房子登记在未成年子女名下 父母不能想卖就卖
一直以来，父母以子女名义买房的情况并不在少数，随着经济条件的改善，不少有“闲钱”的父母更是早早就出资为子女购房，希望减轻子女日后的生活负担。今年36岁的李先生就是其中之一。今年1月，李先生和妻子想再买一套住房，跑了多个楼盘后，两口子看中了北市区一套住房，准备将房子登记在10岁的儿子名下。“就一个儿子，房子迟早要留给他。现在登记在我们名下，到时候还得办相关手续，太麻烦了。直接登记在儿子名下，就算是将来孩子结婚了，房子也属于婚前财产，这叫一举两得。”李先生说。李先生的话，代表了很多想将房子登记在孩子名下家长的观点。不过，朋友的一句提醒却让李先生有些犹豫了。“朋友告诉我，购房款是我们夫妻全额支付，但房子登记在我儿子名下的话，如果公司周转不灵，想卖掉房产，会非常麻烦。”那么，房产落在孩子名下，究竟是否划算呢?案例一孩子名下房产 父母不能想卖就卖刘先生是太原一名私营企业主。最近公司周转不灵，他想把登记在7岁儿子名下的房产卖掉。他到房管部门咨询，得到的答复是，必须到公证处办理父母保证书的公证。按照刘先生的想法，房子虽然登记在儿子名下，但购房款是他全额支付的。而且，他卖掉房子也是为了做好生意，生意做好了可以为儿子买更大的房子。可当公证员把法律规定列出来时，他才发现自己想得太简单了。我国《民法通则》明确规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。其次，《房屋登记办法》规定，“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证”。也就是说，刘先生夫妻必须承诺，卖掉房产的所得将全部用于儿子的教育、医疗等切身利益，并且出具书面保证的公证书。为了公司周转而卖掉房产，显然不符合要求。“那么麻烦，早知道就不写孩子名字了。”刘先生说。案例二房子落在孩子名下 一为避税费二为免纠纷刘女士(化名)家的孩子今年12岁，为了孩子的将来打算，刘女士夫妻在保山购买了一套约145平方米的房子，将房屋落在孩子的名下。为何落孩子的名字呢?刘女士说：“房子以后要留给孩子，我们担心以后会产生遗产税、过户费等问题。还有就是房子落在孩子名下，退一万步讲，如果夫妻离婚的话，也没有财产分割的困扰。”但考虑到孩子还未成年，刘女士和爱人商量后，最终决定通过公证手续约定到孩子18岁以后再办理落户。在孩子18岁前，可以按房产证的户名转让，18岁以后，孩子可以自主决定是否转让。“现在有不少父母买房后，会想把房屋登成小孩的名字。在我们接触的客户中，还有父母为两三岁的孩子购买房子的，大多都是二套房。”一名房地产中介公司的工作人员说。至于原因，大致出于两种心理：一是可以避免繁琐的过户手续又能省下未来的遗产税，二是避免父母有可能离婚而导致的财产纠纷，夫妻双方协商好将房产直接落给孩子是考虑到将来如果离婚，在分割财产时能保障孩子的利益。利1直接将所购房屋登记在子女的名下，相比赠与、继承等方式既省钱又方便，能省下继承时所要征收的遗产税。利2房产作为子女的婚前财产，不会涉及婚后夫妻共同财产分割的问题。利3不仅可以给子女生活、学习提供一定的保障，还可以在夫妻感情出现危机时，有效保护子女的权益。律师分析“小鬼当家”五大风险要想清楚眼下，有不少孩子小小年纪，名下就有了父母为其购置的房产。有些家长认为，让孩子当房屋产权人，是提早为他的将来打算。父母爱孩子是天性使然，但究竟未成年子女是否可以成为产权人?“小鬼当家”这种方式又究竟是否划算呢?云南凌云律师事务所胡家艳律师分析，根据《民法通则》第九条规定：“公民从出生起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”但同时，公民具有民事权利能力不代表其具有民事行为能力。根据《民法通则》第十一条规定：“十八周岁以上公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”因此，不管子女的年龄大小都是具有民事权利能力的人，都依法可以成为父母所购房屋的所有权人，但是由于购房涉及的标的往往比较巨大，未成年人只能由其法定代理人(父母)代理进行。胡家艳律师分析，现在房价不断上涨，不少父母为了未成年子女考虑，将所购房屋登记在未成年子女的名下，这样的行为有一定的利处，但是也存在一定的风险。五大风险买房需要一次性付清，不能贷款根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的相关规定：“贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人”。“未成年人是不具备完全民事行为能力的，这意味着不能向银行按揭贷款买房，只能一次性付清全款。”胡家艳律师说，此外，用住房公积金贷款买房要求购房者必须是公积金缴存人或其配偶，如果房产完全登记在孩子名下，也不能提取公积金及贷款。子女购买新房需遵守二套房政策当子女再想购买新房时，需遵守二套房政策。因为二套住房的认定是以家庭为单位的，若以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内，孩子成年后若想买房，仍然要面对二套房政策。夫妻出现感情危机离婚时无法处置房产如果夫妻双方出现感情危机，在法院审理离婚诉讼时，法院只会处理夫妻的共同财产，而无法处置登记在其未成年子女名下的房产，即使该房产是夫妻双方共同出资购买。因为根据我国不动产登记制度，子女才是该房产的所有权人，不属于夫妻共同财产，也不属于夫妻一方的财产，所以法院不会予以处理，该房子暂时由对未成年子女享有抚养权的一方管理，其想要处置房屋还需要同为监护人的一方配合完成。未成年子女名下的房屋父母不得随意处置胡家艳律师说，法律对处置未成年人名下的房屋有严格的限制。