AA某住宅楼挖孔桩施工合同纠纷工程造价司法鉴定
AA某住宅楼挖孔桩施工合同纠纷工程造价司法鉴定
一、工程基本情况
该挖孔桩工程原告为承包方，被告为总包方。原、被告双方于1995年经协商签订了工程施工合同，合同约定工程造价暂定为550万元，结算按实计，合同对计价原则进行了约定，合同工期90天。工程因资金不足，造成停工，原告以被告未办理结算为由，向法院提起诉讼。
二、委托鉴定内容及鉴定资料
法院委托鉴定机构对该工程造价分别按合同约定的计价标准及施工方无施工资质进行鉴定。送鉴资料：委托书、合同、诉状、答辩状、法院调查笔录、施工图、挖孔桩成孔验收记录、隐蔽工程验收记录、设计变更、现场签证、施工方案等资料。
三、双方计价争议焦点
双方对泵送砼增加费，525#水泥费用调增，原告代被告支付费用，工程量等产生争议。
四、鉴定说明
㈠工程量计算：根据合同、送鉴资料按实计算。
㈡计价：按合同约定的计价标准计价。合同未对工程采用泵送砼进行约定，原告提出泵送砼增加费的证据为经批准的施工组织设计，无相关经济签证，鉴定人不予调整。原告称孔桩砼实际采用525#水泥（提供水泥采购合同），要求对定额子目使用的水泥标号调整价差，无其他证据资料，鉴定人不予调整。原告代被告支付费用（仅提供了支付凭证）不属工程造价鉴定范畴，由法院庭审处理。由于该工程未办理竣工验收，原告诉讼请求的部分工程因无相关证据资料，鉴定人单列，由法院庭审调查后酌情处理。
五、案例评述
㈠计价争议产生的原因
工程量按实计算且约定计价标准的合同其计价超标准费用均未办理签证，工程中途退场双方未签署清场协议，对已完工程量进行清点。
1、泵送砼增加费仅提供批准的施工组织设计是不够的，施工组织设计批准的是同意使用泵送砼，承包人在施工组织设计中没有提出费用调整，因此，泵送砼增加费应根据具体使用情况办理签证。
2、材料的更改涉及费用增加应按合同条款约定办理签证。
3、承包方代发包方支付费用，应有发包方的委托承包方方可代为支付。
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土地承包过程中如果出现动迁合同还没到期该怎么赔偿，有哪些程序？
土地承包过程中如果出现动迁合同还没到期该怎么赔偿
严把建设工程合同签订关，尽量完善合同条款。过去建设单位和施工单位签订施工合同时，往往套用《建筑安装工程施工合同》格式范本，该范本由于制定时间较早，其中的许多条款已经不再符合当前的法律规定及适应市场需要，为此，建设部和国家工商行政管理局为了配合国家近年来一系列法律法规的实施，专门拟定了一套新的《建设工程施工合同》示范文本用于签订合同，该范本由“协议书”、“通用条款”、“专用条款”以及“工程质量保证书”等部分组成，合同条款格式严谨，且符合刚颁布的《合同法》、《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律规定，能够最大限度保护施工单位的合法权益。二、&要求建设单位提供按期付款的履约担保。为了使建设单位即发包方一开始就能够及时支付工程款，双方可以在合同中约定由发包方对应付的工程价款提供相应财产作为担保，也可以由第三方来提供担保，担保的方式可以是连带责任保证。这样将来万一发包方无力支付拖欠工程款时，承包方即可用发包方用以担保的财产来清偿债务，或者要求第三方承担保证责任，从而使承包人的风险尽可能地降到最低。三、正确运用《合同法》第286条行使对所建设工程的法定抵押权。根据《建筑法》及《合同法》第&279条规定，“建设工程竣工验收合格的，发包人应当按照合同约定支付价款”，建设工程承包合同的承包人按约建成了房屋，且竣工验收合格，但发包人迟迟不付清工程款，根据以往法律规定，承包人无法将所建房屋进行折价或拍卖以抵偿工程款，例如根据我国1995年通过的《担保法》规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有权行使留置权，但该留置权仅限于动产，承包人不能对诸如房屋等不动产行使留置权，而发包人往往又无财产可供清偿，造成承包人垫付的巨额工程款无法收回，这显然损害了承包人的合法权益。因此，《合同法》本着保护承包人利益的原则，在第286条中明确规定承包人对所建工程具有法定抵押权，即“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。(1)这里所称的“价款”是指发包人依建设工程合同之约定应支付给承包人的承包费，包括承包人施工所付出劳动的报酬、所投入材料和因施工所垫付的其他费用，以及因合同发生的损害赔偿，即报酬请求权、垫付款项请求权及损害赔偿请求权。