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土地确权登记发证流程图
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14:14:11 & 作者：佚名 & 来源： 土易网 & 浏览次数：
　　土地确权登记发证流程图
　　一、土地权利申请人
　　需提交：（1）权属来源证明
　　（2）单位设立证明或个人身份证明
　　（3）地上建筑物及其他附着物的合法产权证明
　　（4）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料（出让合同、出让金等规费缴讫证明、土地部门出具的勘测定界图、规划部门出具的规划红线图、变更登记和他项权利登记需要提交原土地证书）
　　二、地籍调查
　　经受理人初审权属来源证明合法后，通知测绘队伍五个工作日内进行地籍测绘和权属调查，指导本宗地及邻宗地单位法人代表进行指界、签章。由具有测绘资质的测量队伍绘制符合地籍调查规程要求带有坐标的宗地图。
　　三、权属审核
　　对宗地图及地籍调查结果、权属来源进行审核。对权属来源合法、出让金等规费缴讫、面积准确、无权属争议的，在宗地图上加盖审核合格印章后，五个工作日内打印土地登记申请书、审批表、土地登记卡、归户卡、土地证书，依次由地籍科长、分管局长、局长进行审查、审核、审批签字。
　　四、注册、注销登记
　　经审查、审核合格后进行注册登记或注销登记
　　五、颁发证书
　　权利人持地籍科出具的缴费通知单，到财务科交款后，由办公室加盖分局公章及烟台市人民政府土地登记专用章（四），领取土地所有权、使用权或他项权利证书（须在原土地证书变更记事栏加注他项权利类型及期限）
　　土地估价备案流程图
　　用地单位持土地估价报告向土地利用科提出备案申请；
　　土地利用科对要件进行合规性审核，凡机构资质符合要求，要件齐备，土地估价报告符合规范格式，应予以备案，并填写备案登记表。
　　由国土资源主管部门分管局长和利用科长在《土地估价报告备案表》上签署意见。
　　对不符合规定要求，用地单位经补充有关材料或完善土地估价报告后10日予以备案。
　　土地变更调查工作流程图
　　准备相关资料，由规划站组织进行土地变更培训，将相关技术规程与要求传达给各所业务骨干。
　　各国土所在规定的时间内，对该辖区内的所有现状地类发生变化的现场进行细致的勘丈、调绘，将地类发生变化的位置上图，填写外业调查记录表。
　　外业调查完毕后进行下一步的内业整饰，将外业调查获取的相关图形、数据，整理、量算后完善土地变更调查记录表、土地变更调查记录一览表。
　　各国土所将变更调查记录表、一览表整理并上报局规划站，由规划站进行系统核查无误后，输入软件汇总，形成土地变更调查成果，编写年度土地变更分析报告，逐级汇总上报。
　　用地审批工作流程图
　　用地单位持当年的投资计划和规划用地许可证及相关图纸到用地科报件申请。
　　用地科根据提供的相关资料，协调规划站，确认该用地符合土地利用总体规划情况。
　　若符合土地利用总体规划（或调整规划后）用地科与规划站、地籍科、稽查大队一道到现场测量、征地；用地科会同相关的基层所负责清点附着物，规划站负责勘测定界图等相关图件及补充耕地和农用地转方案等，地籍科负责办理土地所有权证和土地权属汇总表。
　　各科室将所准备的图件或资料（需复印的由办理科室负责复印并整理）按时送用地科汇总（必须有签字交接移交），用地科将所有资源汇总后，行文上报审批。若是批次用地，待最后一个用地单位资料齐全，10个工作日报市局，若是集体用地，资料齐全5个工作日报市局。
　　省厅或部审批后，用地科行文进行征地方案公告和安置补助方案公告并张贴。（10个工作日）
　　对协议出让的土地评估所负责土地评估，拿出评估报告和评估备案表送用地科。
　　用地科根据评估报告与用地单位签订国有土地使用权出让合同按规定进行供地。（5个工作日）
　　用地科根据评估报告与用地单位签订国有土地使用权出让合同按规定进行供地。（5个工作日）
　　土地使用权出让合同签订后，用地科按规定计算出用地单位应交的各项费，开收费通知单一式三联，一联用地科留存根，二联交财务科审核无误后做收款依据，三联交用地单位，凭此到财务交款。款交齐后，财务盖资金收讫证明印。
　　用地科见到通知单上资金收讫证明，发文、归档办公室。
