍道，目前的赔偿比尚未确定，只是在意愿征集阶段，倘若到期没有达到90%的比例，这个项目将不做立项。有业主透露，她目前得到的信息是按照套内面积1:1赔偿 ，参考华富村的标准可能会在这个基础上增加10平米的赔偿，每平9000元。而另一名业主则表示，在博伦花园入住3年多以来没有听到改造的信息，近期的政策他还处于观望状态。石厦资深经纪人谢先生告诉笔者，棚改的信息对业主心态有很大的影响。业主预期明显提高了，部分业主直接提价15%，更有业主直接提价70万盼成交。普遍业主坐等看后市放盘意向收紧。意见稿公布以来暂时没有成交的，棚改概念将成为这两个小区最大卖点。梅林二村地址：福田区梅林街道梅中路11号均价：49949元 /平年份：1997年地铁：下梅林站商业：家乐福教育：梅林小学、梅林中学总栋数：17栋、790户最新进展：尚无棚改迹象梅林二村位于福田区梅林街道梅华路与梅中路西北侧，与梅林中学、梅林小学仅一路之隔，建于1997年，小区共17栋小高层，约有790多户。业主心态：希望能加入旧改 笔者走访时，并没有看到任何有征集的迹象，不少居民也表示并不知情。当问及对最新棚改意见文件的看法时，一位业主伯伯表示：希望小区以旧改方式进行改造，这样话事权会比较大。另一位业主大叔也表示，权衡之下，他觉得旧改应该比棚改好点，但拆迁还是个考量人心的“技术活”，就怕个别人漫天要价。 据该片区一位中介透露，目前梅林二村的二手挂牌均价在5万/平左右，相比梅林一村来说，二村挂盘量以及近几个月的成交量都极为低迷。除了上述八大棚改试点项目，位于沙头街道的水务集团福田大院和香蜜湖街道的一个小区，也在本次棚改试点小区之列。乐居走访发现，前者目前无棚改工作启动迹象，小区内未贴任何标语横幅。社区工作站和沙头街道办工作人员均表示，未接到棚改征集意愿通知。后者在香蜜湖街道并未找到对应小区。 目前福田十大棚改试点项目多以意愿征集为主，小区楼龄均超20年，且均存在严重安全隐患，小区建筑老旧、使用功能老化、环境脏乱差等问题。但这10个小区的地理位置堪称绝佳、多条地铁线路环绕、周边配套完善、带优质学区等上好条件，决定了老旧住宅改造已成必然趋势。但目前仅是棚改的第一步，也需征集至少90%的业主同意意愿，才能进行下一步。这些老旧住宅最终将会面临什么样命运？乐居将持续关注！9块9极速买房，扫码加入！
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别墅销售实战技巧
界定并找准客户：
不同顾客的个性特征及应对策略：
1．夜郎型：生性高傲，说话居高临下，盛气凌人，容不的别人反对的意见，大有拒销售人员千里之外之势。
? 方法：应保持恭敬，不卑不亢的态度，对其正确加以恭维以适应其心理需求，切忌让步。
2．挑剔型： 既有合理的需求，又有过分要求，喜欢无休止的挑剔。如销售人员稍加解释就会用更苛刻的语言顶回去。（以此换以折扣）
?方法：不必与他纠缠，一般情况下应少说话，如果某些关键问题不给予澄清便会严重影响信誉和形象的话，则着重事实说话，如果对方挑剔当中提出问题，销售人员应抓住机会，有理有据的加以回答，附带澄清一些其它方法不正确的挑剔之点。
3．急噪型：这类顾客性格比较暴躁或心情、身体不佳，表现为说话急噪，易发脾气。
?方法：销售人员要切记“忍”字，尽量以温和态度及谈笑风声的语气，创造轻松愉快的气氛来改变对方的心态与情绪对顾客提到的反对意见，不要忌讳对方暴躁的态度，耐心合理的给顾客加以解释，即使对方不服，大发雷霆，销售人员不应硬碰硬，应婉言相劝，以柔克钢。
4．自私型：这类客户私心重，往往在各个方面，诸多挑剔，同时提出过分要求，斤斤计较，寸利必争。
?方法：销售人员要有耐性，不要因为对方的自私言行而挖苦、讽刺。应就事论事，以事实解释无理要求，并在商品的质量上下工夫，促使双方及早成交。
5．多疑型：这类顾客往往缺少经营商品知识，购物时有过上当受骗的教训，因而，购物时抱有怀疑态度。
?方法：应针对这种心理，诚肯、详细的做介绍，介绍中着重以事实说话，多以其它用户的反映向他保证。
6、沉稳型：这类顾客老成持重，一向三思.