(2)承包人在行使法定抵押权时，并应当注意遵循以下程序:1、催告发包人，即在发包人未按照合同约定支付价款时，承包人有权催告发包人在合理期限内支付价款，这是行使法定抵押权的必经程序。承包人在留置发包人的财产后，应当确定2个月以上的期限，通知发包人在该期限内履行债务;2、协议将该工程折价。在承包人催告中所确定的合理期限内，发包人仍然逾期不支付价款的，除按照建设工程性质不宜折价的以外(高速公路、政府、铁路桥梁等)，承包人可以与发包人协议将该工程折价，即双方协商确定该工程的价格&，将该建设工程出卖给第三人&，并从所获工程款中优先受偿&，即当发包人&有两个以上的债权人时，承包人可优先于其他债权人从拍卖所得价款中受偿。3、依法拍卖。在承包人与发包人无法就工程折价达成协议&，承包人可依法将该建设工程进行拍卖，并且有权就拍卖所得价款优先受偿。(3)对于发包人在施工过程中已将该工程抵押给了银行的情形，即银行和承包人同时对该工程设定了担保物权，对于工程拍卖所得价款究竟谁更优先受偿的问题，从《合同法》的立法背景可知，第286条款指的就是法定抵押权，在法定抵押权和约定抵押权并存时，无论约定抵押权发生在前和在后，根据“法定权利优先于约定权利”的原则，法定抵押权均应优先于约定抵押权行使。建筑工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金来清偿发包人的其他债务，等与发包人将自己的欠债转嫁给本属于第三人的承包人，违背了公平及诚实信用原则。法定抵押权是法律为保护承包人利益而特别赋予的权利，作为承包人，施工单位应该积极加以运用。(4)如果建设工程为，且在竣工之前发包人()已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠支付工程款时，即可能发生承包人法定抵押权与消费者权利的冲突。根据《城市房地产管理法》第44条规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，若双方当事人已经在房地产部门办理了交易登记手续，则消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，法定抵押权已归于消灭。若双方尚未办理交易登记手续，根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”即双方当事人在尚未办理交易登记手续的情形下，该房屋仍应属于开发商所有，承包人对其仍享有法定抵押权。(5)法定抵押权的行使方式:一是由发包人与承包人协议折价;二是承包人申请人民法院拍卖。这与《担保法》第五十三条规定的抵押权行使方式不同，该条规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。而按照《合同法》第286条规定“承包人既可以与发包人协议将该工程折价，也可以直接申请人民法院将该工程依法拍卖”，这里所规定的不是“提起诉讼”，而是“申请法院拍卖”，其立法意图是要改变担保法规定的抵押权行使方式，由承包人直接向法院申请执行抵押权，而无须通过诉讼程序。有关的具体申请执行程序，目前尚无专门规定，参照现行《民事诉讼法》有关执行程序的规定，承包人首先应该向法院提出申请，并举出证明法定抵押权存在及该法定抵押权具备执行条件的证据;法院受理申请后，应当通知发包人;发包人就法定抵押权是否成立及是否符合执行条件提出异议的，应当裁定终止执行程序，并驳回承包人之申请;承包人须另外提起确认之诉，以确认法定抵押权之成立，待获得生效的胜诉判决后，方能申请法院依法拍卖。四、&通过提起代位权诉讼保护承包人的合法利益。过去承包人在承接完建设工程后，发包方往往以其对外债权收不回来为由拒不支付工程款，对此承包人往往无计可施。而新颁布的《合同法》对债的保全中的代位权诉讼作了明确规定，该法第73条规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权”，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》对如何行使代位权作了进一步的解释。这就从法律上明确赋予了承包人代位求偿的权利。(1)在提起代位权诉讼时，应当符合如下条件:1、债权人对债务人的债权必须合法，即按照承包人与发包人签订的工程施工合同，双方办理完结算手续后，发包人确实拖欠工程款未付。2、债务人怠于行使其到期债权，并对债权人造成损害。