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求助江苏朋友，江苏转让土地计提营业税时是否可以扣除土地出让金？
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本帖最后由 花房姑娘 于
23:10 编辑
对此江苏是否有关于此项营业税计税依据的明确文件规定？如果没有文件，实务中又是如何掌握的？敬请赐教，深深的期盼与感谢中
唉，暮去朝来色相衰，门前冷落车马稀，我本将心照明月，奈何明月不照我
你说具体点。
是啊，有点听不懂，你讲的是营业税？还土地增税？或是契税？
营业税，忘记写了
& && &有合法凭证就可以扣除
& &16号文：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。
& & 《细则》第十九条 条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：
　　（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
　　（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
　　（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
　　（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
谢谢以上各位关注，只是仍然没有一个确切的答案，就是在江苏省内，是否可以扣减土地出让金以差额纳营业税？
诸位老师再问一个关于16号文件的问题：受让土地使用权后开发成房地产销售，可以差额计税吗？
我觉得可以
我认为在江苏省内转让土地，是可以扣减土地出让金以差额纳营业税
重庆有文件规定不扣出让金，全额计较营业税。其他地区查过无明文规定。估计交的概率比较高。
西北金水 发表于
诸位老师再问一个关于16号文件的问题：受让土地使用权后开发成房地产销售，可以差额计税吗？
可以16号文件第三条第20项应该还是有效的，财税[2009]61号并为废止此条。财税[号针对的个人应该是不涉及企业的，所以个人认为可以差额计税，否者就是重征了。
可以，但仅指发票中列明的出让金
<p id="rate_077" onmouseover="showTip(this)" tip="鼓励热情答疑&威望 + 3
" class="mtn mbn">
该问题，我遇到过案例，特别请示过
花房姑娘 发表于
谢谢以上各位关注，只是仍然没有一个确切的答案，就是在江苏省内，是否可以扣减土地出让金以差额纳营业税？
我是江苏的,去年遇到一个客户,转让土地使用权去税局开票,没有让扣减以差额纳营业税.
我们市，是不可以扣的，二级市场买来的再转手可以扣
原文地址：房地产企业营业税政策汇总作者：税收爱好者
& &一、关于房地产业营业税的征税范围
　　房地产业，是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为；销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。
　　下列行为也属于房地产业营业税的征税范围；
　　1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为；
　　2、单位将不动产无偿赠与他人的行为；
　　3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为；
　　4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得不动产所占土地使用权的行为；
　　5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为；
　　6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为；
　　7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；
　　8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为；
　　9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；
　　10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为；
　　11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；
　　12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；
　　13、虽尚未接到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为；
　　14、以投资入股名义转让土地使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为；
　　15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。
　　二、关于房地产企业适用税目、税率
　　房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目；房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。
　　三、关于纳税义务发生时间
　　房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：
　　1、纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；
　　2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；
　　3、一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。
　　四、关于房地产业营业税的计税依据
　　纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额作为计税依据。但下列情况除外：
　　1、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入；
　　2、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额；
　　3、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。
　　4、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入；
　　5、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项；
　　6、纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销货退回”行为的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额；
