被执行人所建造或购买的登记在未成年子女名下的房屋法院可否执行
&&&&近年来，社会上相当一部分人在购买或建造房屋时，把房屋的所有权登记在自己未成年子女的名下。据了解，其缘由主要有以下几种情况：一是夫妻感情基础不牢，担心今后离婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，因而在权属登记时使用自己子女姓名；二是担心若干年后遗产继承要交遗产税，为逃税而直接使用自己子女的姓名；三是怕露富，采取此种办法，分散房产登记以遮人耳目；四是为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名；五是为了培养子女的财富观念和独立意识，使用子女姓名为房屋所有权人。
对被执行人将自己所购建的登记在未成年人名下的房屋，当前在实践中有三种不同的看法：一种认为，这是一种赠与行为；另一种认为，该房屋仍然是父母的，父母是该房屋的共同所有权人，有权随时更换该房屋的权属登记，未成年人没有实际的所有权，其理由是其子女没有承担购房款。还有一种认为，未成年人是家庭代表，全家人共同拥有房屋的所有权。
《物权法》第十九条规定的更正登记和异议登记程序，说明不动产登记可能会存在错误。
&《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”但是，不动产登记簿是否具有绝对的证据力？当事人能否通过提供相反的证据否定和推翻不动产登记簿的权属登记？
有登记就有可能有错误，错误可能是因为登记机构的工作过错，也可能是因为权利人、利害关系人的故意行为，为此，《物权法》第十九条相应规定了更正登记和异议登记程序。
2．最高人民法法院的相关司法解释也说明不动产登记可能存在错误，当事人可以提起房屋登记诉讼和房产确权诉讼。
最高人民法院的《民事案由规定》中，第四类案由即为“不动产登记纠纷”，包括：30.异议登记不当损害赔偿纠纷；31.虚假登记损害赔偿纠纷。第五类案由“物权保护纠纷”的第一个第三级案由，即为：32.物权确权纠纷。
由于司法实践中房屋登记纠纷案件较多，最高人民法院还专门制定了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号），如果不动产登记永远正确，是不动产权利归属的唯一证据，人民法院还会有房屋登记纠纷案件？
3．不动产登记的对外效力与对内效力的区分，乃是民法学界的通说和普遍共识。
不动产公示公信原则，其核心价值在于保护交易安全，即保护信赖不动产登记的善意第三人，这样才能让财产有效流转。如果不动产登记永远符合不动产权属的真实状况，在物权法中根本就没有公示公信原则存在的必要。公示公信原则的道理，如果用一句话来概括，就是：即使不动产登记错了，信赖不动产登记的交易主体（善意第三人），也应当受到法律保护。
4．不动产登记簿不具有“绝对”的证据力，只具有“权利推定”的证据效力，可以为相反的证据所推翻，这也是司法实践中的普遍共识。
&（1）黄松有主编，最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年3月第1版。第95页、第96页、第97页
不动产登记簿记载的事项被法律推定为真实，即在无相反证据证明的情形下，不动产登记簿记载的事项会被法院认定为真实。如果不动产登记簿确有错误，法院将直接根据该相反的证据作出与不动产登记簿记载相反的事实认定。
二是不动产登记簿不具有“绝对”的证据力。作为证据的不动产登记簿，只具有“推定的证据效力”。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证；如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记簿上的记载就被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。……
不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，这是由社会生活的复杂性决定的。不动产登记簿上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，这既有当事人方面的原因，也可能有登记机构方面的原因，如登记官员的过错。
（2）刘德权主编，蒋勇、郭继良、俞宏雷副主编，《最高人民法院裁判意见精选》（上）人民法院出版社2011年3月第1版，第85页
房地产权证书不具有绝对的证明力，在有相反证据予以佐证的情形下，应该根据案件具体情况进行认定。
江苏省高级人民法院民事审判第一庭：2012年《婚姻家庭案件审理指南》，第六章第三篇中的房产的认定和处理：
三、夫妻离婚财产处理中的疑难问题
（一）房产的认定和处理
1、房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权认定
我国婚姻法既承认婚后所得共同制，同时又认可夫妻一方婚后可拥有个人财产。房屋属于不动产，根据我国物权法相关规定，房屋权利的取得以登记为准。产权登记具有公示、公信的效力。因此，我们提倡所有的夫妻共有房屋宜登记在夫妻共同名下，以避免纠纷。但实际生活中，代表登记的现象一定程度上存在，因此，当夫妻离婚时，房屋问题是争议的焦点，一方主张婚后所购为共同财产，而另一方则强调登记在自己名下为自己单方所有。对这两种不同情况，我们认为：
（1）对登记在一方名下的房屋性质认定：由于我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制，因此婚姻关系存续期间购买的房屋，原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其所有，必须承担举证责任，证明该房屋系其个人出资所购，或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买等情况。
