浙金信托踩雷房地产信托贷款 净利下滑近两成|三联|浙江|信托计划_新浪财经_新浪网
信托 &正文
　　证券时报记者 胡飞军
　　如果没有踩中1.95亿元房地产项目地雷，浙金信托或许能在2015年保持业绩增长，这是答复回复函透露的信息。
　　证券时报·信托百佬汇记者调查获悉，浙金信托上述1.95亿元放款对象为浙江省三联集团，该公司已经在去年8月被当地法院裁定进入破产重整阶段。浙金信托计提3123.42万元资产减值损失能否覆盖整个贷款计划损失仍然存疑。对此问题，浙金信托高管不予置评。
　　踩雷1.95亿元 房地产项目
　　3月15日，浙江东方发布重组预案，拟收购浙江国贸旗下浙金信托、期货和保险等资产，打造浙江省国资上市金控平台引发市场关注。
　　随后，浙江东方收到上交所问询函，就浙金信托净利下滑和资产减值等问题就行了关注。等待3个月后，浙江东方披露答复上交所的问询函。
　　证券时报·信托百佬汇记者注意到，在行业实现稳健增长的背景下，浙金信托2015年营业收入和净利润双双出现下滑，而净利润下滑的主要原因是新增加的3123.42万元资产减值损失，而2014年资产减值损失数据为0。
　　在浙金信托对资产减值损失原因的解释中，首度曝光了浙金信托踩雷房地产项目的详细情况。
　　其中，2014年3月，浙金信托设立了1.95亿元的集合资金信托计划，信托计划资金向浙江三联集团发放信托贷款，该笔债权实施了土地使用权及其上建筑物的财产担保、股权质押担保及连带责任保证担保等担保措施。
　　因浙江三联集团违约，浙金信托提前终止集合资金信托计划，并完成了对投资人的兑付，目前该笔债权最终由浙金信托以自有资金受让持有。
　　截至2015年底，浙金信托将该笔债权计入了其他应收款，根据相关会计准则方法，浙金信托2015年当期计提了资产减值损失3123.42万元，该项债权资产减值准备余额为6141.68万元。
　　记者调查了解到，浙江三联集团为浙江金华当地民营房地产企业，创建于1997年，是一家集“房地产开发、酒店、建筑”，并辅助以物业和商业运营等综合型公司。而浙江金华市当地法院去年9月公告，法院根据申请人浙江三联集团的申请，于日裁定受理申请人浙江三联集团破产重整一案，并于2015年9月指定了相关律师事务所和会计师事务所担任破产重整管理人。
　　这意味着，浙金信托1.95亿元贷款对象浙江三联集团进入破产重整阶段，浙金信托计提的资产减值损失3123.42万能否覆盖仍有疑问。
　　记者致电浙江三联集团官网联系电话，该电话提示音为“因客户未缴纳费用停机”。记者还致电破产管理人相关的律师事务所，一位赵姓律师表示，目前处于破产重整阶段，不方便对外表态。而浙金信托常务副总经理刘伟则表示不方便接受采访。
　　集合资金信托计划锐减
　　浙金信托净利下滑除了因资产减值损失，还与信托资产规模和集合信托计划下降有关。
　　财报显示，浙金信托去年实现营业收入2.36亿元，净利润6401.3万元，同比分别下降14.17%和17.83%。
　　而在业务结构中，浙金信托信托报酬率相对较高的集合资金信托计划，业务规模和占比还出现明显下降，规模从2014年末的84.18亿元下降至2015年末的47.63亿元，占比从 2014年末的35%下降至2015年末的23%。
　　浙金信托解释，由于经济下行压力增大，企业资产质量下降，加上直接融资渠道的拓展，信托业务展业难度加大，2015年浙金信托管理的信托资产业务规模有所减少，从 2014年末的243.51亿元下降至2015年末的210.48亿元，减少约14%。
　　另外，业内人士表示，浙金信托近年来发展缓慢还与股东支持力度不够有一定关系。
　　据了解，浙金信托在2011年实现重组，浙江国贸、中金公司和浙江传化集团分别持有56%、35%和9%，注册资本5亿元。
　　翟超/制图
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前有安邦举牌民生银行，后有宝能举牌万科企业，这些案例一而再再二三告诉我们，股权分散的优质资产（一定要是民营啊，国企有主管单位，有党委，你搞不定），尤其是市值较大的金融地产，是大资本追逐的目标。
