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售楼处装修问题
TA的每日心情郁闷昨天&12:28签到天数: 1348 天连续签到: 4 天[LV.10]以坛为家III
售楼处装修问题4 x&&f3 L0 e, w. r/ y5 o, i$ j4 j
我们的售楼处是租赁的 请问现在我们自己要对他进行装修 应该入什么科目&&这里的会计分录从开始到最后怎么写
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租赁的售楼处是专门为销售而发生的费用，因此装修费用计入销售费用-售楼处费用；
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TA的每日心情开心 15:04签到天数: 6 天连续签到: 1 天[LV.2]偶尔看看I
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应该入销售费用
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TA的每日心情无聊 17:48签到天数: 10 天连续签到: 1 天[LV.3]偶尔看看II
(2009)第二十七条&&(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。根据此文精神，我认为装修是为了直接组织和管理开发项目所发生的，计入下的营销设施建造费里。
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引用第4楼jmjc11于 14:15发表的&&:
(2009)第二十七条&&(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。根据此文精神，我认为装修是为了直接组织和管理开发项目所发生的，计入下的营销设施建造费里。
这个条文值得探讨，个人以为条文中的营销设施是指在施工工地上建造的营销设施，而非在其他地方租的销售案场。所以装修款在结算前在在建工程归集费用，在完工结算后结转至固定资产核算，再将折旧费用摊销至销售费用。以上仅为个人见解，仅供参考
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我们公司的售楼处也是租赁的，是计销售费用
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TA的每日心情开心 08:33签到天数: 23 天连续签到: 1 天[LV.4]偶尔看看III
房地产开发公司的相关费用账务处理总结
1、售楼处的分类
根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： 3 H3 O2 |5 }" }+ t( Y
⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除； 1 P. Q: o! D' E; K# K7 e4 k
⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；
⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；& &+ `&&~) K+ Z4 v! E% ]% ?6 H8 Y0 V. k
⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；& &
⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。 1 {! g- A, O. n) A# ]6 ]& u9 ]! @1 B
当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分 )0 S% N0 c5 T; [9 s/ n: H& G
类还是上面的五种。
由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。
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TA的每日心情开心 08:33签到天数: 23 天连续签到: 1 天[LV.4]偶尔看看III
2、相关规定 根据2006年的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；
⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造进行处理。/ d' N3 ^# r: J
⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 3、建造时的处理 ⑴ 建造 方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。 方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。
⑵ 装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理； 3 W/ p2 P( P8 c
方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或）。 ]4、使用时的处理 ⑴ 折旧和摊销& &无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。 但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。 ⑵ 房产税 根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇有关政策规定的通知》（[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。 方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。 5、清理时的处理 ⑴ 拆除 方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。 ⑵ 自用或出租 方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。 方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔号）文件的规定，不视同销售确认收入。无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。 ⑶ 销售 方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、、等，并确认收入、结转成本税金。 ⑷ 转为物管用房 转为物管用房或会所的，根据的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共，其建造费用按公共的有关规定进行处理。 ⑸ 租赁到期 租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。
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TA的每日心情开心 22:06签到天数: 50 天连续签到: 1 天[LV.5]常住居民I
装修款在结算前在在建工程归集费用
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售楼部财务收款流程
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房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，笔者对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。
　　项目营销设施的应用模式
& && && &房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：
& && & 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。
　　2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。
　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。
　　4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。
　　不同情形下的会计处理
& && & 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。
& & 根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。
　　例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。
　　（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。
　　（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。
　　（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。
　　（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。
　　（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。
　　（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。
　　“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。
　　另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
　　2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。
& && &作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。
　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。
& && & 房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。
　　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
& &&&（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。
　　售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：
& &&&（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。
　　（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。
　　（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。
　　4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。
& &&&房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。
学习中，谢谢
学习。。。。。。
学习中，谢谢
好好学习，天天向上，谢谢
不同模式售楼部的会计与税务处理
房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，笔者对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。
　　项目营销设施的应用模式
& && & 房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：
& &&&1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。
　　2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。
　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。
　　4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。
　　不同情形下的会计处理
& &&&1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。
&&根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。
　　例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。
　　（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。
　　（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。
　　（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。
　　（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。
　　（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。
　　（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。
　　“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。
　　另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
　　2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。
& & 作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。
　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。
& &&&房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。
　　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
& &（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。
　　售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：
& &（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。
　　（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。
　　（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。
　　4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。
& &房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。
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现房顶账房,说是买的时候直接去售楼处财务科办手续,
现房顶账房，说是买的时候直接去售楼处财务科办手续，顶账人把开发商给他的收据改成我的名字，然后和售楼处签合同，顶账人的收据就给我了，说是和正常买房走一样的手续，等房贷下来后开发商才能给开具，我交的房款首付一定要交到顶账人手里，我想问律师我这样做安全吗，有什么风险吗
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您好，抵账房不安全。现在其进行的行为就是在作一个经过您同意的抵押，到时候一旦债务人无法还钱，房子就是银行的了，您什么也得不到。。。
不知道下面这条知识能否帮助到您
买房置业需要耗费上百万元的资金,二手房交易还需额外的税费负担。为了能省则省,便有了“手拉手交易”,也就是二手房买卖不通过中介,买卖双方自行交易。那该如何过户?
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