富力地产：“没落贵族”的逆袭？
　　《中国经济周刊》记者 姚冬琴 | 北京报道
　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第30期）
　　责编：周琦
　　从曾经的&华南五虎&之首，到被恒大、碧桂园远远甩在身后，淡出房企第一梯队的富力地产，却以&金主&的身份又一次走到聚光灯下。
　　7月19日，《中国经济周刊》记者在现场见证万达、融创、富力地产三方创造了中国房地产史上最大规模交易。富力地产的横空出现，让先前几乎已板上钉钉的&万融合作&增添了十足的戏剧性。
　　根据协议，万达旗下76家酒店资产，加上新增的烟台万达文华酒店，共计77家酒店，由富力地产以199.06亿元接手。
　　富力地产董事长李思廉表示，用了一周左右时间即决定了这项收购。大举收购酒店资产对于富力地产来说，是房企激烈竞争中的独辟蹊径，还是&华南虎&意欲重夺宝座的信号？
　　接盘万达的77家酒店资产，李思廉欲带领富力地产重回第一集团？图为富力地产董事长李思廉在7月19日三方新闻发布会现场。《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄
　　富力地产的新头衔
　　富力地产半路杀出，介入&万融合作&，让很多人大感意外，实际上，又在情理之中。
　　毕竟，富力地产在2016年年报中就曾&预告&，希望以适当的步伐扩大包括酒店项目在内的高端及具备高资本值的投资组合。只不过，富力地产这一步迈得比较惊人。
　　持有投资物业组合，向来是富力地产一大重要策略，希望通过投资物业提供可靠的现金流，以抗衡经济周期的起落。在房地产行业激烈竞争并面临严厉调控形势的当下，转型和多元化是房企纷纷探索的发展路径。
　　富力地产这一次堪称是独辟蹊径，通过收购万达旗下77家酒店，加上原本自有的在全球已开业和建设的24家高级酒店，总共拥有超过100家酒店，将&全球最大的五星级酒店业主&的头衔收入囊中。
　　而且，富力地产被认为是捡了大便宜。与之前融创中国公告的以335.95亿元收购万达旗下76个酒店相比，富力地产的斩获不仅多了烟台万达文华酒店70%权益，收购价格199.06亿元更是比先前打了近乎腰斩的5.9折。
　　根据富力地产公告，77家酒店组成的酒店资产包，拥有建筑面积共计约328.6万平方米，总客房数23202间，资产净值为不少于331.8亿元。
　　按建筑面积计算，收购价格约6058元／平方米，而万达的这些酒店大都分布在一二线城市的核心地段。
　　同时，根据富力地产的测算，77家酒店如果自建需要占用15至20年时间，这笔交易每年成本就省了数十亿元，还省了酒店初期推广成本。难怪李思廉坦言：&这次我们一口气拿到77个酒店，对富力来说我们是赢家。&
　　王健林也直言，&放眼全球，能以这个较低价格批量收购酒店的机会，100年可能就这么一次。&
　　这么好的机会，为什么融创拱手让给了富力地产？实际上，融创在酒店运营上少有积累，且董事长孙宏斌早就表现出了对酒店项目缺乏兴趣。富力地产则不同，酒店发展是其重要的战略分支之一。
　　李思廉在新闻发布会上表示，富力地产从2004年开始投资建设高端酒店，先后跟万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团五大国际酒店品牌，在国内主要城市和旅游区域共同开业了17家国际星级酒店。富力还是万豪集团的高端品牌丽思卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。
　　2016年，富力地产新开业了海南香水湾富力万豪度假酒店、重庆富力假日酒店两间酒店。另外，根据富力地产2016年年报，还有7家高级酒店在建中，在建总建筑面积达34.1万平方米。
　　事实上，富力地产与万达的合作并不是首次。去年12月，富力地产曾和万达商业在北京签订战略合作协议：从2017年到2021年，双方每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。彼时，富力地产联席董事长张力表示，合作将大幅增加富力地产利润和优质持有物业，提升富力地产公司价值。
　　意欲回归第一梯队
　　在7月19日的新闻发布会上，富力地产的两位董事长李思廉和张力，远不如王健林和孙宏斌更能收获媒体的关注。也许很多人都未必记得，10年之前，李思廉的身家曾经超过王健林数倍，富力地产2005年在港上市时更是红极一时。2007年，富力地产销售金额位居行业第四名，仅次于万科、绿地和中海，为&华南五虎&之首。
