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法院有权查封已卖出但未过户的被执行人房屋
时间：&&|&&作者：杜杰锋律师&&|&&浏览：5882
日邹某向邓某借款20万元，后邹某拒不偿还，邓某诉至法院，法院判决后，邓某申请执行，执行中查封邹某住房一套，法院预对该房进行评估拍卖，案外人罗某向法院提出异议，说邹某已在2010年6月就已经将该房卖给了他，并提供购房合同一份，罗某要求法院解除对该房的查封。法院是否有权查封该房呢。
【案情】日邹某向邓某借款20万元，后邹某拒不偿还，邓某诉至法院，法院判决后，邓某申请执行，执行中查封邹某住房一套，法院预对该房进行评估拍卖，案外人罗某向法院提出异议，说邹某已在2010年6月就已经将该房卖给了他，并提供购房合同一份，罗某要求法院解除对该房的查封。法院是否有权查封该房呢?【分歧】法院是否有权查封该房呢?观点一认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》)第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，从该规定可以看出，只要买受人已经支付全部购房款，并且没有过错，即使没有过户，法院就就无权查封。故本案中应支持罗某的主张，解除对该房的查封。观点二认为：《》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《查封、扣押、冻结财产的规定》实施在先，《物权法》实施在后，《物权法》第九条第一款规定应是对《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的修正。不动产的物权公示应该以过户登记为准，只要未办理过户登记，产权人就应是登记在册者。既然房子产权还在被执行人名下，法院就可以查封。【分析】笔者认为，法院的查封行为合法有效，应维持查封。理由如下：一、新法优于旧法《查封、扣押、冻结财产的规定》施行在先，《物权法》制定在后，根据新法优于旧法的原则，若《查封、扣押、冻结财产的规定》中的规定与《物权法》中的规定相矛盾，我们当然应该适用《物权法》中的规定。既然《物权法》第九条第一款规定“　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，那么除非法律另有规定，否则，只要房屋买卖双方未办理过户手续，房屋的产权人就仍为出卖方，而非买受方，而从《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的所谓“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的字面上理解，我们也看不出该条赋予了不动产买卖双方可以不经过户登记就可以取得不动产的所有权，而且基于《立法法》来考量，《查封、扣押、冻结财产的规定》并不是法律，它只是最高人民法院的一个规定，其也无权赋予不动产买卖未经过户登记行为可以取得不动产所有权的物权变更效力。二、对“对此没有过错”界定困难若按照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定来落实，司法实践中，在第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的情形下，法院对买卖的不动产能不能查封，关键取决于第三人“对此有没有过错”。首先，什么叫“对此”，是对“迟延过户”呢?还是其他事项呢?若将“对此”界定为对“迟延过户”存在过错，那么即使买受人迟延过户也不存在所谓的“过错”，因为法律并没有强制性规定购房合同签订后多久就必须办理过户手续。如果将“此”界定为其他事项，则司法实践中，执行法官很难去把握第三人是否存在所谓的过错，这无疑会从某种程度上起到纵容被执行人与第三人窜通转移财产的效果。三、从准不动产物权变更看不动产物权变更。《物权法》第二十三条规定“　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”，《物权法》第二十四条又对准不动产的物权变动作出了特殊规定，即“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”，从上述条款可以看出，准不动产在我国实行，“非经登记不得对抗善意第三人”的物权变更原则。法律之所以如此规定主要还是在于保护善意第三人对登记公示信息的信赖利益，维护交易安全，打个比方，如果不通过查询准不动产的车辆登记信息，一般人是不敢轻易买受别人自称归其所有的车辆的，再打个比方，如果不通过查询准不动产的车辆登记信息，民间借贷中的出借人也不敢轻易将钱随意借给一个自称有多少辆车的借款人。准不动产往往比不动产的价值相对要小，其买卖未经登记都无法产生对抗善意第三人的效力，举轻以明重，何况不动产乎。具体到本案，法院无从知晓被执行人邹某所言的买卖事实，法院基于对房屋登记公示信息的信赖，查封邹某名下的房产，并无不当，而且法院的查封也是在保护出借人邓某对房屋登记公示信息的信赖利益。
作者： [河北-石家庄]专长：刑事辩护 债权债务 合同纠纷 交通事故 劳动纠纷 律所：河北百创律师事务所427425积分 | 帮助90980人 | 2973个好评电话:
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未办理过户手续的房产是否可以强制执行作者：曹海滨&&发布时间： 17:22:54【问题提示】债权人持生效判决要求执行债务人已经转让并案外人已支付购房款但未办理房产过户手续，且案外人提出执行异议，法院是否可以强制执行？【案例索引】&&&&&&邵阳市大祥区人民法院（2003）大民一初字第309号【基本案情】申请执行人唐某，男，日出生，汉族，住邵阳市青云街6号1栋1单元201房。被执行人彭某，女，日出生，汉族，住长沙市芙蓉区马王堆雄锯都市东家1912号。案外人陈某，男，日出生，汉族，住邵阳市大祥区城北路军分区住宅楼2栋201号。申请执行人唐某与被执行人彭某因民间借贷纠纷诉至法院，后经邵阳市大祥区人民法院判决，被执行人彭某应向申请执行人唐某偿还本息共计91810元。判决生效后，彭某未履行付款义务，于是，唐某申请法院执行，要求拍卖彭某的一处房产偿还欠款，执行人员便将该房产查封。该房居住人陈某提出异议，称该房是其合法财产，不是彭某的财产，要求解除查封。经查，该房是陈某于日花22万元从彭某手中购买的，已付房款20万元，其他2千元约定办完房产过户手续后付清，后来彭某下落不明，所以该房过户手续一直未办。【评析】　本案在执行过程中，存在两种不同的观点：第一种观点认为：陈某所提异议不成立，因为，该房屋没有办理登记过户手续，房屋转让无效，房屋产权没有转移，该房仍然属于彭某财产，既然房屋仍然归彭某所有，法院就可以拍卖房屋，用拍卖所得价款偿还彭某欠下唐某的债务。　第二种观点认为：陈某所提异议成立，因为，该房屋彭某已在日卖给陈某并交付，虽然没有办理产权过户登记，但买卖合同有效。陈某作为买卖合同的债权人，唐某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，该房屋不能执行。　笔者同意第二种观点。本案涉及到债权与物权、合同效力与物权变动的关系等问题。　一、&买卖房屋未办理登记过户手续，合同是否有效　根据法律规定，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理登记过户手续。但未办理登记过户手续，房屋买卖合同是否有效呢？《合同法》实施前，理论界存在较大争议，实践中也有不同做法，但《合同法》实施后，比较统一的观点认为：不动产办理登记过户手续是物权变动的要件，不是买卖合同生效的要件。因为：　1、&法律、行政法规没有特别规定房屋买卖合同自办理登记过户时生效。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。从这一条规定看，办理批准、登记手续要成为合同生效的要件，必须有法律、行政法规的特别规定，没有法律、行政法规对合同生效的特别规定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚没有一部法律或行政法规明确规定买卖房屋合同自办理房屋过户登记时生效。　2、现行有关规定可以推出未办理登记过户不影响买卖合同的效力。《城市私有房屋管理条例》第9条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。由此可见，买卖合同是办理所有权变更登记手续的必需证件，而这里作为产权登记证明的买卖合同一定是有效合同，因为无效合同是不受法律保护的，更不能作为产权登记证明。所以，该条规定说明买卖行为与登记过户行为是两个独立的行为，买卖房屋是否办理过户登记手续与买卖合同的效力无关。最高人民法院的司法解释对此也有体现。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”，这一规定说明，财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。　3、办理过户登记是产权变动的要件，不是合同生效的要件。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定说明，合同的效力与物权变动的效力是两码事，买卖房屋不办理产权过户登记引起的法律后果是房屋产权不发生转移，对之前买卖合同的效力没有影响，买卖合同自合法成立时生效，实际上，双方按合同约定交付的房屋、支付价款，说明合同已经对双方当事人产生效力了。　二、&房屋产权未发生转移，是否法院就可据此执行该房屋。　关于这个问题，实践中很多法院的做法是，只要房屋未办理产权变更登记就对房屋强制执行。笔者认为，这种做法是错误的。因为：　1、这种做法与债权的平等性相悖。债权不同于物权，债权一个很重要的特征是平等性，陈某作为买卖房屋合同的债权人，唐某作为借款合同的债权人，其二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利，《破产法》关于破产财产分配的规定就是最好的例证。假如彭某宣告破产，对于彭某的财产，唐某不因其持有法院做出的生效判决而具有优先于其他债权人的权利，分配破产财产时，唐某也要和其他没有起诉的债权人一样平等受偿。