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（000511）
银基发展：海城市镁兴贸易有限公司拟股权置换项目长期股权投资单位三岩矿业有限公司资产评估说明&&
海城市镁兴贸易有限公司拟股权置换项目
长期股权投资单位三岩矿业有限公司
资产评估说明
湘资国际评字[10004号
北京湘资国际资产评估有限公司
二零一三年三月二十五日
海城市镁兴贸易有限公司长期股权投资三岩矿业有限公司评估技术说明
关于评估说明使用范围的声明.................................. 2
关于进行资产评估有关事项的说明.............................. 3
资产清查核实情况说明....................................... 10
一、清查核实的内容............................................... 10
二、实物资产分布情况及特点....................................... 10
三、影响资产清查的事项及处理方法................................. 11
四、资产清查核实的过程与方法..................................... 12
五、资产清查核实的结论........................................... 17
成本法的评估说明........................................... 18
一、流动资产的评估说明........................................... 18
二、房屋建筑物评估说明........................................... 27
三、固定资产——设备的评估说明................................... 38
四、在建工程..................................................... 52
五、无形资产评估说明............................................. 54
六、其他非流动资产评估说明....................................... 71
七、负债的评估说明............................................... 72
八、成本法的评估结果............................................. 76
收益法评估说明............................................. 77
一、被评估单位基本情况........................................... 77
二、资产核实与尽职调查情况说明................................... 78
三、企业产品应用领域及发展优劣势分析............................. 87
四、经济行业状况和主要竞争对手分析............................... 89
五、收益法评估预测及估算过程.................................... 102
六、收益法评估结果.............................................. 125
第五部分评估结论及分析.............................................. 126
一、评估结论.................................................... 126
二、本次评估项目的评估结论...................................... 128
北京湘资国际资产评估有限公司
海城市镁兴贸易有限公司长期股权投资三岩矿业有限公司评估技术说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅用于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门审查
资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部
或部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
北京湘资国际资产评估有限公司
二零一三年三月二十五日
北京湘资国际资产评估有限公司
海城市镁兴贸易有限公司长期股权投资三岩矿业有限公司评估技术说明
关于进行资产评估有关事项的说明
1.企业名称、类型、组织形式
公司名称：海城三岩矿业有限公司（以下简称：“三岩矿业”）
注 册 号：668
所：海城市马风镇房身村
法定代表人：高岩树
注册资本：人民币 9300 万元
实收资本：人民币 9300 万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：生产电熔镁砂、电熔刚玉、电熔尖晶石、烧成镁质系列、尖晶石
系列、不烧镁质、高铝质、刚玉质制品；连铸用滑板、水口、座砖产品；经营货
物及技术进出口业务；露天开采菱镁矿（采矿许可证有效期至 ）
2.企业概况
三岩矿业有限公司（以下简称“三岩矿业”）由海城市峰驰耐火材料总公司（以
下简称“峰驰耐火”）、高岩树、高岩石及高岩坡在 2005 年 1 月共同出资设立。辽
宁恒益会计师事务所对三岩矿业成立时的出资情况进行了审验，并出具了辽宁恒
益验字[ 号验资报告，验证截至 2005 年 1 月 5 日三岩矿业已收到全体股
东缴纳的注册资本 500.00 万元。投资者持股情况如下：
设立时股权结构表
单位：万元
投资者名称
海城市峰驰耐火材料总公司
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2005 年 2 月，三岩矿业第二次股东会通过决议将注册资本增至 1000 万元。辽
宁恒益会计师事务所对三岩矿业成立时的出资情况进行了审验，并出具了辽宁恒
益验字[ 号验资报告。本次变更后，股东持股情况如下：
增资后股权结构表
单位：万元
投资者名称
海城市峰驰耐火材料总公司
2005 年 12 月，原股东增资注册资本至 2300 万元，后经股权转让及股东第三
次增资，公司注册资本增加至 7300 万元。海城中惠会计师事务所对此次增资行为
的出资情况进行了审验，并出具了海中惠验字[2005]第 120122 号验资报告。本次
变更后，股东持股情况如下：
增资后股权结构表
单位：万元
投资者名称
2012 年 12 月，原股东增资注册资本至 7300 万元，后经股权转让及股东第三
次增资，公司注册资本增加至 9300 万元。辽宁永昕联合会计师事务所对此次增资
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行为的出资情况进行了审验，并出具了辽永昕会验[2012]第 244 号验资报告。本
次变更后，股东持股情况如下：
增资后股权结构表
单位：万元
投资者名称
海城市镁兴贸易有限公司
2012 年 12 月 16 日经全体股东一致同意，海城市镁兴贸易有限公司分别向高
岩树、高岩石、高岩坡转让其持有的公司 1.6846%股权（分别占注册资本 156.66
万元、156.67 万元、156.67 万元）。此次变更已于 2012 年 12 月 21 日经海城市工
商行政管理局核准变更登记。本次变更后，股东持股情况如下：
增资后股权结构表
单位：万元
投资者名称
海城市镁兴贸易有限公司
根据辽宁省国土资源厅关于规划矿山开发利用方案的整合精神，2008 年以来
公司先后购入 3 座菱镁矿，将海城市峰驰耐火材料总公司中档镁砂厂镁石矿、海
城市马风镇马圈村镁石矿和海城市马风镇祝家村镁石矿三家矿山整合为三岩矿业
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有限公司镁石矿。整合后矿山储量估算获得探明的经济的基础储量 180 米水平标
高以上（111b）1064.66 万吨，控制的经济的基础储量（122b）3593.21 万吨，（111b）
+（122b）类矿量 4657.87 万吨，推断的内蕴经济的（333）1347.32 万吨。（111b）
+（122b）+333 类矿量为 6005.19 万吨。2010 年 9 月 7 日，三岩矿业与辽宁省国