（2）对登记在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房屋性质认定：对登记在第三人名下的房产，夫妻如主张房屋为共有或一方所有，属于产权争议，主张方自应承担举证责任。对登记在未成年子女名下房屋的权属认定，情形比较复杂。现实生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑将房屋产权登记在未成年子女的名下，但这并不意味着该房屋的真正权利人即为未成年子女，人民法院应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
上海市高级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》沪高法民一号
．夫妻双方婚后出资购房，产权人可能登记为夫妻双方或其中一方，也可能登记为夫妻双方或某一方与子女，或者只登记为子女一人，如何确定该房产权利&
&&夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财声。若产权登记中有子女，则为夫妻双方与子女共同所有。在户权登记中末约定按份共有的，应认定共同共有。至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题，上海高院《民事法律适用问答》年第期总第期问题六巳有答复。但鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。
．夫妻一方婚前出资购买的房屋，权利登记在双方名下，离婚时该房产的处理夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
《民事审判指导与参考》2010年第3集（总第43集），法律出版社2011年版，第237页:
问：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理？
审判实践中存在两种不同的观点：
一种观点认为，根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果夫妻将购买的房屋登记在未成年子女名下，那意味着将购买的房屋赠与未成年人，离婚时应作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割；
另一种观点认为，不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。
请问，哪种观点比较适当？
答：我们倾向于另一种观点。
双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。
因不动产物权的登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。
实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。
如果真实意思表示确实是将购买的房屋赠与给未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
其实，夫妻将其购买的房产登记于未成年子女名下与借名购房颇为相似。在借名购房的情形下，若简单根据物权公示原则认定被借名者为房屋实际所有权人则损害了实际出资人的合法权益，故而在司法实践中法院通常会根据实际出资人与名义产权人之间协议的合法性、有效性等加以考量，判断该房产实际归属于何人。若借名购房合同不存在违反法律、行政法规强制性规定等无效情形，则该房屋归实际出资人所有，名义所有权人负有返还房产、协助办理房产过户手续的义务；若借名购房协议无效，则该房屋归被借名人所有，但被借名人可能因不当得利等原因而对实际出资人负有返还购房款的义务。虽然夫妻与未成年子女之间并未就此“借名”行为签订任何书面协议，但我们可以从双方言辞及行为习惯中推知其意思表示，作出相对合理而公平的判决。
《民事审判指导与参考》2010年第3集（总第43集），法律出版社2011年版，第97、98页。
五、夫妻赠与房屋的认定,
&&&(二)登记在子女名下的房屋是否都属于赠与
&&&&&在司法实践中，有一种观点认为：父母将所购房屋登记在子女名下，实际上属于父母对子女的财产赠与，且不动产经过办理登记即为实际交付履行，赠与关系成立。因而，登记在子女名下的房屋应当属于子女，不属于夫妻。许多地方法院也是这样判决的。如文小姐与丈夫李先生婚后出资40万元，以8岁女儿的名义购买了一套住房，并办理了产权证登记。后文小姐和丈夫李先生因感情不和起诉离婚，但就该住房的处理产生争执。文小姐认为房子应当归女儿，女儿随她生活，房子应当归自己；丈夫则提出女儿根本没有能力购房，房屋实际仍然是夫妻共同财产，应当一人一半。最后，法院判决该房屋产权属于8岁的女儿。
&&&&&笔者认为，夫妻登记在子女名下的房屋，是否属于赠与给子女，不能简单地根据登记推定，应当根据赠与的全部要件和有关客观情况判断。只有符合赠与全部要件的，赠与才能成立有效。所谓赠与，是指赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的行为。因而，赠与房屋，首先要有赠与人无偿赠与房屋的意思表示，受赠人有同意接受房屋的意思表示(对于无意思表达能力未成年人，必须有夫妻双方共同赠与的意思表示)。其次才是变更房屋登记问题。分析夫妻登记在子女名下的房屋是否属于赠与，应当把有无赠与意思表示和行为与登记结合起来考察。只有既有赠与意思表示和行为，又将房屋登记在子女名下的，才属于赠与。如子女结婚时，父母明确表示出资为子女结婚购买房屋，并将房屋登记在子女名下，该房屋则属于赠与。但在更多的情况下，父母将房屋登记在子女名下，根本就没有赠与的意思，而是为了免去将来继承过户之麻烦或费用之负担。这实际上具有指定继承的意义。如果硬说这是赠与，那也是附条件赠与，即父母死后生效。
&&&&&如果简单地以登记推定赠与，许多父母将仅有的一套房屋登记在子女名下，那子女不是可以随便处理房屋或驱赶父母吗；父母岂不是要露宿街头；同理，夫妻共同购买的房屋登记在一方的，那岂不是赠与给夫妻一方吗；还有，借用第三人身份证买房，第三人岂不是完全可以以产权人主张房屋吗?