而且，即使彭某被宣告破产，该房屋因在破产前出卖给陈某，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题》第七十一条的规定，该房屋已不能列入破产财产范围，更没有理由将该财产取回优先受偿于唐某。因此，如果法院为了执行唐某诉彭某的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了唐某对该房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。　2、&陈某基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。陈某从彭某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权转移，毫无疑问，彭某仍是法律上的房屋所有权人，但是彭某享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权，这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。买受人陈某基于其与出卖人彭某之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权，这种占有虽非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，甚至具有物权的某些效力。各国物权法都设立了占有之诉以保护占有人所享有的占有权，对抗来自他人对占有的非法侵害。我国虽未制定物权法，但对占有权的保护在《民法通则》及其他法律法规中都有所体现。因此。陈某可以基于其合法的占有权对抗唐某的请求。　3、&买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行，这是对法律的片面理解。法律的价值是公平、争议和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾陈某与彭某之间的购房合同，强制执行陈某正在使用中的房屋。必然会侵害陈某的利益，不仅对陈某而言有失公平。也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，是法律所不允许的。　综上所述，本案唐某基于债权要求强制执行房屋，用房屋拍卖款偿还其欠款，如果查明陈某与彭某的房屋买卖合同有效，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋。湖南省邵阳市大祥区人民法院执&行&裁&定&书（2012）大执异字第2号案外人陈文，男，日出生，汉族，住邵阳市大祥区城北路军分区住宅楼2栋201号。申请执行人唐日辉，男，日出生，汉族，住邵阳市青云街6号1栋1单元201房。被执行人彭建英，女，日出生，汉族，住长沙市芙蓉区马王堆雄锯都市东家1912号。本院在执行唐日辉诉彭建英民间借贷纠纷一案中，案外人陈文于日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人陈文称，该房屋已于日，由原房屋所有人陈健、彭建英、陈媛通过协议方式作价22万元转让给案外人陈文所有，并且首笔购房款20万元已于日通过中国工商银行网上银行转入陈健账户，其账号为0117973，另外2万元，协商于房屋过户手续办好后再行支付，由于房屋产权证书已被案外人陈健、被执行人彭建英做公积金贷款抵押，导致过户手续一直未能办理。本院查明，日，案外人陈文与被执行人彭建英，案外人陈健、陈媛就邵阳军分区后院后栋左侧一单元二楼左边房产（房产证号R0010512）签订了《房屋转让书》，约定因被执行人彭建英急用资金还债，将该套房产委托案外人陈健、陈媛以22万元作价处置给异议人陈文，交房时间为三个月内，房产证移交时间为一年，由案外人陈健、被执行人彭建英共同协助办理过户手续，所产生的正常费用由异议人陈文负担，处置房产的所有费用全部用于被执行人彭建英所欠债务的偿还。同年2月7日，异议人陈文通过中国工商银行网上银行将购房款20万元打入案外人陈健账户内。另查明，日，申请执行人唐日辉向邵阳市大祥区人民法院申请诉前财产保全，查封了登记在被执行人彭建英名下的该套房产。本院认为，异议人陈文与被执行人彭建英，案外人陈健、陈媛就邵阳军分区后院后栋左侧一单元二楼左边房产（房产证号R0010512）房屋转让行为发生在法院查封之前，且案外人就所购房产支付了主要价款，并已实际占用，双方所签订的房屋转让协议系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。案外人陈文对执行标的物提出的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对邵阳军分区后院后栋左侧一单元二楼左边房产（房产证号R0010512）的执行。本裁定送达后立即生效。审&判&员&&张&红&兵二○一二年六月五日书&记&员&&曹&海&滨（邵阳市大祥区人民法院执行局供稿）第1页&&共1页请输入正确的邮箱
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请问已经办理完过户手续还没有拿到房产证的房子，因卖方的债务被法院查封保全，要怎么解决，如何维护自身权益。