土资源厅签订了《采矿权有偿出让合同》，价款 1737.23 万元，并于 2011 年取得
采矿许可证（C）。
2009 年，公司有偿受让位于海城市马风镇祝家村的顺达镁矿，更名矿上名称
为三岩矿业有限公司，于 2010 年 6 月缴纳采矿权价款 92.1 万元，同年 8 月 2 日
取得采矿许可证（证号：C）。
公司现有员工 800 余人，有各种专业技术人员 60 人。公司技术力量雄厚，产
品品种多样化，在国内外同行业中占有重要的地位。公司秉承“团结实干，创新
奉献”的企业精神和“以人为本，科技领先，质量第一，诚信至上”的经营理念，
抢抓机遇，加快发展，企业规模逐步扩大，效益逐年提高。
3.三岩矿业公司近年资产及经营状况表
三岩矿业公司近三年资产负债表
2012 年 12 月 31 日
2011 年 12 月 31 日
2010 年 12 月 31 日
35,599,956.59
82,018,956.72
4,212,228.68
4,000,000.00
1,000,000.00
39,823,624.50
13,918,535.00
25,349,173.81
9,271,754.86
3,042,403.71
7,489,892.88
其他应收款
59,236,754.33
2,838,138.68
3,761,956.60
62,078,916.04
34,701,058.24
33,051,068.84
流动资产合计
210,011,006.32
136,519,092.35
74,864,320.81
127,163,268.76
48,171,776.90
50,342,279.56
36,999,573.84
41,694,813.58
35,088,442.10
北京湘资国际资产评估有限公司
海城市镁兴贸易有限公司长期股权投资三岩矿业有限公司评估技术说明
224,036,025.73
228,443,410.98
218,833,542.22
长期待摊费用
601,600.00
递延所得税资产
390,036.70
251,682.31
非流动资产合计
389,190,505.03
318,561,683.77
304,327,776.95
599,201,511.35
455,080,776.12
379,192,097.76
148,999,702.87
96,999,748.06
32,000,000.00
70,000,000.00
70,000,000.00
14,611,110.73
85,627,682.50
86,445,585.83
13,774,960.16
11,695,895.15
39,807,335.57
应付职工薪酬
4,128,062.48
1,596,392.48
1,724,822.28
29,161,297.21
13,396,065.80
2,534,129.44
其他应付款
52,449,076.45
90,037,108.29
150,683,092.11
流动负债合计
333,124,209.90
369,352,892.28
313,194,965.23
非流动负债合计
333,124,209.90
369,352,892.28
313,194,965.23
所有者权益合计
266,077,301.45
85,727,883.84
65,997,132.53
负债和所有者权益总计
599,201,511.35
455,080,776.12
379,192,097.76
三岩矿业公司近三年利润表
一、营业收入
157,881,319.90
171,490,990.00
105,532,324.31
减：营业成本
92,678,945.08
128,408,255.86
90,305,554.25
营业税金及附加
7,553,842.95
1,689,420.92
399,417.50
350,939.70
112,847.71
5,045,574.95
4,898,531.78
3,890,705.96
10,536,766.03
8,274,145.01
4,305,090.61
资产减值损失
553,417.54
752,676.97
254,052.28
二、营业利润
41,161,833.65
27,355,111.75
6,377,503.71
加：营业外收入
1,782,636.95
701,000.00
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减：营业外支出
1,447,891.23
614,342.22
368,030.16
三、利润总额
41,496,579.37
27,441,769.53
6,019,473.55
减：所得税费用
11,147,161.76
7,711,018.22
四、净利润
30,349,417.61
19,730,751.31
5,938,420.89
上述 2010 年度、2011 年度、2012 年年度数据已经大信会计师事务所（特殊
普通合伙）北京分所审计，并出具了大信京审字[2013]第 00072 号审计报告。
4．此次评估申报范围的三岩矿业有证房产及土地已设定抵押。具体如下：
建筑物 /土地名称
西喷补料厂房
海城市农村信用社合作联社
海城市农村信用社合作联社
变电所房屋
海城市农村信用社合作联社
LB0800298，LB0800299
电路控制室
海城市农村信用社合作联社
FB0800980,FB0800981
海城市农村信用社合作联社
FB0800975,FB0800977
电熔镁库房
海城市农村信用社合作联社
FB0800976,FB0800978
海城市农村信用社合作联社
海城市农村信用社合作联社
镁碳砖厂房
海城市农村信用社合作联社
海城市农村信用社合作联社
海城国用（2007）第 173 号
厂房办公用地
海城市农村信用社合作联社
海城国用（2007）第 009 号
厂房办公用地
海城市农村信用社合作联社
评估基准日后，本公司取得了辽宁省鞍山市经济和信息化委员会出具的《辽
宁省鞍山市企业投资项目备案确认书》鞍经信备字【2013】2 号，批复“菱镁矿石
年产能由 110 万吨增加至 190 万吨”。
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被评估单位名称（盖章）：海城三岩矿业有限公司
委托方法定代表人或授权人（签字）：
北京湘资国际资产评估有限公司
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资产清查核实情况说明
一、清查核实的内容
根据资产评估工作的要求，我们对三岩矿业有限公司所涉及的相关资产及负
债进行了清查复核，列入清查范围的资产主要包括流动资产、非流动资产和流动
负债。企业 2012 年 12 月 31 日的资产负债如下：
三岩矿业 2012 年 12 月 31 日资产负债表
210,011,006.32
非流动资产
389,190,505.03
127,163,268.76
36,999,573.84
224,036,025.73
长期待摊费用
601,600.00
递延所得税资产
390,036.70
599,201,511.35
333,124,209.90
非流动负债
333,124,209.90
净资产(所有者权益)
266,077,301.45
评估人员根据国家资产评估执业规范，在委托方的配合下对上述资产和负债
的账面金额、实际数量、资产形成、存在和使用状况，以及产权状况等进行了全
面的清查核实。
二、实物资产分布情况及特点
纳入本次评估范围的实物资产主要包括存货、固定资产和在建工程等。
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1、存货包括在库原材料、产成品及低值易耗品，审计后账面余额
62,078,916.04 元。其中：原材料主要指镁石、电极、煤、页岩油、辅助材料等；
产成品主要是包括电熔镁普通 96、电熔镁普通 97、电熔镁普通 98、电熔镁高钙
97、皮砂等；上述存货均分布在公司仓库内，存放于成品库。经现场抽查目测，
没有发现存货存在盘亏情况。
2、房屋建筑物及构筑物共计 45 项，审计后账面原值 100,075,710.94 元，账
面净值 80,812,108.29 元。房屋建筑物主要为办公楼、生产厂房、仓库及附属建
筑等。上述建筑物三岩矿业公司大院内，使用状况较好，维护保养基本正常。
3、设备包括机器设备 247 项、运输设备 25 项、电子设备 61 项，审计后账面
原值 80,738,346.34 元，账面净值 46,351,160.47 元。上述设备均分布在公司办
