二手房，买方贷款审批通过，已过户抵押手续已办，但银行迟迟未放款，卖方有权力追究买方责任吗？ - 知乎26被浏览15988分享邀请回答312 条评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起查看更多回答当前位置： >
贷款的房子想卖有仨办法
发布时间： 10:41:00 来源：沈阳今报
“卖现房换新房”，听起来容易操作起来难，尤其是银行贷款尚未还清之前，换房就必须经过提前还贷或银行“转按揭”这道门槛。卖贷款房子有哪些方式？什么样的房子不能卖？了解这些情况，你卖房时可能会省不少心。　　已经结婚两年的小许夫妇目前住的是结婚时买的一套50平的二手房。考虑到最近两年家中将添一个小宝宝，两人就有了想换房的想法。　　小许两年前买的这套住房位于皇寺广场附近，总价18万元，当时贷款12万元。两年的时间，两人已经还贷款本金将近4万元。如果要换一个大一点的房子，小许现住的房子肯定要卖掉，但是银行剩余的按揭款怎么办呢？　　卖正在还贷的房子是件麻烦事。　　银行封口办转按揭不可能　　小许咨询了银行和中介部门，发现要想把有贷款的房子转卖出去真是太麻烦了。　　小许首先找到了自己贷款的银行，想向银行咨询一下如果自己的房产出售，银行是否可以允许办理按揭过户，但得到的回答是“根本不可能”。　　沈阳市交通银行的工作人员说，严格意义上的转按揭贷款是卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。　　还款主体变更，买方得到银行放贷后，并不是拿着现金交与卖方去原银行提前还贷，而是银行之间进行过账交易，消费者是见不到现金的。　　而记者在几家银行了解到的情况是，沈阳现在办理的二手房转按揭贷款，是卖家先筹款把房款一次性还清，再进行交易，与此同时，买家也要从银行获得贷款。业内人士认为，实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式。　　但据了解，目前在已经推出“转按揭”业务的银行，也没有实现不同银行间的转按揭业务，主要是因为银行业务没有联网，有些银行之间利率也并不统一。　　中介支招想卖房办法有三个　　中介机构告诉小许，因为房子是从银行贷款购买的，就是已经被抵押了，在抵押未解除前是无法出售的。如果房子要挂牌，必须要解决这一问题。　　中介机构给小许提出了三个办法供参考：　　第一种：不管是拿出自己的积蓄，还是向亲戚朋友们借钱，总之要把银行贷款还清，只有这样才能从银行解除抵押，房子才真正属于自己的，当然想怎么卖都行。　　第二种：就是在中介公司同意的前提下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。如果买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷，是再好不过的了。在垫付过程中，中介公司可以作为第三方保证资金的安全，为此卖房者将支付几百元的办理费。　　第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，只能用第三种办法，就是向中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷，不过要收取较高的手续费。一般每天的收费为借款的4%。　　最大前提有房证才能交易　　赵先生的新房是在4个月前买的，当时办理的是公积金贷款，目前还贷3个月，还没有拿到房产证。因为最近资金周转有些困难，他想把房子转让给另一个朋友。　　针对赵先生的情况，记者询问了几家中介公司和售楼处，得到的答案都是不能交易。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋。因此，没有取得房产证时，买房者不能办理贷款手续。
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不少人年轻时买房资金缺乏，很难一步到位，但是随着年龄的增长，家庭成员增加，收入上涨，对房子的有了更高的要求。
另外，开发商也在不断进步，近几年往往一个楼盘的落成伴随的是一个小城规模地块的崛起，在产品设计方面开发商也更注重人性化元素的融入，相较之下，新楼盘总有让人剁手的冲动。而卖旧买新，用现有房子的卖房款付新房的首付是非常划算的做法。