　　国有土地使用权转让工作流程图
　　单位或个人提出申请：
　　提交买卖合同和土地评估报告、身份证复印件、房产证、土地证。
　　收件办理：
　　初步审查合格后，签订土地转让合同及相关表件（需到现场进行实地调查，应协调地籍科现场调查完，再签订转让合同及相关表件）。
　　行政府批文，分管局长、局长签字通过。
　　收取费用，发放转让批文（以上工作7日内办理完结）。
　　核报地籍科办理土地证。
　　集体土地使用权变更工作流程图
　　个人到所在镇国土资源所提出变更申请：
　　提交集体土地使用证、用地批文、房产证复印件、房屋买卖契约、出具户籍证明。
　　由国土资源所初审后可以办理的，填写变更申请表、集体土地使用权流转申请表、流转合同书。
　　由国土资源所上报交易所，经审核后，认定可以办理的，行变更批文。（时限7天）
　　分管局长签字，局长签字。
　　7日之内，通知国土资源所领取批文，同时核报到地籍科
　　办理土地使用证。
　　办理普通建筑用石材（砂、石）
　　采矿登记工作流程图
　　申请开办矿山所在地基层所先期实地确定申请人所开采矿山位置、矿种及矿产品用途，对不符合条件的不予受理。
　　采矿权申请人持区工商分局批准的企业名称核准登记书到牟平区行政审批中心提出采矿申请。
　　牟平区行政审批中心组织国土资源分局、环保局、林业局、水务局等相关职能部门到现场实地勘测。
　　在上述四部门同意的前提下，采矿权申请人聘请地勘单位编制地质普查报告及矿山开发利用方案。
　　地勘地环科自收到地质普查报告之日起，5日内负责审批地质普查报告并转交矿产开发科。
　　采矿权申请人依据地质普查报告向矿产开发科提出划定矿区范围申请（须经村委或镇政府及国土资源所盖章）。
　　矿产开发科依据审批的地质普查报告及矿区范围申请
　　3日内批复矿区范围。
　　采矿权申请人持矿区范围批复文件到区工商分局、环保局、
　　林业局、水务局等部门办理相关许可手续，时限为1年。
　　矿产开发科自收到采矿权申请人登记材料及采矿登记费、采矿权使用费、采矿权价款之日起，3日内发放采矿许可证。
　　受理探矿权申请工作流程图
　　探矿权申请人提交申请材料
　　地勘地环科对申请材料进行预审（不符合要求的材料退回），并现场复核。
　　矿产开发科对申请区域内有无采矿权设置提出会签意见（一个工作日办完）。
　　填写预审意见表，报领导审查（五个工作日办完）
　　申请人持预审材料报市局初审
　　违法案件查处工作流程图
　　立案呈批：写明案情，送交分管局长审批
　　询问笔录：对违法当事人和知情人进行案件调查询问；
　　对案件中涉及到有关科室提供资料（1个工作日完成）
　　对违法案件作业现场进行勘测
　　对违法当事人或单位下达停止违法行为通知书
　　对违法案件案情进行总结，写出调查报告
　　对案情递交案件讨论委员会进行讨论
　　处理审批：对案件处理的结果报分管局长审批
　　下达行政处罚听证告知
　　下达行政处罚告知
　　对违法当事人和单位下达行政处罚决定书
　　对不履行行政处罚决定的单位和个人依法申请法院强制执行
　　结案报告：案件处结后，写出结案报告
　　结案审批：填写结案审批表，由分管局长审批结案
　　对上述工作自立案之日起1个月内处理完结，对疑难复杂案件经请示领导批准可延长1个月
　　收购储备存量建设用地招标拍卖工作流程图
　　储备中心根据区政府的批文，依据规划部门提出规划技术条件和用地红线图，会同土地利用科和地籍科进行土地勘测，绘制宗地勘测定界图，确定土地权属及四至范围。（5个工作日）
　　储备中心组织有关部门对土地和地上附着物进行评估。（4个工作日）
　　制定补偿标准，签订土地收购补偿合同。（1个工作日）
　　会同用地科组织材料上报市国土资源局批准。（4个工作日）
　　土地储备中心对储备土地进行前期开发整理并按协议支付被收购土地单位有关补偿费用和土地整理费。（30个工作日内）
　　储备中心拟定土地招标、拍卖和挂牌出让实施方案，报区土地储备委员会批准。（10个工作日）
　　土地储备中心组织土地的招标、拍卖和挂牌活动。（30个工作日）
　　用地科以成交确认书与土地竞得人签订出让合同（10个工作日内），地籍科接到批文10个工作日内为竞得人登记发证。
　　收购储备新增建设用地招标拍卖工作流程图
　　储备中心根据政府批文，依据规划部门提出的土地用途、规划技术指标和用地红线图，会同土地利用科、规划站、地籍科进行土地调查，核定地点，清点地上附着物，进行土地勘测，绘制宗地勘测定界图，出具技术报告。（5个工作日）
