产业地产已成红海 资金+服务能否突围？_网易广州房产频道
产业地产已成红海 资金+服务能否突围？
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（原标题：楼市快讯）
东莞本地龙头房企光大地产在松山湖开发的其首个产业地产项目光大·WE谷。在品牌房企的冲击之下，住宅市场利润变薄，本土房企纷纷转型开发产业地产。恰逢东莞产业转型升级时期，大量的产业地产项目如雨后春笋般出现，供应量过大，产业地产的蓝海变成红海。在激烈的竞争当中，有实力的开发商不断挖掘新模式，增强竞争力吸引企业。不过业内人士表示，产业地产项目从投入到盈利周期长，可能需要5~8年时间，而仅依靠租赁的产业地产项目呈现亏本状态难以支撑，未来产业地产项目或将不断出现洗牌。现状观察竞争：房企转型开发产业地产，蓝海变成红海2010年，广东中天集团成为东莞首个进入产业地产的本土房企。目前该集团在东莞已经拥有了8个产业园区。2016年，东莞本地龙头房企光大地产跟进，在松山湖开发其首个产业地产项目光大·WE谷，随后又在厚街等其他镇街开发产业地产项目。与此同时，外来品牌房企万科、碧桂园、时代地产等都纷纷表现出对东莞产业地产的兴趣。目前东莞的产业地产项目已经超过100家。“东莞从制造到智造，在产业转型升级中出现了机会；东莞本身的转型有很大的需求，加上凭借地缘等优势，很多深圳企业迁入东莞，未来产业园的空间会很大。”中天产业集团副总经理黄万军告诉记者，正是因为如此，近两年来，有很多房企、实业投资商进入产业地产行业，竞争变得很激烈，“前几年产业地产是一片蓝海，但是现在已经变成红海了”。黄万军透露，仅仅是松山湖北区就有十几家产业园项目，近200万平方米的体量，未来仅这一个区域的竞争就非常激烈，这还不算整个松山湖片区和其他镇区。“未来肯定会有一部分产业园要被淘汰，做不好的产业园没有企业进驻，就只能空置在那里。”但是他也表示，由于产业园仍然是一个新兴事物，在两三年内，还不会看到洗牌。光大·WE谷策划总监余远增则认为，做产业地产和做房地产的思路是不一样的，产业地产关键还是要看运营。他相信未来的产业地产应该是强者恒强的时代，“最终会有一个洗牌的过程，有的可能会招商困难，想卖也卖不掉。”困难：单靠租金难盈利，项目投资周期长在东莞新建的科技产业园遍地开花之前，东莞更多的产业园类型是以三旧改造为主的文创园。在东莞做得比较成功的文创园是工农8号，该项目引进了多个文化创业类的企业进驻，目前主要是通过租赁的方式获得回报，但是仅靠租赁来盈利是比较困难的。广东中天集团董事副总裁、中天产业集团联席董事长兼总裁欧阳峰告诉记者，做产业园非常的难。“我们最开始做的两个产业园很困难，需要拿其他项目的盈利来填补的。”由于产业园运营属于新兴事物，缺乏专业的人才和经验，不少产业园存在招商困难，人气不足的难题，仅靠租金回报，很多产业园甚至是亏本的。南城的万科769等文创园项目也面临着同样的问题。记者在走访时发现，该项目不少商铺空置，园区人气不足，引起许多入驻商户的不满。“这是许多传统产业园区都会面临的难题。”黄万军告诉记者，产业园区单靠租赁方式来运营是亏损的，为了能够推动文创园的盈利，他们也在开拓一些新的方式，如引进文创基金，加强金融服务，加大对优质文创企业的投资等。但是他也承认，这种盈利模式需要的时间比较长，投资周期长，短时间内很难实现盈利。机遇：东莞产业转型升级吸引深圳企业入莞东莞产业转型升级，让产业园迎来了新的机遇。一些企业从工厂搬进了产业园，不少企业从珠三角特别是深圳搬迁来到东莞。黄万军告诉记者，位于南城的联科国际信息产业园一期招商已经完成了95%，有90多家企业进驻，主要是来自东莞周边镇区，来自深圳的企业有两成左右。“原来在工业园的一些企业，在产业转型升级时期将研发办公转移到产业园来；是空间上的转型，同时也是业务的转型，从加工制造业变成新兴产业。”而位于松山湖的国际金融创新园则有五成以上企业是来自深圳。黄万军透露，“松山湖产业园的企业有过半都是从深圳搬迁过来的。”余远增也证实了这一点，在光大·WE谷招商的企业当中，有一半是来自深圳的企业，他认为这与东莞的办公成本和生活成本都比较低密切相关。深圳房价、地价、办公成本增加，导致深圳企业向珠三角其他城市转移已是大势所趋。黄万军认为，与同样在大力吸引深圳企业的佛山相比，东莞的优势更为明显。“首先是地缘优势，第二是一直以来东莞和深圳都在承接着外商投资，产业发展形态、工业经济等都很相似，在深圳能做的，在东莞也能做，而且成本还更低一些。第三才是东莞优惠政策的吸引，松山湖环境好、产业氛围好等。”对此余远增也表示，目前东莞的产业园供应量过大，需要市场去慢慢消化，除了东莞本身转型升级消化之外，也需要将深圳产业引进来，才能支撑这么多产业园。未来发展产业园要盈利？或要五到八年时间面对传统产业园区亏损的情况，产业园何时才能够实现财务平衡一直是困扰运营商和投资企业的一大问题。黄万军认为，实现财务平衡甚至盈利，在地产行业很容易做到，但是在产业地产却很难。“产业园前期需要长时间大规模的投入，从招商、租赁、到孵化等等，可能要五至八年时间才有可能实现财务平衡。”他透露，联科国际信息产业园从建设到现在已经快五年了，但仍然实现不了财务平衡。他认为，做产业园的企业如果没有其他板块的支持，是很难坚持下去的。黄万军介绍，中天产业集团之所以能够坚持了7年，是因为有金融、产业加地产多元化板块的支撑。余远增也告诉记者，目前光大·WE谷的租金是36元/平方米，光靠租金的回报是很少的。产业园的核心还是在孵化企业，“但是孵化上市企业时间比较长，需要好几年时间。”因此光大·WE谷还会帮助企业做融资来达到盈利的目的。“我们现在做天使投资，做A轮融资，在B轮融资的时候我们就可以退出来了，或者是帮助企业并购，这样也能够获得回报。”余远增告诉记者，光大·WE谷是去年才开园，希望快的话三年左右能够有所回报。探索产业园资产证券化之路，让资金流动起来业内人士认为，对于目前产业园的运营方来说，最急迫的是需要多方面探索，寻找一个能够较快地回笼资金的盈利模式。对于未来产业园区的发展，黄万军表示，产业园区正在探索资产证券化模式。“产业园未来的发展方向是让资产流动起来。”他介绍道，产业园前期依靠租金、投资孵化等，基本上是没有什么收益的。但是如果尝试资产证券化，就会使得资金流动起来，降低园区运营商的资产沉淀包袱，减轻运营商的压力。“产业园资产证券化，就是社会大众成为股东，但仍然由园区运营商来运营。”他告诉记者，这种方式目前在国内刚刚开始，“一些由政府主导的园区已经在做，而且做得很好了，但是民营企业才刚刚开始尝试。”盼产权分割早日落地2015年8月中旬，东莞出台《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》，规定在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。不过对于大多数的东莞产业园而言，目前要实现产权分割还很难。余远增介绍，据他了解，目前东莞仅天安数码城一家在前期有部分住宅拥有独立产权。“许多产业园销售的实际上是使用权。”黄万军表示，期盼产业园能够早日实现产权分割，“目前一些做得比较好的产业园，就是拥有部分独立产权的住宅，先卖掉住宅来达到一定的财务平衡，后期的压力才没那么大。”他山之石用活资金做好服务为了能够在激烈的厮杀中突围而出，东莞的产业园纷纷打造自己的“王牌”服务来吸引企业入驻，其中资金、人才和创业等方面是企业最关心的问题。在目前的东莞产业地产市场，中天产业集团和广东光大集团是做得比较好的两个本土企业。一、帮企业找资金中天产业集团在今年建立了东莞首个金融大数据中心。黄万军介绍，金融大数据中心是整个产业中天旗下的金融数据服务平台，主要是为了增强产业园运营方面的亮点。“一方面是提供金融服务，一方面是提供数据服务。宗旨是帮助企业找到资金，帮资本找到项目。”记者了解到，去年中天产业集团共做了五期的资本相亲会，跟多个金融机构、资本机构合作，根据不同的行业，合作投资园区内的企业。二、培育企业上市孵化是产业园吸引企业入园最重要的一点。记者了解到，在孵化企业方面，目前中天产业集团已投资了1000多万元、十几家企业，有不少企业准上市甚至已上市。去年，联科国际信息产业园全程孵化的广东沃杰森环保科技股份有限公司在新三板上市，由于是该园区首个全程孵化的企业在全国上市而备受关注。黄万军告诉记者，他们专门设置了培育企业上市基地，将准上市企业和已经上市的企业聚在一起，为园区管理孵化开导服务提供便利，进行圈层交流。而孵化也从初创期开始，由专门的创业导师在战略发展、管理咨询、人才引进、开拓市场等方面帮助企业；同时打造专业的科研平台，为企业提供科研数据支撑和人才引进，在企业发展到一定阶段以后，由专业券商包装辅导，帮助企业上市。黄万军告诉记者，目前园区上市的企业已经有十多家，未来两到三年内，希望通过基地的打造，上市企业实现年年倍增，园区企业实现的产值也能够实现倍增。三、创业导师辅导广东光大企业集团有限公司产业运营部总经理、光大·WE谷项目总经理林建强则认为，“做产业园要考虑两个问题，一是企业凭什么要进这个园区，二是企业进了园区怎么获得高速发展。”传统产业园是做招商，而他们更多的是做好服务。
据了解，光大·WE谷一期已经全部招商完毕，二期也已经被预订了不少。林建强介绍经验，“一是打造产业氛围；二是能够提供创业辅导。”林建强认为光大·WE谷最突出的竞争力是有创业导师，创业导师的工作是“帮助企业寻找市场、产品，打通营销通道、设计商业模式，组建团队、合理设置股权架构，以及如何打造核心竞争力等。林建强经验丰富，“我自己就是做辅导企业的，看过的项目不少于一千家，整个产业怎么去搭建我都很清楚。”在选择企业方面，林建强表示，大的企业一定要想办法留下来。在光大·WE谷已经进驻的企业当中，就有3家是华为的服务商。“大的企业进来了，其他的类似企业也会跟进来。”他介绍，同时还要不时地举行一些论坛、沙龙，各种活动，把氛围营造起来，把企业吸引进来。
本文来源：大洋网-广州日报
责任编辑：何倚华_NW6010
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商业地产想要进入体育行业？ 这5种方法值得一试
中国体育产业发展那么些年。有一个直观的改变最为显眼，那就是体育圈的人在一夕间炸开了锅。体育行业事企业群体越来越多，产业链也随着各元素的活跃而渐渐完善。该以怎样的姿态进入体育产业，体育产业又给了商业地产怎样的机会，且待圈哥慢慢道来。中国体育的社会化改革进展总是受到来自体制和政策环境的牵绊太多，因此近两年政府对于中国足球和体育事业的政策指导文件密集发布，也多少让大家有了更多对中国足球和体育事业未来发展前景的期待。与此同时，在传统体育圈热泪盈眶、奔走相告的时候，商业社会还是保持住了对商机最快的敏感度，商界的大拿小咖们也都坐不住了，手持资本，已经大张旗鼓地进入了体育和足 球领域，在此我们例举一二。上市公司：凯撒旅游、海航资本、中泽文化、中建投信托、中泰证券、体奥动力……投资公司：动域资本、华人文化、光大体育基金、真格基金、经纬中国、创新工场、IDG资本……个人：孙红雷、刘涛、霍思燕、陈坤、周迅、贾乃亮、陈思诚、马苏、王宝强、陈晓…不得不承认的是，中国商业环境变化之快，以及商业生活中新High 点的出现已经表现出高频高密的特点。尤其是新技术的不断革新对众多行业带来了剧烈的冲击，传统的房地产开发行业在其实早在 2008年前就意识到规模化的“开发-销售”模式面临着难持续性和政策波动等的问题，而直到现在和未来相当一段时间内，地产开发企业都面临着艰难的转型选择，从目前的转型过程来看，地产商们还是有了一些明确的方向。在纵向方面，向上游探索金融，下游除了开发房地产外，社区配套服务开始增建；横向方面，由一二线城市开始向三四线城市下沉，并开始寻路海外发展机遇，同时多元化业务落 地，涉足房地产以外的其他行业，旅游、养老、体育等成为热点业务内容。而这如同一张大网，可以实现各个板块业务之间的交互和融合。比如，养老业务将植入社区服务，可以吸引中老年人群购买物业，同时引导中老年客户消费自己的金融、运动康养、旅游度假等产品服 务，客户粘性有利于进一步增强。而正是这一番地产开发转型的过程中，体育产业有了粘附 和进入的机会。 同时，单纯的转型也并非是地产商一厢情愿的事情，我们必须要注意到中国经济社会层面发生的变化，这些变化将在未来相当时间内，对我们的经济生活、社会生活、文化生活等产生新的变化。新技术的发展，包括移动互联网（MI）、虚拟现实（VR）等将会给改变人们对传媒的认 知，新技术将带来更有效的覆盖面、更广泛传播渠道、付费收看、增值服务，以及跨行 业运用的实现性。