*万科翡翠公园项目实景
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但是问题也来了，购房者名下的房子还没还清贷款的话，还能换房吗？按照规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余贷款还清后才能出售。
怎么才能从银行手里“解救”出房产证，换来首付款呢？方法有三：
用买房的首付款缴清剩余贷款
这种方法适用于原房主贷款额度较低，或剩余贷款数目不大的请款。二手房首付3成或4成，卖房可以利用卖房的首付将剩余贷款还清，撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
转按揭（将贷款转移到买家身上）
转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。
转按揭的手续流程比较复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。
再次贷款缴清剩余贷款
假设以上两种方法行不通，卖家可以考虑用名下其他抵押物向银行或者基金监管机构申请抵押贷款。等买家付款之后，再还清银行抵押贷款，但是有利息或者手续费。
等到把旧房卖掉，就有钱换房了，今天就为大家推荐几个换房首选楼盘。
万科翡翠四季
■项目位置：
o&甘井子区北京语言大学附属高中北行300米
■认筹产品：
o&C3区小高层，75平两室两厅一卫（12层顶）；
o&C3区小高层，85平三室两厅一卫（14、15层顶）；
o&C2区洋房，95平三室两厅两卫（6层顶）。
■项目亮点：
o 甘西优质自然环境，背靠钟楼山公园；规划地铁4号线接驳2号线；精装小户型产品；1.2万平自带商业。
中庚当代艺术
■项目位置：
o&东港商务区内达沃斯国际会议中心东行1000米
■认筹产品：
o&东港85平~146平稀缺小面积产品，认筹金1万抵3万
■项目亮点：
o 东港内70年产权唯一能看到东方水城的产品；奢华落地窗，一线海景；地铁2号线；优质教育配套。
中华城领第
■项目位置：
o&甘井子区岚岭路北侧，体育中心东
■在售产品：
o&【洋房】18#楼，114平、145平；
o&【高层】21#、28#楼，86~90平、128平，整体均价10500元/平。
■项目亮点：
o 低密住区，地铁2号线入户，新风系统，26万平商业配套。
■项目位置：
o&柳树南街（辽师西山校区南行200米）
■在售产品：
o&76~79平两室两厅，总价72~75万/套；
o 一楼下跃带院产品，单价14800元/平。
■项目亮点：
o 9层低密度电梯洋房，周边生活配套成熟，得房率86%，毗邻学校，人文气氛好。
万科翡翠公园
■项目位置：
o&甘井子区新水泥路和虹港路交汇处
■在售产品：
o&【小高层】90平三室，单价元/平；
o&【洋房】110平三室、120平四室，均价14500元/平。
■项目亮点：
o 临近机场乐都汇商圈、甘井子万达商圈；对口对口魅力小学或实验小学文澜校区、育文中学魅力校区；绝佳户型。
注意事项：以上信息（在售产品及价格）均以案场公示为准！
【买新房找链家】没有套路，只有实用技巧！
姓名电话立即查询&以房抵押申请贷款顾名思义就是用房产证向银行作抵押，并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，若贷款人不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。那么如果名下只有一套房产，是否容易申请抵押贷款呢？对此不同银行的态度不一。一般情况下激进派银行表示，借款人即使只有一套房产，也可以受理其用于抵押贷款。但是需要注意的是，只有一套房产的借款人，比有备用房的申请抵押贷款，利率一般会高一些。但...&由于房产本身的保值特性和稳定收益，日渐成为大家投资的主要选择之一。然而，关于房产投资，其实有很多技巧，而第一步，就是要思考“谁”来买？在澳洲，个人、联名、公司、信托(尤其是家庭信托FamilyTrust)，还有自己管理的养老金等，都可以用来买卖房屋。但是，以“谁”的名义买最合适，则需要从资产保护、税务减扣和传承顺畅等方面来考虑，而这些都是要提前计划好，不然，一旦过户完成再来考虑，就会增加不必要的成...&买房，换IPhone7贷款？