　　会同用地科制定补偿标准和安置方案。（1个工作日）
　　会同用地科签订征用土地补偿合同。（1个工作日）
　　会同用地科组织材料上报市国土资源局审核并转报省以上部门批准。
　　按规定支付补偿费用。
　　地籍科为储备中心登记发证。（10个工作日）
　　按规定支付补偿费用。
　　储备中心拟定招标、拍卖和挂牌出让方案,报区土地储备委员会批准。
　　（5个工作日）
　　储备中心根据规划技术条件，组织供地（招标、拍卖和挂牌）。（30个工作日）
　　用地科以拍卖（挂牌）成交确认书与竞得人签订国有土地使用权出让合同（10个工作日内）。地籍科接到批文10个工作日内为竞得人登记发证。
　　收购储备新增建设用地招标拍卖工作流程
　　储备中心根据政府批文，依据规划部门提出的土地用途、规划技术指标和用地红线图，会同土地利用科、规划站、地籍科进行土地调查，核定地点，清点地上附着物，进行土地勘测，绘制宗地勘测定界图，出具技术报告。（5个工作日）
　　会同用地科制定补偿标准和安置方案。（1个工作日）
　　会同用地科签订征用土地补偿合同。（1个工作日）
　　会同用地科组织材料上报市国土资源局审核并转报省以上部门批准。
　　按规定支付补偿费用。
　　地籍科为储备中心登记发证。（10个工作日）
　　按规定支付补偿费用。
　　储备中心拟定招标、拍卖和挂牌出让方案,报区土地储备委员会批准。
　　（5个工作日）
　　储备中心根据规划技术条件，组织供地（招标、拍卖和挂牌）。（30个工作日）
　　用地科以拍卖（挂牌）成交确认书与竞得人签订国有土地使用权出让合同（10个工作日内）。地籍科接到批文10个工作日内为竞得人登记发证。
　　土地开发整理项目工作流程图
　　从技术、经济、生态环境各个方面进行详细论证
　　包括编写可行性研究报告，编制项目土地利用现状图、项目实施规划图，项目原地貌影像资料等。
　　上述工作需七天完成。
　　向上级主管部门提出立项申请
　　一般是由区国土资源局会同区财政局联合行文并逐级上报申请立项。
　　根据立项申请批复，按照标准因地制宜、科学合理地编制实施方案
　　在项目批复后，聘请相应有资质的单位承担项目的规划设计、项目预算，介时确定的编制单位要现场踏勘、调研、收集相关资料。
　　上述工作需一个月完成。
　　上报上级主管部门，按照规划设计分步骤实施
　　上报上级部门批准以后，进行项目法人制、项目合同制、项目招投标制、项目监理制、项目公告制等工作，按规定要求为项目实施打好基础。
　　精心施工
　　区国土资源局根据项目的规划设计全过程监督土地开发整理项目的实施情况，并按要求及时拨付款项。
　　竣工验收
　　项目收工后，要按上级部门的竣工验收，包括现场施工、财务帐目的验收。
　　土地开发整理项目前后产权理顺
　　开发整理项目产权不能乱，所以土地开发整理后土地权属要登记，杜绝纠纷。
　　土地利用总体规划及相关工作流程图
　　外业准备
　　1:1万正射影像图、规划图、现状图、基本农田保护区图、土地利用现状分幅图、测绘仪器、皮尺、三角板、计算器。
　　征地现场
　　第一步&利用正射影像图确定征地项目的位置，用全站仪进行现场测量，形成勘测定界图。
　　第二步&根据航片确定的位置落到现状图上，用来确定占用的是农用地还是非农用地，如占农用地，要看占的是耕地（基本农田）还是一般农用地（园地、林地、水域、打谷场）；如占非农用地，要看占的是建设用地还是未利用地。
　　第三步&根据航片确定的位置落到规划图上，看是否符合土地利用总体规划。
　　上述工作需半天完成。
　　内业整理
　　第一步&根据外业确定征地项目在规划图上的位置，如符合土地利用总体规划，需以下几个步骤正常准备资料：
　　(一)征地项目的局部规划图、现状图；1:1万征地项目分幅图、勘测定界图、平面布置图。
　　(二)如果所征项目占用耕地，需增加土地开发复垦整理局部规划图、现状图；1:1万土地开发复垦整理分幅图；区级、市级土地开发复垦整理的请示文；市级、省级土地开发复垦整理的批复文。（利用开发复垦整理增加耕地面积，以此补充征地所减少的耕地，做到全区耕地总量不变）。
　　（三）填写用地科转来的农用地转用方案及耕地补充方案。
　　第二步&根据外业确定征地项目在规划图上的位置，如不符合土地利用总体规划，需以下几个步骤进行调整：