　　7、纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额；
　　8、纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
　　（1）以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格核定；
　　（2）没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按下列公式核定计税价格：
　　计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
　　五、关于房地产业营业税的纳税地点
　　1、纳税人发生销售不动产应税行为，应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税；
　　2、纳税人发生转让土地使用权应税行为，应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税；
　　3、房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
　　六、关于以“还本”方式销售建筑物的征税问题
　　以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
　　七、关于合作建房的征税和适用税目问题
　　合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。一般有两种方式。
　　1、“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有两种：
　　（1）土地使用权和房屋所有权相互交换：即甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。因此，对甲方按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方按“销售不动产”税目征税。双方没有进行货币结算，应当按照营业税暂行条例十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
　　如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
　　（2）出租土地使用权，换取房屋所有权：即甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资建房并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”税目征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。营业额也按营业税暂行条例十五条的规定分别核定。
　　2、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。具体分三种情况：
　　（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
　　（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方按“转让无形资产”征税；对合营企业则按“销售不动产”税目征收营业税。
　　（3）房屋建成后，如果双方按一定比例分配房屋，则对甲方向合营企业转让的土地，先按“转让无形资产”征税；对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
　　八、关于房产开发企业委托包销商售房如何征税
　　根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函[号）文，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。另据《江苏省地方税务局转发&国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知&的通知》（苏地税函[号）文，房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。
　　九、关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题
　　纳税人销售不动产过程中发生“销货退回”行为，经主管税务机关核准，可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额。但不能冲抵其他应税项目的计税营业额。
春秋战国乱如麻：土地出让金可否差额纳税？
( 14:57:14)
土地出让金
可否差额纳税
分类： 房地产建筑财税专栏
财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
财税【2003】16号
（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复
国税函【2005】83号
三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。
新疆自治区地方税务局关于转让土地使用权计征营业税营业额确认问题的批复
& &&&新地税函【号
根据财政部、国家税务总局财税〔2003〕16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。
广西自治区地方税务局关于销售不动产、转让土地使用权营业税政策问题的批复
日　　桂地税函[号
关于《财政部　国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款的规定应如何执行问题，经请示国家税务总局，现具体明确如下：
一、单位和个人销售其购置的不动产(包括销售对购置不动产改建扩建后形成的不动产)，以其全部收入减去购买该项不动产原价款后的余额计算缴纳营业税。
二、单位和个人销售其在土地上建设形成的不动产(包括在购置不动产附属土地上形成的不动产)，以其全部收入计算缴纳营业税。不得扣除购买土地的支出或其他费用。
三、单位和个人转让土地使用权，以其全部收入减去土地使用权受让原价后的余额计算缴纳营业税。中国财税浪子王骏：请各位博友补充！
广西壮族自治区地方税务局关于营业税若干问题的通知
桂地税[号& &
十一、《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，属于条例第五条第（五）款“国务院财政、税务主管部门规定的其他情形”，应继续执行。
土地出让金不属于上述购置或受让原价，不能从转让土地使用权的营业额中减除。
辽宁省地方税务局关于贯彻财政部、国家税务总局营业税若干政策问题的通知
辽地税发【2005】15号& &
十一、《通知》第三条第二十款：&单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额&问题。
1.此款规定中&单位&不包括从事房地产开发业务的公司，因为房地产开发企业其主要业务是经营土地和房屋开发，不同于其它单位不以转让房屋、土地盈利为目的，所以上款中&单位&不包括从事房地产开发业务的公司。
2.扣除不动产（土地使用权）的购置或受让原价应出具有效发票，抵债时该项不动产（土地使用权）的作价应为相关部门评估或裁定的价格。