卖肾？这些通通不用只要你有几枚老邮票，分分钟就实现了说起集邮，其实是件很有意思的事，大家可以把自家原来的老信件拿出来整理下，看一下，说不定里面就有天价邮票，那可就一夜间在『雄安』买房啦！想想就激动~随着时间的推移，一些数量稀少，带有特殊纪念意义的邮票逐渐成为集邮爱好者争先抢藏的焦点涨势惊人，屡屡刷新高价记录下面，小编就给大家盘点一下，中国最值钱的几套邮票，大家可以找找哦...&在深圳买房有多难？首先你得有钱，其次你得有户口这两大难题将无数人挡在门外今天问了五个小伙伴一起来听听他们的“房事”我是深圳人，但我买不起房子这是一个深圳本地人的故事。他是一个地地道道的蛇口人，从一出生就见证了后海从一片片荒地，到如今高楼林立，变成了所谓的深圳湾超级总部基地。同时也见证了这座城市暴涨的房价。每当他看着一栋栋高楼拔地而起，都会后悔，为什么当初不多买几套房子。他从未想过，出生25年后的今...&“二套房”二套房就是你名下的第二套房子吗？怎么认定二套房？通常来讲，“二套房”是第二套普通自住房的简称。但是关于二套房的认定有两种标准。即“认房认贷”和“认贷不认房”。小编小编为大家梳理了几种银行认定二套房的条件情况，准备买房的亲们得注意了！1父母名下有住房，以未成年子女名义再购房家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照...&
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买家哭了！银行延迟放款 违约的为什么是我！
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
在过去一年里，一天变一个样。作为地产媒体人，也听到不少粉丝吐槽，在买家交了之后，卖家或直接或间接要求买家加价。很多买家遇到这种事，很委屈，但也很无奈。 要求卖家赔付双倍定金吗？赔了又能怎样，还是买不回中意的房子了； 接受卖家的加价吗？又要多付出比原计划多一笔的购房款了...
有一位买家，付了5万定金，准备买一套125万的房子。准备办理的递件手续时，卖家忽然临场变卦，不配合继续进行原定的交易流程。较后的结果是，收了5万元定金的卖家，赔了27.5万给买家......戴妃看完这个广州中院最近判决的案例后，可以说拜倒在买家的精明之下了。 这位买家是怎么做到的呢？ 在卖家不继续配合交易后，这位买家很果断地下手买了和毁约的卖家同一栋、户型相差不大的房子，随后拿着有力的差价证据，起诉毁约的卖家。于是就出现了“一解被反价之气”的判决结果。 但是，这个案例毕竟还是有极特殊的地方。很多买家在遇到卖家反价时，的精力是放在了和卖家纠缠，也很难找到同小区、户型差不多的房屋来购买。 那么，对于买家来说，遇到不配合继续交易或反价，有什么更普遍的好办可以使用呢？ 南方福瑞德律师事务所曹纯珂律师在和戴妃的直播中，就提到了这五种办： 防患于未然。签约前充分协商沟通细节、把好合同关。明确双方各自的权利与义务，就交易过程中的关键时间节点做好明确约定；遇到中意的盘，多交定金，增大卖方反价违约成本（一般而言，卖方违约需赔付定金的2倍，你交了10万定金，卖家违约就要赔20万啦）； 遇到问题要冷静。卖家想反价，但未必会赤果果地和你说“我要反价”，很有可能是找各种借口不配合继续交易流程，如：爱人不同意交易、房屋存在租约等。这个时候，就必须和卖家斗智斗勇。通过沟通，搞清楚卖家不继续进行交易的真实原因是什么，是不是想要反价，想要加价多少，并保留卖家想要反价的证据； 自身一定要严格遵守合同中应尽的义务，不要被对方抓住把柄； 注意合同中约定的递件时间。一旦时间快到了，或者感觉卖家有反价、不配合继续交易的迹象，务必要发函催告对方，要按合同约定时间节点来递件过户。发催告函必须以书面形式进行，并保留发函证据（如EMS快递单）； 较后一招，拿起律武器维护自己的权益。一旦上述的方式都无解决问题，必要时通过律途径解决，起诉采取财产保全措施，查封涉案的房产，以保障今后判决的顺利执行。 此外，曹律师和戴妃还讨论了最近还有一个很火的话题：银行迟迟不放款，我该怎么办？违约的为什么不是银行而是我！ 如果你想了解这个问题的答案，拉到直播进度条到第23分钟，就可以看啦！
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