这主要是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现，如果债务人仅仅曾经以口头或书面形式通知过其债务人而未提起诉讼或仲裁，仍然算是“怠于行使”。若债务人的债务人(即次债务人)不认为债务人有怠于行使其到期债权情况的，应当承担举证责任。3、债务人的债权已经到期。而债权到期后债务人仍不愿意及时给付。4、债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。专属于债务人自身的债权主要是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。(2)提起代位权诉讼的法律程序:1、&债权人以次债务人(即债务人的债务人)为被告提起诉讼，由被告住所地人民法院管辖，债务人列为本案的第三人。2、&债权人请求人民法院对次债务人的财产采取保全措施的，应当提供相应的财产担保。3、&在代位权诉讼中，此债务人对债务人的抗辩，可以直接向债权人主张。该抗辩包括诉讼时效届满的抗辩、抵销的抗辩、同时履行抗辩等。4、&债务人在诉讼中对债权人的债权提出异议的，经审查异议成立，人民法院应当裁定驳回债权人的起诉。5、&债权人胜诉的，诉讼费由次债务人负担，从实现的债权中优先支付。6、&债权人向次债务人提起的代位权诉讼经人民法院审理后认定代位权成立的，由次债务人向债权人履行清偿义务，债权人与债务人、债务人与次债务人之间相应的债权债务关系即予消灭。五、&在执行过程中对被执行人的到期债权予以强制执行。在目前的审判实践中，承包方往往没有提起代位权诉讼，而是直接起诉发包方，由法院判令发包方偿还所拖欠工程款，在执行过程中承包方往往发现发包方根本无力偿还，但发包方对第三人仍享有到期债权，对此，我国有关法律通过执行程序中的司法救济手段对承包方的利益进行了保护。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第61条规定“被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知。履行通知必须直接送达第三人。”即只要发包方对第三人有到期债权的，法院就可以追加其为本案的被执行人，要求其直接向承包人履行债务。(1)履行通知应当包含下列内容:1、第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿;2、第三人应当在收到履行通知后的十五日内向申请执行人履行债务;3、第三人对履行到期
其他回答(共2条)
小产权房的土地是属于农村集体土地，中华人民共和国宪法规定任何个人和集体组织不得进行土地买卖，或者擅自更改土地使用性质，而非法的城中村土地改造不是通过国家正规的土地使用权出让获得，而是向拥有该土地的村委会租来的，如果国家想征用这块土地另作它用，则拆除补偿的对象则为村委会的村民，对于购买了该房子的业主的赔偿到底怎么处理目前还未有关法律作出规定，不过建议不要购买小产权房。&产权房不具备普通商品房的法律性质，在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护；开发建设过程中缺少监管，其质量问题出现的概率要高过商品房；而因为无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大；若遇国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。因此李健告诫市民，不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格，也要多考虑下法律风险和长远预期。&从上述可以看出，小产权房买卖是不受法律保护的，因此购买小产权房也不具备相关证书。遇到拆迁，将无法得到补偿。专家提醒市民，没有房产证，小产权房是无法获得补偿的，市民要谨慎购买。
