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浅谈住宅物业客户服务毕业论文
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浅谈住宅物业客户服务毕业论文
官方公共微信南国置业怎么样？002305上市申购指南及投资价值分析
　　南国置业本次公开发行的基本情况
　　股票种类：
　　本次发行的股票为境内上市人民币普通股(A股)，每股面值1.00元。
申购代码：002305
平安证券有限责任公司
　　发行数量：
　　本次发行数量为4,800万股，其中网下发行数量为960万股，网上发行数量为3,840万股。
　　发行价格：
　　通过初步询价确定本次发行价格为12.30元/股，此价格对应的市盈率为：
　　36.18倍(每股收益按照2008年度经会计师事务所审计的扣除非经常性损益前后孰低的净利润除以本次发行后总股本计算)；
　　33.24倍(每股收益按照2008年度经会计师事务所审计的扣除非经常性损益前后孰低的净利润除以本次发行前总股本计算)。
　　申购数量：
　　本次网上发行，参加申购的单一证券账户的委托申购数量不少于500股，超过500股的必须是500股的整数倍，申购上限不得超过30,000股。
　　本次发行的重要日期安排
2009 年10月19 日(周一)
刊登《招股意向书摘要》、《初步询价及推介公告》
2009 年10月20 日(周二)
初步询价(通过网下发行电子平台)及现场推介(北京)
2009 年10月21 日(周三)
初步询价(通过网下发行电子平台)及现场推介(上海)
2009 年10月22 日(周四)
初步询价(通过网下发行电子平台)及现场推介(深圳)初步询价截止日(15:00)
2009 年10月23 日(周五)
确定发行价格、可参与网下申购的股票配售对象数量及有效申报数量刊登《网上路演公告》
2009 年10月26 日(周一)
刊登《发行公告》、《投资风险特别公告》网上路演(中小企业路演网，下午14:00-17:00)
2009 年10月27 日(周二)
网下申购缴款日(9:30-15:00；有效到账时间15:00之前)网上发行申购日(9:30-11:30，13:00-15:00)
2009 年10月28 日(周三)
网下申购资金验资网上申购资金验资
2009 年10月29 日(周四)
刊登《网下配售结果公告》、《网上中签率公告》摇号抽签网下申购多余款项退还
2009 年10月30 日(周五)
刊登《网上中签结果公告》网上申购资金解冻、网上申购多余款项退还
　　　　注：(1)T日为发行日；
&&&&&&&(2)如因深交所网下发行电子平台系统故障或非可控因素导致股票配售对象无法正常使用其网下发行电子平台进行初步询价或网下申购工作，请股票配售对象及时与主承销商联系。
(3)上述日期为工作日，如遇重大突发事件影响发行，主承销商及发行人将及时公告，修改发行日程。
快讯！近期房地产板块走势喜人，一批有弹性的潜力股正跃跃欲试发力上攻。武汉南国置业的上市，对当地地产边缘企业有强烈刺激。今日重点点评一股。公司是我国中部城市的自来水供应龙头企业，积极介入污水处理行业。此外，公司还涉足房地产、基础设施投资管理等业务。该股自本轮行情以来，呈逐渐上升态势，走势相对稳健。目前受水价上涨利好刺激，放量上涨有一定空间。索取方式：编辑短信“南国效应金股”移动和联通用户都发送到，30秒内自动回复！(仅需0.10元/条，无任何通信费)。
　　南国置业公司介绍
　　公司是一家武汉市以商业地产为引导的综合性物业开发企业，形成了成熟的研发、物业开发和资源整合的经营模式，拥有具规模的高质量土地储备，均处于武汉市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上。开发了大武汉家装、西汇生活广场（1期）、南湖都会等商业地产项目，成功挖掘了中央花园、风华天城、南国新东城等住宅地产的商业物业价值，实现了商业物业与住宅物业的相互价值提升，获得社会和客户的广泛认同，其中，大武汉家装被授予“中国最佳商业地产”称号，并迅速成为武汉市交易额最大的家装建材市场。
