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“熔断”的拍地 “限地价、竞配建”效果如何？
路漫漫 曾春花
[摘要]现场：竞价10分钟即超过“保密面积”快速“流拍”昨日上午10点16分，土地交易大厅现场响起一片掌声，欢笑声起伏。只是，这掌声并不是献给这场土地拍卖的竞得者，而是地块竞配建超过“保密面积”，拍卖师宣布，位于三山新城商住地块拍卖“以上报价无效，地块终止出让”。这颇具戏剧性的场面背后，是宛如“掰手腕”游戏一般的尚难解的博弈。角力中的一只手，是部分区域住宅“缺货”、房企“缺地”的现状，另一只手则是努力对于高溢价带来楼价上涨压力的控制。在抑制土地过热而出台的多个限制条件下，“竞配建”到底能为土地降温多少值得关注，同时，未来配建房的分配与管理方案同样是市场的一个问号。“增加土地供应”仍旧是市场上最高的呼声。现场：竞价10分钟即超过“保密面积”快速“流拍”3月8日，上午九点半，位于佛山市南海区公共资源交易中心2楼，包括保利、中海、时代、旭辉、雅居乐等在内的20家房企高层，依次进入交易大厅。10点整，主持人开始清点号牌，并宣读竞拍规则。截止到现场竞价之前，书面最高报价为13号竞买人报价406500万元，现场6号竞买人举牌表示愿意加价，进入现场竞价环节。10点15分左右，6号牌竞买人从40多亿元的现场报价中，一次提升至“61亿元”，随后，继续举牌加价至“61.0096亿元”。主持人：所以您是自己给自己加价？竞买人：对。主持人：再加价就是地块最高限价。(竞买人举牌)哦，加到底。好的，谢谢。开拍前被称为“气氛紧张”的现场，第一次出现此起彼伏的笑声。10点16分，现场再度响起一片掌声和笑声。只是，这一片掌声并不是献给竞得者，而是地块竞配建达到10万平方米，超过“保密面积”，主持人宣布“以上报价失效，地块终止出让”。距离正式开始现场竞价大约只过了10分钟，这宗位于三山新城的总建筑规模接近50万平方米的商住地块，在20家到场竞买人快节奏的竞价和竞配建后，“流拍”了。这宗占地逾16万平方米的三山新城商住地块，以预料之中的抢手开始，又以超乎预料的快速散场结束。背景：“防止土地过热”下的“熔断”三山新城，位于广州南站、芳村荔湾、桂城千灯湖三大商圈辐射之地，与广州南站几乎一桥之隔，与禅桂通过魁奇路东延线贯通。截止到2016年底，三山新城住宅库存仅剩余3.26万平方米，是整个南海库存量最低的板块。这一未来广佛核心的50万平方米规模大盘，在核心区住宅“缺货”，房企“缺地”的市场环境下，成为多家房企抱着“必得”态度去争取的地块。“预料之中。”参与现场竞拍的一位房企负责人对于地块的炙手可热，以至于快速超过保密面积而终止出让如此回应。另一位品牌房企负责人也回应：“正常，地块优质，大家都充分看好。”去年底，高涨的住宅成交下，佛山首度出现土地成交(实际)楼面地价相当于甚至高于同区域住宅售价的情况，包括禅东奇槎、狮山等区域，都出现“面粉”与“面包”价格相当的现象，今年初，三水商住地块成交楼面地价，仅比区域住宅均价低几百元。如果不限制最高报价和配建面积，20家房企争抢的“广佛核心大盘”楼面地价会达到多少？有不少业内人士保守估计，这个数字会突破2万元/平方米，目前，区域住宅售价超过2.3万元/平方米。据南海区国土城建和水务局相关负责人介绍，宗地地理位置优越且地块规模较大，为稳定土地市场价格，防止局部土地市场过热，在落实“竞配建”竞拍机制基础上，引入“熔断”机制，即在该宗地设定了“双限”的竞价方式。该宗地设定最高限制地价为610096万元(折合楼面地价12500元/平方米)，当报价超过最高限制地价后开始竞配建人才住房，配建的人才住房设置保密最高限制面积。据了解，在超过保密最高限制面积宗地不成交之后，南海区将根据年度供应计划，结合土地市场的供应节奏，重新组织该宗地的公开交易活动。焦点1“限地价、竞配建”对地价调控效果如何？土地热度仍不减 地价一再刷新去年11月，佛山首次启动“限地价、竞配建”方式进行土地拍卖。首宗位于绿景东路南侧、规划十二路西侧的地块经网上竞价，以148900万元，并配建55200平方米人才住房拍出。