&&&&&由此可见，以产权登记推定属于赠与，弊端甚多。判断是否属于赠与房屋，一定要以赠与的基本要件为根据，并结合其他情况综合判断，不能完全以产权登记作为唯一标准。否则，许多问题就难以处理。
&&&&&当然，登记在子女或他人名下的房屋，虽然不能仅凭登记认定是否属于赠与，但根据物权公示原则，发生在交易上的行为，不得对抗善意第三人。
如果被执行人的赠与是一种恶意转移财产行为，那就另当别论了。但是，这也要首先通过申请执行人行使撤销权，经审判查明被执行人以赠与为名，行恶意转移财产之实后，方可对其登记在自己子女名下的的房屋，采取执行措施。
父母处分未成年子女名下的房产是否有效
14:26:58&|&来源：中国法院网乌拉特前旗法院&|&作者：高建峰
　　【案情】
　　1996年，本案原告左某的父亲向银行贷款21000元，借用本案被告姚某的母亲崔某（已故）的存折作抵押，但到期后左父未能偿还贷款，银行将崔某的存折抵偿了贷款本息。左父与崔某分别于日、1997年月2月26日、日、日先后四次签订了还款协议书，并对前两次的协议进行了公证。双方约定左父以登记在原告左某名下的房子（即本案诉争房屋）作抵押，到期不还欠款以房抵债，并允许崔某无偿居住该房屋。但直到双方约定的最后一次还款期限即日，原告左某的父母未能向崔某偿还欠款。在双方第一次签订还款协议书后即1996年，原告左某的母亲就将该房子的所有权证书、土地使用权证书交付崔某。从1996年起至今，崔某的女儿即本案被告姚某全家一直居住于该房屋。日左某夫妇以父亲和姚某为被告提起诉讼，以监护人除为未成年子女的利益外不得处分未成年子女的财产为由，要求法院判令父亲以房抵债的行为无效，并要求姚某返还房屋。
　　乌拉特前旗人民法院经审理后认为，因左父欠被告姚某的母亲崔某之款，双方先后四次签订还款计划，其中日签订的借款处理终结协议由崔某与左父、左母三人签名，原告左某的父母均同意以登记在其子左某名下房屋顶账，此时原告左某已满18周岁，在随后双方所签订的补充协议中，左某的哥哥也作为旁证签字，补充协议又将还款日期延长到日，在此四年当中左某未对其父母的行为提出任何异议，且崔某向左某的父母支付了一定的对价后取得本案中诉争的房屋。崔某将其取得的房屋交由其女儿被告姚某进行居住，且至今已居住15年之久，姚某取得并居住本案诉争房屋是具有法律和事实依据的，其行为合法，应受到法律的保护。二原告诉称被告姚某存在侵权行为，无事实与法律依据，另一原告左某的妻子也未能提供证据证明该诉争房屋为夫妻共有财产，故依法判决驳回二原告的诉讼请求。一审判决后原告左某不服，上诉至巴彦淖尔市中级人民法院。二审法院认为日左父与崔某签订的还款协议书及公证书均合法有效，应受法律保护。左父作为左某的法定监护人用左某的房屋作抵押，在左父不能偿还借崔某款的情况下用左某的房屋折抵欠款的行为，是经左某同意的，故左父用左某的房屋折抵欠款的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应予准许。债权人由此从左父处取得该房产亦属合法。据此二审驳回上诉，维持原判。
　　目前，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，在子女尚未成年时，有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。依照我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。那么作为父母（监护人）能否处分未成年子女财产的行为呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，监护人处分未成年子女的财产，并非一概无效。有效的前提是为了未成年子女的利益，如父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽。
　　　在本案中，原告的父亲做生意失败，陷入与第三人的诉讼，向崔某借款是为了挽救包括原告在内的整个家庭的命运，原告当时年仅14岁，尚无独立生活的能力，借款行为本就是为了原告的利益而为，原告本人也是受益者。从交易价格上讲也没有损害原告一方的任何利益。即使本案属于监护人未为被监护人利益处分财产的情形，最终也应当由监护人来承担赔偿责任，而不应当由善意第三人来承担。所以，本案姚某对诉争房屋属合法占有。另外，本案也属于表见代理行为。被告左父的处分行为是有效的。对于无权处分人所做出的处分他人财产的行为造成权利人财产受到损失的，权利人应当向无权处分人主张赔偿损失，而不应由善意第三人承担相关的民事责任。
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