　　南国置业（002305）IPO募集资金用途将用于的项目
投资额(万元)
大武汉家装项目
南国SOHO北区
研发中心业务发展
　　一、大武汉家装项目介绍
　　大武汉家装为大型专业市场群，其品牌建材大本营部分于2006年运营至今，已经迅速成为武汉市交易额最大的家装建材市场，并被授予“中国最佳商业地产”称号。南国置业将依托品牌建材大本营业已建立的行业高度和品牌知名度，通过投入建设家居馆、旗舰店、商务楼三个子项目，充分整合家装行业产业链。
　　1、大武汉家装——家居馆
　　项目定位于高档品牌家居卖场，通过品类、品牌的有效组合，满足高端消费者的消费需求，与现有大武汉家装的建材市场形成互补关系，在现有大武汉家装成功运营的基础上，家居馆的建设能够丰富大武汉家装的业态，发挥大武汉家装的协同效应。
　　2、大武汉家装——旗舰店
　　项目定位于国内外主要品牌家装建材企业在中部地区的办公总部、产品展示和销售总部，集建材新品发布、展示、定单加工、批发等功能于一体。旗舰店的建设能够确立大武汉家装在武汉市家装建材市场的核心地位，而且能够独占知名品牌资源，强化大武汉家装的竞争优势。
　　3、大武汉家装——商务楼
　　大武汉家装商务楼是武汉唯一的纯家装建材行业写字楼，是武汉家装建材行业的商务行政中枢，是大武汉家装现有业态的补充和完善，主要为满足大武汉家装商户和品牌建材厂家的办公需求，并引入设计师工作室，进一步强化了大武汉家装在武汉及中部地区家装建材行业的市场领导地位，并提高古田商圈商贸流通业规模化、现代化水平。
　　以上项目的建成将有利于家装产业上下游资源发挥聚合效应，相互提升价值，为打造一个包含品牌建材大本营、旗舰店区、家居馆、家居创意园、国际品牌家居总部基地、家居研发中心等技工贸一体化的家居产业园奠定了基础，并进一步巩固大武汉家装的市场领导地位，盈利前景稳定可期。
　　二、南国SOHO北区
　　南国SOHO北区项目是武汉南湖区域的小户型公寓项目，根据武汉市房地产市场发展状况及项目本身的优势，南国SOHO北区项目跳出传统的竞争模式，走差异化之路。其目标群体为首次置业的业主及对小户型投资具有较强偏好的投资者，在武汉房价高企的市场环境下，项目具有面积小、总价低的优势。
　　三、研发中心业务发展
　　贯穿于公司项目开发全过程的研发中心，其良性运转对公司的未来持续经营起决定性的作用。募投资金到位后，研发中心的研发实力将大大增强，公司的核心竞争力将随之大幅提升。
　　南国置业（002305）主要股东
占总股本比例
武汉新天地投资有限公司
武汉南国投资股份有限公司
　　南国置业（002305）股权架构图
　　南国置业董事会经营分析
　　一、盈利能力分析
　　公司坚持“挖掘地块最大价值与追求商业运营最优效率”的经营理念，以商业地产为引导，实现商业物业与住宅物业的相互协同和相互价值提升，实现地块最大价值。
　　公司在房地产市场波动较大的情况下，以商业物业为引导，依靠成熟的研发、物业开发和资源整合的经营模式，突出商业物业开发和营运优势，保持业务持续稳定。同时，本公司为培育商业物业、提升商业价值而暂未销售的商业物业大幅增加，开发产品中商业地产账面自2006
年末的18,915.65 万元增加到2009年中期末的37,138.49万元。
武汉市商业地产发展迅速武汉房地产开发投资逐年增长，2008年全市房地产开发投资570.36亿元，比2007年增长24.1%。房地产投资占GDP的比重也逐年提高，到2008年已经占到GDP的14.4%。房地产业已经成为武汉市重要的支柱产业，武汉市在“十
　　一五规划”中将房地产业与商贸会展、金融产业一起明确为武汉未来五年的主导产业。
　　武汉有着深厚久远的商业文明，随着城市进程及武汉“1+8”城市圈的逐步形成，武汉市商业地产发展迅速。2008