　　(一)区政府红头文件形式：烟台市牟平区关于局部调整部分镇（街）土地利用规划的请示（附土地利用总体规划调整方案说明、局部规划调整前后图件）。
　　(二)将不符合土地利用总体规划的征地项目进行局部规划调整。如果所征项目需占用基本农田，要调整基本农田保护区图，从未保护的耕地中补划因征用减少的基本农田面积，通过补划，做到全区基本农田总量不减少。
　　(三)取得市政府关于部分镇（街）土地利用总体规划调整的批复。
　　上述工作如符合土地利用总体规划需三天完成；不符合土地利用总体规划需一至二周完成。
　　报用地科
　　市批征地项目各种图件及文字材料报4套；省批报6套；部批报8套。
　　零星开发项目工作流程图
　　由国土所工作人员对零星开发整理项目的地类、位置进行初步确认、审查。
　　国土所形成初步资料后上报规划站，由规划站组织人员携带1：1万土地开发整理规划图与航片，对照土地开发整理项目库到现场进行实地踏勘，对项目现场进行开发复垦整理拍照，并与实施单位签订开发复垦整理合同书，由国土所对该项目全过程监督实施。
　　实施单位在合同规定的时效内按规定进行整理后到国土资源所申请验收。由国土所组织编写可行性研究报告，报告区国土资源局。
　　由牟平国土分局牵头组织区财政局、统计局和相关部门到现场进行初次验收，验收合格后拍照并建全开发复垦整理合同。报市国土局验收后，按照规定拨付开发复垦整理补助费。
　　地租征收工作流程图
　　用地单位提出用地申请
　　收回用地单位土地使用权
　　确认用地单位土地租赁用途
　　与用地单位签订土地租赁合同（以上四项工作2个工作日完成）
　　收缴地租
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一块地，政府给了用地确权的批复，用意将这块地划归给一个国有房地产开发企业，是不是就可以说这块地是国有土地了？分享至 :
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2007年12月，家住河南省桐柏县城关镇翠屏新村的孟杰，在桐柏县人民法院城关法庭开庭审理原告杨林诉被告桐柏县房产管理局及第三人孟杰房屋买卖合同撤销权及土地使用权确权纠纷一案举证时，方知居西邻居杨林领取了有国有土地使用证。该证载明“东以本户自墙为界，外1.2米官道邻房产公房”
经勘测，该证载明的1.2米官道实际为南宽0.98米、北宽1.5米，侵占了孟杰的部分土地使用权。
原来，1984年，杨林购买了其哥哥国有土地使用权宅基地，东邻县房产管理处公房，契证载明四至边界中东至“自墙”。1994年12月27日，杨林向桐柏县土地局提出土地使用权登记申请。次日，桐柏县土地局对该宗土地进行了调查，调查表显示“东至邻宗地栏”，无指界人签章，“本宗地栏”亦无指界人姓名，签名栏有手印一枚；土地丈量日期显示为1994年12月24日，登记审批日期显示为1994年12月26日。1995年1月3日，桐柏县土地局准予杨林国有土地使用权登记。该年4月杨林领取了桐国用（95）字第号国有土地使用证。
1996年，孟杰购买了已承租的原县房产管理处公有住房。
突然的变故，使孟杰认识到如不撤销桐柏县颁发给杨林的土地使用证，不仅邻居之间矛盾进一步加剧，还有可能承担败诉的后果。
2008年4月10日孟祥杰以桐柏县人民政府为被告、杨林为第三人起诉的桐柏县法院，请求人民法院依法撤销被告桐国用（95）字第号国有土地使用证。
被告桐柏县人民政府辩称，原告不具备主体资格，原告主张的不动产土地使用权未依法登记，根据《物权法》第9条的规定，未经登记不发生效力；95年颁证时原告不与第三人相邻，其不享有签字认可相邻边界的权利，被告向第三人颁发土地使用证的事实清楚，程序合法，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人杨林陈述称，原告不具备主体资格，原县房产管理处转让给原告公房的买卖契约是无效的民事行为，因为该契约侵害了第三人及其他邻里相邻关水沟的使用权，且原告未领取土地使用证和房屋所有权权属证书，原告以权利人的身份提起诉讼没有法律依据；根据行政复议法的规定，原告应当先行行政复议，不能直接向人民法院提起行政诉讼。