你的提问中归结起来，涉及到2方面问题，我分开说说，供你参考。&1、设计年限到期的处理方式：&在房屋设计使用年限中通过正常使用、维护，其房屋结构具有相应的可靠度，在工程建设活动中包括建设、设计、监理、施工、设备供应等参建各方应满足相应可靠度提供保障，并承担相应责任，也就是说，对设计使用年限确定为50年的，那么在这50年中是他们的责任期，过了这50年，就撇清了各参建方责任，但这不意味着该栋房屋就不能继续使用了，需要由作为该房屋的产权单位需根据部颁《城市危险房屋管理规定》向当地房产局申报鉴定。鉴定机构根据鉴定，会作出包括：观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除四种处理决定。产权单位需根据鉴定文书作出相应处置。事实上，多数房屋未遭受强烈的灾害，一般在一定时期内都属观察使用或处理使用，那些被拆除的大多是因为随城市发展土地再利用而拆除的，有的房屋甚至还没到设计使用年限就被拆除了。至于房屋防水等，对材料因年久或老化，一般在使用过程中需对房屋进行维修，包括小修、中修，甚至大修。&2、土地使用权年限到期问题：&对土地使用权年限届满的处理方式，《物权法》中规定得较为清楚，对你说的70年是指住宅建设用地。《物权法》对住宅建设用地使用权届满的规定是：“第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”&而自动续期后是需要缴纳相应数额的土地出让金的，但交多少、怎么交目前国内还没有明确的相关规定。其实，作为个体，不用去伤脑筋，此事涉及面太广，相信总会有一个妥当的解决方案。&个人理解，供你参考。
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建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。建设工程施工合同无效的处理中应注意问题基于无效合同的基本原理，考虑到建设工程施工的特殊性，在建设工程施工合同无效的处理中，应注意以下一些问题。（一）在建设工程案件的审理中，应牢牢把握工程质量是否合格这根主线。工程质量是承、发包人共同的生命线，它关系到社会的公共安全和人民群众的生命财产安全。为了确保建设工程质量，《合同法》、《建筑法》等法律、法规或者部颁规章都作出了许多具体规定，这些规定的核心都是为了保证工程质量。在审理建设工程施工合同纠纷案件时，应牢牢把握工程质量这根主线，以工程质量是否合格作为支付工程价款的前提条件。只要建设工程经验收合格，就可以要求参照合同中的价格条款主张权利，而人民法院应当予以支持。（二）法释［2004］14号第二条之规定确立的原则是施工合同无效时折价补偿原则，而不是无效合同按有效处理原则。虽然合同无效，但建设工程经竣工验收合格即具备了法定的交付使用条件，发包人应当支付工程款。法释［2004］14号第二条确定的“参照合同约定支付工程价款”原则，是按照当前建筑市场供需关系的实际情况所确定，符合我国的基本国情，平衡了合同各方当事人的利益，且避免当事人通过鉴定确定工程价款，扩大诉讼成本。参照合同约定支付工程价款的折价补偿原则，与《民法通则》、《合同法》的规定并不矛盾，而是在处理无效的建设工程施工合同纠纷案件中具体体现了《合同法》规定的无效处理原则。[1]（三）按照法释［2004］14号第二条规定，发包人是否有权请求参照合同约定支付工程价款。法释［2004］14号第二条规定了承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。相反，发包人是否也有权请求参照合同约定支付工程价款呢？回答是肯定的。一是建设工程施工合同的相对方为发包人与承包人，既然承包人可以请求参照合同约定支付工程价款，根据权利对等原则，发包人理所当然也应享有此权利。二是从法释［2004］14号第二条规定的目的和文义内容来看，并没有排斥、否定发包人的适用问题。（四）当事人不得请求继续履行无效的施工合同。合同被确认无效后，合同内容对双方当事人失去法律拘束力，合同尚未履行的，不得履行。当事人一方请求继续履行无效的施工合同，应予驳回。（五）当事人不得请求另一方承担违约责任。合同被确认无效后，将导致合同自始无效。该合同对当事人不再具有任何约束力，自然也包括合同约定的违约责任条款。由于当事人对合同的效力理解有偏差或法律水平较低，此种情形下，人民法院有告知当事人变更诉讼请求的义务。司法实践中，可能也存在当事人坚持诉讼请求而不愿意变更的情况，此时人民法院可直接驳回当事人的诉讼请求。（六）当事人不得基于法释［2004］14号第二十条请求按照竣工结算文件结算工程价款。法释［2004］14号第二十条规定：“当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。”该条是发包人逾期不答复也不结算所承担的法律后果，前提是施工合同为有效。当合同无效时，当事人不得依据此规定请求按照竣工结算文件结算工程价款。（七）施工合同约定的建设工程是“三无”工程或被行政主管部门认定为违法建筑工程价款的结算。什么是违法建筑，或者说是违章建筑？