消费需求的升级，在麦肯锡（McKinsey）2016& 年中国消费者调查中提到的其中一大趋势便是“追求健康生活”，其中更直接指出中国消费者已经开始积极投身于健身并购买体育用品，73%的城市消费者参加运动，并且还在以每年3%-4%的比例增长。人口结构的变化，首先是人口老龄化的趋势将不可逆，其次是二胎政策放开后会有更多 新生儿，家庭结构和成员需求将持续演变，老年人的保健养生、医疗服务、运动康健需求，儿童的运动培训、生理矫正、心智培养需求，将获得更大释放。社群特征的强化，成熟社会中将具有更强烈的社群特征，体育运动本身就有很强的社群特征，而这种社群特征还会进一步裂变和细化，继而诞生出各有特色的社群文化。我们绝对不可忽视这些变化，因为显然这些变化已经开始作用于我们的生活，并开始产生影响，当然地产、体育和商业也不可回避。那么，从地产的角度看，体育和商业如何实现 共生共存和融合发展呢，我以个人的一点心得体验，整理五个方面，希望和大家能有一些探讨。1.体育运动服务可以成为社区服务的重要内容在地产行业从“开发”向“服务”的阶段转变过程中，针对业主的社区服务成为房企的重要竞争力和盈利来源。以社区服务为入口，可以打开和放入多样化的体育运动服务内容。 以万科为例，与教育机构合作，以地产业务的优势为教育机构提供合适的场地与其他教育条件，创新教育模式，包括社区营地、户外营地和全日制学校。其中户外营地致力于为青少年提供专业化的户外运动教育和体验式教育服务，在《万科2015 年社会责任年报中》提到，目前万科在全国已有4 个大型营地属地，举办夏冬令营的课程，在广州、长沙、厦门等 城市还设有数个城市周边属地，用于提供周末短期体验营团课程，据统计2015年万科户外营地累计参营人数为 6424人。▼部分成功案例▼2015 年万科户外营地基地和项目 2.体育运动同多元化产业内容的主动融合多元化业务的开展既可以增加收入来源，又能增强各个业务板块之间的交互，实现项目的价值提升和协同作用。随着商业环境的成熟，消费需求的升级，体育运动、旅游度假、养生养老、文化游乐已经成为中国快速增长的行业。同时，这些行业有极高的耦合性，因此在很多文旅项目中它们之间并没有明显的边界。以万达为例，万达文化旅游城（万达城）是万达的第四代产品，是万达世界独创的文化旅游新产品，集合文化、旅游、商业，丰富的业态远超单一产品的主题乐园。“万达城”包 括核心业态超大型万达茂、大型室外主题乐园、室内主题乐园、顶级舞台秀、酒店群、酒吧 街等内容，其中，运动休闲活动的设施和服务成为万达城的重要部分，比如滑雪场、室内冰场、高尔夫球场、水上活动乐园等。▼部分成功案例3.&体育运动资产的全生命周期运营管理首先房地产市场已逐渐从增量向存量转变，其次是一味拆迁新建的发展模式也造成资源浪费、文化丧失、社会波动等问题，在新的环境中，大量闲置的或者社会效益不足的体育场、运动馆、公园，以及废旧的荒地、厂房等将有可能焕发新的生命力。以佳兆业为例，其旗下的佳兆业文化集团，是专门从事文化体育产业运营管理的专业公司。2015年 8 月 10 日，佳兆业集团通过公开竞标，获得深圳龙华新区观澜体育公园11 年的运营管理权。至此，佳兆业已经获得深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、 深圳观澜体育公园、佛山高明体育中心、惠州仲恺体育馆的运营开发权，管理面积逾80 万 平米，成为中国目前最大的非国有文体产业综合运营商。通过整合国内外体育、文化、演艺、会展等资源，引入国际顶级赛事及演艺活动，通过市场运作盘活场馆资源，塑造文化体育场 馆运营的知名品牌。其中，南山文体中心的运营为政府节省了每年至少 300万的开支，实现 公共体育资产的市场活化。▼部分案例 值得注意的是，在深圳观澜体育公园的开发模式上，采用了“DOT”模式，即“设计优化-运营-移交”的开发模式，这对于解决我国体育场馆长期存在的使用率低、能源空耗等 问题有积极意义，也在项目发展前期对体育资产的活性和优化也起到积极作用。4.体育运动业态成为购物中心的主力业态随着中国消费者消费需求的升级和电子商务的对传统商业的革新，传统的百货、大卖场纷纷倒戈向购物中心转变，前者是以产生终端购买行为为服务内容，而后者则是提供多样化生活方式选择为服务内容。购物中心将成为社区居民的生活活力中心和能量补给站，在这一趋势之下，体育运动业态已经大举进入你身边的购物中心里了。▼部分成功案例 此外，体育运动作为一种公共产品和服务开始同购物中心自身的功能设计相结合，增强社区的服务水平。比如，日本大阪森之宫 QsMall，就是一座结合了购物、运动和休闲的购物中心，这座购物中心特别为客户准备了三条不同的空中走廊，全长 300 米的跑道成为最醒目的屋顶地标，空中跑道向居民免费开放，即使不购物，居民们也能够前来享受空中慢跑的过程▼日本大阪森之宫 QsMall的空中走廊5. 体育产业成为区域发展中的转型方向和开发动力中国经济的高速增长也带来了一些问题，长期来看将不可避免的导致经济增长的不可持续，包括环境污染、产能过剩、空城频现等。在新一轮的经济转型上，我们提到了几个值得关注的社会经济层面的显著变化，中国人的消费结构正属于从物质型消费为主向服务型消费为主的转型。教育、医疗、文化、养老、健康、体育等社会需求增长快速的领域将获得新的 发展动力，然而现实是 2015 年前三季度，扣除房地产后的服务业固定资产投资占比仅为24.2%，因此服务业仍有很大的投资空间，这对于区域开发和经济调整来说，体育、休闲、 运动等服务业有明显的发展机会。海口观澜湖新城，是以高尔夫球运动成功驱动的项目。观澜湖新城位于海南国际旅游岛海口市，占地 21.5 平方公里，随着不断推进开发，已经成为集高球运动、旅游度假、休闲娱乐、环球美食和温泉水疗于一身的绝佳旅游目的地。 在高球运动上，观澜湖新城提供了完整的功能体系，从运动参与、圈层社交，到培训教育、赛事运营有较完整的产业服务链条，并相继开发了购物中心、酒吧街、国际学校、居住 区等，为于此生活和度假的人们提供全面的生活服务配套。▼以高尔夫球运动成功驱动的项目海口观澜湖新城（来源：体育生态圈）
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光明地产2015年年度报告
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公司代码：600708&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公司简称：光明地产
&&&&&&&&&&&&&&&&&光明房地产集团股份有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重要提示
一、&本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
&&&&&不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、&公司全体董事出席董事会会议。
三、&立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、&公司负责人张智刚、主管会计工作负责人沈宏泽及会计机构负责人（会计主管人员）李艳声
&&&&&明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、&经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
&&&&&&经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实现&2015&年度归属母公司净利润为
510,271,580.67&元，加上年初未分配利润&3,397,366,812.92&元，公司累计可分配的利润为
3,907,638,393.59&元。按&10%提取法定盈余公积金&12,299,763.14&元，扣除分配&2014&年度普通股
股利&51,037,025.20&元，剩余&3,844,301,605.25&元为&2015&年末实际未分配利润。
&&&&&&经董事会审议的&2015&年度利润分配预案为：以&2015&年末总股本&1,318,719,966&股为基数向
全体股东每&10&股派送现金红利&1&元（含税），共计&131,871,996.60&元。
六、&前瞻性陈述的风险声明
&&&&&本报告期中所涉及的未来计划发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、&是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、&&&&是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、&&&&重大风险提示
&&公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中“公司
关于未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目录
第一节&&&&&释义.....................................................................................................................................&3
第二节&&&&&公司简介和主要财务指标&.................................................................................................&4
第三节&&&&&公司业务概要.....................................................................................................................&8
第四节&&&&&管理层讨论与分析...........................................................................................................&10
第五节&&&&&重要事项...........................................................................................................................&30
第六节&&&&&普通股股份变动及股东情况&...........................................................................................&46
第七节&&&&&优先股相关情况...............................................................................................................&54
第八节&&&&&董事、监事、高级管理人员和员工情况&.......................................................................&55
第九节&&&&&公司治理...........................................................................................................................&63
第十节&&&&&公司债券相关情况...........................................................................................................&69
第十一节&&&财务报告...........................................................................................................................&73