在子女未成年期间，房产处置权要由其监护人作为法定代理人代为行使，并涉及到未成年人权益保护问题。按照《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。”“这意味着，父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。” 胡家艳律师说，如果一定要出售，必须有利于未成年人的利益，比如，其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。出售房产时，必须提供监护人的签名，保证其具有监护人资格，并提供出售房产是为了未成年人利益的保证书，保证书须经公证处公证。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。子女成年后，父母无权收回房屋父母出资购房，把房产登记在子女名下，就意味着父母把这套房赠与了子女，子女对这套房子拥有所有权。《物权法》实施后，对房屋产权作了更明确的保护。如果父母年老，子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。
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父母能否把房屋卖给未成年子女
本报记者 冯文彦
来源：东莞时间网
&&&&问：最近，市民周先生和秦女士夫妻二人想把自己的房屋卖给未成年子女。但他们身边的一些朋友认为，在这种买卖合同中，只能由其法定监护人父母作为代理人在买卖合同上签字，这样就形成了由同一个人代表买卖双方在合同上签字，这岂不是成了自己和自己做买卖？所以，主张应按赠与办理。因此，周先生和秦女士想知道：父母能否把房屋卖给未成年子女？父母和未成年子女间的不动产转让是不是一定要按赠与来办理？父母把房屋卖给子女是不是属于“自己代理”？&&&&答：记者咨询广东沃金律师事务所律师邓云龙了解到，第一，权利人有合法的房屋所有权，就有按照自己的意愿来处分自己房产的权利，因而，父母可以把房屋卖给未成年子女。&&&&第二，父母以何种方式把房屋转让给未成年子女，应该由当事人自行确定，在申请转移登记时只要如实申报就行，登记机构毋须也不应对此进行干预。所以，父母把房屋转让给未成年子女并不一定要按赠与来办理，且赠与时应有赠与合同，同样存在着同一人代表双方在合同上签字的问题。&&&&第三，“自己代理”是指代理人以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。由于自己代理易于损害被代理人的利益，因而在一些国家的法律规定中是被禁止的。在我国，自己代理虽然见诸于民法教材，但法律并未对自己代理作明文规定。在司法实践中，是将自己代理视为对代理权的滥用。&&&&在父母把房屋卖给未成年子女时，父母和子女是不同的民事主体，在买卖合同上签字是分别作为卖方和买方代理人，因而不能算是和自己做买卖。未成年人的父母作为法定监护人代理自己的子女取得房屋权利，不属于代理权的滥用。&&&&
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未成年人自己能卖房吗,未成年人怎么卖房
未成年人不能擅自办理房屋买卖手续，未成年人作为房屋所有权人未经其法定监护人同意或事后追认，与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的，该合同无效。所以，未成年人出售房产还需监护人出面处理。一、未成年人自己能卖房吗?不能。未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同，在法定监护人没有进行追认的情况下，合同是无效的。原因及法律依据：按照《》规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，参与民事活动需要法定代理人代为办理。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款：无民事行为能力人实施的民事行为无效。《》第&47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，不予追认的合同是无效的。二、未成年人的房子该怎么卖?孩子未成年，房产若是登记在孩子名下，房屋出售要其监护人(父母)代为办理。出售未成年孩子名下房产最重要的一步就是做监护公证，声明不损害被监护人利益，并保证房屋出售后所得款项全部用于被监护人的学习和生活，然后带好公证书及其他相关材料才可办理房屋产权转移手续。售房前如何办理监护公证：办理监护公证分两步：首先电话咨询公证处所需材料，之后携带材料到公证处办理监护公证。1.提前咨询公证处根据家庭情况，咨询公证处办理监护公证所需材料。2.携带必要材料到公证处办理监护公证所需材料：1)监护人及被监护人的有效身份证件。2)监护人及被监护人的《居民户口簿》，3)委托他人的，提供受托人的身份证件，手写(写明因何原因委托谁办理何种公证，本人签名)4)监护人证明。a.由户籍地派出所或父母双方档案存放单位出具的亲属关系证明信;b.如果您以前办理过子女的出生公证，可以提供原公证书;c.《出生医学证明》带其一即可。5)监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书;6)公证处所需的其他要件。在办理完毕监护公证之后，父母就可以携带监护公证以及售房必要材料出售未成年孩子名下的房产了。延伸阅读：
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