公及生产区域内，设备性能较好，运行维护保养基本正常。
4、在建工程包括土建工程 7 项，审计后账面价值为 36,999,573.84 元。
在建工程主要为三岩公司锅炉、电炉及除尘设备改造工程及在建耐火材料厂、
隧道窑、轻烧窑。
三、影响资产清查的事项及处理方法
1、我们注意到，三岩矿业有限公司申报的部分房屋建筑物未办理产权证。被
评估单位声明对上述资产拥有完整产权，不存在任何权利受限情况。对该等房地
产权属的真实性由被评估单位负责，其建筑面积或数量的核实主要由被评估单位
现场自行测量得到，尚未经各相关当事方确认，因此，会对评估结果产生一定的
影响。评估结果是在假设委估房地产权属合法的前提下得出，未考虑上述资产将
来办理产权证时可能出现的法律障碍对评估价值产生的影响。评估结果中未考虑
房地产办理产权证或变更过户所需交纳的税费。
2、纳入评估范围的有证房产及土地已设定抵押。具体如下：
北京湘资国际资产评估有限公司
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建筑物 /土地名称
西喷补料厂房
海城市农村信用社合作联社
海城市农村信用社合作联社
变电所房屋
海城市农村信用社合作联社
LB0800298，LB0800299
电路控制室
海城市农村信用社合作联社
FB0800980,FB0800981
海城市农村信用社合作联社
FB0800975,FB0800977
电熔镁库房
海城市农村信用社合作联社
FB0800976,FB0800978
海城市农村信用社合作联社
海城市农村信用社合作联社
镁碳砖厂房
海城市农村信用社合作联社
海城市农村信用社合作联社
海城国用（2007）第173号
厂房办公用地
海城市农村信用社合作联社
海城国用（2007）第009号
厂房办公用地
海城市农村信用社合作联社
除上述事项外，本次清查核实的资产不存在资产性能限制、存放地点限制、
诉讼保全限制以及技术性能局限，不涉及商业秘密和国家秘密，也不存在其他影
响资产清查核实的事项。
四、资产清查核实的过程与方法
(一)清查组织工作
在进入现场清查前,成立了以现场项目负责人为主的清查小组,制定了详细的
现场清查实施计划，对委估资产进行了全面而详细的核查,评估组清查核实工作从
2013 年 1 月 5 日至 2013 年 1 月 10 日止。清查工作结束后，提交了清查核实及现
场勘察作业总结。
(二)清查主要步骤
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1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料
评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估公司提供的“清查评
估明细表”“资产调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对
被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件
资料进行收集。
2、初步审查资产占有方提供的评估清查明细表
评估人员通过翻阅有关设计资料及系统图，了解各自评估具体范围及对象。
然后仔细阅读申报表，初步检查有无填项不全、资产项目不明确，并根据经验及
掌握的有关资料，检查明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产性质
及特点，采取不同的勘察方法。填写实物类资产现场勘察、鉴定表。
4、补充、修改和完善评估申报表
根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表。
5、核实产权证明文件
对评估范围的设备和房地产的产权进行调查，以确认作到产权清晰。
6、调查设备运行状态和房地产使用状态
目的是通过调查，为确定设备的成新率准备资料。设备运行状态的调查方式，
一是通过现场实地勘察，另外通过直接查阅有关资料获得。
7、调查企业经营状况
对被评估企业的营业状况、经营条件和能力以及历史经营状况、经营收入、
成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的主要
业务的经营规模、收费标准和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了
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相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管
理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的
基础上进一步开展市场调研工作，收集相关行业的宏观行业资料以及可比公司的
财务资料和市场信息等。
（三）清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的
清查方法。各类资产的清查核实情况如下：
1、流动资产
对流动资产的清查核实主要采取复核账面记录和现场实地盘点的方法进行。
（1）审核申报表
在明确了流动资产评估范围之后，评估人员审核了被评估单位填报的流动资
产评估申报表等原始资料，对于不符合有关要求的申报资料，要求被评估单位进
（2）验证申报资料
①对基准日货币资金金额的验证
根据货币资金申报表所列金额，首先对库存现金进行监盘，根据期后发生额
倒推至评估基准日应有余额并与账面期末数相核对；其次向银行函证企业银行存
款于评估基准日的账面余额并与评估基准日的银行对账单余额相核对，如有差额，
再利用银行存款余额调节表上的记录，查明差额原因，对外币账户余额按评估基
准日外汇牌价进行折算，确定货币资金申报金额的正确性。
②对应收账款、预付账款和其他应收款等往来债权金额的验证
对申报表中所列各项往来债权，首先与各科目的账面期末余额合计数进行核
对，再对各明细项目金额进行逐笔账表核对，抽取部分大额款项向对方单位发函
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询证，以验证申报表列金额的正确性。
③对存货明细表金额验证
评估人员在被评估单位相关人员陪同下，对原材料和低值易耗品进行了全面
盘点，对库存商品进行了抽查盘点，以验证各项目实物资产、账面记录与申报项
目及金额是否相符，同时对产成品和在产品的核算方法和账面成本构成进行了解，
为下一步评估作价打好基础。
（3）分析债权情况
根据被评估企业填报的各往来债权申报明细表中所列业务内容、发生日期、
金额以及评估人员与该公司财务、业务人员的交谈了解，对账龄进行分析，预计
风险损失，判断各账户欠款收回的可能性，并按照重要性原则进行了函证。
2、非流动资产
（1）对固定资产、在建工程和土地使用权的清查
对评估范围内的所有建（构）筑物、各类设备、未完工程和土地使用权进行
清点和现场查勘，并对重要房屋、机器设备、车辆和宗地填写现场勘察调查表。
评估人员对上述各项实物资产的勘察，主要为：①核查实物，即根据申报表
所列项目，查对设备编号、确认资产的存在性，同时按机器铭牌核查设备名称、
型号、规格、制造厂家、制造年月；按填报的面积和结构对房屋进行现场核实；
对在建工程现场核查形象进度，并查账核实付款比例；对待估宗地形状、面积、
四至及开发程度进行现场了解核实。②产权核查，对房屋主要查看其《房屋所有
权证》和相关说明；对进口大型设备和成套生产线等进行深入调查，主要通过查
阅采购合同、购置发票等进行确认；对土地使用权查阅了《国有土地使用证》和
相关出让转让合同以确认产权。③调查了解房屋和设备的实际技术状况，如在用、
闲置及待报废等，查阅有关技术文件、资料，并对运行、维护保养情况等进行调
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（2）对无形资产（采矿权等）的调查
①核查有关资料的真实性和可靠性；确定无形资产的具体内容，包括名称、
类别、具体内容、适用产品和领域，真实性、先进性、垄断性、成熟程度，所经
过的鉴定、验证等；
②从法律、经济、技术等方面分析判断无形资产是否明确、合法，无形资产
被保持的原因及预期的保持时间，改进技术、类似或相关技术的有关情况，以及
无形资产的成本费用和历史收益情况。包括自制或购买、保持、改进支出成本；
专有技术使用、转让所带来的历史收益。
（3）其他非流动资产
对申报表中所列长期待摊费用和递延所得税资产，评估人员根据明细项目金
额进行逐笔账表核对，核实费用的真实发生及递延资产的计算，以验证申报表列
金额的正确性。