第十二节&&&备查文件目录.................................................................................................................&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一节&&&&&&&&&&释义
一、&释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&中国证券监督管理委员会
上交所&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海证券交易所
上海市国资委&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海市国有资产监督管理委员会
中登公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
上海市工商局&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海市工商行政管理局
立信审计、立信&&&&&&&&&&&&&&指&&&&立信会计师事务所（特殊普通合伙）
集团、本集团、光明集团、&&&&指&&&&光明食品（集团）有限公司
光明食品集团
公司、本公司、上市公司、&&&&指&&&&光明房地产集团股份有限公司
光明地产
海博股份&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海海博股份有限公司
大都市资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海大都市资产经营管理有限公司
农工商绿化&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海农工商绿化有限公司
益民食品一厂&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海益民食品一厂（集团）有限公司
置入资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&农工商房地产（集团）有限公司&100%股权和上海农工商房地
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&产置业有限公司&25%股权
农房集团&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&农工商房地产（集团）有限公司
农房置业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海农工商房地产置业有限公司
置出资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海海博股份有限公司除物流业务相关资产外的其他资产
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&及负债
海博出租&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海海博出租汽车有限公司
海博宏通&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海海博宏通投资发展有限公司
海博投资&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海海博投资有限公司
思乐得公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海思乐得不锈钢制品有限公司
光明海博投资&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&光明海博投资有限公司
安吉海博&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&安吉海博山庄酒店有限公司
临港奉贤&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海临港奉贤经济发展有限公司
海博物流&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海海博物流（集团）有限公司
光明财务公司&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&光明食品集团财务有限公司
良友集团&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海良友（集团）有限公司
广林物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海广林物业管理有限公司
国盛集团&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海国盛（集团）有限公司
城投集团&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&指&&&&上海城投（集团）有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第二节&&&&&&&&公司简介和主要财务指标
一、&公司信息
公司的中文名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&光明房地产集团股份有限公司
公司的中文简称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&光明地产
公司的外文名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&BRIGHT&REAL&ESTATE&GROUP&CO.,LIMITED
公司的外文名称缩写&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&Bright&Real&Estate
公司的法定代表人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&张智刚
二、&联系人和联系方式
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&董事会秘书（代行）&&&&&&&&&&&&&证券事务代表
姓名&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&张智刚&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&郑超
联系地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上海市静安区西藏北路199号&&&&&&上海市静安区西藏北路199号
电话&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&021-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&021-
传真&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&021-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&021-
电子信箱&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
三、&基本情况简介
公司注册地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上海市浦东新区张杨路838号25楼A座
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上海市静安区西藏北路&199&号
公司办公地址的邮政编码
公司网址&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
电子信箱&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
四、&信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称&&&&&&&&&&&&&《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址&.cn
公司年度报告备置地点&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本公司董（监）事会办公室
五、&公司股票简况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公司股票简况
&&&&股票种类&&&&&&&&&股票上市交易所&&&&&股票简称&&&&&&&&&&&&&股票代码&&&&&&变更前股票简称
&&&&&&A股&&&&&&&&&&&&上海证券交易所&&&&&光明地产&&&&&&&&&&&&&600708&&&&&&海博股份、东海股份
六、&其他相关资料
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内）&&&&办公地址&&&&&&&&&&&&&&&上海市南京东路&61&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签字会计师姓名&&&&&&&&&李晨、刘玉如
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&光大证券股份有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&办公地址&&&&&&&&&&&&&&&上海市静安区新闸路&1508&号
报告期内履行持续督导职责的保荐
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签字的保荐代表人&&&&&&&侯良智
机构
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&姓名
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&持续督导的期间&&&&&&&&&至股权承诺完成且上市公司股份全流通
报告期内履行持续督导职责的财务&&&&名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&海通证券股份有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
顾问&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&办公地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&上海市广东路&689&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签字的财务顾问主&&&&&&&&&&李永昊、黄文佳
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&办人姓名
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&持续督导的期间&&&&&&&&&&&&2015&年&8&月&29&日至&2016&年&12&月&31&日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&华福证券有限责任公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&办公地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&福州市鼓楼区温泉街道五四路&157&号
