[切换分站] 价格 类别 特色 状态 / 楼层 大家地产全案：我的理解（上） 来源：大家地产全案 &点击&评论 　　买房者：我在珠海那150平方米，目前大概能卖500万，卖了全家租房到老和周游世界可能都绰绰有余。那买房是为了什么?累死人　　陈志：确实是这样，如果是北京的房，那用交首付的钱可以周游世界，如果你觉得这样对你最好的，我肯定支持你卖房。　　买房者：那这样，你不就失业了?　　陈志：如果能牺牲房地产这个行业能换来中国产业升级，我觉得非常值得。　　买房者：虽然我的房产升值，但我还是希望要做好“实业”，房地产不靠谱。　　陈志：哦，如果你觉得房地产影响实业?想办法让它崩盘就行了。　　买房者：我好不容易才成为有产者，你要我房子不涨价，你是不是干房地产的?　　陈志：刚才我看你要准备挽救中国“实业”是要把房地产降下来，我能不能问个问题，您觉得现在这阶段什么是“实业”，要不，帮我形容一下珠海“实业”是什么样子的?　　买房者：这个还用问?好像以前我们钱不多，但很幸福，菜也没有现在贵，学校、医疗也没有现在离谱，“实业”就是那样，珠海做什么“实业”，我想想……….再告诉你，但无论我怎么回答，房地产肯定不靠谱。　　陈志：哦,您觉得我们是要东莞工业化那种富裕还是深圳创新创业富裕?　　买房者：你这珠海小企业真的麻烦，肯定是深圳那种，谁还去学东莞。　　陈志：明白，您想的和我一样，要怎么学?买房者停顿18秒...　　陈志：对了，深圳房子也很贵，那?　　买房者：我们就谈到这吧，珠海竞争力都给你们做房地产的搞坏了。　　曾记否　　在人民币对美金汇率方面：　　6.2，“人民币不具备贬值基础”　　6.3，“人民币不具备持续贬值基础”　　6.5，“人民币不具备大幅贬值基础”，　　6.6，“央行不会放任人民币汇率出现急剧大幅贬值。　　6.8，“人民币一向坚挺，不会出现大幅度贬值”　　6.9，“人民币突破6.9大关，中国或成最大赢家”　　7来了，那?　　个人理解　　愿望是美好的，就像每一个心里都有一个梦想，就是稳定、安全、无忧的社会竞争环境，自己所处的城市是全链条的，有1500每月的劳动力、有美丽姑娘随时可约、有高大上的欢乐海岸、周边有数不清的创新企业随时准备上市，这城市什么都有的，简单理解就是价廉物美，总想自己城市很牛B，自己的女儿很牛，其实哪有这种城市?　　现实是改革开放30年，谁都懂经济规矩怎样玩，能在中国城市发展史上做好一个角色，就是很牛逼的城市，不是每个人都能做马云，也不是每个城市都能学深圳，就像房地产对于珠海，并非是洪水猛兽，也不是令到珠海竞争力下滑的推手，珠海本身条件造就了目前发展格局，和大家脑海中产业(更多是工业化影子)不能匹配。　　开发商：阿志，你觉得房地产要调控多久?　　陈志：老板，我哪知道调控到什么时候?　　开发商：那你还经常做房地产分析?看你今年三月鼓动大家买房，感觉你应该很有套路，但开始调控后，你那套都不灵了　　陈志：我只是个房地产静态分析员，国家战略的安排我哪知道?　　开发商：如果政策你不能把握，以后少点发表房地产的意见　　陈志：收到，以后不说了　　开发商：对了，什么时候入手买地好些?　　陈志：汗...,老板，你不是不要我说太多吗?　　开发商：别说废话，我买地不看调控的。　　陈志：如果是珠海，什么时候买地都是对的，除了10月5号那天　　开发商：什么地方好些?　　陈志：超有钱的，买商都至横琴这一带，这些是新移民新贵的首选。第二是金湾，有山有海有学校有医院，这是中产首选窝心地，第三是湖心路，人口密集区。　　开发商：你说的话虽然水平一般，总体大概和我想的差不多.　　陈志：谢谢老板，买地是我们公司强项，需要我的随时联系.　　