房屋土地使用权到期后咋办？温州实例告诉你答案 : 经理人分享
房屋土地使用权到期后咋办？温州实例告诉你答案
温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金！其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。全国网友都炸开了锅：这篇新闻具有一定风向标意义。如果各地就此效仿，天都要塌下来了！据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。100万买个房，住没多久，就要交几十万续费……花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了！对此，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时，对上述问题进行了一一回应。1、为何会出现上述问题？据张少清介绍，这要从国家土地政策讲起。日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。2、出让年限到期后，应当如何续期？张少清介绍称，《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。也有专家根据法律条文分析称：你的房子土地使用权到期之后，如果自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子，因为你拥有所有权。但如果你要转让、继承，或者抵押房子，就需要办理土地续期，给土地使用权续费了。3、100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以有些市民当初买房的时候，就好比他们用高价买了辆快报废的二手车。在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。4、国土部方面有没有尽到必要的宣传和提醒义务？张少清表示，国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，应该是深入人心的，社会公众应当知晓。而面对“土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况”这个问题，他表示，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。温州国土局回应：“收土地出让金才能续期”系误读面对众多报道，温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。温州市国土局称，温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但“自动续期”该如何续期，目前国家还尚未出台相关实施细则。尽管温州出现的“到期房”总体量不大，但也关系到几百户家庭的切身利益，应当引起有关部门重视并妥善解决。长远看，量大面广的土地使用权到期问题，会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计，有可能引发房主的不安。因此，用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。不续费仍可以继续居住从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗？对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。未来应该降低“续费”期的土地出让金温州碰到的问题在国内属于先例。随着时间的流逝，未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗？实际上，如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的三分之一，在高房价的背景下，这会给购房者带来沉重负担，相当于房价一次性上涨了三分之一。因此，有学者认为在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐会在社会上引发轩然大波。为此，专家建议可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金，因为首次购房时实际上已经缴纳了比较高比例的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。不管将来政策如何，不能以此大幅拉升房价应该是社会的主流看法。资料来源：凤凰财经、新华网、财新网
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作者：佚名
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土地使用权到期咋办？你的房子还能住吗？
日前，温州一位市民购买了一套二手房，结果发现房子的土地证过期了。想续期，听说要缴纳数十万元的出让金。而该市民的遭遇不是个案，在温州，这样的房子超过600套。&当下，有关房子的问题往往能轻易引爆舆论。消息传出后，很多人“炸”了。土地使用权到期要“续租”，很多人不是不知道。显然，他们是被“几十万”这个数字吓到了。毕竟，在很多人看来，如今很多地方的房价本身已“高不可攀”。&温州官方随即回应称，所谓花数十万延期土地使用权年限说法系误读。而与此同时，就此问题，官方亦未能马上给出一个解决方案。&而因这一事件牵涉的多个问题事关住房，关系到很多普通民众的切身利益。&1、 什么是“土地证”？和“房产证”是一回事吗？中国实行土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。土地证是对个人取得的“国有土地使用权证”的俗称。而“房产证”是指通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。&两者密不可分。《房地产管理法》规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”。&值得注意的是，从去年开始，各地开始陆续用“不动产登记证”取代原来的“房产证”。而房产证转换为不动产证，登记内容中多了有年限限制的土地使用权，隐含着将土地证的并入。&&2、土地使用权期限都是70年吗？当然不是。&根据现行规定，居住用地的土地使用权期限是70年。因此，目前的房地产开发公司都是按照此年限缴纳相关费用，而刚开始并非如此。&以温州为例，最早实行这个政策的时候，当地规定，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，居住用地在不超过最高年限的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择的方式给予办理出让手续，并缴纳相应的土地出让金额。&&温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武也证实，上世纪80、90年代，国家向房开公司收取土地出让金的做法刚刚开始，房开公司为了缓解资金压力，普遍没有交足70年年限，各地有交15年、20年、30年、40年不等的，最少的有交2年的，而温州规定最低交20年。&3、土地使用权从何时开始计算？北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师表示，很多人在购房时存在认识误区，常常忽略了土地使用权的期限。从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证，中间可能会有一定的时间差，这就导致一种房、地年限脱节的情况出现。&那么房屋产权的年限从何时开始计算？张志同认为，从法律角度来讲，国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期，才可以作为土地使用权取得的开始时间。&话说，看到这里，你要不要赶紧翻翻你家的土地证，看有没有过期？什么时候过期？&4、土地使用权到期不续还能住吗？《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。&有专家表示，政府不能无偿、强制收回这块土地。按照现在的法律规定，没有强制措施，居民依然可以居住。但如果居民不缴纳土地出让金，其相当于是在无偿使用这块土地。这种情况下，业主在进行房产转让、抵押等方面的权利会受限，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。5、到期后怎么办？缴纳多少钱合适？由于大多数住房的土地使用年限是70年。因此，对于大多数人来说，这是一个遥远的问题。而对于已经被这个问题困扰的当事人而言，这是个亟待解决的问题。&遗憾的是，目前，此问题基本“无解”。&前面说了，《物权法》规定了使用权届满可以自动续期。不过，自动续期怎么个自动续法，怎么收费？对于这些问题，国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件，所以如何操作地方各级政府也不知道。&因此，温州相关管理部门在面对当事人的疑问进行回应的时候，也只是提出花费数十万“延期”是误读。此外，暂时没有更多的信息透露。&放眼全国，温州的土地使用权续期事件并非首例，不过，有些地方已经探索了一些局域性的解决思路和方式。据媒体报道，青岛阿里山小区的土地使用权续期，在业主交纳出让金时，以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%；深圳罗湖国际商业大厦的业主在续期时，政府按照公告基准地价的35%要求其补缴。对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，续期应该从“自动”的角度去施行，“自动就意味着，不用个人去申请。”&就土地出让金计算，他认为，应和房地产税收政策结合起来，在购买房屋之初，就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费，也要和新买房屋价格有所区别，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”他建议，可以按照基准地价来选择一个合理的中位数，“不能影响现在的收入结构。”&而置身事件的所有人，都有一个共同诉求，希望国家层面能够及时出台相关细则。&综合新京报 澎湃 钱江晚报温州日报图片来源网络编辑：张会杰
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