违法建筑是指未取得建设工程规划规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物为违法建筑。所谓“三无”工程，指未取得土地使用权证、未取得建筑工程规划许可证、未办理报建手续的工程。对于这样的工程，如果发包人和承包人签订了施工合同，其效力如何？正式公布的法释［2004］14号未作明确规定。认为合同应当有效的理由是：房屋建设者违反《城乡规划法》等公法的规定，引起的法律后果是接受相关行政部门的处罚，其私法行为效力不受违反公法影响。《城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。我们认为应认定无效。一是2002年8月《最高法院关于审理建设工程合同纠纷的暂行意见》第十条规定：“发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建筑工程规划许可证、无办理报建手续的‘三无’工程建设施工合同，应确认无效；但在审理期间已补办手续的，应确认合同有效。” 二是违章建筑具有违法性。具体体现在：①违法建筑违反了《城乡规划法》规定。②《城乡规划法》对此作出的规定是强制的规定，是有关合同效力性的规定。三是国家对违法建筑持否定性评价，是因为违法建筑损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。故，违法建筑直接损害国家和社会公共利益，并不是在当事人私权范畴内就能解决的问题，人民法院作为公权力的行使者，应当旗帜鲜明地认定就违法建筑订立的合同无效。[2]四是建设工程的特殊性决定了建设工程施工合同效力必然受建设审批手续的影响。建设工程具有不可移转、投资大、对周围环境影响大、涉及人民群众生命财产安全等特点，这些特点也决定了国家对建设工程从建设审批手续上必须作出严格规定和要求，否则有损公共利益。五是由于未取得土地使用权证、未取得建筑工程规划许可证的工程，无法进行竣工验收和备案，也就无法申领到相关权属证书。故该类合同应依据《合同法》第五十二条的规定认定为无效合同。因违法建筑或“三无”工程严重违反了《土地管理法》、《城乡规划法》，这样的建设工程无论工程质量是否合格，都不作为支付工程价款的依据，均应立即拆除和返还所支付的工程款。发包人或承包人的损失，是发包人的过错，发包人对自己的损失自负，同时应赔偿承包人的施工中支付人工费、材料费等实际损失；是承包人的过错，承包人对自己的损失自负，同时应赔偿发包人材料费等实际损失。双方都有过错，按过错大小各自承担相应的赔偿责任。（八）建设工程施工合同无效的工程质量保修。建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，发包人仍应参照合同约定向承包人支付工程价款。在支付了工程价款后，如何解决工程质量的保修问题？在正常情况下，建设工程经竣工验收后，在保修期限内出现的质量问题，由承包人依照法律规定或合同约定予以修复。 我国实行建设工程实行质量保修制度，这也是《建筑法》确立的一项基本法律制度。对此，《建筑法》第六十二条第一款规定：建筑工程实行质量保修制度。《建设工程质量管理条例》则在建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等方面，对该项制度做出了更具体的规定。该条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。由此可见，保修期限的规定是强制性的规定。在建设工程施工合同被确认无效后，合同关系不再存在，该合同对当事人不再具有任何拘束力。发包人不得要求承包人承担约定的保修责任，是不是承包人不承担保修责任呢？显然不是。承包人仍应在《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限内承担法定的保修责任。解决这个问题后，在履行保修责任的方式上，如果施工合同不是因为承包人没有相应的资质而被确认无效的，则仍由承包人承担质量瑕疵的维修义务。若施工合同是由于承包人没有相应的资质而被确认无效的，则不能由承包人自己来承担质量瑕疵的维修义务。可由承包人自行委托具有相应资质的施工队伍，来替代承包人承担质量瑕疵的维修义务，也可由发包人自行维修，修复的费用由承包人承担。（九）建设工程合同无效，承包人是否享有建设工程价款优先受偿权。合同无效而取得合法的工程款优先受偿权不符合立法精神，《合同法》第二百八十六条的语境是合同有效为前提。该法第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。