对各类负债的清查核实主要采取复核账面记录和计算验证的方法，检查核实
在评估目的实现后的实际债务人及应承担的金额，查阅有关合同和原始凭证，核
实有无重复或漏记的情况，以确认申报项目及金额的正确性。
4、生产经营情况历史数据和未来收益预测
评估人员结合针对本次经济行为进行的专项审计情况，对被评估企业历史年
度的收入、成本、费用的合理性进行了分析，对各项经济指标进行了测算；通过
尽职调查对企业的主要业务分布、资产结构、经营模式、品牌效应、市场规模及
占有率等进行了深入细致的了解；根据企业未来若干年生产经营规划对收益预测
资料的合理性和准确性进行了分析复核。
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评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细审核
资产评估申报明细表数据与企业审计后报表及相关明细表是否吻合，并对填报的
资产评申报明细表不符合填报要求的部分提出修改和完善意见。
根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报
五、资产清查核实的结论
通过资产清查核实，我们认为该公司资产管理基础较好，有比较完善的内部
控制制度，审计后报表的资产账、物、卡相符。
调整结果如下：
金额单位:人民币元
210,011,006.32
非流动资产
389,190,505.03
127,163,268.76
36,999,573.84
224,036,025.73
长期待摊费用
601,600.00
递延所得税资产
390,036.70
599,201,511.35
333,124,209.90
非流动负债
333,124,209.90
净资产(所有者权益)
266,077,301.45
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成本法的评估说明
纳入本次评估范围的是三岩矿业于评估基准日的全部资产和负债，具体评估
对象包括：流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所
得税资产及负债等。现按主要类别分述如下：
一、流动资产的评估说明
(一)评估范围
三岩矿业申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、
其他应收款和存货，上述资产在评估基准日账面值如下所示：
流动资产申报明细表
35,599,956.59
4,000,000.00
39,823,624.50
9,271,754.86
其他应收款
59,236,754.33
62,078,916.04
210,011,006.32
(二)评估过程
评估过程主要划分以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解 ，向企业提交评估资料
清单和资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的要求，指导企业填写
流动资产评估申报明细表。
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第二阶段：现场调查核实阶段
1.核对账目：根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业
的资产负债表核对，相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对，凡有重复申
报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报敉据真实可靠。
2.现场盘点：评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员，对评估基
准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，存货的抽查比例为
总金额的 60%以上、总数量的 40%以上，并填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘
点记录”。
第三阶段：评定估算阶段
1.将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应数据库。
2.遵照国有资产评估管理办法和资产评估准则的规定，采用重置成本法，确
定其在评估基准日的评估值，编制相应的评估汇总表。
3.提交流动资产的评估说明。
(三)评估说明
1.货币资金
本次申报评估的货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金，账面价值
35,599,956.59 元，其中现金 391,022.82 元，银行存款 208,933.77 元，其他货币
资金 35,000,000.00 元。
1)基本情况
评估基准日账面余额为 391,022.82 元，存放于公司出纳室内。
2）评估值的确认原则
评估人员在公司财会人员的配合下于 2013 年 1 月 14 日对库存现金进行了盘
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点；通过查看现金日记账所记载的盘点日至评估基准日的发生额，推算出评估基
准日现金账面余额，得出企业总账、现金日记账余额与实存现金相符。对企业现
金的评估以确认核实后的账面值为评估值。
3）评估结果
现金的评估值为 391,022.82 元。
（2）银行存款
1）基本情况
评估基准日账面余额为 208,933.77 元，银行存款共 9 个账户，全部为人民币
存款账户。
2）评估值的确认原则
评估人员根据三岩矿业提供的评估申报明细表，对会计报表、会计账簿和记
账凭证进行了核查；并按照三岩矿业提供的银行账号逐一进行了函证，根据函证
回函和提供的银行对账单对银行存款情况进行了核实，全部存款核实结果与申报
资料相符，未发现需评估调整的事项，涉及的未达款项，公司财务人员编写了相
应的银行存款余额调节表。在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整
一致的情况下，最终按照公司财务账面余额确定银行存款评估值。
3）评估结果
银行存款的评估值为 208,933.77
（3）其他货币资金
1）基本情况
评估基准日账面余额为 35,000,000.00 元，银行存款共 3 个账户，全部为人
民币存款账户。
2）评估值的确认原则
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其他货币资金主要为承兑保证金，评估人员核实了承兑保证金账户的对账单
及询证函回函，以核实后的账面值确定为评估值。
3）评估结果
其他货币资金的评估值为 35,000,000.00 元。
2.应收票据
（1）基本情况
评估基准日账面价值为 4,000,000.00 元，主要为应收大石桥市民政苇子峪炉
料厂及齐齐哈尔轨道交通装备有限责任公司货款而开具的银行承兑汇票。
（2）评估值的确认原则
评估人员根据三岩矿业提供的评估申报明细表，对应收票据的明细账与总账
进行了核查，分析票据的真实性、存在性；并履行了必要的函证和替代程序，对
其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。评估人员在账表、账账相
符的基础上对其出票日期、到期日期进行核对、并通过查询已兑付的凭证，最后
以核实后的账面值确认评估值。
3）评估结果
应收票据的评估值为 4,000,000.00
3.应收账款
（1）基本情况
评估基准日账面余额为 40,943,626.05 元，坏账准备 1,120,001.55 元，账面
价值为 39,823,624.50 元，主要为公司应收的货款。
（2）评估值的确认原则
评估人员根据三岩矿业提供的评估申报明细表，对会计报表、会计账簿和记
账凭证进行了核查；并履行了必要的函证和替代程序，对其真实性进行了核实，
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核实结果与申报资料基本一致。评估人员在清查核实的基础上对应收账款发生的
原因、发生时间、业务内容及可收回性进行分析，以及参考其以往的应收账款回
收情况，发现发生坏账损失的可能性甚小。
评估人员根据应收账款以往的结算、回收情况，以经清查核实的账面余额估
算其评估值。
被评估企业按会计政策已计提的应收账款的坏账准备评估为零。
（3）评估结果