实际上，从去年9月底以来，全国20余个热点城市地方政府均明确表态，将加大土地供应，大幅提高竞买保证金，严查土拍资金来源，与此同时不少城市均选择“限地价、竞配建”出让方式。虽然政府极力控制地价，不过开发商为了获得土地储备，纷纷在“竞配建”方面发力，“竞配建”成为开发商角逐的新战场。政府调控不断升级，然而土地市场“高温”却并未消退。以上述首宗“限地价、竞配建”的地块为例，其位于广佛交界禅城奇槎片区，折合楼面价地价1.58万元/平方米，一举刷新了佛山楼面价单价新高。4天后，禅城奇槎另一宗地块推出，也就是上述最高楼面单价的姊妹地，现场战果更是激烈。同样作为“限地价，竞配建”地块，该地块设置最高限制地价173600万。经过169轮鼠标战，最终扣除配建房面积，该项目可售部分楼面地价单价达到了1 .66万元/平方米，再次刷新佛山楼面单价。“限地价，竞配建”土地出让形式是广州首创，对地价控制效果如何？南都记者发现，去年底，广州通过“限地价+竞配建”方式集中供应18宗土地，除一宗商业用地流拍外，5宗地块楼面单价突破4万元，番禺一地块突破3万元。开发商拿地的热度并未因为“竞配建”受到影响。2“限地价”能降低土地成本？配建住房开发建设成本也由竞得人承担“限地价”限制了土地成交最高价和最高楼面地价，但是扣除“配建房”之外，可售部分折合后的楼面地价仍旧不断刷新区域纪录。此外，除了部分地块“配建房”要求无偿移交，也就是不可售之外，拿地人也要承担“配建房”的全部建设成本。本次三山新城地块的挂牌出让文件中，关于配建人才住房要求为：“配建的人才住房(含相应的车位)建筑面积包含在本宗地的可建建筑面积范围内，建成后竞得人须无偿移交给政府或政府指定的接收单位。配建的人才住房开发建设成本及由此产生的全部费用由竞得人承担。”而对于配建房的建设标准和建设期要求也十分严格，“配建的人才住房(含相应的车位)须与本宗地主体工程同步设计、同步实施、同步交付使用。本宗地主体工程在首次办理竣工验收手续时，必须包含配建的全部人才住房(含相应的车位)，否则不予办理竣工验收。”“开发商对于未来售价预期，要看最终获取土地的总成本。”业内人士直言，“表面上看土地溢价不高，但是开发商的总成本可能并没有降低。这个成本在地价之外，当然还包括了不可售的配建房建设成本。”3配建房如何处理分配？还缺乏相关配套政策另一方面，大面积配建后，配建房如何处理和分配？成为政府面临的新问题。例如，佛山首宗竞配建地块需配建5 .52万平方米人才住房，第二宗需配建6.93万平方米人才住房。若按一套人才公寓75平方米计，未来将提供1660套人才住房。若按一套90平方米计，则为1383套。随着各区竞配建地块拍出，配建人才住房的数量将继续增加。土地出让公告上，对配建房的面积、户型等都有具体的要求。建设方案还需提交给住房保障单位审核通过后，才能报规划部门审批。建成后，无偿移交给政府或政府指定单位。不过，记者了解到，目前对人才住房的入市形式、入住人才的判定和准入标准等，佛山还没有发布相关的具体政策。五区当中，即使是使用竞配建出让土地最多的顺德区，也尚未出台相关的配套政策。南都记者从相关渠道了解到，对于配建住房的管理分配，目前市里正在研究相关对策。预览下一宗现场“竞配建”地块增设更多条款3月21日，同样将进行现场竞价的顺德陈村金錩地块，也将同样以“限地价，竞配建”形式出让。但是土地出让形式有更多限制条款和规则。大致为：限地价、竞配建面积先达到项目最大建筑面积者得，此外，住宅10%人才住房可自销，但限制售价。首先，限定“土地交易最高价格”147937万元(折合楼面地价11000元/平方米)。超过这一价格竞买方式转为竞配建人才住房，以450平方米(计容建筑面积)为竞价阶梯，向上竞人才住房计容建筑面积。其次，当承诺的人才住房部分已达本地块可建住宅计算容积率建筑面积上限125967平方米时，以首先作出该承诺的竞买人为竞得人。本宗地规划条件计容建筑上限平方米扣减须配建移交的8000平方米首层商业及共计约520平方米配套设施，为125967平方米。同样，配建的人才住房建成后须无偿移交给陈村镇政府或其指定的单位。