河南省桐柏县人民法院经审理后认为，被告桐柏县人民政府在办证过程中，地籍丈量时间及登记审批时间均先于登记申请时间。被告未提供证据证明其对第三人登记申请的审核结果进行了公告，办证程序违反了1989年国家土地局颁发的《土地登记规则》第七条、第十八条的规定。同时，被告及第三人均陈述不清在办证过程中东邻县原房产管理处指界及签章情况，违反了1993年国家土地局颁发的《城镇地籍调查规程》第3.2.6.1条“界址的认定必须由本宗地及相邻地使用者亲自到现场共同指界”和第3.2.6.3条“经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章”的规定。被告确认原告与第三人之间有1.2米官道的主要证据不足，事实不清，原告要求撤销被告为第三人颁发的国有土地使用证的请求应予支持。被告辩称原告不具备主体资格，虽然本案原告未进行土地及房屋产权登记，但原告受被告颁发的国有土地使用证影响的利益具有特定性，同时原告所主张的利益直接受被诉行政行为的侵害，故原告具备诉讼主体资格。因本案原告的起诉不符合《行政复议法》第三十条规定应当先行政复议的情形，故第三人陈述称原告应当先行行政复议，不能直接向人民法院提起行政诉讼的意见不能成立。被告向第三人颁发土地使用证的主要证据不足、程序违法。据此一审判决：撤销被告桐柏县人民政府1995年4月19日向第三人杨林颁发的桐国用（95）字第号国有土地使用证。
杨林不服判决，上诉称，原县房产管理处在未经四邻知道、签字的情况下私自将四邻共用官水沟卖给被上诉人，买卖协议无效。其至今被上诉人也未取得该不动产物权的合法权利，不具备原告诉讼主体资格。上诉人取得该土地证时原县房产管理处知道，现提起行政诉讼，早已超过起诉期限。争议之处状况已发生变化，地籍调查时，原县房产管理处工作人员到场确认捺指印。在颁证过程中时间问题属于笔误，程序合法。本案应适用复议前置程序，请求撤销一审判决，维持被诉的国有土地使用证。
河南省南阳市中级人民法院经审理认为，原桐柏县房产管理处将该房出卖给孟杰，是否有效，不属于本行政诉讼案件的审查范围。现孟杰已实际上占有、使用该房，事实上已与上诉人形成相邻关系，与该颁证行为存在法律上的利害关系，具备本案原告诉讼主体资格。地籍调查表东邻“房产”一栏里，没有原县房产管理处盖章和签名，该栏内虽有一枚指印，但上诉人不能证明该栏指印是原县房产管理处指派的工作人员所捺。孟杰于2007年12月才知道该证，其起诉并未超过《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定的二年起诉期限。因此，上诉人称原县房产管理处已确认其边界和已知颁证行为、起诉已超起诉期限的理由不能成立，本院不予采信。孟杰是对桐柏县人民政府的土地登记行为提起行政诉讼，不属于行政复议前置的范畴。被诉的土地证载明杨林东墙外有1.2米官道，与杨林的购房协议、孟杰的购房协议及土地现状不符。一审法院以主要证据不充分，程序违法为由，撤销被诉的具体行政行为，并无不当，予以支持。故上诉人请求撤销一审判决的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
桐柏县人民法院法官徐伟：原告具备诉讼主题资格。根据行政诉讼法第二条的规定，行政诉讼的原告必须是认为其合法权益受到具体行政行为侵害的人；最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第四十二条规定，行政诉讼的原告必须是与具体行政行为有法律上利害关系的人。该司法解释第十三条第一项规定：“被诉具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权”的具备诉讼主体资格。相邻权是一个民法概念，是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。相邻关系是民事关系，但是民事主体侵犯他人相邻权的行为，在很多时候与行政机关的具体行政行为有密切关系，特别是民事主体的行为是在行政机关批准、许可后实施的。拥有相邻权的一方认为行政机关的批准、许可行为侵犯其合法权益的，可以向法院提起行政诉讼。本案被告登记许可的土地位于原告住处的西侧并与其相连，因此二者具有相邻关系。
