如何确定房地产企业土地使用税的起止时间？
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　　1、城镇土地使用税纳税义务发生时间：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。根据《财政部国家税务总局关于房产税和城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔号)的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间：房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间应为土地使用权实际转移时间的次月，即开发产品实现销售的次月。在实际操作时，土地使用权实际转移时间以销售开发产品最终开具正式销售发票的时间为准。如何确定城镇土地使用税纳税义务的发生时间--厦门市地方税务局
如何确定城镇土地使用税纳税义务的发生时间
　　企业使用建设用地，到底该如何确定城镇土地使用税纳税义务发生时间，在实际工作中税企之间往往存在较大争议。本文对该问题做如下探讨。&
　　案例：某房地产开发经营企业A公司通过挂牌方式取得建设用地一块。日，A公司与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定“出让人同意在日前将出让宗地交付给受让人”。此地块实际交付时间是日，办理土地使用权证的时间是日。那么，A公司该宗地城镇土地使用税纳税义务时间应如何确定？（当前，土地出让合同中普遍约定的是交付土地的截止日期，而不是某个具体日期）&
　　现行法规：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本案例中，出让合同虽未约定具体交地日期，但却约定了截止日期。当交付日期约定不明确时，一般应遵循有利于纳税人的原则，以截止日期作为约定交付日期，从截止日期次月即2014年12月起缴纳税款。&
　　观点：从使用土地的次月开始纳税，更符合城镇土地使用税立法精神。城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳城镇土地使用税。该条例第八条规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。&
　　因此，纳税义务发生的前提是，使用土地，应从开始使用的次月起纳税。本文案例中，A公司在日之前并未交付土地，且未取得土地使用权，不可能使用该土地，故不发生纳税义务。1月18日交付土地，应从2月起纳税。需要注意的是，在界定纳税人是否使用时，应包括已取得土地使用权或者虽未取得土地使用权但已使用等情形。&
　　分析：合同签订时间、合同约定的交地时间及取得土地使用权的时间往往与实际使用土地的时间不一致，延迟交地的现象时有发生，而且，延迟拿地通常会影响受让方的权益，如果同时还要求受让方按约定交地时间纳税，确实不太合理，行政执法也应当符合合理性原则。&
　　反避税分析：财税〔号文件以合同约定交地时间次月纳税的规定可能会导致恶意避税。比如，某些免税单位（如符合条件的安置残疾人企业、行政事业单位等等）将土地使用权转让给其他企业时，可以约定在某个遥远的未来将土地交付给受让企业，而实际上却早已交付，如果一味地按照合同约定交地的次月纳税，就会导致该转让地块的城镇土地使用税长期落空。有些应税单位之间转让土地使用权，也可以利用约定交地时间来转移土地使用税负担，调节企业所得税或者达到其他某种目的。因此，以约定交地时间次月纳税的规定存在避税漏洞。&
　　纳税义务衔接分析：以土地使用权转让为例，如果执行财税〔号文件以合同约定交地时间次月纳税的规定，可能会导致先后纳税人的纳税义务不衔接，出现同一土地买卖双方重复缴税的现象。例如，甲企业转让土地使用权给乙企业，合同约定的交地时间早于实际交地或变更土地使用权证的时间，甲企业已经按照约定交地时间纳税时，乙企业的纳税义务可能未终止。因为依据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。乙企业土地的实物或权利状态尚未发生变化，此时甲、乙两企业对相同的地块都存在纳税义务，显然有悖常理。&
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1请问单位的公共绿化用地是否缴纳城镇土地使用税?答: 根据《国家税务局关于印发&关于土地使用税若干具体问题的补充规定&的通知》 (〔1989〕国税地字第140号) 第十三条的规定 ' 关于对企业的绿化用地可否免征土地使用税问题. 对企业厂区 (包括生产、办公及生活区) 以内的绿化用地 ' 应照章征收土地使用税 ' 厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地 ' 暂免征收土地使用税.因此 ' 若属于单位厂区以外的公共绿化用地暂免征收土地使用税; 属于企业厂区内的绿用地 ' 应按规定计征土地使用税. 2请问未办理土地流转手续的集体土地 ' 由谁缴纳城镇土地使用税?答: 根据《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》 (财税〔2006〕56号) 文件的规定 ' 在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的 ' 由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税.因此 ' 若未办理土地使用权流转手续的 ' 由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税. 3请问居民住宅区内业主共有经营性房产用于出租 ' 应如何缴纳房产税?答: 根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》 (财税〔号文件) 第一条的规定 ' 对居民住宅区内业主共有的经营性房产 ' 由实际经营 (包括自营和出租) 的代管人或使用人缴纳房产税. 其中自营的 ' 依照房产原值减除10%至30%后的余值计征 ' 没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的 ' 由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值; 出租的 ' 依照租金收入计征.因此 ' 居民住宅区内业主共有经营性房产用于出租的 ' 应按上述文件规定缴纳房产税. 4请问对于融资租赁房屋的情况应如何确定房产税纳税义务人?答: 根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税〔号) 文件的规定 ' 融资租赁的房产 ' 由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税. 合同未约定开始日的 ' 由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税.因此 ' 对于融资租赁的房产其房产税应由承租人按上述文件规定的纳税义务发生时间缴纳房产税. 