再次，地块住宅(除竞得人所竞的配建返还政府的人才住房外)建筑面积的10%须作为竞得人自行销售的人才住房，销售价格不得高于11800元/平方米，销售对象必须是符合顺德区政府人才安居政策的人才和顺德区政府指定的国有公司。人才初始购买人才住房取得分户不动产权证书或契税完税凭证后8年内(含8年)不得出售。此外，竞得人自行销售的人才住房须自交地之日起2年内全部预售(销售)完毕，否则，顺德区政府指定的国有公司有权按照不高于周边同类项目届时备案均价的80%且不高于11800元/平方米的价格购买竞得人尚未销售的人才住房。采写：南都记者 路漫漫 曾春花(南方都市报)
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved增城土拍也用新招：竞配建+竞自持+摇号！增城房价会因此下降吗？
4月13日晚，增城区国土资源和规划局挂出了一则国有建设用地使用权挂牌出让补充公告，对新塘塘美村后底山（土名）33号地块以及荔城街庆丰村59号地块作出了补充规定。
没错，增城土拍也要出新招啦！竞配建、竞自持、摇号，一样也不少！
除此之外，补充公告还对新塘塘美村后底山（土名）33号地块出让时间进行调整，地块挂牌时间改为：日8时30分至日16时。荔城街庆丰村59号地块出让时间不变。
新塘镇塘美村后底山地块
新塘镇美村后底山地块土地用途为二类居住用地，面积为42080.96平方米，容积率≤3.0，规划建筑面积102780平方米，起拍总价82300万元，最高限制价119300万元，起拍楼面价8007元/平。
据了解，地块东至规划道路，南至民营东路三横路，西至民营东路，北至空地。开发商拿地后，还需要建设部分公共配套，包括老年人星光之家社区卫生服务站、社区居委会、文化站以及建面2000平的农贸（肉菜市场）等。
新塘镇塘美村地块位于香山达到东侧，靠近新塘客运站，地块最南靠近广园快速路。周边楼盘有顺欣花园、奥园康威广场等，价格在元/平之间浮动。
荔城街庆丰村地块
荔城街庆丰村土地用途为二类居住用地，宗地面积34798.10平方米，容积率≤2.8，规划建筑面积78402.8平方米，起拍总价81100万元，最高限制价117600万元，起拍楼面价10344元/平。
据了解地块东至嘉汇四季阳光小区，南至政府储备地，西至实验小学，北至荔城大道。周边楼盘有增城方圆云山诗意、锦绣御景国际等，价格在元/平之间浮动。
地块要求开发商拿地后需配建9班幼儿园、托儿所、社区委员会、居民健身设施等公共配套，以满足业主的基本生活需求。公告表示，该地块可联合竞买，但竞买人必须使用自有资金。
以上两宗地块土地使用权出让年限：居住份额70年，商业份额40年，其他份额50年。
两地块均设置了最高限价，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配政府性房源（居住），凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配政府性房源（居住），竞价阶梯为450平方米（不少于5套）政府性房源（居住），参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人，政府性房源（居住）建成后须无偿移交给区住房保障办。
原文如下：
广州市增城区国有建设用地使用权挂牌出让补充公告(增国土规划挂牌告字（号)
我局于日发布了《广州市增城区国有建设用地使用权挂牌出让公告》（增国土规划挂牌告字（2017）7号），现补充公告如下：
一、原公告第三点调整如下：
本次竞配建政府性房源（居住）设置最高配建面积，33号地块最高配建面积450平方米，59号地块最高配建面积3600平方米，竞买人报出配建面积不超过最高配建面积的，按照报出配建面积最大者的原则确定竞得人。
当配建面积达到最高配建面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，凡接受最高配建面积的竞买人可参与竞自持商品住房面积，竞价阶梯为该宗地内扣除配建政府性房源（居住）后的居住建筑面积的5%，竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人。