应收账款的评估值为 40,943,626.05 元。较应收账款账面净值 39,823,624.50
元增值 1,120,001.55 元，增值率 2.81%，增值原因是评估人员综合考虑企业应收
账款回收情况后，按账面原值确认为评估值。
4.预付账款
（1）基本情况
评估基准日账面余额为 9,271,754.86 元，主要为三岩矿业预付给收款单位的
（2）评估值的确认原则
评估人员根据三岩矿业提供的评估申报明细表，对会计报表、会计账簿和记
账凭证进行了核查，并履行了必要的函证和替代程序。预付账款为企业预付的设
备款，评估人员查阅并收集了部分的购货合同及发票，对于其中部分是老客户且
信誉较好判断能够收回相应的资产或获得相应权利的项目，评估值按核实后的账
面值确认。
（3）评估结果
预付账款的评估值为 9,271,754.86 元。
5.其他应收款
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（1）基本情况
评估基准日账面余额为 59,676,899.57 元，已计提坏账准备 440,145.24 元，
账面价值 59,236,754.33 元。内容主要为单位、个人之间的往来款和费用，包括
与海城市计量管理局、鞍山市国土资源局地质环境管理处的管理费；与百盛园小
区的服务费；与赵世金、孙玮和张传林的业务款；与海城市峰驰耐火材料总公司
（关联方）发生的往来款；以及预提费用等。
（2）评估值的确认原则
评估人员经核查会计报表、会计账簿与申报资料一致。评估人员履行必要的
评估程序，逐笔分析了款项的账龄、金额、业务内容。在查阅了其他应收款明细
分类账的基础上，逐笔核实了款项涉及的借款凭据及相关的还款和报销凭证等，
考虑到公司部分其他应收账款存在有回收风险，其他应收款的评估根据每笔款项
可能收回数额确定评估值。
评估人员在清查核实的基础上对其他应收款发生的原因、发生时间、业务内
容及可收回性进行分析，以及参考其以往的其他应收款回收情况，发现发生坏账
损失的可能性甚小。
评估人员根据应收账款以往的结算、回收情况，以经清查核实的账面余额估
算其评估值。
被评估企业按会计政策已计提的应收账款的坏账准备评估为零。
（3）评估结果
其 他 应 收 款 的 评 估 值 为 59,676,899.57 元 。 较 其 他 应 收 款 账 面 净 值
59,236,754.33 元增值 440,145.24 元，增值率 0.74%，增值原因是评估人员综合
考虑企业其他应收款回收情况后，按账面原值确认为评估值。
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评估基准日账面余额 62,078,916.04 元，主要为原材料、库存商品、低值易
（1）原材料
1）基本情况
评估基准日账面余额为 9,355,679.55 元，主要为公司购买使用的原材料、
各种辅助材料等，公司生产的产成品，主要用于日常的生产经营活动。
2）评估值的确认原则
本次评估中，评估人员依据财务人员提供的物品采购清单，对原材料进行
了清查核实。存货的盘核采用 A、B、C 法进行，即对价值量大的材料进行重点
核查、逐项进行盘点；对价值量小的材料进行抽查盘点；抽查盘点数量与金额
分别占该类存货的 40%和 60%以上。
经履行盘点、核实等评估程序，评估人员认为原材料的购置成本与现市场
价格比较接近，账面价值基本反映了其市场价格。对于报废的原材料，考虑其
实际情况，评估中对于有回收价值的以二手市场回收价格确认评估价值。无回
收价值的将其评估为零，其余原材料按核实确认的数量乘以账面单价确定评估
价值，存货跌价准备评估为零。
3）评估结果
原材料的评估值为 9,355,679.55 元。
（2）库存商品
1）基本情况
评估基准日账面余额为 52,706,736.49 元，主要为公司企业生产的电熔镁普
通 96、普通 97、普通 98、高钙 97、皮砂、高纯镁砂、镁砂、镁石、轻烧粉等产
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2) 评估值的确认原则
评估人员经实地了解产成品成本核算方法，收集相关资料，并进行了全部
盘点，在盘点过程中，评估人员对其品质予以关注。
对于正常销售产品以其正常销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额
的税后净利润确定评估单价，再乘以核实后的实际数量确定评估值，计算公式
评估价值=数量×【不含税销售单价×（1－销售费用率－销售税金及附加
率）-所得税－评估扣除净利】
式中：销售费用率=销售费用/销售收入
销售税金及附加率=销售税金及附加/销售收入
所得税=（销售收入-各种税费）* 25%
评估扣除净利=【不含税销售单价×（1－销售费用率－销售税金及附加率－
管理费用及财务费用率）－产成品单位成本】×(1-所得税率)×利润扣除率
① 评估案例
电熔镁高钙 97（存货—产成品评估明细表第 4 项）
电熔镁高钙 97 清查核实数量为 906.82 吨，单价 1,859.45 元/吨，账面价值
1,686,185.84 元。
根据被评估企业销售部门提供的近期销售开票，本次评估按最近销售价格确
定该产品的不含税售价为 2,180.00 元/吨，按照近期三岩矿业有限公司财务数据
测算，平均销售费用率约为 2.217%，销售税金及附加率为 0.10662%，管理费用及
财务费用率为 8.4963%，所得税率为 25%，该产品库存损耗率一般为 0，目前市场
销售状况尚好，该类产品属畅销产品，综合确定扣除率 50%。
按公式计算：
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评估扣除净利=【不含税销售单价×（1－销售费用率－销售税金及附加率－
管理费用及财务费用率）－产成品单位成本】×(1-所得税率)×利润扣除率
=【2,180.00×（1-2.217%-0.13%）-1859.45】×0.75×0.5
评估价值=数量×【不含税销售单价×（1－销售费用率－销售税金及附加率）
－所得税－评估扣除净利】
=906.82×【2,180.00×（1-2.217%-0.13%）-
21.17 - 31.75
= 1,882,939.98 元
3）评估结果
产成品库存商品的评估值为 57,464,669.74 元。
（3）周转材料
评估基准日账面余额为 16,500.00 元，主要为在用低值易耗品。主要分布
在生产车间，低值易耗品摊销方式费一次摊销法，由于低值易耗品为近期购入，
考虑市场价格上下变动不大，故以账面值作为评估值。
低值易耗品的评估值为 16,500.00 元。
存货的评估值为 66,836,849.29 元。
7.流动资产评估结果
流动资产评估值合计为 216,329,086.36 元，较账面值增值 6,318,080.04
万元，增值率 3.01%。增值原因有：一为应收账款和其他应收款的坏账评估为零；
二为存货中产成品的评估价值包含部分利润。
流动资产评估汇总表
35,599,956.59
35,599,956.59
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交易性金融资产
4,000,000.00
4,000,000.00
39,823,624.50
40,943,626.05
1,120,001.55
9,271,754.86
9,271,754.86
应收股利（应收利润）
其他应收款
59,236,754.33
59,676,899.57
440,145.24
62,078,916.04
66,836,849.29
4,757,933.25
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计
210,011,006.32
216,329,086.36
6,318,080.04
二、房屋建筑物评估说明
（一）资产概况
纳入评估范围的建筑物共 45 项，其中房屋建筑面积合计 56,644.52m2，主要包
括框架结构、砖混结构、钢混结构和钢结构，均位于南邻 S322 省道三岩矿业公司
大院内，建筑物设计为厂房、办公楼、库房和其他用途；构筑物为围墙、道路等。
账面原值 100,075,710.94 元，账面净值 80,812,108.29 元。委估房屋建筑物整体状
况良好，依据各公司提供的房屋建筑物申报评估明细表，我们对纳入评估范围的
建筑物进行了现场核对和查验，资产现状如下：
房屋建筑物资产整体状况良好，通过现场调查核实、技术测定，其建筑类型
包括钢混结构、砖混结构、框架结构、钢结构等，评估查验时使用正常，评估人
员未发现比较明显地影响委估对象正常使用的不良现象。