扣除不动产（土地使用权）的购置或受让原价应出具有效发票和上一购置或受让环节的完税证明，扣除抵债时不动产（土地使用权）应出具相关部门评估或裁定的作价和抵债环节的完税证明。
大连市地方税务局关于纳税人销售其购置不动产或转让其受让土地使用权征收营业税问题的通知
大地税函【号
为了贯彻落实财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号，以下简称《通知》）精神，便于基层税务机关准确执行和纳税人正确理解该文件的有关规定，根据辽宁省地方税务局《关于贯彻财政部国家税务总局营业税若干政策问题的通知》（辽地税发[2005]15号）的相关规定，现就销售其购入不动产或转让其受让土地使用权征收营业税问题明确如下：
本《通知》第三条第二十款所称“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额”是指：
（1）纳税人销售其购置或抵债所得的不动产，以全部收入减去不动产购置原价或抵债作价后的余额为营业额。这里所称“销售不动产”是销售其购置不动产的剩余价值和剩余年限内的使用价值，除此之外，不按本条款征收营业税，而应按其销售价的全额征收营业税。
（2）纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得的土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。
（3）纳税人销售不动产时，不得减除该不动产所包含的土地使用权价值。
（4）纳税人减除不动产购置（或抵债作价）、土地使用权的受让原价（或抵债作价）时，应出具有效发票；对日前发生的抵债行为，再销售或转让时，不能提供有效发票的，应提供相关部门评估或裁定的价格证明，经过主管税务确认抵债双方核销的债务价值额后，可减除该确认的抵偿额。中国财税浪子王骏：请各位博友补充！
纳税人不能出具有效发票的或未经主管税务机关确认抵偿额的，在计征营业税时，不得减除。
深圳市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
深地税发【号& &
三、关于营业额问题
（三）《通知》第三条第二十款关于销售不动产或转让土地使用权征税问题。此款是指单位和个人在房地产三级市场的产权或土地使用权转让。
青岛市地方税务局关于下发营业税财产行为税若干税收政策问题解答的通知
青地税发〔号&&成文日期：
2、问：财税[2003]16号文中规定单位和个人销售其购置的不动产或土地使用权允许抵扣购置或受让原价后问题，怎样把握抵扣原则和抵扣价值？
答：销售购置的房产，只能扣除房产的原购置价格；销售受让的土地使用权，只允许扣除土地使用权的原受让价格。对特殊情况涉及销售不动产抵扣土地使用权的，须书面上报市局正式批复后方可抵扣。
不动产或土地使用权的购置或受让原价，是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。
“购置的不动产”，是指单位和个人未参与建设，以直接购买获得产权方式取得的不动产；
土地使用权的“受让原价”中不包括向政府交纳的土地出让金。
山东省地方税务局关于发布《山东省地方税务局营业税差额征税管理暂行办法》的公告
山东省地方税务局公告2011年第1号
52.单位和个人转让其受让的土地使用权,以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为计税营业额。
上海市地方税务局关于印发本市《营业税差额征税管理办法》的通知
沪地税货【2010】28号
七、转让无形资产
57.单位和个人销售或转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。
58.单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。
四川省地方税务局转发财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知的通知
川地税发【2003】11号& &日修订
一、对“单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额”的具体执行问题，以单宗事项区别情形按双方协议价、双方认可的评估价或人民法院判决价执行。
四川省地方税务局关于营业税、资源税若干税收政策的通知
川地税发【2005】第48号
四、纳税人转让从政府（国土部门）取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费（即：契税、土地出让金、统征规费，劳动力安置费、拆迁费）在计征营业税时是否可以扣除。
纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属（财税[2003]16号）规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。
江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
苏财税[2003]41号　　日
九、按照《通知》第三条第（二十）项规定，单位和个人将其购置或受让的全部不动产或土地使用权的一部分予以销售或转让的，其销售的不动产或转让的土地使用权的原价应分别按下列情况确定：
（一）纳税人能够提供该部分不动产或土地使用权在购置或受让时的确切单位价格的，按该单位价格乘以计量单位确定原价；
（二）纳税人不能够提供该部分不动产或土地使用权在购置或受让时的确切单位价格的，以该部分不动产或土地使用权占购置或受让的全部不动产或土地使用权的面积比例，乘以购置或受让的全部不动产或土地使用权的总价确定该部分的原价。
十、《通知》中所称“财务会计制度”，均是指由国务院财政部门根据《中华人民共和国会计法》制定并公布的国家统一的财务会计制度及有关规定。
江西省萍乡市地方税务局关于对市局稽查局有关营业税政策问题请示的答复
财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款所称“（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得的土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。因此，通过政府出让土地方式从土地一级市场取得的土地使用权再转时，应按其转让价的全额征收营业税。
中国财税浪子王骏：请各位博友补充！
<p id="rate_8198" onmouseover="showTip(this)" tip="&金币 + 10
" class="mtn mbn">
我就是江苏的，我们这一直按差额征收的，财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款所称“（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。国土资源部与工商总局制订的国有土地出让标准合同文本中规定的合同双方当事人就是出让方与受让方，受让方支付的土地出让金就是购置价格或受让原价。总局的表述毫无异议，搞不懂各地税务机关有什么权力将受让时支付的土地出让金可以解释为转让时的受让方，试问，从国土局购买土地时不是受让是什么？
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