当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止现场竞价，改为现场摇号。所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号，现场确定竞得人。
企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证书），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。
二、编号为33号，增城区新塘镇塘美村后底山（土名）地块增设竞买条件并调整相关时间。
（一）该地块内有现状农贸市场及超市，建筑面积约4000平方米，是塘美村内唯一较大型的农贸市场及超市。为不影响村民的生产和生活，竞买人需提供上述农贸市场1公里范围内、用地面积相近且能依法用于农贸市场建设的场地，作为上述商户临时搬迁使用，直至本项目规划设计条件中规划的2000平方米肉菜市场建成投入使用及项目配建商业物业移交之日为止。竞买人在提供竞买申请时需提供合法使用场地的产权证明、相关同意使用的证明文件及该农贸市场的建设方案，并经新塘镇政府和塘美村民委员会确认同意。该农贸市场由竞得人负责无偿提供土地和出资建设，在该地块挂牌成交之日起半年内建成并移交使用，以满足塘美村村民日常生产生活需要。
（二）该地块存在现状村道与规划路，属于目前新塘镇塘美村出入的主要通道，为保障项目开发期间村内道路畅通及村民人身安全，竞买人需在提交竞买申请时提供道路使用安全的方案及提供安全责任的承诺，并经新塘镇政府和塘美村民委员会确认同意。
（三）申请人可于日至日到广州市增城区土地房产交易所获取挂牌出让文件及提出书面申请；交纳竞买保证金到帐的截止时间为日17时30分； 日17时30分前确认其竞买资格；地块挂牌时间为:日8时30分至日16时。
三、编号为59号，增城区荔城街庆丰村地块按原公告设定时间进行挂牌出让。
广州市增城区国土资源和规划局
2017年4月13日
这次增城用竞自持和摇号的拍地方式。最为严厉的是要求自持，须整体确权，也就是说只能办理一个不动产权证，不能拿去卖，企业就只能用来长期出租。无疑会扼杀很多疯狂的拍地行为。
楼市进入调整周期，各种新措施层出不穷。调控的目标不是为了让房价大跌，而是为了让房价稳定、交易减少。而此次增城拍地方式的新手段，相信也会为疯狂的增城楼市降降温
最后附上地块出让要求：
（一）中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可单独申请参加竞买，也可以联合申请。境外的自然人、法人和其他组织参与的，应当符合房地产市场外资准入和外汇管理的规定；
（二）凡在广州市增城区行政区域内存在下列违法违规违约行为的竞买人及其控股股东，在结案和问题查处整改到位前，不得参加本次竞买活动：
1.有拖欠地价款的；
2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；
3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；
4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。
（三）竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，具体要求按照《广州市住房和城乡建设委员会广州市国土资源和规划委员会 广州市金融工作局关于对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知》（穗建房产〔号）执行。
（四）竞买人须提交商业金融机构的资信证明。
地块将于5月4日16时通过现场竞价方式确定竞得人。
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今日搜狐热点天津红桥区16.3亿元将挂牌1宅地 达最高限价后须竞配建 - 土地市场 - 柳州房产网 - 柳房网