经调查了解委估房屋在评估基准日已取得《房屋所有权证》的房屋建筑物具
体情况如下：
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建筑物 /土地名称
FB-080-0982
西喷补料厂房
FB-080-0979
LB-080-300
变电所房屋
FB-080-0298、FB-080-0299
电路控制室
FB-080-0980、FB-080-0981
FB-080-0975、FB-080-0977
电熔镁库房
FB-080-0976、FB-080-0978
LB-080-301
LB-080-302
镁碳砖厂房
FB-080-0985
尚未办理房屋产权证的房屋建筑物如下：房屋、办公楼、1#库房、2#库房、
地磅房、变电所、空压机室、新建办公楼、食堂、车库、电路控制室、变电所 1、
变电所、雷蒙厂房、筛分室、轻烧粉库房、成品库、三星矿业附加楼、白球库、
高纯窑、轻烧窑等。
特别说明：有 10 处房产及 2 宗土地已被抵押，具体如下：
建筑物 /土地名称
FB-080-0982
西喷补料厂房
海城市农村信用社合作联社
FB-080-0979
海城市农村信用社合作联社
LB-080-0300
变电所房屋
海城市农村信用社合作联社
FB-080-0298、FB-080-0299
电路控制室
海城市农村信用社合作联社
FB-080-0980,F-B080-0981
海城市农村信用社合作联社
FB-080-0975,FB-080-0977
电熔镁库房
海城市农村信用社合作联社
北京湘资国际资产评估有限公司
海城市镁兴贸易有限公司长期股权投资三岩矿业有限公司评估技术说明
FB-08-00976,F-B080-0978
海城市农村信用社合作联社
LB-080-0301
海城市农村信用社合作联社
LB-080-0302
镁碳砖厂房
海城市农村信用社合作联社
FB-080-0985
海城市农村信用社合作联社
海城国用（2007）第 173 号
厂房办公用地
海城市农村信用社合作联社
海城国用（2007）第 009 号
厂房办公用地
海城市农村信用社合作联社
委估资产的建筑面积及建造年月等数据由被评估单位提供，评估人员据此进
行了现场抽查核定，评估中以上述数据为依据。
由于受到评估人员的职责范围、专业能力等的限制，对评估对象的实地查验
也仅限于其表面特征，没有对其结构、装饰、设备等的内在质量进行检测，本次
评估以委估资产达到国家有关部门规定的质量验收标准为重要前提。
（二）建筑物现行状况查验及分析
我们对委估建筑物作了较为详细的查验，除核对委估资产数量及内容是否与
申报情况一致而外，主要是查看建筑基础、结构的稳定性、牢固性，装修的完好
程度以及配套的完善、使用功能等情况。
经现场查验，结构和装修的状况如下：
（1）基础具有较好的稳定性和足够的承载能力。
（2）建筑物多为混合结构，结构的稳定性、牢固性均较好，其功能可满足办
公、生产及非生产的需要。
（3）屋面情况良好，尚未发现漏雨现象。
（4）资产整体保养良好。
（5）上下水管道畅通，电器照明现状良好，使用正常。
综上所述，本次委估建筑物，在评估基准日均具有继续使用的功能，符合评
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估的基本要求和条件。
（三）评估方法及确认原则
根据本次评估目的，主要采用重置成本法对所有的建筑物进行评估。
重置成本法是指评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价
值来确定被评估资产价值的方法。重置成本法的具体计算公式为：
被评估资产评估值=重置成本×成新率
重置成本的确定：
重置成本由以下部分组成：建安工程造价、前期工程费用和资金成本等，
各部分计算过程如下：
重置价值＝建安工程造价＋前期费及其它费用＋资金成本
1、建安工程造价的确定
预（结）算调整法：预（结）算调整法具体评估过程是以工程预结算资料中
的工程量为依据，对原工程结算中的人工费、材料费、机械费按当地市场价格调
整后得出建安工程造价。
重编预算法：对于工程量较简单的建筑，测算出委估建筑物的工程，套用《辽
宁省建筑工程定额》（2008）；《辽宁省安装工程定额》（2008）；以及辽宁省
工程造价信息网 2012 年 12 月相关资料进行评估计算。
2、前期工程费用
我们根据建设部及辽宁省有关部门颁布的有关建筑工程前期收费的标准及
一般惯例，收费标准详细见下表：
前期工程费用取费明细表
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建设单位管理费
建筑工程综合造价
工程设计费
建筑工程综合造价
计价格[2002]10 号
工程监理费
建筑工程综合造价
发改价格[ 号
前期工程咨询费
建筑工程综合造价
计价格[ 号
工程招标代理服务收费
建筑工程综合造价
计价格[ 号
前期费小计
城市基础设施配套费
38 元/平方米
鞍财综［2004］96 号
散装水泥专项资金
0.6-0.9 元/平方米
财综字（ 号
3、资金成本
资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷
款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为：
资金成本=（建安工程单位造价＋工程前期及其他费用）×[（1＋利率）正常建设
建设期贷款利率为： 六个月以内（含 6 个月）为 5.60%；六个月～一年（含
1 年）为 6.00%；一至三年（含 3 年）为 6.15%。
4、成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可
使用年限，并进而计算其成新率。
房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综
合确定建筑物成新率。
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘查成新率×60%
理论成新率=（建筑物经济耐用年限-已使用年限）÷建筑物经济耐用年限×
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打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别
打分。公式为：
现场勘查成新率=结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B
G—结构评分权重修正系数；
S—装修评分权重修正系数；
B—设备评分权重修正系数。
③评估值的确定
评估值=重置价值×综合成新率
5、评估依据
（1） 《房地产估价规范》国家标准（GB/T）；
（2） 《建设工程工程量清单计价规范》（GB）
（3） 《辽宁省建筑工程定额》（2008）；《辽宁省安装工程定额》（2008）；
（4） 辽宁工程造价信息网；
（5） 《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社）；
（6） 被评估单位提供的《房屋所有权证》复印件；
（7） 被评估单位提供的房屋建（构）筑物清查评估申报明细表；
（8） 被评估单位提供的有关工程资料及会计凭证等资料；
（9） 评估机构通过市场调查、询证、上网查询、现场查看以及查阅相关书
刊和网站资料等途径收集的有关询价资料、参数资料等。
（四）评估案例
【案例一】 办公楼（房屋建筑物评估明细表第 9 项）
（1）建筑物概况
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该建筑物竣工日期为 2005 年 12 月，建筑面积 1,419.00 ㎡，建筑物平面呈矩
形布置，框架结构，共 2 层。建筑物外墙涂砖红色涂料，铝合金玻璃窗户，1 楼入
口大门为铝合金玻璃门，地面铺设地砖，内墙喷涂白色乳胶漆，屋顶喷涂白色乳
胶漆；楼内设有水泥楼梯，铸铁栏杆，楼梯扶手为实木扶手，楼梯踏步铺设深灰
色抛光砖加防滑条；每层均有卫生间，地面铺设瓷砖，内墙贴瓷砖；建筑物内水
电照明设施齐全。
（2）重置价值
对该建筑物采用预（结）算调整法进行评定估算。
1）建安工程单位造价
根据被评估单位提供的工程资料，对资料中的单价进行分析，对于工程量较
简单的建筑，测算出委估建筑物的工程，套用《辽宁省建筑工程定额》（2008）；
《辽宁省安装工程预算定额》（2008）；以及辽宁工程造价信息网 2012 年 6 月相
关资料进行评估计算；同时根据现场勘查了解委估建筑物情况，经分析进行对比
调整，综合确定待估房屋建筑物的建安工程单位造价约 1,210.00 元/㎡。