各地政府从土地出让金上获得收入，炒高地价房价，先买入的或者炒房地居民成了中产阶层，相当多的中产家庭不是投资兴办实业形成的；炒地炒房利润高，搞实体经济利润低，甚至亏损，高地价和高房价实际上是摧毁中国制造业的一个重要方面。
英国脱欧将终结伦敦作为欧洲金融中心的地位——欧盟已明确表示，英国脱离欧盟单一市场将终结伦敦在欧盟经营金融业务的自动权利。这些事实，足以令全球金融市场陷入混乱。
楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。房地产信托投资看“对手”_凤凰财经
房地产信托投资看“对手”
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未来房地产信托也将面临变化。王俊认为，调控政策一方面提高了房企发债准入标准，实行分类管理，另一方面严格限制信贷资金使用。这使得未来房地产信托将面临变化。信托公司发行房地产信托对交易对手（即融资方）的资质要求将大幅提高，中小房企很难通过信托贷款获取资金；对贷款用途也将严格按照监管要求执行，以往通过明股实债、嵌套资管等方式规避监管的情况将得到有效遏制。“未来房地产信托业务将向专业化、股权化模式转变，通过实质性参与房企股权投资，获取权益投资收益，这对信托公司项目筛选能力、投资管理能力提出了较高要求。”
随着，监管层也严控房地产业务风险，并提出加强房地产信托业务合规经营，近期房地产信托的规模出现萎缩。用益信托数据显示，10月份集合类房地产信托产品成立规模为105.79亿元，较9月份的208.85亿元回落明显。用益信托数据显示，截至10月末，今年以来集合类房地产信托共成立592款，规模为1431.57亿元。尤其是今年前三季度，随着房地产市场的火热，不少信托公司纷纷顺势扩张房地产信托业务。“近期对房地产业的调控除了出台政策抑制非理性需求外，更多的是收紧房地产企业融资渠道。”信托战略发展部高级经理王俊说，房企发行门槛提高，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，加强房地产信托合规经营，整顿房企、中介开展互联网融资等，各项政策旨在多渠道限制房企融资，引导市场资金流向实体经济。“对房企融资监管趋严，导致房地产信托规模萎缩，未来这一趋势还将进一步延续。”未来房地产信托也将面临变化。王俊认为，调控政策一方面提高了房企发债准入标准，实行分类管理，另一方面严格限制信贷资金使用。这使得未来房地产信托将面临变化。信托公司发行房地产信托对交易对手（即融资方）的资质要求将大幅提高，中小房企很难通过信托贷款获取资金；对贷款用途也将严格按照监管要求执行，以往通过明股实债、嵌套资管等方式规避监管的情况将得到有效遏制。“未来房地产信托业务将向专业化、股权化模式转变，通过实质性参与房企股权投资，获取权益投资收益，这对信托公司项目筛选能力、投资管理能力提出了较高要求。”百瑞信托博士后科研工作站研究员李永辉认为，未来房地产金融业务的风险可能会逐步显现。“为应对可能出现的风险事项，信托公司应严格执务规定，进一步加大风险排查力度和强化风险预警及处置体系建设。对于新设立的房地产信托项目，应注重交易结构、交易对象、资金用途、还款来源、抵质押情况等多个方面，力争通过产品设计最大程度地降低项目风险”。数据显示，今年以来，集合类房地产信托产品的平均收益也有较大下滑，从今年1月的8.23%降至10月的6.87%。王俊认为，目前信托公司房地产信托业务主要集中在一二线城市，未来随着政策调控效果逐步显现，房地产企业融资渠道收窄，融资成本将逐渐上升，房地产信托投资收益上行趋势或将明显。未来房企融资也将出现分化。王俊认为，大型房企更容易获得信托贷款，而中小型房企则会面临融资渠道收窄、现金流紧张等风险，出现优胜劣汰。未来房地产业并购重组项目有望增多，信托公司可充分发挥灵活制度优势，通过绑定大型、实力较强的房企，为其收购项目、整合资源提供综合金融服务。与优质交易对手合作的集合类房地产信托产品依然是投资选项。王俊说，此轮房价上涨使得房企销售大幅上升，目前现金流充足，只要适当控制拿地支出，短期出现流动性风险的概率较小，尤其对于大型房企而言，通过区域分散化经营，也可降低非系统性风险，安全系数较高。