&& 天津红桥区16.3亿元将挂牌1宅地 达最高限价后须竞配建
天津红桥区16.3亿元将挂牌1宅地 达最高限价后须竞配建
时间： 9:21:37
6月19日，天津红桥区号地块正式公示，其起始价为16.3亿元、楼板价约20375元/平方米，该地块出让土地面积3.87万平方米。自日至7月19日进行挂牌，观点地产新媒体查询挂牌文件获悉，号地块位于红桥区西青道与团结路交口东北侧，其四至为：东至科园公寓，南至西青道，西至团结路，北至津浦铁路。该地块规划用地性质为二类居住用地，建筑面积不大于8万平方米（含不少于2920平方米的行政超市），建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，建筑限高100米。
按照红桥区政府要求，该地块需配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积1万平方米，安置商品房销售均价2.6万元/平方米，有关要求按照竞得人与红桥区有关部门签订的《红桥区西青道（环海油脂公司）地块定向安置商品房回购协议》执行。
以挂牌起始总价16.3亿元、总体量8万平方米折算，环海油脂地块起始楼板价约合20375元/平方米。而刨除上述安置房体量后，起始楼板价约合2.33万元/平方米。
新建住宅配套非经营性公建，按《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》(津政办发〔2012〕29号)执行；该地块应自出让合同签订之日起15个月内开工、51个月内竣工。
本次挂牌出让竞买报价设置最高限价为24.45亿元，当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积阶段。竞买人竞报的安置商品房建筑面积（不含安置商品房1万平方米）为出让地块内规划居住建筑面积（不含配套公共服务设施面积）。
竞报配建安置商品房建筑面积上限为6.7万平方米，该地块竞报的安置商品房建筑面积加上安置商品房中的1万平方米之和作为该地块内应配建的安置商品房总建筑面积，销售均价为2.6万元/平方米。
以最高限价为24.45亿元计算，该地块约合起始价溢价50%。在这一价格基础上，地块最高楼板价约合30563元/平方米。刨除1万平方米安置房后，最高限价楼板价约合34929元/平方米。
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新闻来源：观点地产网
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邮箱:fang_　客服QQ:<font color="#6992309首宗“限地价，竞配建”地块下月出让业界：土地成本并未降低，拿地会考量配建房面积来源:南方都市报编辑:胡嘉仪10月19日，佛山市发展和改革局发布了关于《佛山市国有建设用地使用权网上交易其他指标竞价规则》网上征求公众意见的通知。同时，作为这一竞价规则所涉及到的首例“限地价，竞配建”的绿景路商住地将在下月出让。南都讯 记者路漫漫 10月19日，佛山市发展和改革局发布了关于《佛山市国有建设用地使用权网上交易其他指标竞价规则》网上征求公众意见的通知。同时，作为这一竞价规则所涉及到的首例“限地价，竞配建”的绿景路商住地将在下月出让。在业界看来，这种“限制最高价”的土地出让形式在成交价格上，可以避免“地王”诞生，但是开发商的成本和投入并不一定会因此减少。不过，“竞配建”面积的增加反而会使房企“再‘举牌’时会更谨慎。”出招：竞价程序及成交规则征求意见佛山在加强房地产市场调控、完善住房公积金政策、加大保障性住房供应、加快人才公寓建设，推进户籍制度改革、推进“三旧”改造以及近期出台了严惩商品房违规销售行为的通知等系列市场规范规定后，近日在规范国有建设用地使用权网上交易方面再出招。10月19日，佛山市发展和改革局发布了关于《佛山市国有建设用地使用权网上交易其他指标竞价规则》网上征求公众意见的通知。自10月20日至26日征求意见反馈。