房产是以权属登记为准的，在债权纠纷诉讼之前已经过户的房产法院是不能查封的，因为该房产已不属于原产权人了。法院可以冻结原房产拥有人的银行账户的。
一、已办理完过户手续但尚未未取得房产证的房屋，法院是可以查封、拍卖的。但应当在拍卖过程中，将未取得房屋产权的情况告知买受人。 二、根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的
表面上看已经不能了，房屋已经不是债务人的了，个案要看债权人是否善意取得房屋，是否支付对价
就本案情况来看，买卖双方已经签订了房屋买卖合同，且双方已经到房地产交易中心办理了过户手续，产证正在办理当中。就此而言，卖方已经完成了交易所必须履行的义务，剩下的就是等待拿新证了。卖方在此时提取买方的首付款是没有违约的，实际上，
您好，这需要看您过户手续办到什么程度了，还有房主的查封是财产保全阶段还是在强制执行阶段。如果是在强制执行阶段，而您的过户手续已办结，就等着发证的话，可以申请执行异议。
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可以查封，依据是“恶意逃避转移财产”等，并可认定过户无效~
这要看你是否打算继续过户了，如果证据确凿是你的，先去法院申请异议，接触查封然后过户，那么交过的税没有影响，如果不想过户了就申请退税啊
法院会判断债权人的先后顺序，再把拍卖所得分掉，现在不确定你是第一债权人还是后面的，也不知道你能分到多少。除非申请拍卖的人撤销，交易可以重新进行，过户完成，你拿到新产证才算安全。要不然就把钱退给你，不要买这个房子了
1、你的“购房”行为还不完全合法，你的权益难以得到保护； 2、当务之急就马上向法院起诉“原房主”主张你的权利！ 3、千万别等法院判决了、执行了，否则后悔都来不及了！已经出售尚未过户的房屋法院不得查封
& & 因我国包括房屋在内的不动产实行物权登记制度，即不动产所有权的取得应以不动产登记为准，而实践中不动产登记受税费收缴、业主和开发商配合以及登记部门人员和工作效率等因素影响，自《商品房买卖合同》签订之日起到取得房产证，往往需要经过很长的一段时间，在这段时间内，该房屋仍登记在开发商名下，如果开发商和第三方之间存在债权债务纠纷，那么往往就出现了第三方为实现债权向法院申请执行开发商名下房产的情况，最终导致已经卖给业主的房屋成为第三方申请强制执行的财产，给业主权益造成极大损害。
& 针对这一情况，民事诉讼法赋予了买受人提出异议的权利，我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”，根据该规定，业主在购买房屋后尚未取得房产证时房屋被查封的，就有权向法院提起案外异议人之诉，维护自身的合法权益。
那么，究竟法院是否会采纳案外人的异议理由，裁定中止执行呢？我国《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，业主符合：1、已经支付全部价款；2、实际占用房屋；3、对未办理过户登记不存在过错这三项要求，则法院依法不得查封、扣押、冻结该财产，法院依法应支持业主的异议理由，裁定中止执行。下面就是我们在实际中做过的一份案例：
案情：甲公司于2005年将其开发的商品房出售给乙方，双方在签订《商品房买卖合同》后，乙方按照合同约定将
全部购房价款支付给了甲方，甲方于2006年将房屋交付给乙方使用。后因甲方与丙方之间存在债权债务关系，丙方将甲方诉诸法院，经法院审理最终判令甲方向乙方支付欠款共计300余万元。该判决生效后，甲方一直未向丙方支付欠款，后丙方通过在房管部门查询得知甲方名下仍有几套房产，遂向西安市中级人民法院申请强制执行该房产以拍卖抵偿欠款。
法院依职权查封该房产后，乙方在办理房产证时方得知该套房屋已被法院查封，无法开展房屋产权证办理事宜，为维护自身的合法权益，乙方向西安市中级人民法院依法提起案外异议人之诉，称该房产为乙方购买且签订了《商品房买卖合同》，乙方在房管机关办理了该套房屋的买卖备案登记手续并已实际付清了全部购房款，要求法院解除查封，终结就乙方财产的评估、拍卖程序。而丙方则辩称法院查封的该房产从房产档案资料反映属于甲方所有，其有权申请对该财产进行强制执行。
法院经审理后认为：乙方与甲方签订的《商品房买卖合同》系在双方自愿的基础上达成，是双方真实意思表示，符合当事人意思自治原则；根据《物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。房产作为不动产，乙方对其所购上述房产已在房产登记机关办理了商品房买卖登记手续，并已支付了全部购房款，买卖行为合法有效，具有排他性，依法应予以认可，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（修订前）和《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
& 案外人乙方提出的执行异议的抗辩理由成立。
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