2）工程前期及其他费用
工程前期及其他费用计算表
建设单位管理费
建筑工程综合造价
工程设计费
建筑工程综合造价
计价格[2002]10 号
工程监理费
建筑工程综合造价
发改价格[ 号
前期工程咨询费
建筑工程综合造价
计价格[ 号
工程招标代理服务收费
建筑工程综合造价
计价格[ 号
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前期费小计
城市基础设施配套费
38 元/平方米
鞍财综［2004］96 号
散装水泥专项资金
0.6-0.9 元/平方米
财综字〔 号
工程前期及其他费用=（建安工程单位造价×费率）＋其他费用
=1,210×7.32%＋38＋0.7
=127.27（元/㎡）
3）资金成本
资金成本为建筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本即评估基准日正在
执行的固定资产贷款利息。
依据全国统一建筑安装工程工期定额标准，建设工期为 1 年，建设工期内假
设资金均匀投入。
资金成本=（建安工程单位造价＋工程前期及其他费用）×[（1＋利率）正常建
=（1,210＋127.27）×[（1＋6.00%）1/2－1]
=39.53（元/㎡）
4）重置价值的确定
重置单价=建安工程单位造价＋工程前期及其他费用＋资金成本
=1,210.00＋127.27＋39.53
=1,376.80（元/㎡）
重置价值=重置单价×建筑面积
=1,376.80×1,419.00
=1,953,600.00 元（取整）
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（3）成新率的确定
该建筑物 2005 年 12 月建成投入使用，框架结构用房经济使用年限为 50 年，
截止评估基准日已经使用约为 7 年，尚可使用年限约为 43 年；本次委估物占地剩
余使用年限为 44 年，故本次评估取房产剩余使用年限，则年限法计算成新率为：
理论成新率=1－（已使用年限/经济使用年限）×100%
=（1－7/50）×100%
通过评估人员现场勘察鉴定，该房屋建造质量较好，水、电等配套设施使用
基本正常。
勘察成新率由评估人员根据建筑结构、装修和设备的实际技术状态采用加权
平均计算确定，具体情况见下表：
房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表
足够承载能力
足够承载能力
足够承载能力
楼面轻度使用磨损
无工程缺陷
结构权重 0.5
复合板外墙完好
有一定程度使用磨损
内墙粉刷或油漆完好
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装修权重 0.4
设备权重 0.1
综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
=84.10%×60%+86%×40%
取整为 85%
（4）评估值的确定
评估值=重置价值×成新率
=1,953,600.00×85%
=1,660,560.00 元
取整为 1,660,560.00 元。
【案例二】厂区道路（构筑物及其他辅助设施评估明细表第 10 项）
（1）评估对象概况
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厂区道路，是从厂区门口进入的主要要道，沥青路面，路面以下有排水管道，
总面积为 1000 平方米，目前排水流畅，路面平整。经现场勘察，厂区道路在正常
（2）重置全价
委估厂区道路于 2011 年 12 月建成，至评估基准日已有约 1 年历史，由于改
道路由邻村工头建设，资料管理缺失，工程建设前期、建设期间及竣工等资料不
齐备，本次评估中建筑物建安工程造价采用单方造价指标法确定其建筑安装工程
1）类似厂区道路单方造价为 100 元/平方米。
2）前期费及其他费用
前期费及其他费用=100×7.32%
=7.32 元/平方米
3）资金成本
委估厂区道路建设期为 1 年，资金均匀投入，采用一年贷款利率 6%。
资金成本=（单方造价+前期费及其他费用）×6% = 3.2196 元/平方米
4）重置全价
重置全价=（单方造价+前期费及其他费用+资金成本）×1000
110,000.00（取整）
（3）综合成新率
成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
1)理论成新率
厂区道路于 2011 年 12 月建成投入使用，已使用 1 年，厂区道路经济耐用
年限为 10 年，尚可使用 9 年。
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理论成新率
=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)
=9/10×100%
2)勘察成新率
经现场勘察，委估构筑物正常使用，其勘察成新率为 90%
成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
+ 90%×60%
（4）评估值
评估值=重臵全价×成新率 = 110,000.00×90% =
99,000.00（元）
（五）建筑物评估结果
固定资产——房屋建筑物类评估值为100,722,776.50元。
房屋建筑物
98,271,633.87
79,464,204.75
119,404,300.00
99,740,423.00
1,804,077.07
1,347,903.54
2,095,360.00
982,353.50
100,075,710.94
80,812,108.29
121,499,660.00
100,722,776.50
三、固定资产——设备的评估说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产账面原值为 80,738,346.34 元，账面净值
46,351,160.47 元，主要为三岩矿业拥有的机器设备、运输设备及电子设备，其中：
机器设备共计 247 台（套），主要是电炉、除尘设备、干燥车等设备；运输设备主
要是奥迪、宝来、捷达、少林客车、捷达、江铃等 25 辆机动车；电子设备主要是
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电脑和高压配电柜等办公和辅助生产的电子设备及其他。具体情况见下表：
设备资产清查汇总表
设备类合计
80,738,346.34
46,351,160.47
固定资产-机器设备
64,137,434.66
36,852,633.56
固定资产-车辆
8,567,093.13
6,381,850.90
固定资产-电子设备
8,033,818.55
3,116,676.01
（二）现场核实情况
1. 设备基本情况
企业的设备类资产，分布相对集中，使用维护较好，现场观察可知，委估资
产基本上处于正常使用状态。
2. 设备特点
委估设备主要为生产用设备、车辆和电子设备。
3. 设备管理制度
公司已建立了一整套的设备管理制度，从设备的购置，到设备的日常维护保
养、设备大修、调拨、借用、封存、启封、报废等，建立了严格的设备管理制度。
对设备购置，调拨、封存、启封、报废、借用做了明确的规定，同时建立设备固
定资产台账。
4. 设备原值的形成
设备原值均按取得时的成本作为入账的价值，设备取得时的成本主要为买价，
车辆等运输设备包括买价、购置税和牌照费等费用。
5. 现场勘察情况
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评估人员对企业评估范围内的委估设备进行了逐项清查、核实和现场勘察工
（1）对企业提供的“设备评估申报明细表”进行审核，与设备台账核对，账
账相符。对申报表填写不完善的部分要求修改补充。
（2）根据评估申报表的内容，评估人员到设备现场核对实物，对申报设备进
行清查和重点勘查，清查结果与申报内容不符之处作了修正。对价值大和重点设
备进行仔细勘察，主要勘察设备的在用状况、技术性能指标、工作环境和维护保
养等情况；对一般设备，主要了解其在用情况、故障率和维护保养情况，以此作
为确定成新率的参考依据。
（3）对重要和数额较大的设备，核对并复印了企业提供的设备合同等凭证文
6、评估假设前提
（1）所有委估设备仍在原地按当前的使用方法和目的继续使用；
（2）委估资产被看作是一个整体，每一台设备是整体资产的组成部分，不可
拆零使用；
（3）资产作价符合替代性原则和公开市场原则。
(三)评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备