对于工程价款优先受偿权的法理定性，梁慧星教授指出：在立法过程中，《合同法》该条从设计、起草、讨论、修改、审议直到通过，始终是法定抵押权。担保物权中的抵押权、质权、保证以及附属于主债权的利息等，都属于主权利的从权利。既然工程款优先受偿权作为一种担保物权，是从主权利派生出来的，即对主债权工程款具有依附性，主权利无效从权利也无效。作为约定主债权的担保物权的工程款优先受偿权亦当然无效。江苏省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条规定：承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款的优先受偿权随之转让。该规定的法理也是基于保证债权作为从权利将随主债权的转移而转移的制度。 我国《担保法》第二十二条规定：“保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”可见，主合同即施工合同无效的情况下，而支持承包人或实际施工人主张建设工程价款优先受偿权，有违法律精神。故，建设工程合同无效，承包人或实际施工人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不应支持。（十）无效建设工程施工合同的效力转化。根据法释［2004］14号的规定，建设工程施工合同无效有下列几种情形：（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（2） 没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（3）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；（4）承包单位将工程进行转包或者违法分包的。而法释［2004］14号第五条规定：承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。由此可见，根据法释［2004］14号规定合同效力可以转化的情形只有“超越资质等级许可而签订的合同”这一种。从上述规定可以看出，在效力转化的时间点上应为“在建设工程竣工前”，即只有承包人在建设工程竣工前取得相应资质等级的才能发生合同效力的转化。修建的是违章建筑（寺庙），现施工方出现质量问题，该如何要求施工方赔偿推荐回答：修建违建筑合同签订合同候起合所受律保护所应该尽快使修建合化即使合同受律保护追究质量问题责任责任和政府签订了拆迁补偿协议，但现在政府又说我是违章建筑，原协议无效，要求重签，我该怎么办？推荐回答：用管拿着协议仔细看清楚没陷阱条款用新签协议建议公证处公证算登报没用行打官司打赢院要太黑楼盘顶层违章加建出售，业主应该怎样维权？现业主都欠开发商尾款未付要求开发商拆除违章建筑物再付，开发推荐回答：定义交房指依据商品房买卖合同约定,发商合同约定交房期限内符合约定交付条件住宅交付于买受行.现状期我数省市商品房交易交房条件界定比较模糊主要买卖双签订购房合同约定条件准发商赶工期往往顾房屋质量配套设施否齐全便仓促交付使购房者权益能效保障条件通房产发企业交付预售住宅商品房应符合列条件:1定条件-建设工程经验收合格;向购房提供住宅质量保证书住宅使用说明书;2约定条件-达预售合同约定其交付条件根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定建设工程竣工验收应具备列条件:()完建设工程设计合同约定各项内容;二)完整技术档案施工管理资料;(三)工程使用主要建筑材料、建筑构配件设备进场试验报告;(四)勘察、设计、施工、工程监理等单位别签署质量合格文件;(五)施工单位签署工程保修书另《消防》规定: 建筑工程竣工经消防验收合格投使用建筑工程竣工建设单位应向公安消防机构提消防验收申请设建筑自消防设施建筑工程应同提交建筑消防设施技术测试报告并组织消防验收消防验收合格施工单位交工建筑物所者接收使用现部都发商委托物业进行交付发商主要负责业主进行身份验证收取些遗留费用物业公司收取物业费等相关费用带领业主验房发放钥匙算完交房基本程序提醒交房记检查闭水实验暖气打压情况如何认定房屋租赁合同效力，违章建筑租赁合同是否有效推荐回答：租承租订立房屋租赁合同双租赁房屋、租金、期限、违约责任等条款达致意见合同视立房屋租赁合同效力根据关律性行政规规定房屋租赁合同效力主要应几面审查： （）审查合同主体否适格即租与承租否具备效民事行构