报告期内履行持续督导职责的财务&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7-8&层
顾问&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签字的财务顾问主&&&&&&&&&&柳淑丽、路昀
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&办人姓名
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&持续督导的期间&&&&&&&&&&&&2015&年&8&月&29&日至&2016&年&12&月&31&日
七、&近三年主要会计数据和财务指标
(一)&主要会计数据
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元&币种：人民币
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本期比上年
主要会计数据&&&&&&&&&&&&&&2015年&&&&&&&&&&&&&&&2014年&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2013年
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&同期增减(%)
营业收入&&&&&&&&&12,387,285,125.39&&&&&&13,333,218,093.64&&&&&&&&&&&&&-7.09&&&&12,593,232,019.75
归属于上市公&&&&&&&&&510,271,580.67&&&&&&&&832,587,285.22&&&&&&&&&&&&&-38.71&&&&&&&518,237,452.31
司股东的净利
润
归属于上市公&&&&&&&&&691,082,380.17&&&&&&&&114,723,777.32&&&&&&&&&&&&&502.39&&&&&&&&62,221,149.52
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
经营活动产生&&&&&&&&&917,846,969.17&&&&&-4,687,344,762.50&&&&&&&&&&&&&119.58&&&-5,084,351,576.61
的现金流量净
额
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本期末比上
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015年末&&&&&&&&&&&&&&&&2014年末&&&&&&&&年同期末增&&&&&&&&&&&&2013年末
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&减（%）
归属于上市公&&&&&&&&7,942,753,063.52&&&&&6,327,947,255.70&&&&&&&&&&&&&25.52&&&&&5,701,441,498.81
司股东的净资
产
总资产&&&&&&&&&&&49,924,818,062.37&&&&&&44,326,997,669.29&&&&&&&&&&&&&&12.63&&&35,170,168,032.54
期末总股本&&&&&&&&1,318,719,966.00&&&&&&&&&510,370,252.00&&&&&&&&&&&&&158.38&&&&&&510,370,252.00
(二)&&&&主要财务指标
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本期比上年同期增减
&&&&&&&&&&&主要财务指标&&&&&&&&&&&&2015年&&&&&&&&2014年&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2013年
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(%)
基本每股收益（元／股）&&&&&&&&&&&&&0.4637&&&&&&&&&&0.7704&&&&&&&&&&&&&&&&-39.81&&&&&&&&&&0.4795
稀释每股收益（元／股）&&&&&&&&&&&&&0.4637&&&&&&&&&&0.7704&&&&&&&&&&&&&&&&-39.81&&&&&&&&&&0.4795
扣除非经常性损益后的基本每股&&&&&&&0.9594&&&&&&&&&&0.2248&&&&&&&&&&&&&&&&326.78&&&&&&&&&&0.1219
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）&&&&&&&&&&&&&&&8.80&&&&&&&&&13.88&&&&&减少36.60个百分点&&&&&&&&&&&&9.38
扣除非经常性损益后的加权平均&&&&&&&&&&&18.05&&&&&&&&&&7.51&&&增加140.35个百分点&&&&&&&&&&&&&4.39
净资产收益率（%）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
&&&&报告期内，公司进行了重大资产重组，实现了重组上市，实现归属于上市公司股东的净利润
510,271,580.67&元，与&2015&年&3&月&31&日披露的《上海海博股份有限公司&2014&年年度报告》中
经审计归属于上市公司股东的净利润&164,421,046.65&元相比，增加了&210.34%。
&&&&根据公司&2015&年度审计报告及财务报表编制的方法，在报告期内，若因同一控制下企业合并
增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数，将子公司或业务合并当期期初至报告期
末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳
入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方
开始控制时点起一直存在。公司于&2015&年年度报告中披露的所有公司&2014&年度主要会计数据和
财务指标，均在此基础上进行编制与审计。按&2015&年末经审计口径，公司&2015&年度实现经审计
归属于上市公司股东的净利润&510,271,580.67&元，与&2014&年实现归属于上市公司股东的净利润
832,587,285.22&元相比，同比下降了&38.71%。
八、&境内外会计准则下会计数据差异
(一)&同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
&&&&&的净资产差异情况
□适用&√不适用
(二)&同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
&&&&&资产差异情况
□适用&√不适用
九、&2015&年分季度主要财务数据
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元&币种：人民币
&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一季度&&&&&&&&&&&&第二季度&&&&&&&&&&&&&&第三季度&&&&&&&&&&&&第四季度
&&&&&&&&&&&&&&&&（1-3&月份）&&&&&&&&（4-6&月份）&&&&&&&&&&（7-9&月份）&&&&&&&（10-12&月份）
营业收入&&&&&&3,062,689,145.68&&&&2,257,892,109.09&&&&&&1,841,890,968.00&5,224,812,902.62
归属于上市
公司股东的&&&&&&&&88,960,369.15&&&&&&14,143,137.66&&&&&&&&&81,428,217.58&&&&325,739,856.28
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常&&&&&&&&83,624,778.54&&&&&&&8,502,169.33&&&&&&&&&76,535,880.28&&&&522,419,552.02
性损益后的
净利润
经营活动产
生的现金流&&&-1,567,158,721.45&&&&&&-558,662,652.17&&&&&&-525,559,143.00&&&3,569,227,485.79
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用&□不适用
&&&&报告期内，公司进行了重大资产重组，实现了重组上市，公司本期分季度主要财务数据是根
据同一控制下企业合并增加子公司或业务的，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点
起一直存在的编制与审计基础上所形成，与报告期内披露的定期报告数据存在差异。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
十、&非经常性损益项目和金额
√适用&□不适用
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位:元&币种:人民币
非经常性损益项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年金额&&&&2014&年金额&&&&2013&年金额
非流动资产处置损益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,748,661.91&13,839,913.04&&&8,373,311.29
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&-
收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定&&&&7,393,594.68&33,443,556.75&24,713,012.90
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&208,876.70&&&&&&&&&&&&&&-&1,063,769.26
用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&-
委托他人投资或管理资产的损益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&-
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&-
项资产减值准备
债务重组损益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&-
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&-
等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&-
值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-224,328,543.53&636,828,877.46&428,289,193.18
并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&-
损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性&&&&&&&&&&&&&&&&&&20,411,385.15&&&&&&&&&&&&&&-