　　然而，2017年福布斯全球亿万富豪榜中，李思廉以20亿美元净资产，位列第1030位；此时，王健林在这份榜单中的净资产已经高达313亿美元，位列第18位，以净资产论，是李思廉的16倍。
　　富力地产亦不复当年的风光。当曾经的&小弟&恒大、碧桂园已经朝着5000亿元年销售额狂奔时，富力地产还默默地在千亿征途上奋战。根据克而瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》榜单，恒大、碧桂园上半年权益销售金额（编者注：按项目持股比例应占的销售额）超过2000亿元，排在前列；万科地产以1963.8亿元紧随其后；绿地集团、中海地产、保利地产也都超过千亿元；富力地产以权益销售金额384.4亿元，排名第18位。
　　在行业快速增长的阶段，富力地产要回归到一线房企的行列中，需要一次自我突破。
　　富力地产这两年积极发力，2017年，其将销售目标定在730亿元，比2016年增长20%。即便在房地产市场火热的2016年，富力地产也仅实现12%的年增长。今年3月，李思廉在业绩发布会上透露，年内富力地产预备了200亿元资金用来买地。不知是否巧合，这一金额与此次收购万达77家酒店的199.06亿元相当。
　　大举收购酒店，变身&全球最大的五星级酒店业主&，会否是一次变道超车？
　　李思廉表示，通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。
　　国际评级机构标准普尔指出，随着富力地产将更多资源布局到酒店业务，一定程度上体现出公司的战略重心从过往的地产开发业务向其他方向转变。
　　然而，也有分析人士认为，酒店运营是重资产，投入巨大而回报周期长，想要获得理想盈利水平并非易事。
　　数据显示，富力地产旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面却连续3年亏损，年分别亏损1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元。究其原因，主要是一些新建酒店开业，尚处于客流量培育期，入住率较低，处于亏损或微利状态。
　　即便是此次收购的万达酒店资产，88%的酒店开业超过一年，盈利水平也不高，2016年净资产回报率仅有2.6%。
　　王健林说，&富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。&富力地产财技如何，还需要在接下来的运营中证实。
《中国经济周刊》2017年第29期《万达融创富力：637亿世纪大交易背后的博弈》
　　将酒店业务分拆上市？
　　富力地产大举收购酒店或许还有另一重考虑。富力地产内部人士近日表示，收购完成后，富力有计划在将来对酒店业务做分拆上市的动作。
　　事实上，早在日于香港联交所上市后，富力地产就曾于2007年宣布回归A股。但8年来，由于资本市场环境变化、房地产宏观调控、IPO政策等因素影响，富力地产回归A股之路走得并不顺畅。
　　最近一次，富力地产于2015年恢复A股申请上市计划，这已是富力地产第五次申请A股IPO。富力地产表示，这一计划将在2017年持续推进。&随着2016年下半年起，新上市审批程序进一步加快，本集团积极推动上市申请进程。 对获得上市批准，我们抱有信心。&
　　回归A股对于富力地产来说，可以部分缓解公司长期净负债率高企的问题。数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.73%。
　　对于此次收购万达酒店资产，李思廉表示，近年来富力地产业绩规模和经营利润稳步增长，资金运作情况良好，完全可以满足本次的交易需要。不过，有分析人士指出，富力地产的负债情况不容乐观。
　　7月23日，国际评级机构惠誉发布公告称，将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。这是由于斥资200亿元人民币收购万达酒店资产，将推高富力地产的总体债务水平，减缓公司的降杠杆进程。
　　标准普尔亦指出，这次收购将影响富力地产在保证财务杠杆稳定的同时，开展土地开发业务的能力。
　　今年3月，富力地产管理层曾表示，要大幅降低公司的净负债率，需要依靠A股上市，而非仅仅依靠运营。如果顺利的话，预计公司将在2017年第三季度上市。