年，武汉市实现社会消费品零售总额1,850.05亿元人民币，较上年增长21.8%；武汉市人均可支配收入16,712.44元，比上年增长16.4%。
　　2.公司坚持以商业物业为引导的开发策略自2002年开始，本公司便开始深入研究大武汉家装现所在地块的价值和开发运营策略，经过4年时间的准备，大武汉家装于2005年预售，2006年开业，大武汉家装成为本公司报告期内营业收入和利润的重要来源，报告期内，大武汉家装合计实现销售收入89,089.43万元，实现销售利润51,788.64万元。在大武汉家装成功运营的基础上，本公司开发了西汇生活广场项目，该项目成功引入沃尔玛、百安居等，用于销售部分实现销售收入22,207.22万元，实现销售利润12,929.37万元，剩余部分全部租赁给沃尔玛、百安居等。
　　公司通过开发和运营商业物业获取商业价值，并与其他类型物业形成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，对地块商业价值的挖掘增强了公司的盈利能力本公司在建的南湖城市广场、北都城市广场，拟建的大武汉家装-家居馆、大武汉家装-旗舰店、洪广首座、南国中心等项目均有明确的商业定位、核心客户和运营方案，随着以上项目商业价值的体现，本公司营业收入和利润将持续增加。
　　3.公司商业运营能力增强
　　报告期内，本公司运营管理商业物业面积逐年增加，强化了本公司商业运营和管理能力。随着本公司商业运营能力的增强，本公司运营物业的商业价值提升较快，单位面积交易额增加，租金水平提高，本公司销售物业价格快速上涨。以大武汉家装为例，2006
年销售的DEF 座平均价格为10,000 元/平方米，2007
年上半年销售的AB座平均价格提高到15,000元/平方米，而2008年初销售的C座平均价格达到17,000元/平方米。在大武汉家装成功运营的基础上，处于同一地块的西汇生活广场(1
期)于2008 年6 月销售，销售均价达到20,000 元/平方米。
　　南国置业（002305）最近三年财务指标：
每股收益(扣除)
每股净资产
净资产收益率
每股现金流
每股经营性现金流
预测价格区间
机构预测说明
预计公司09-11年全面摊薄后的EPS分别为0.28，0.42和0.49元，项目销售结算情况如表5所示。公司RNAV为7.8元，但如果扣除公司未获得土地证的三块地后，RNAV为4.33元。给予09年25倍，10年20倍，RNAV一倍的估值，对应合理股价为7.0-8.4元，建议询价区间为5.6-6.9元。
10.05-11.73元
我们认为公司发行市盈率区间为30~35倍；据此，我们认为公司的定价区间为10.05~11.73元。根据近期中小板公司上市首日的表现，我们预计公司上市首日的涨幅区间在50%~70%之间。从近期房地产板块的强势表现和市场对新股的追捧热情来看，预计公司股票上市后仍会有可观的涨幅，建议投资者申购。
14.40-16.20元
以发行后总股本4.8亿计，南国置业的每股RNAV值为11.96元/股，对应5%的波动区间，我们给予公司的询价区间为11.36-12.56元/股。我们预计公司年全面摊薄后的EPS分别为0.36、0.46、0.58元/股，09年公司业绩增长相对平缓，10年开始，公司业绩将进入快速增长阶段。参考A股可比公司当前的估值水平，给予公司09年40-45倍PE，按此计算，公司上市后的合理估值区间是14.4-16.2元/股。
14.2-14.7元
参考行业全体上市公司09 年动态PE 和RNAV 估值，以及06-09 年行业中小板IPO 公司静态PE，建议以08 年30
倍静态PE 和09 年25 倍动态PE、RNAV 平价确定9.46-10 元发行价。对比09
年以来上市中小板公司首日开盘涨幅，预计上市首日开盘价14.2-14.7，对应08 年42-44 倍PE，估值偏高。
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