金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,000,000.00&&&&&460,572.34
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出&&&&&&&&6,162,583.22&5,962,131.96&94,794,862.86
其他符合非经常性损益定义的损益项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&-11,683,608.55
&&&&&&&&&&&&少数股东权益影响额&&&&&&&&&&&&33,299,456.32&23,236,187.91&-72,852,432.27
&&&&&&&&&&&&&&所得税影响额&&&&&&&&&&&&&&&&-5,295,428.80&-16,858,544.37&-17,142,378.22
&&&&&&&&&&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-180,810,799.50&717,863,507.90&456,016,302.79
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三节&&&&&&&公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
&&&&公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链，集房产开发、施工、物业、冷链物流
及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。目前，公司拥有下属企业110多家，其
中房地产产业链企业90多家，下属商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业（一级）、物业
管理（一级）等。
&&&&公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，公司始终坚持“立
足精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市，积极拓展符合企业实际情况的房地产新
业务、新市场，坚持房地产业下的多元化发展之路”的发展战略。公司开发足迹遍布江苏、浙江、
安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等八省一市。公司所属建设公司为房屋建筑工程施
工总承包一级资质和市政公用工程施工总承包一级资质，并为水利水电工程施工总承包、装修装
饰工程专业承包二级资质的综合性施工企业。公司所属的材料公司和装饰设计公司为房地产开发
的产业链公司，为公司提供质优价廉品质好的产品和服务。
&&&&公司商业地产业务主要包括商业街区、写字楼和酒店等业态的开发和运营。目前公司旗下在
上海区域拥有光明地产大厦、金山都乐汇、西郊乐缤纷等集中型商业物业，公司在江苏镇江还有
一座酒店。华都集团作为公司旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台，公司已
初步形成了开发建设、策划定位、招商招租、销售代理、房产置换、物业经营性融资、物业管理
的商业地产全产业链经营模式。
&&&&公司旗下拥有旺都和华仕两家物业公司，分别从住宅和商办物业为客户提供物业管理服务、
资产运营的综合服务平台。建设成上海信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业企业，力
争成为国内物业管理服务行业先进企业。
&&&&公司冷链物流产业链业务由海博物流集团全力打造，公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展
地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、冻
品市场、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。具备国际货代、海关监管车辆
运输、多种进口食品经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放代理权等资质。旗
下“菜管家”电商网站荣获商务部“年度电子商务示范企业”称号。公司开始向现代食
品物流企业全面转型，在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物
流服务能力，正在形成自己的经营特色。
&&&&针对房地产行业和冷链物流行业发展情况，公司管理层讨论与分析进行了详细论述，详见本
报告第四节。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
&&&&经中国证券监督管理委员会《关于核准上海海博股份有限公司重大资产重组及向光明食品（集
团）有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[&号）核准，公
司向光明食品（集团）有限公司发行&321,277,459&股股份、向上海大都市资产经营管理有限公司
发行&211,981,831&股股份、向上海农工商绿化有限公司发行&7,089,608&股股份、向张智刚发行
18,947,587&股股份、向郑建国发行&8,317,983&股股份、向沈宏泽发行&2,184,847&股股份、向李艳
发行&529,819&股股份购买相关资产，且公司非公开发行不超过&326,905,458&股新股募集本次发行
股份购买资产的配套资金。详见公司&2015&年&7&月&7&日刊登于上海证券交易所网站&.cn
（临&）《关于公司重大资产重组事项获得中国证券监督管理委员会核准的公告》、《公
司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（修订稿）》。
三、报告期内核心竞争力分析
&&&&1、健全的法人治理结构
&&&&公司严格执行法律法规的要求，形成了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会
及其专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的规则，
依法、严格、充分进行信息披露，保障中小股东的知情权和决策权。公司的管理层持股和项目公
司经营层持股的政策，也激励各级经营层提高胜任能力和核心竞争力，努力实现各项经济目标。
&&&&2、优秀的战略管理能力
&&&&面对房地产行业复杂多变的发展形势，公司始终坚持“稳健经营、稳中求进”的战略方向不
动摇，积极研判国家政策和经济形势，及时把握经营趋势和策略，灵活掌控经营力度尺度，始终
保持健康、持续、快速发展，体现了优秀的战略定力和决策管理能力。
&&&&3、高效的管理能力和强大的执行力
&&&&公司领导班子精诚团结，具有多年的专业经营团队经验丰富，市场意识敏锐。公司上下众志
成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造
福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的执行力。
&&&&4、良好的品牌影响力
&&&&公司是上海市国资控股的大型房地产上市公司，坚持传承海纳百川、责任稳健、积极创新、
坚守品质、敢梦敢想的“海派文化”，以真诚负责的态度，坚持为市场提供精致、优雅、创新的
精惠海派产品，为客户提供真正高品质家园、健康从容的海派新生活。“农工商房产”为上海市
著名商标。农工商房产获得“2014年度最具影响力企业”称号及2014年度最具影响力地产企业大
奖。农工商房产荣获2015中国房地产开发企业50强以及房地产开发企业稳健经营10强。
&&&&5、优质、丰富的项目资源
&&&&公司具备多元化的项目拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还积极探索通过旧城改造、
城中村改造、城市更新、历史名镇保护开发、保障房、光明食品集团盘活存量土地资源和殷实农
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
场建设、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。坚持聚焦房地产主业，以上海为
主战场，整合一切可以整合的力量，寻求更多优质的社会资源。
&&&&6、多元化、低成本的融资渠道
&&&&凭借公司良好的经营能力，充分发挥光明食品集团资源和平台持续作用，公司积极开拓中期
票据、公司债等长期限、低成本的融资渠道，进一步降低融资成本，提高偿债能力，控制融资风
险，为公司长期、稳健、可持续发展打下良好的基础。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第四节&&&&&&&管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
&&&&2015&年，既是国家全面深化改革的关键之年，也是公司顺应国资国企改革的大势，在光明食
品集团的正确领导下，完成重大资产重组，迈上国资国企改革和资产证券化的新征途，正式登陆
资本市场的第一年。公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，以房产开
发为主、集施工建设、物业经营、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型
公司。
&&&&1、房地产行业分析
&&&&当前国内经济呈现总体运行稳中趋缓，结构调整加速等特点，在经济下行压力增大的转型期，
作为助推经济增长的重要支柱行业之一的房地产行业仍然承担着经济和民生双重稳定器的作用。
&&&&2015&年的房地产行业在促消费、去库存的总基调下，陆续出台了一系列宽松政策，楼市总体
出现了逐步回暖的态势，销售额创历史新高。2015&年，全国实现商品房销售面积&12.85&亿平方米，
同比增长&6.5%；实现商品房销售金额&8.73&万亿元，同比增长&14.4%，创历史新高；全国百城价格
指数&2015&年以来持续回升，12&月百城住宅均价上涨至&10980&元/平方米，同比上涨&4.2%。
&&&&但目前房地产行业库存仍居历史高位。2015年末商品房待售面积7.19亿平方米，较2014年末
增加9684万平方米，同比上升15.6%，也创历史新高。在行业一系列利好政策的推动下，2015年去
库存也取得一定成效，12月全国商品房待售面积同比增速持续下降，为2011年以来的新低。随着
国内经济增速的放缓，降库存依然是房地产行业的主旋律，受产业变化和人口流动的影响，2015
年房地产市场发展中的区域分化也日趋明显，行业竞争日趋激烈，行业集中度不断提高。一线城
市库存量达近五年最高点，出清周期处于较高水平但逐步回落，未来需求旺盛，土地供应节奏放
缓，中长期库存压力不大，尤其是上海、北京等特大城市，由于区域人口和财富的聚集效应明显，
旺盛的需求带动房地产市场量价持续走高，由于土地资源有限，供不应求矛盾突出；二线城市，
不同城市库存压力表现分化，少数二线城市库存高，短期及中长期去化压力显著；三、四线城市，
不同城市库存压力明显分化，但多数三、四线城市过剩风险突出，市场下行。
&&&&新开工持续下滑，投资增速降至历史低点。2015年，全国商品房新开工面积15.45亿平方米，
同比下降14%，新开工增速已经连续22个月下滑；房屋竣工面积10亿平方米，同比下降7%；全年房
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%；土地成交价款7622亿元，下降23.9%。
受此影响，全年房地产开发投资9.6万亿元，同比增长仅1.0%，投资增速降至历史新低。
&&&&货币政策稳健，行业资金面相对宽松。2015年，为应对国内外宏观经济形势变化，央行延续
了稳健偏松的货币政策，全年5次降息，贷款利率降至4.9%的历史低位，5次下调存款准备金率，
存款准备金率也回落到2010年的宽松水平。相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。