李永辉则表示，在当前市场环境下，房地产信托产品依然值得投资者进行投资。但在选择具体产品时，投资者需要擦亮双眼，不能一味追求比较高的预期收益率，而是应更多关注房地产信托项目的结构设计、融资主体资质和实力、信托资产用途、抵质押是否充足等情况，因为这些因素能够直接关系到投资者本金和收益的安全。在房地产信托方面，一些新的业务模式值得关注。王俊建议投资者未来可适当关注房地产信托资产证券化模式，尤其是长租资产证券化，这是因为其符合政策调控思路，能够解决居者有其屋的社会民生需求，并可快速盘活房企存量资产，加速资金流转。（经济日报记者 常艳军）
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房地产信托贷款“四三二”标准
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房地产信托贷款“四三二”标准，是银监会针对信托公司房地产信托贷款的要求，四是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；三是指地产商必须至少投入30％的自有资金；二是指开发商必须有国家二级资质。
从整体来看，通常在融资方资质达不到“四三二”标准的情况下，无法通过贷款类方式来进行融资，多会选择股权类融资的方式，从这方面来讲，股权投资类项目风险相对于其他方式的确偏高，但好在信托公司通过收购原股东的股权或者进行直接增资，可以介入对其进行资产管理，在一定程度上降低了风险。
2013年会是新的事业起点吗？
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上有“432”政策，下也有对策，房地产商想融资主要还是靠人脉。
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pannap 发表于
上有“432”政策，下也有对策，房地产商想融资主要还是靠人脉。
赞同，现在很多信托机构都可以打破这个所谓监管红线
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海天一线 发表于
赞同，现在很多信托机构都可以打破这个所谓监管红线
{:soso_e181:}看来是同行啊。
真心想多参加些活动。
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房地产开发信托贷款
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房地产开发信托贷款是指金融信托机构为支持房地产开发而发放的贷款。大中城市、特区、经济开发区建设用地的经营性开发和商品房开发，可以申请房地产开发信托贷款。申请该贷款的单位必须符合以下条件：(1)应经有关部门批准经营房地产开发业务，各项手续齐全。(2)已在当地工商行政管理部门登记注册并领有营业执照。(3)实行独立核算、自负盈亏，并有不低于规定金额的自有资金。(4)各项管理制度和核算制度完善，管理和核算机构健全。(5)有与房地产开发业务的需要相适应的专业技术力量。
房地产开发信托贷款审查内容
房地产开发信托贷款的主要审查内容有：
(1)经营房地产开发的各项手续证明、包括批准文件、营业执照、土地使用证和建筑许可证等。
(2)经营规模及资金状况。
(3)上年末实际和本年计划产值，竣工面积，开发成本及利润情况。
(4)贷款项目是否已纳入城市规划部门的建设规划。
(5)贷款项目的建筑开发面积、单位成本、总成本、利润及税收情况。
(6)建设所需各项条件，如建筑材料、施工设备、运输设备、水、电，油料及施工队伍等的落实情况。
(7)项目的总投资来源构成和落实情况。
(8)建设周期和施工计划。
(9)商品房销售落实情况，或预售情况；开发土地使用单位落实情况，预计开发费回收情况。
房地产开发信托贷款备注
还款计划和资金来源。房地产开发信托贷款，期限一般在3年以内，利率按中国人民银行规定执行。您的访问出错了(404错误)
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