5 请问房地产开发公司将地下车库无租给物业公司使用 ' 该地下车库与地上房屋是相连 ' 且房屋产权证上的面积包括地下车库的面积 ' 该地下车库的房产税如何缴纳?答: 根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》 (财税〔号) 文件的规定 ' 对于与地上房屋相连的地下建筑 ' 如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等 ' 应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税.另根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税〔号) 文件的规定 ' 无租使用其他单位房产的应税单位和个人 ' 依照房产余值代缴纳房产税.因此 ' 该地下车库的房产税应由物业公司按照房屋的余值缴纳房产税. 6请问建造在地上建筑物下方的地下车库 ' 是否可以适用财税〔号文减半征收土地使用税?答: 根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税〔号) 第四条的规定 ' 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地 ' 按规定征收城镇土地使用税. 其中 ' 已取得地下土地使用权证的 ' 按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款; 未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的 ' 按地下建筑垂直投影面积计算应征税款. 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税.因此 ' 若属于单独建造的地下建筑物 ' 单独立项 ' 且取得土地使用证 ' 可按上述文件规定暂按应征税款的50%计征土地使用税; 若属于没有单独立项 ' 且与地上建筑物为一体 ' 则与地上建筑物一并应按照实际占用面积缴纳土地使用税. 7请问公租房建设用地是否可以免征城镇土地使用税?答: 根据《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》 (财税 [2010] 88号) 文件的规定 ' 对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税. 在其他住房项目中配套建设公租房 ' 依据政府部门出具的相关材料 ' 可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税. 8请问我公司租用了村上的集体土地 ' 并签订了流转协议及办理了备案手续 ' 是否可以免征城镇土地使用税?答: 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》文件的规定 ' 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人 ' 为城镇土地使用税的纳税人 ' 应当依照条例的规定缴纳土地使用税.根据《财政部 国家税务总局关于具体土地城镇土地使用税有关政策的通知》 (财税 [2006] 56号) 进一步规定 ' 自日起 ' 在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体建设用地、但未办理土地使用权流转手续的 ' 由实际使用土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税. 根据相关税法精神 ' 所谓实际用土地的单位和个人应该包括以无偿使用、有偿使用等方式占用集体土地并在土地上进行生产经营的单位和个人. 9请问房地产开发公司将地下车库无租给物业公司使用 ' 该地下车库与地上房屋是相连 ' 且房屋产权证上的面积包括地下车库的面积 ' 该地下车库的房产税如何缴纳?答: 根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》 (财税〔号) 文件的规定 ' 对于与地上房屋相连的地下建筑 ' 如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等 ' 应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税.另根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税〔号) 文件的规定 ' 无租使用其他单位房产的应税单位和个人 ' 依照房产余值代缴纳房产税.因此 ' 该地下车库的房产税应由物业公司按照房屋的余值缴纳房产税.
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广东省地方税务局关于调整城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告广东省地方税务局 2014年第7号&&&&&&&& 根据《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号）的规定，现就我省城镇土地使用税困难减免税的相关事项公告如下：一、纳税人符合以下情形之一的，可酌情给予减税或免税：（一）因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素，发生重大损失，纳税确有困难的。（二）从事国家鼓励和扶持产业发生严重亏损（严重亏损是指年度亏损额超过年度收入总额的10%（含），下同），纳税确有困难的。（三）因破产、停产（业）等原因而导致土地闲置，纳税确有困难的。（四）受市场因素影响，难以维系正常生产经营，发生严重亏损，且当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款，纳税确有困难的。（五）省政府重点扶持且纳税确有困难的。符合上述第一至第五条情形之一，但从事国家限制或不鼓励发展产业的不予减免税。国家鼓励和扶持产业、限制或不鼓励发展的产业所包括的具体范围按照国家产业结构调整指导目录及其他有关规定执行。二、城镇土地使用税困难减免税权限按照《广东省地方税务局关于下放我省城镇土地使用税困难减免审批权限的公告》（广东省地方税务局公告2013年第5号）的规定执行。三、城镇土地使用税困难减免税审批流程、时限等事项，按照《广东省地方税务系统税收优惠管理办法（试行）》（广东省地方税务局公告2014年第1号）的规定执行。本公告自发布之日起施行，有效期5年。《广东省地方税务局关于调整房产税、城镇土地使用税有关减免政策的通知》（粤地税发〔2009〕19号）中有关城镇土地使用税的规定相应废止。
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太好了！感谢分享
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回复#楼主楼驻足917的帖子学习啦
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