从行业资金来源来看，房地产开发资金来源12.52万亿元，同比2014年上涨2.6%；从资金来源构成
来看，国内贷款和自筹资金占比为14.6%和39.2%，分别较去年下降1.3和2.2个百分点，而信贷政
策的放松、市场利率的持续下行，促进了销售市场的好转，从而导致房地产开发资金来源中其他
资金来源（主要为预收款和按揭款）占比提升3.7个百分点至44.5%。
&&&&鉴于各地市场分化较大，2015&年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出
支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由&5&年下调为
2&年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，
调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购
房需求的释放。
&&&&展望2016年，去库存仍然是房地产市场的主题。2015年末的中央经济工作会议首次将房地产
去库存作为2016年的五大任务之一，并在春节前后出台了降低最低首付比例至20%和降低交易税费
的具体配套政策，有效的推动了房地产行业的库存消化。
&&&&在宏观经济下行压力依然突出，投资在稳定经济增长中仍有着重要作用的背景下，不论是货
币政策还是行业政策都将保持相对宽松状态。随着政策红利的持续释放，以及消费者信心的逐步
恢复，商品房销售仍将延续回暖态势平稳增长，开工和投资也会随着市场的好转而逐渐改善。但
由于目前区域市场分化严重、局部城市房价上涨过快等矛盾的存在，地方政府一城一策的调控思
路将更灵活。分类调控政策的推出将有效引导合理需求，有利于市场恢复理性，推动行业去库存
的持续进行。
&&&&未来随着房地产政策调节回归市场化，长效机制逐步建立，房地产行业的发展走势受调控政
策影响程度日趋减弱，供求关系、信贷环境以及城市规划等基本市场化因素将主导未来房地产市
场走势，而行业内的竞争也会愈加激烈。在此环境下，机遇与挑战并存，除了继续坚持提升产品
竞争力和盈利能力之外，房地产开发企业还需持续探索新的发展路径和商业模式，成本管控、金
融运作、互联网方式、服务创新等将成为未来房企新的的利润增长点和战略支撑。
&&&&2、冷链物流行业分析
&&&&经过多年发展，目前国内的冷链物流行业已经具有了一定的规模，在&2015&年初发布的《物流
标准化中长期发展规划（&年）》中进一步明确了冷链物流的产业地位和发展要求。
&&&&我国水果、肉类、水产品等主要农产品产量逐年提升。而消费者对生鲜产品、冷冻食品需求
的不断增加以及对食品安全需求的不断提高，给农产品冷链物流行业带来了较好的发展机遇。目
前，中国食品年供应量总额在&1700&亿美元，到&2020&年将达到&8000&亿美元，年平均增长率在&19%。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
另据中国食品工业协会的一项调查显示，中国由于冷链系统不完善造成每年约有&1200&万吨水果和
1.3&亿吨蔬菜的浪费，总值至少在&100&亿美元。由此可见，随着消费者对商品品质要求的提高和
国家整体经济水平的提升，未来中国冷链物流市场存在较大提升空间。与发达国家冷链相比，当
前国内的冷链物流水平还存在明显的差距，单从行业发展空间来看，当前我国综合冷链流通率为
19%，而美、日等发达国家的冷链流通率达到&85%以上。
&&&&国内的冷链物流目前正处于进入快速发展的门槛上，冷库激烈竞争的形势已经隐约显现，冷
链物流市场也发生了显著变化：一是货品品类变化，货品品类进一步细分，其中冷鲜食品和医疗
冷藏品的整体规模有明显上升；二是客户渠道变化，由电子商务催生的冷链物流宅配市场，带动
的是冷链物流客户渠道的改变；三是价值链的变化，冷链物流企业由单个环节服务领域逐渐向一
站式综合性企业服务领域扩展，与过去相比，综合型冷链物流供应商所占比例逐渐增大，企业在
服务过程中都逐渐向立体化、跨界方向发展。
二、报告期内主要经营情况
&&&&2015&年是公司完成重组上市后登陆资本市场的第一年，在光明集团的正确领导下，董事会把
握战略全局，进一步发挥好战略引领作用，在股东、监事会、总裁班子、党委会以及全体干部员
工的共同努力下，公司圆满完成了重大资产重组，迈出了在国资国企资产证券化改革中坚实而重
要的步伐，正式以“光明地产”的品牌登陆了资本市场，在公司治理、土地储备、品牌建设、精
益管理、人才引育、融资创新等方面，进一步夯实基础，公司综合实力再上新台阶，主要反映在
以下几个方面。
&&&&第一，重组完成，发展注入新动力。全年实现营业收入&123.87&亿元，利润总额&8.48&亿元，
归属于母公司所有者的净利润&5.10&亿元。2015&年末公司总资产为&499.25&亿元，归属于母公司所
有者权益为&79.43&亿元，加权平均净资产收益率为&8.80%，每股收益为&0.4637&元。（由于&2015
年完成资产重组，各项数据指标与重组前原上市公司不再具有同比意义。）公司完成资产重组后
总体经济运行平稳，发展注入新动力，核心竞争力得到有效提升，为持续、健康、快速发展打下
了坚实的基础。
&&&&第二，品牌价值和影响力提升。公司简称更名为“光明地产”，纳入光明集团的核心大品牌
一体化建设，推进公司整体形象和品牌价值的提升。公司子公司农工商房地产（集团）集团有限
公司，获得了“2014&年度最具影响力企业”的称号、2014&年度最具影响力地产企业大奖，2015
中国房地产开发企业&50&强以及房地产开发企业稳健经营&10&强等荣誉，“农工商房产”被延续认
定为上海市著名商标。所属房产项目公司依靠自身优秀的产品品质和过硬的工程管理，获得了“上
海市节能省地型‘四高’优秀小区”、“上海市建筑节能示范项目”、各地优质结构工程、标准
工地、市级文明工地称号等一系列荣誉，代表了公司新一轮的房产项目建设开发水平。公司子上
海菜管家电子商务有限公司被国家农业部认定为&2015&年度农业电子商务示范企业。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&12&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
&&&&&&&&&第三，转型升级，培育新的核心竞争力。立足上海区域，依靠国资背景，加强与政府和企业
&&之间的合作，内强筋骨，外树形象，积极探索城市更新、城中村改造、历史文化名镇建设。充分
&&利用光明食品集团的资源优势，最大效益地提升企业能级。加快物流资源整合和转型升级，推进
&&了板块化运作，优化资源配置，提高资源利用率，努力实现低温物流网络的突破、专业能力的突
&&破、经营模式的突破、融资能力的突破，培育新的核心竞争力。面对不同区域和产品状况，公司
&&加强对商业地产的产品定位、功能设计、招商运营的研究，结合行业特点，进一步布局业务模式
&&转型和功能升级。从市场需求、运作模式、竞合关系、分布区划、行业现状、可用资源等多方面
&&进行养老地产的系统与深入的前瞻性研究，对选址、方案、立项等方面做了大量筹备工作，项目
&&正在有序推进。
&&&&&&&&&第四，加强内部管控，提升制度执行力。通过梳理优化采购体系，结合项目实际情况，提升
&&了制度流程的基础完善工作。通过公司工程检查平台及时解决工程建设存在的质量与安全问题，
&&推进项目质量安全标准化管理，营造良好的施工环境，加快工程建设进度，确保工程建设总体目
&&标实现。在销售回款管理方面，通过与金融机构沟通，整合资源，新增“营销综合评估体系”、
&&“营销采购管理办法”、“营销电商操作指引”等工具，“营销费用的管理办法”全面落地执行，
&&进一步加强了营销管理工作精细化。通过加强资金集中管控，减少银行账户，提高资金运营效率，
&&全力实施贷款置换降低融资成本。2015&年进一步优化完善，形成绩效考核管理工作具体操作办法
&&和薪酬管理手册，更加精确、合理，实现客观、公正。信息化建设全面推进，营销系统、成本管
&&理系统、视频会议系统、办公自动化系统、工地视频远程监控系统等渗透到日常工作环节之中，
&&并保障了数据在网络运行过程中的安全。
&&(一)&主营业务分析
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&利润表及现金流量表相关科目变动分析表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位:元&币种:人民币
&&科目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&变动比
&&&&&&&&&&&&&&&&&本期数&&&&&&&&&&&上年同期数&&&&&&&&&&&&&&&&&&变动原因
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&例%
营业收入&12,387,285,125.39&13,333,218,093.64&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-7.09
营业成本&9,356,886,764.18&10,228,637,808.79&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-8.52
销售费用&&&&&&&375,298,052.38&&&&439,033,409.27&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-14.52
管理费用&&&&&&&504,186,341.47&&&&601,213,367.25&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-16.14
财务费用&&&&&&&264,028,219.04&&&&377,816,475.04&上年同期包含重组前公司下属海博出&&&&&-30.12
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&租、思乐得公司、安吉海博、海博投资、
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&海博宏通和光明海博投资的财务费用，
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重组后随这些子公司的置出而带出，另
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&外公司下属农房集团同期利息费用下降
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&所致
经营活动&&&&&&&917,846,969.17&-4,687,344,762.50&主要是由于公司下属农房集团销售商品&119.58
产生的现&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房收入增加所致
金流量净
额
投&资&活&动&-1,763,186,116.99&-502,664,930.26&主要为重组前公司下属海博出租、思乐&-250.77
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
产生的现&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&得公司、安吉海博、海博投资、海博宏
金流量净&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&通、光明海博业务影响；母公司使用闲
额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&置募集资金购买理财产品等业务影响所
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&致
筹&资&活&动&2,485,557,552.62&3,576,331,697.43&主要是经营性现金净流量增加，筹资增&&&&-30.50