结论：　　原来调控很多时候是影响客户端对未来的悲观，而开发端对这城市依然看好，这是什么逻辑关系?谁对谁错?作为房地产从业的我，每次想到这，就一头是烟，然后想到10月3号珠海各大售楼部人头涌涌，10月6号调控后鬼影无踪，就更是满头是包，搞得对市场判断一直较理性的我经常”香菇”。　　昨天我看了我很多朋友圈都在讨论现在经济结构有问题，估计中国经济很快有问题，他们都说加拿大温哥华、马来西亚不错，你觉得怎样?才2万不到，中国贫富差距太大，很容易有问题的。　　陈志：昨天我看了我很多朋友圈都在讨论现在经济结构有问题，估计中国经济很快有问题，他们都说加拿大温哥华、马来西亚不错，你觉得怎样?才2万不到，中国贫富差距太大，很容易有问题的。　　市场先生：你多大?　　陈志：我74年的　　市场先生：那没有经历过文革或听说过武斗?　　陈志：没有...　　市场先生：那个阶段，我在阳春老家，两条有积怨的村借国家名义武斗，整条河上都是死人，经历那种场景后每一刻社会稳定时光都是天堂。　　陈志：属实?我怎么没有这种记忆，朋友圈都没有人提过　　市场先生：那时候信息封闭，不像现在一个“林丹和赵雅琪”的运动故事1天可以传播全球，但是不是现在中国很差?现在我们看到很多问题一直在发生，只是现在通过科技手段浮现我们眼光，而不是我们生活环境一直在变差。还有，你说的中国贫富差距问题，美国白宫公布数据，138万人(1%)的人掌握了美国总资产比的38.1%，而美国却有40%的人占有社会总资产比0.2%。我们中国改革开放仅30年，成为世界上人口最多的发展中国家，注定是要走的路是和别的发达国家是边打架边亲密的关系，如果我们要求各方面都要看齐发达国家，似乎不科学。　　陈志：但我还是觉得没有安全感，每次我看到他们提及日本的工匠精神，我都很羡慕，日本的米饭和干净程度是我喜欢的，如德国人生产的圆珠笔摔在地上1000多次，捡起来依然可以用。德国建造的居民住房120年也不会倒等，每次都把我打动，又如德国的产品不打价格战，虽然我是搞房地产的，但我也是有情怀和追求的。　　市场先生：日本和德国是工匠代表国家，代表是慢工出细活的国家，也是代表“物美价贵”的现实，如果像日本那样，大家首先要少吃，但中国13亿人口，我们民众幸福感最重要的指数是前提每顿都要大鱼大肉，哪怕远在偏僻小镇，老祖宗传下来规矩是餐桌一定是丰盛，那食物添加物出现就是必然的，欧洲等发达国家生活成本、酒店、服务业都很贵，如果像一般发展中国家那样紧巴巴生活，你还有幸福感吗?如果像日本那样可以在美国庇护下，慢慢精心发展也可以，接受改善过程才是中国现状。　　陈志：房价这么高，严重影响人的精神和生活条件，会不影响城市良性发展?　　市场先生：有时候我真的觉得你不是干房地产的料。大城市很多人觉得现在不幸福，压力很大，如“北京，我今夜离开你”等等这些文章红极一时，有客观一面，但也有事物另外一种解读，您什么带着博士头衔一定要留在北京?回老家或到其他需要人才的城市不行?那里房子、地位、空气都比北京强，北京给你的是发展的可能性，精英都怕输在起跑线，所以你才留在北京，还有，全球第二大经济体13亿人口，核心城市也就3个，房价不高有鬼了，但房价高城市机会也多。如多年前很红的文章“深圳，你被谁抛弃”，现在回看，是谁把谁抛弃了?其中原因，我相信你2020，谁的珠海(下)会提及，我只是认为，要看清中国历史，必须要结合中国未来发展轨迹，这是你要吹牛前要搞清楚的，要不单纯就房地产说城市，那是瞎忽悠。　　