　　然而，由于房地产行业融资政策逐步趋紧，地产股IPO困难重重，富力地产上市计划仍然存在不确定性。而分拆酒店业务上市，或可另辟蹊径。
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2017年第30期《中国经济周刊》封面
责编：陈进
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北京富力地产待遇怎样
09-06-11 &匿名提问
地产的一般底薪不是很高 靠的多是提成但是如果业绩高的话 那你的底薪也会相对的提高如果你能和他们签长期合同的话那么就可以有更好的待遇因为一般的地产多是怕把人培养好了 人有跳了 地产的一般底薪不是很高 靠的多是提成但是如果业绩高的话 那你的底薪也会相对的提高如果你能和他们签长期合同的话那么就可以有更好的待遇因为一般的地产多是怕把人培养好了 人有跳了
请登录后再发表评论!富力地产负债压力难减 接盘万达香饽饽还是烫手山芋
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　　近日，接连接手万达相关项目的富力地产股价连续上涨，迎来了其自2008年金融危机以来的最高点，同时部分评级机构调高富力目标。但值得注意的是，对于负债率依然高企的富力地产，万达资产包究竟是“香饽饽”还是“烫手山芋”还需时间的印证。
　　两度“接盘”万达
　　此前有消息称，由万达集团计划收购的伦敦九榆树广场地块，已由富力地产及中渝置地联合接盘，收购价为40.3亿元。这是富力地产第二次接盘万达的项目。
　　事实上，今年6月21日，St.Modwen曾发布公告称已就该宗地与买家万达商业（香港）达成交易协议，并交换了合同，导致市场一度认为该宗土地已按照此前安排，由万达集团完成收购。
　　但随着万达的否认，真正的接盘者富力地产和中渝置地浮出水面。据介绍，九榆树广场地块与富力地产今年4月购买的地块位于同一区域。紧挨着该地块的是万达集团在伦敦的第一个项目——伦敦One。
　　项目占地10英亩（约合4万平方米），位于泰晤士河南岸，靠近大本钟和伦敦眼。项目目前已经取得初步规划许可，包括建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼，总共供应大约1900套公寓，其中5%为政府福利房。
　　而就在1个月前，富力地产刚刚以199.06亿元价格收购万达旗下77家酒店。在争吵、摔杯、延迟发布等一众波折后，万达的资产的买家从融创变更为融创、富力地产。其中，富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权；融创以438.44亿元收购十三个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
　　对于此次收购，富力地产董事长李思廉表示，收购的比较突然，大概在7月14日、15日在谈，19日就已经签订了合约。
　　李思廉认为，万达77间酒店归属于业主的利润有8.73亿元，平均每间酒店一千多万元。因此，富力的中长期目标是能实现15亿元利润，也就是77间酒店平均下来是每间2000万元。
　　杠杆猛增至193%
　　日前富力地产发布的中期业绩报告。公司表示，尽管政府推出了较为严厉的房地产政策，但房地产销售增长依然明显，部分开发商上半年已实现全年协议销售目标的80%。从富力地产本身来说，今年前6个月销售额达388.1亿元，超出原定预期。
　　因此，李思廉表示，富力地产今年的销售目标将从730亿元上调至800亿元，并将2018年的业绩预期定在了1280亿元至1380亿元。这将是过去这些年来，富力地产首次提高销售目标。
　　但需要注意的是，虽然销售目标再度调高，但相应的富力地产的负债再度扩大。富力地产中期业绩报告显示，虽然提前赎回了将于2019年到期的10亿美元年息8.5%的优先票据及2020年到期的6亿美元年息8.75%的优先票据，但是，与2016年底集团净负债率160%相比，目前的杠杆比率已增至193%。
　　事实上，富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年，富力地产总营收442亿元，净资产1837亿元，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿元，总资产2264亿元，总负债1795亿元，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。而今年上半年，富力地产总资产额为2436.92亿元，总负债从2016年底的1795.75亿元，增至目前的1966.67亿元，资产负债率高达80.7%。