产生的现&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&量减少所致
金流量净
额
研发支出&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-
&&1.&&&收入和成本分析
&&(1).&主营业务分行业、分产品、分地区情况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位:元&币种:人民币
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&主营业务分行业情况
&&分行&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&毛利率&营业收入比上&营业成本比上&毛利率比上
&&&&&&&&&&&营业收入&&&&&&&&&营业成本
&&&&业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（%）&年增减（%）&年增减（%）&年增减（%）
&&房地&9,576,619,345.56&6,970,480,872.54&27.21&&&&&&&&&&&&17.50&&&&&&&18.42&减少&2.05&个
&&产开&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&百分点
&&发
&&物业&&&183,208,231.68&136,554,259.08&25.46&&&&&&&&&&&&&&31.07&&&&&&&30.36&增加&1.60&个
&&及租&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&百分点
&&赁
&&其他&2,531,955,894.95&2,221,663,440.04&12.26&&&&&&&&&&&-48.35&&&&&-47.00&减少&15.39
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&个百分点
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&主营业务分地区情况
&&分地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&毛利率&营业收入比上&营业成本比上&毛利率比上
&&&&&&&&&&&营业收入&&&&&&&&&营业成本
&&&&区&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（%）&年增减（%）&年增减（%）&年增减（%）
&&华东&9,834,910,342.45&7,418,400,777.31&24.57&&&&&&&&&&&-18.20&&&&&-19.29&增加&4.29&个
&&地区&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&百分点
&&华中&&&573,695,976.04&475,923,030.57&17.04
&&地区
&&华南&1,464,071,815.32&1,049,487,037.02&28.32&&&&&&&&&2,962.12&&&4,679.84&减少&47.63
&&地区&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&个百分点
&&香港&&&419,105,338.38&384,887,726.76&&&&&&8.16&&&&&&&&&-62.60&&&&&-60.31&减少&39.38
&&地区&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&个百分点
&&主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
&&&&&&报告期内，公司房地产开发实现营业收入&95.77&亿元，同比增加&17.50%，主要是由于房产项
&&目结转收入的销售均价同比上升引起的；公司物业及租赁实现营业收入&1.83&亿元，同比增加
&&31.07%，主要是由于业务规模增加导致；公司其他产业实现营业收入&25.32&亿元，同比减少&48.35%，
&&主要是由于报告期内重组导致的业务置出引起的。公司完成重组后，房地产开发业务主要集中在
&&上海、江苏、浙江、河南、广西等区域。部分地区&2015&年毛利率下降主要是由于重组导致的本地
&&区业务类型发生变化导致的。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&14&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
(2).&成本分析表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&分行业情况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上年
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本期金
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本期占&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&同期
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&额较上
&&&&&&&&&成本构成&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&占总&&&&&&&&&&&&&&&情况
分行业&&&&&&&&&&&&&&&&&本期金额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上年同期金额&&&&&&&&&&&&&年同期
&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&比例&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&成本&&&&&&&&&&&&&&&说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&变动比
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(%)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&比例
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&例(%)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(%)
房地产&&&土地成本&&&2,041,748,922.75&&&&21.89&&&&&&1,756,876,425.11&&&17.25&&&&16.21
&&&&&&&&&建造成本&&&4,928,731,949.79&&&&52.83&&&&&&4,129,401,325.16&&&40.55&&&&19.36
物业及&&&料工费&&&&&&&136,554,259.08&&&&&1.46&&&&&&&&104,748,659.09&&&&1.03&&&&30.36&&&&&公司
租赁&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&规模
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&增
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&长，
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人工
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&薪酬
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&等费
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&用增
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&加
其他&&&&&料工费&&&&&2,221,663,440.04&&&&23.82&&&&&&4,191,823,872.52&&&41.17&&&-47.00&&&&&上年
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&同期
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&包含
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重组
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&前置
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出公
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&司营
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&业成
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本，
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&随着
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&的置
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出而
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&带出
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&所致
成本分析其他情况说明
从成本明细来看，土地成本占比有一定程度的增加，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。
其他业务成本占比下降，主要是由于报告期内重组导致的业务置出引起的。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
2.&现金流
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元&币种：人民币
&&&&&科目&&&&&&&&&&&&&&本期数&&&&&&&&&&&&&&&上年同期数&&&&&&变动比例（%）&&&&&&情况说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&主要是由于公司
经营活动产生的&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&下属农房集团销
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&917,846,969.17&&&&-4,687,344,762.50&&&&&&&&&&&119.58
现金流量净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&售商品房收入增
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&加所致
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&主要为重组前公