陈志：哦，明白， 我是经常忽悠的　　市场先生：我们面临问题不少，连龙永图先生的外孙都要送到美国读书，目前国家资源在年龄层投入呈两头小(老人、小孩)，中间大(适龄工作者)，重点还是在发展经济，房地产会被热捧，和我们对未来担忧是息息相关的，其中在医疗保障、货币增发后养老方式、小孩教育方式、中华文化打造上我们国家的确是缺位，但这过程要我们一起努力，而不是总是批评和羡慕。　　结论：　　能看懂中国形势的，其实我们周边很多精英都能做到，都开始有自己一套海外置业、将小孩送到海外接受教育的应对方法，和20年前市场经济刚开始的人云亦云完全不一样，所以我相信市场力量，也相信人口-房价-供应量-趋势的规律，这些是行政手段无法打破的，那珠海房价…您懂的。　　由于信息量大，我分了上下两部分去理解　　(上)是2016 我的理解　　尝试通过房地产经济占比、角色、杠杆、城市圈、建议、红利、政府工具七个方面去理解。　　(下)是2017 谁的珠海。　　市场先生关于食物添加剂的话，不代表我意见，仅供大家参考。我所理解的中国现状　　1、钱越发越多，房子越盖越多　　中国最懂经济的专家朱云来言，2012年到2013年，中国资产增长就是78万亿。债务增长将近50万亿。资产的增长还是靠债务来支持的，所以我们的货币现在已经到了150多万亿，我们在建的住宅就是五六十亿平米，按照人均30平米，至少能住两亿人。我认为万千数据不如这几句，也是全国的实际情况，全国房地产必然是过剩的，经济结构是不健康的，这点我认同。　　2、改革开放30年=美国150年历史　　还有一点我觉得我们国家对于巩固国民强大感的意识心态做的不多，如中国在生铁产量、煤、粗钢、造船、水泥、 电解铝、化肥、化纤、平板玻璃、工程机械、汽车制造、集成电路、纺织品、鞋、发电量、空调、棉花、食用油、磷、家具、粮食产量和消费规模、肉类产量、鱼类产量等排名世界第一，还有是世界第二大经济体等。　　这些似乎我们朋友圈很少提及，更多的评论是企业效率低下、环境恶化、体制僵化等，我自己通过美国朋友理解到美国也有同样事情，但其通过认可的体制、可执行的法律，慢慢形成各种阶层，由于是有100多年的形成时间作为基础，就算现在美国贫富差距极大，社会反对声浪还是较小，中国是背着意识形态争议下匍匐前进，每一个发展点都会被放大，中国经历温饱、小康、一部分人富起来，改革开放30年走过了美国150年历史，我认识很多在美国读书和工作、投资移民的朋友，他们反映目前美国阶层分明，如果不是常春藤等高级别大学毕业或家庭富裕，那以后人生地位基本就定型了。　　以上的这个道理，这50来年全球都差不多，除非是有革命的国家，要不然跨越阶层是无法实现的，就拿我们身边小企业案例看，如果你老板不毒不赌，工作勤快，他有资本，你只有体力，你要超越他，谈何容易，如果是大企业，你要突破你老板那个阶层更是难上加难。接受阶层形成的现实是一个很好的选择，就如同伟人言，每一个生命都是伟大的，我自己也认为人人应该平等，但现实是不可能的，现在的中国，并非是每天朋友圈里的不公平，而是全球都是这种规则，我并不是说我们国家有多好，只是希望合理看待，如同大家只看到房地产的问题，而忘记看到问题的起因。　　3、如果有大变革　　房地产真正危机不在当下，董藩所言：一是战争，二是瘟疫，三是连续的地震，四是大的税制改革，五是经济危机，六是特殊的政治事件出现、七是严厉而错误的宏观调控、八是一线城市深圳、上海、北京突然向市场抛出巨量土地，出现巨量供应(想想就算了)，形成全国房地产下降预期。九是市场短期内出现巨量的二手房抛售(无出租能力城市开征房产税，有点可能)　　感言：　　观点是我文章起草已定案，寻找数据强化观点，对于一个像我这样远离经济/政治中心的老百姓，对政治这些大问题根本就是人云亦云，如果想通过严谨逻辑推算出观点方式，那是不可能滴，以下描述仅供交流。