子女继承房地产 契税缴纳有讲究
来源：中国税务报
作者：纪宏奎 人气： 发布时间：
摘要：子女继承房地产 契税缴纳有讲究 　　 前不久，我从父亲那里继承了一套房产，我的父亲现仍健在。在办理房产手续时，主管税务机关要求我缴纳契税，其依据是国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[号）......
子女继承房地产 契税缴纳有讲究
　　&前不久，我从父亲那里继承了一套房产，我的父亲现仍健在。在办理房产手续时，主管税务机关要求我缴纳契税，其依据是国家税务总局《》（）。这份文件规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。我是法定继承人，也要缴纳契税吗？&日前，湖北省十堰市市民张先生拨打市地税局12366纳税服务热线咨询。
　　其实不只是张先生，涉及房产的继承和赠与，其中的税费孰高孰低，具体的过户手续如何办理，都是许多人关心的问题。类似的问题，咨询员曾接到过不少。
　　比如，一位70多岁的王姓老太太几天前打来电话说，几个月前老伴离世，王老太太继承了老伴的房产，与唯一的儿子相依为命。后来，王老太太听身边人说，必须在离世前把房子转给儿子，否则在百年之后，她的儿子就要为这套房子支付&遗产税&。听到这一说法后，王老太太便向12366询问。
　　为了帮助纳税人掌握相关税收政策，咨询员结合税收政策和相关法律规定，进行了详细的解答。
　　房产无偿赠与行为、继承行为和遗赠行为在法律上是有一定区别的，对应的税收规定也是有差异的。房产继承，是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。一是继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生，这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。二是继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的人。《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。
　　根据国家税务总局《》（）规定，对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照《继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
　　由此可见，对法定继承人继承的房产，不属于文件规定的&对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税&的范围，应当按文件的规定免征契税。但对在生前就将房产权交给继承人的赠与行为以及将房产指定给法定继承人以外的单位或人的遗赠行为，应当征收契税。
　　对于文中提到的张先生，他接受的那套房产并不是继承得来的，而是其父亲的生前赠与，应该依法缴纳契税。至于王老太太，由于目前中国并没有开征遗产税，其身边人所说的&遗产税&只是谬传。该案例涉及的仍是房产赠与和房产继承问题。由于王老太太仅有儿子一个直系亲属，再没有其他亲人，因此，老太太百年之后，其儿子为其房屋产权的唯一法定继承人，该继承房产行为属于免征契税范畴，只需要到公证处办理继承公证，再到房屋管理局办理过户，交纳登记费、公证费等相关费用即可。而如果王老太太现在把自己的房产转到儿子名下的话，则属于房产赠与，根据税法规定，其儿子应缴纳契税。我想把我的房产证改成我儿子的名字 需要什么费用和材料来自: Pb 日分享至 :
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不行，因为签合同时用的是你们的名字不能更改了，如果想办给儿子最好用赠予方式，近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。
1、签署确认书。与孩子一起到房管局签署确认书,并带齐相关资料,如该物业的产权证或购买合同等;双方房地产赠与人同受赠人就无偿赠与协议,表明无偿赠与是赠与人的真实意愿,接受赠与是受赠人的真实意愿。另外,在赠与业务当中,如果受赠人为未成年人,赠与人单方出具的赠与书亦有法律效力。 收费情况:签订委托书时至少要收齐工本杂费,其中包括测绘费,100平方米以下的每份50元,公证费每份200元,查册费100元。
2、评估。收费情况:评估费是该物业的评估价的5‰,但每宗至少要收取1000元。由于是赠与业务,评估价通常会较市价低。
3、办理赠与公证。收费情况:赠与公证费是评估价的2%。
4、缴纳税费。收费情况:到房管局办理赠与登记,这个环节的收费比较复杂,到了房管局之后,会对该物业再重新作出评估,其中包括: 契税为房管局的评估价的3%; 印花税为房管局评估价的0.5%; 房地产权转移登记费为每宗80元(每多一位受赠人,则加10元)。 以上三项一般都由受赠人支付。 还有一项是土地出让金,则按所受赠物业的房产性质而定,如部分没有交纳出让金的房改房则要赠与人补交。值得一提的是,如果赠与房产是房改房性质的,则经过此赠与手续之后,就改变了其性质,转为商品房。