现原告孟杰虽购买原县房产管理处的住房未在有部门进行登记，因此，按照《物权法》的登记所有权转移原则，孟杰并非是房产的所有权人。严格地说，其在民事上还不是相邻权人，但原告孟杰按购房合同对房屋享有较大的期待利益，即其一旦向房产登记部门申请登记就将成为房屋的所有权人。该利益不是基于纯粹的相邻关系而产生，而是由房屋买卖合同而形成的期待利益。若在诉讼中不承认其诉讼主体资格，那么，对于保护原告的利益是不利的。考虑到行政诉讼应适当放宽诉讼主体的要求，现被告具体行政行为直接侵害了原告的利益。原告作为购房人对该具体行政行为存在利害关系，具有本案原告诉讼主体资格。
桐柏县人民法院法官郭金亮：本案不适用行政复议前置程序。《行政复议法》第三十条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。”该条规定了对自然资源的确权类争议事项适用行政复议前置程序。2005年2月24日，经甘肃省高级人民法院请示，最高人民法院行政审判庭关于行政机关颁发自然资源所有权或者使用权证的行为是否属于确认行政行为问题的答复中：“有关土地等自然资源所有权或者使用权的初始登记，属于行政许可性质，不应包括在行政确认范畴之内。据此，行政机关颁发自然资源所有权或者使用权证书的行为不属于复议前置的情形。”该答复回答了有关土地初始登记不属行政确认，而应属行政许可。本案被告向第三人杨林颁发的国有土地使用证，属于土地使用权的初始登记，含有许可第三人杨林在一定范围内的土地上进行占有、使用、分配的权利或资格。因此，第三人对原告应当先行行政复议，不能直接向人民法院提起行政诉讼的意见不能成立。
桐柏县人民法院法官苏家成：人民法院如何对被告登记行为进行合法性审查。行政诉讼法第五条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”由此确立了人民法院通过行政审判对具体行政行为进行合法性审查的特有原则，简称合法性审查原则或司法审查原则。该法第十一条、第十二条规定了人民法院审理行政案件的限定性条件。对此，可以从以下三个层面理解：一是人民法院在行政诉讼中的直接审查对象是被诉具体行政行为，而不能审查抽象行政行为和内部行政行为。二是人民法院对具体行政行为的审查要注意合法性的限度，原则上不能对行政行为合理性予以审查。合法性是行政机关具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，以及是否存在超越职权，滥用职权和不履行法定职责的情形。三是人民法院审查具体行政行为合法性的依据是法律、法规和地方性法规，参照行政规章。
根据行政许可法第三十六条的规定，行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关乎他人的重大利益的，应当告知该利害关系人。国家土地局1989年颁布的《土地登记规则》第十八条规定，登记申请的审核结果由土地管理部门予以公告。因此，本案的争议焦点之一就是被告是否按照法律法规的履行了告知义务。经审理查明，被告未提供证据证明其对第三人登记申请的审核结果进行了公告。另外，被告在办证过程中，地籍丈量时间及登记审批时间先于登记申请时间，违反了《土地登记规则》第七条初始土地登记程序为申报、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书的程序，故法院认定被告的登记程序违法。
被告向第三人杨林颁发的土地使用证，从客观来说对原告占有的房屋及土地进行了侵害，但审查土地登记许可合不合法却不仅仅是根据此种判断来进行，而是要考虑该土地使用权登记是否符合法律法规的限定性要求。因被告与第三人均陈述不清在土地使用权登记时四邻指界签章情况，违反了国家土地局1993年颁发的《城镇国家土地局颁发的地籍调查规程》第3.2.6.1条：“界址的认定必须由本宗地及相邻地使用者亲自到现场共同指界”和第3.2.6.3条：“经双方认定的界地，必须由双方指界人在地籍表上签字盖章”的规定。可见，对土地登记许可来说，主要考虑的是土地使用权能的范围及相邻地使用者的指界并在地籍调查表上签字盖章。而对相邻地土地使用价值和商业性能等其他因素，并不是登记所必须要考虑的范围之内。登记方面所未能囊括的相邻权益仍可通过民事途径解决，故原告仍可基于购房人的身份和相邻权人的身份向法院提起民事起诉，请求确认第三人对其土地使用权造成的不利影响并要求第三人进行补偿或赔偿。
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