该份《佛山市国有建设用地使用权网上交易其他指标竞价规则》(征求意见稿)中，对于网上竞价程序及成交规则进行意见征求。其中，对网上竞价“其他指标竞价”定义为，“指在国有建设用地使用权网上交易时设定最高限制地价，获取竞价权限的竞买人在交易系统进行的报价达到最高限制地价后，竞价方式转为其他指标的竞价。”竞价指标内容包括竞保障性住房建筑面积、竞人才住房建筑面积、竞租赁住房面积等。目前，已经延迟到11月底挂牌出让的两宗禅城奇槎绿景东路地块，就是佛山推出的首宗“限地价，竞配建”地块，两宗地块国有土地使用权挂牌出让价格设定最高限制地价，分别148900万元和173600万元。以此折算，最高楼面地价分别为约9997.5元/平方米和9995.7元/平方米。当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才住房。凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建人才住房，竞价阶梯为450平方米建筑面积的人才住房，参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人。影响：业界称继续拿地，“举牌”更谨慎“不会因为这类规定降低对土地预期和计划，尤其是中心区域地块。公司的拿地计划不会变。”今年内已经在佛山土地市场上获取商住地块的某品牌房企土地投资部门相关负责人直言，这类“限地价，竞配建”的形式并不会影响公司拿地拓展。在土地投资资深人士看来，“限地价，竞配建”的土地出让方式房企对地块关注度的影响并不会降低，尤其是核心区域位置比较优越的地块。并且，这种方式卖地不可能出现“地王”。但是，对于未来售价预期方面，仍旧要看开发商最终获取土地的总成本。“简单来说，就是限制地价到了上限就不能再加价了，而是转竟配建保障房面积，表面上看土地溢价不高，但是开发商的成本可能并没有降低。”某品牌房企土地投资负责人表示，“交给政府的保障房或者人才公寓，也会计入成本。这个成本会被开发商折算在实际的‘楼面地价’内。可能也并没有下降。”尽管普遍看来，“限制最高成交地价”并不一定达到“降低房企拿地投入”，但是，也有业内人士指出，保障房或者人才公寓不能出售，所以房企也会考虑这部分成本以及对于整个项目的影响。也就是说，在到达“最高价”竞争配建住房面积时，如果配建房面积过大，也会对楼盘未来销售造成影响，房企可能因此而停止再竞价。“如果配建多了，可售面积少了，利润跟着少了，所以再‘举牌’时会更谨慎的。”延伸广州首创“限地价，竞配建”拍地方式“限地价，竞配建拍地的政策，广州已经用了好几年了，是全国首创。佛山出台这一政策，也算是向隔壁老大哥学习经验。”某品牌房企土地投资部门负责人介绍，广州过往这类土地出让方式，基本是规定和控制了地价最高只能溢价到145%，溢出部分开始竟配建了，比如配建安置房面积。据南都记者了解，这类“限地价，竞配建”首宗案例正式出现在2011年4月，一宗位于卖芳村旧龙溪高尔夫地块，由保利地产以7.89亿元竞得。扣除保障房建筑面积折合楼面地价仅约5字头水平，低于前一年相邻地块7字头楼面地价水平。就在昨日，广州市一口气推出11宗地块，同样推出有“限地价，竞配建”出让地块。包括海珠区江燕路万宝冰箱厂地块、广钢新城AF040208地块、AF040219地块、白云新城AB2804012地块、钟村汉溪居住地块二都对地块进行了“最高限制地价”。规定当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房，凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建拆迁安置房。数据5年来佛山卖地1190宗住宅去化周期降至4.62个月据权威数据统计，5年来佛山共出让各类地块1190宗，其中工业用地占50.5%。去年底，佛山商品房库存面积2107.41万平方米，目前降至1719.66万平方米，其中商品住房库存降至730.11万平方米，去化周期降至约4 . 62个月。今年1-9月份，全市商品房成交均价9120.97元/平方米，同比上涨仅8.02%。