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&司下属海博出
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&租、思乐得公司、
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&安吉海博、海博
投资活动产生的&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&投资、海博宏通、
&&&&&&&&&&&&&&&&&&-1,763,186,116.99&&&&&&&-502,664,930.26&&&&&&&-250.77
现金流量净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&光明海博业务影
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&响；母公司使用
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&闲置募集资金购
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&买理财产品等业
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&务影响所致
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&主要是经营性现
筹资活动产生的&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金净流量增加，
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,485,557,552.62&&&&&&3,576,331,697.43&&&&&&&&&-30.50
现金流量净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&筹资增量减少所
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&致
(二)&非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用&√不适用
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
(三)&资产、负债情况分析
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产及负债状况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本期期末数&&&&&&&&&&&&&&&&&&上期期末数&本期期末金额较
&&项目名称&&&&&&&本期期末数&&&&&占总资产的&&&上期期末数&&&&&占总资产的&上期期末变动比&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&情况说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&比例（%）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&比例（%）&&&&&&例（%）
货币资金&&&&&&&4,137,670,102.14&&&&&&&8.29&2,143,726,987.72&&&&&&&4.84&&&&&&&&&&&&93.01&主要为公司下属农房集团增加预收房款等所致
以公允价值计&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&113,870.66&&&&&&&0.00&&&&&&&&&-100.00&期初金额为重组前公司下属光明海博投资业务所
量且其变动计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&致，重组后随光明海博投资置出而带出
入当期损益的
金融资产
应收票据&&&&&&&&&&&&&310,000.00&&&&&&&0.00&&&&&2,600,000.00&&&&&&&&&0.01&&&&&&&&-88.08&主要是子公司农房集团前期票据款减少所致
&&&&&&&&&&&&&&&1,425,398,640.17&&&&&&&2.86&2,993,460,045.08&&&&&&&&&6.75&&&&&&&&-52.38&主要是公司下属农房集团部分子公司前期预付款
预付款项
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&减少所致
应收股利&&&&&&&&&&15,782,150.31&&&&&&&0.03&&&&33,964,329.95&&&&&&&&&0.08&&&&&&&&-53.53&主要是收回应收股利所致
&&&&&&&&&&&&&&&&&788,981,015.13&&&&&&&1.58&&&125,495,707.32&&&&&&&&&0.28&&&&&&&&528.69&主要是母公司调整购买的理财产品及下属农房集
其他流动资产
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&团子公司调整应交税费借方到其他流动资产所致
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,663,376.40&&&&&&&0.00&&&&71,850,376.40&&&&&&&&&0.16&&&&&&&&-97.68&期初金额中包含了重组前公司对临港奉贤的投资
可供出售金融
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&及海博出租的对外投资，重组后随临港奉贤和海博
资产
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出租置出而带出
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,031,199.18&&&&&&&0.01&&&&60,891,192.70&&&&&&&&&0.14&&&&&&&&-91.74&期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、海博
长期股权投资
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&投资的对外投资，重组后随这些子公司置出而带出
&&&&&&&&&&&&&&&&&350,659,866.14&&&&&&&0.70&1,402,199,473.30&&&&&&&&&3.16&&&&&&&&-74.99&期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、思乐
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&得公司、安吉海博、海博投资、海博宏通、光明海
固定资产
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&博投资的固定资产，重组后随这些子公司置出而带
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出
&&&&&&&&&&&&&&&&&&35,218,217.19&&&&&&&0.07&1,567,738,988.67&&&&&&&&&3.54&&&&&&&&-97.75&期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、安吉
无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&海博、海博投资、海博宏通的无形资产，重组后随
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&这些子公司置出而带出
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17&/&198
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年年度报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&32,994,713.90&&&&0.07&&&&132,198,408.00&&&&&&&&&0.30&&&&&&-75.04&期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、光明
商誉
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&海博投资的商誉，重组后随这些子公司置出而带出
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,667,849.79&&&&0.01&&&&&14,663,675.62&&&&&&&&&0.03&&&&&&-61.35&期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、海博
长期待摊费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&投资、海博宏通的长期待摊费用，重组后随这些子
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公司置出而带出
&&&&&&&&&&&&&&&&&126,076,595.81&&&&0.25&&&&254,037,554.59&&&&&&&&&0.57&&&&&&-50.37&期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、思乐
其他非流动资
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&得公司、光明海博投资的其他非流动资产，重组后
产
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&随这些子公司置出而带出
非流动资产合&&&&1,605,974,330.55&&&3.22&4,489,435,294.04&&&&&&&&&10.13&&&&&&-64.23&期初金额中包含了重组前公司下属部分子公司，重
计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&组后随这些子公司置出而带出
&&&&&&&&&&&&&&&10,310,000,000.00&&&20.65&5,198,647,875.25&&&&&&&&11.73&&&&&&&98.32&重组前公司下属海博出租、光明海博投资的短期借
短期借款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&款随着重组置出而带出，另外重组后公司下属农房
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&集团新增短期借款而导致增
以公允价值计&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&0.00&&&&&&&&102,638.86&&&&&&&&&0.00&&&&&-100.00&期初金额为重组前公司下属光明海博投资业务所
量且其变动计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&致，重组后随光明海博投资置出而带出
入当期损益的
金融负债
应付票据&&&&&&&&&&11,800,000.00&&&&0.02&&&&&&&&800,000.00&