要件否民事行能力或限制民事行能力等（二）审查租赁标物否律规禁止租要律规没禁止租房屋都应租例广东省委1994通《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定租房屋：1、未取产权或者经营管理权；2、产权争议或者产权受限制；3、割共房屋未取其共同意；4、属于违章建筑；5、符合安全标准；6、已抵押未经抵押权同意；7、律、规禁止建设部1995第42号令发布《城市房屋租赁管理办》第六条规定列情形房屋租：1、未依取房屋所权证；2、司机关行政机关依裁定、决定查封或者其形式限制房产权利；3、共房屋未取共同意；4、权属争议；5、属于违建筑；6、符合安全标准；7、已抵押未经抵押权同意；8、符合公安、环保、卫等主管部门关规定；9、关律、规规定禁止租其情形（三）审查否进行登记备案1994《城市房产管理》、《城市房屋租赁管理办》《广东省城镇房屋租赁条例》都规定租赁各应向房产管理部门登记备案义务《城市房产管理》规定登记备案关机关颁发《房屋租赁证》租赁行合效凭证简言非经登记备案未取《房屋租赁证》租赁合同效析作立目应规范房屋租赁市场确保家税收策认房屋租赁登记制度没存必要经济发展交易益频繁切交易手续应越简便越登记制度制约交易进行论避房屋特殊性房屋作产其自身特征与般流通物同房屋交易应权属登记备案房屋租赁作房屋所权占权及使用权让应予登记备案认现行合同规范租赁合同内容及租义务并未现关于提供租权证书办理租赁登记手续规定鉴于低位阶律所负荷价值与高位阶律所负荷价值相抵触及新吸收旧原则房屋租赁进行登记备案种说似乎道理析站住脚合同关于租赁规定仅范指已包括房屋包括其财产租赁房屋租赁作种特殊财产特别规规定并违背理特殊效力于般效力合同与房屋租赁专门规同调整房屋租赁律关系优先适用房屋租赁专门规实际合同租赁要办理租赁登记手续规定并没否定要求办理租赁登记手续必要性存立价值抵触问题所笔者认没登记备案房屋租赁受律保护租赁合同效（四）审查房屋租赁合同内容否合审判实践许房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等滞纳金按每3%计其滞纳金高导致滞纳金约定效认：要租房屋存律、规所禁止租情形承租应参考民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期付租金等款项违约金外要审查房屋租否用进行违犯罪若则租明知情况租赁合同效二、违章建筑租赁合同否效 房屋属违章建筑物订立租赁合同效《城市房产管理》、《城市房屋租赁管理办》《广东省城镇房屋租赁条例》都明确规定本庸置疑目前广东情况看农村发展经济积极招商引资办厂没经任何规划、报批、报建建起量厂房、工棚表面厂房资（台商、港商）合作办厂实质租厂房收取租金显租赁行非应受律保护现实农村集体收入部靠种违章建筑租获取村民红靠块幸外商赚足钱期拖欠租金逃跑甚至留身债务要村集体背种现状目前较突起诉院院依予保护村民怨气院现处于种两难境面要依办案能明知违章建筑租给予保护另面院作经济秩序社稳定维护者忍看村民受巨经济损失且院依办案导致村民院工作误解任何院领导都愿看类似违章建筑租问题我审判实践究竟应何处理困扰基层院官难题认租金适保护即首先认定违章建筑租非租赁合同效实际已租用房屋或场本着实事求原则仍应给予定补偿租赁合同效象其买卖合同返租赁种行合同没返计算补偿费按房管部门评定租金标准计算笔者认管采用何种计算要租金予支持等于承认违章建筑租合性与认定违章建筑租非前提相矛盾二认于违章建筑租非所应依照《民通则》第134条第3款规定非所予收缴惩罚乱建乱租冲击、扰乱房屋租赁市场行站村民角度看违章建设厂房、工棚租租金能通合途径收情难接受早知何必初违乱建知道利益驱冒险已同要批评我关政府职能部门失职、失察纵容政府职能部门农村违章建筑加监督、处罚力度相信造今尬尴局面违章建筑非所应予依收缴律要求规范房屋建筑、租赁市场需要代价迟早要付更严格说行政执部门没种违章建设行进行处罚已照顾农村经济发展其实光收房租、坐吃山空经济发展没价值修建违章建筑，业主与施工方的劳务合同是否合法有效？推荐回答：《合同》 第五十二条列情形合同效：（）欺诈、胁迫手段订立合同损害家利益；（二）恶意串通损害家、集体或者第三利益；（三）合形式掩盖非目；（四）损害社公共利益；（五）违反律、行政规强制性规定据该劳务合同效违章建筑的总承包合同有效吗？施工现场出现安全事故总承包方需承担责任吗？推荐回答：所谓承包否具施工资质、用工资质分享至 :
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