?方法：推销员应力求周全稳重，说话可以慢一点，留有余地，稳扎稳打。
7、独尊型：这类顾客自以为是，夸夸其谈。
? 方法：心平气和，洗耳恭听，梢加应和，进而婉转以事实说话做以更正、补充。
8、率直型：性情急噪，褒贬分明。
?方法：应保持愉快，以柔克刚，为其设身处地、出谋划策，处其当机立断。
9、忧郁型：患得患失，优柔寡断。
?方法：边谈边察言观色，不时捕捉矛盾的所在，有的放矢，抓住要害之处，小知以利，促发购买冲动，并步步为赢扩大战果，促成其下定决心，达成结束。
如何了解顾客购买的信号：
1、口头语信号
?（1）顾客问提转向有关商品的细节，如费用、付款方式、价格等
?（2）详细了解售后服务
?（3）对销售人员的介绍表示赞扬和肯定
?（4）询问优劣程度
.?（5）对目前使用的商品表示不满
?（6）向销售人员打探交楼的时间可否提前
（7）接过销售人员的介绍提出反问
?（8）对商品提出某些异议
2、表情语言信号：
?（1）顾客面部表情从冷漠、怀疑、深沉变成自然、大方、亲切、附和.
（2）眼睛转动由慢变快，眼睛发亮而有神采.
?（3）由若有所思变为明朗、放松，嘴唇开始抿紧，好象品味、权衡着什么。
（4）开始仔细观察商品.
（5）转身靠近销售人员，进入闲聊状态.
?（6）忽然用手轻敲桌子或身体某部位的动作来帮助自己集中思维，作最后决定。
怎样化解顾客的疑义
1、欣然接受
? 有时顾客提出反对意见正好言重了我们商品的服务，严重明显的缺点，不妨诚恳谦逊的表示接受顾客的批评意见，表达对顾客爱护企业信誉与长远利益的谢意，并及时改正，以虚心接受妥善处理的诚意化解疑义挽回影响。
2、有条件的接受
? 有的疑义本来提的并不确切，或者有片面性，但对商品和企业无关紧要。如全盘否定疑义，又会使顾客有不满情绪，自尊心会受到伤害。可采取重视与尊重的态度，表达一种理解或有条件接受的意见。
3、肢解拆析
? 有的顾客提出疑义很尖锐且一大堆，销售人员应分为几方面抓住重点有条有理的逐个破解。
4、有效比较
? 有的顾客喜欢提出疑义，销售人员可以用“田忌赛马”的策略，使乙方的优势格外突出，有褒有贬，让顾客认同我方的优势。?
5、反向淡化
?有的顾客提出反对意见及偏激理由，既不充分又固执，销售人员应进行步步细致的寻问，深入的探明疑义焦点，以便在顾客反对情绪淡化后有的放矢的做出解释。
怎样促进成交（需要观察仔细了解顾客的需求）
1、钓鱼促销法：利用人们需求的心理，通过让顾客得到优惠或好处来吸引他们的购买行为。
2、感情联络法：通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。
3、诱之以利法：通过提问、答疑、算帐的方式，向顾客提出购买商品所带来的好处，从而打动顾客的心，刺
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