　　对于负债率，李思廉表示，中报中是不含有对万达资产收购的部分，因此，这一次收购的77家酒店中，正资产将达330亿元，与199.06亿元的收购价相比，从会计的角度来看，是由140多亿元的增值，所以从整体来看，负债率是下降的。
　　但根据李思廉的说法计算，计提万达资产增值140亿元，其负债率依然高达76.3%，在行业中处于高位。
　　2017年第二期中期票据评级报告中也指出，截至2017年3月底，公司负债总较2016年底增长3.23%，主要系预收款项、长期借款、应付债券增长所致。公司预收款项273.21亿元，较2016年底增长36.52%。长期借款439.78亿元，较2016年底增长14.97%。应付债券536.38亿元，较2016年底增长10.14%。
　　是“香饽饽”还是“烫手山芋”？
　　根据双方约定，7月19日，在签署协议后两个工作日内，富力地产向万达支付20亿定金；完成重组后第三个月的最后一个工作日，富力地产再向万达支付100亿元（含20亿元定金）的第一批付款；2018年1月底之前，富力地产支付剩余的99.06亿元尾款。
　　但有业内人士表示，除了收购万达酒店所需的费用支出外，富力地产花钱的地方还不止于此。2016年年报数据显示，截至去年底，公司主要在建项目合53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要在建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元。
　　对于收购酒店后的盈利及负债率问题，李思廉则从财务角度出发，指出一般来说，平时看到的都是一种规格的会计报表，由于财务的安排，大部分酒店在里面反映出来的利润都不高，甚至是亏损。但实际上，万达77间酒店归属于业主的利润有8.73亿元，平均每间酒店一千多万元。
　　李思廉同时表示，2016年，77间酒店的业绩是7300万元，相信今年也是差不多的水平。不过，富力地产的中长期目标是能实现15亿元利润，也就是77间酒店平均下来是每间2000万元。
　　但值得一提的是，从同样港股上市的万达酒店发展来看，看不到公司利润大增，公司上半年面临着较大额度的亏损。万达酒店中报显示，截至今年6月底，万达酒店经营情况从2016年同期的盈利1.69亿元，转至亏损3.84亿元。
　　“虽然绝大部分亏损来自于国外项目，但国内项目的增长也几乎停滞。”业内人士说。
　　同时，富力本身酒店业务也面临着亏损。从2012年至2016年，富力酒店业务亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。从2014年开始，该业务的毛利率也逐年下滑，分别为29.41%、26.90%和19.79%。
　　或许正是此原因，在富力地产收购万达酒店资产后，纷纷给予富力地产降级。惠誉表示，将富力地产目前BB的长期外本币发行人评级、高级无担保评级及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。
　　申万宏源表示，大规模收购可能让富力地产资产负债表进一步恶化，并进一步降低富力地产2017年A股上市可能性。
　　美银美林也发布报告指出，作价达199亿元人民币，接近富力地产股本的45%，而回报期亦较物业发展长。预计富力地产的债务/EBITDA比例将由收购前的8.4倍升至9.6倍。因此，美银美林将富力地产2018及19财年盈利预测分别下调2%，评级由“买入”下调至“跑输大市”。(梁倩)
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截至2014年12月，富力拥有土地储备总建筑面积约4,294万平方米，涉及超过50个地产项目，全年在建建筑面积超过1,424万平方米，企业总资产高达1718亿。2014年，富力地产共实现544亿元协议销售额（含合作项目权益部分），销售的建筑面积达405万平方米，税后净利润达65.1亿元，并计划以每年不低于15%的发展速度稳步增长。
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