5、出新房产证。如果赠与人和受赠人之间是直系亲属、姻亲的话,则免契税。如父母与子女之间或夫妻之间的赠与则免除契税。
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　　 　　本刊关注2：切莫因小失大，得小偿火 　　 　　根据哈政办发[2007]10文件的规定：热费承担主体为房屋承租人或产权人。机关和企事业单位职工(含离退休人员)在规定的住房控制标准内的热费，由职工个人和房屋承租人或产权人所在单位共同承担，其中职工个人承担10％，单位承担90％；超标准面积的热费全部由职工个人承担。 　　热费是北方城市所特有的一种收费项目，每套房屋根据面积征收，数额不等，但多是以“千”为单位，而一处房产的价值却是以“万”计的。因此，如果是为了节省热费，而将房产过户到他人名下，实在是一种“因小失大”的冒险行为。尤其需要指出的是，现热费报销以户为单位，因此一些有多处房产的夫妻为了投机取巧而采取了假离婚的方式，结果弄巧成拙，夫妻感情破裂，可谓得不偿失，更让人感叹其可悲、可笑。 　　最后，上述案例中的老人因在处理财产分配问题时考虑不周，结果导致子女不睦，母子失和，让人在唏嘘不已的同时，不由感叹：对于这个问题一定要谨而慎之，仔细权衡，考虑周全，最好兼顾公平与公正，即便不能，也至少要约定子女的责任与义务，为自己做长远打算。 　　 　　本刊关注3：房产过户，请“当机立断” 　　 　　父母想把房产送给子女，可以通过三种手段，一是转让，二是赠与，三是继承。 　　第一、第二种方式――赠与和转让是在产权人在世时发生的。其区别在于，赠与需要产权人与受赠人到公证部门办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后到房屋土地管理局办理赠与过户手续。而转让是一种买卖关系，这种方式要按照交易的程序去办理。办理赠与、转让手续的具体费用要根据房产的详细情况而定，一般而言，赠与需缴纳的税额要高过正常交易的税额。 　　第三种方式――继承是在产权人去世后生效的，它分两种，一是遗嘱继承，二是法定继承。当继承发生时，如果有多个继承人，应按遗嘱及有关法律规定进行折产。继承人对共有财产的分割协议，需要每个继承人同意并签字，才能产生效力，然后凭此协议办理过户手续。由于我国目前尚未开征“继承税”，因此这种方式产生的费用最少，但在多子女家庭，这种方式所产生的问题也最多。因此如果有要更名过户的房产，请及时办理或进行公证，留下法律依据，以免日后发生变故，悔之已晚。 　　此外，《城市房地产权属登记管理办法》规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，超过90日则需要缴纳一定费用。 　　 　　本刊关注4：公产房的尴尬 　　 　　所谓公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。 　　关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，很难统一。按照我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，而对于公产房，承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。 　　当然随着我国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多主张公产房可以继承的人认为：住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合我国现实的社会实际。 　　实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。” 　　从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。 　　 　　指南视点： 　　此文的目的不是罗列简单的案例及法律条文。我们的初衷是想给广大读者一个提醒：在房价不断攀升的今天。寸土寸金，蜗居难求。房产对人们的重要性已经到了一个空前重要的阶段，在这样的时候，不要让房产成为衡量亲情的那杆秤。 　　这样说，并不是贬低亲情，而是因为我们深知，身处礼仪之邦的国人在处理“家务事”时，往往薄面，只在乎口头约定，而不注重保留有法律效力的证据，一旦日后有变故发生，就会陷入被动。悔之已晚。 　　人性是复杂的，有时候，往往是一念之差，就会将亲情陷入万劫不复之地。因此，在处理“蜗居时代”的房产问题时，请您提高重视，本着“不留隐患”的原创妥善处理，如果有疑问的话，一定要到公证处、房产交易所等地进行详细查询，尽量做到“心中有数、手中有证”。惟其如此，才能避免房产和亲情的可能冲突，防患于未然。 　　 　　责编／魏　玲　车成博
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