的特点和收集资料情况，本次评估主要采用成本法进行评估。成本法是指评估资
产时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价值后确定被评估资产价值的方
法，具体计算公式为：
委估资产评估值＝重置全价×综合成新率
1）机器设备重置全价的确定
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机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成
本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税〔 号）《关于全国实
施增值税转型改革若干问题的通知》，自 2009 年 1 月 1 日起，购进或者自制（包
括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂
行条例》（国务院令第 538 号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财
政部、国家税务总局令第 50 号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生
产性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。
重置全价计算公式：重置全价＝设备购置费＋运杂费＋安装工程费＋其他费
用＋资金成本—设备购置所发生的增值税进项税额
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2012 机电产品报价手册》等价
格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购置价的设
备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。
根据资产评估《资产评估常用数据与参数手册》划分，辽宁为一类地区，运
杂费率综合按含税购置价的 5%计取。
运杂费＝含税购置价×运杂费率
由设备生产厂家承担运杂费、货送购置单位使用地点的不计运杂费。
③安装调试费
根据《资产评估常用数据与参数手册》按照设备的特点、重量、安装难易程
度，以含税设备购置价为基础，按不同安装调试费率计取。
安装调试费＝含税购置价×安装调试费率
对由设备供货单位负责运输及安装调试的设备和小型或无须安装的设备，不
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考虑运杂费及安装调试费。
④工程建设其他费
根据设备的特点，以含税设备购置价为基础，按不同费率计取。共包括：建
设单位管理费、工程勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价
工程建设其他费用率表
建设单位管理费
建安工程造价
勘察设计费
建安工程造价
计价格[2002]10 号
工程建设监理费
建安工程造价
发改价格[ 号
招标代理服务费
建安工程造价
计价格[ 号
环境评价费
建安工程造价
计价字[ 号
⑤资金成本
考虑到所委估的机器设备，必须在其全部工程（含房屋、构筑物及机器设备）
建设完成后才能共同产生收益，故将三岩矿业公司的工程建设作为一项整体工程
考虑，将其购置到运行的周期比照企业整体工程建设周期计算其建设工期，按评
估基准日贷款利率计算，并假设资金均匀投入：
资金成本＝（设备购置价格＋运杂费＋安装调试费＋其他费用）×贷款利率
×工期×1/2
⑥设备购置所发生的增值税进项税额的确定
设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／(1＋增值
税率）＋运杂费×相应的增值税扣除率
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2）车辆的重置成本主要考虑下述因素：
根据车辆市场信息及网上查询等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日
的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相
关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价：
重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
①车辆购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；参照车
辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购置时间较长，现不能查到原型
号规格的车辆购置价格时参考相类似、同排量车辆价格作为评估车辆购置价。
②车辆购置税：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税
暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%。该“纳税人购买
自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：购置附加税＝购置价÷(1+17%)
③新车上户牌照手续费等：根据该类费用的内容及金额确定。
（2）成新率的确定
成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
1）机器设备综合成新率
价值量较大的设备成新率，采用年限法 N1 与现场勘察法 N2，分别测算其成新
率 N1 和 N2 后，再加权平均求得其综合成新率 N，即
N = N1 x 40% + N2 x 60%
其中 N1=（1-实际已使用年限/经济使用年限）x 100%
2）车辆综合成新率
根据国经贸经[ 号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及 2000
年 12 月 18 日国经贸资源[ 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》
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的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的
成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a：车辆特殊情况调整系数。
（3）评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
原则上，对于基本上能够正常使用的资产，成新率不低于 15%。
（四）评估依据
（1）企业提供的设备评估明细表；
（2）机械工业出版社《2012 中国机电产品价格查询系统》；
（3）《2012 年机电产品报价手册》；
（4）国经贸经[ 号《关于发布汽车报废标准的通知》；
（5）国经贸资源[ 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
（6）国经贸[ 号《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》；
（7）《慧聪商情》―全国汽车市场、全国家电市场、办公自动化市场；
（8）评估人员收集的其他资料。
(五)评估案例
【案例一】颚式破碎机（机器设备评估明细表第 199 项）
1、资产概况
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账面原值：349,800.00 元
账面净值：99,961.27 元
购置时间：2005 年 12 月
制造厂家：淄博华发机械有限公司
颚式破碎机
40-160mm（mm）
14-60（m3/h）
7.1t（kg）
电动机功率
电动研磨机
最大进料边长
经评估人员现场勘查，该设备维护、保养良好，可正常使用。
2、重置成本的确定
（1）购置价格
委估设备购买于 2005 年 12 月。经查有关产品合同，向生产厂家淄博华发机
械有限公司询价，以及查询现行市场报价与 2012 年机电报价手册后，评估人员确
定其设备的现行不含税价格为 70,000.00 元/台。
（2）运杂费
运杂费已包含在设备购置价中，在此不作计算。
（3）安装调试费
颚式破碎机属于国标设备，安装简单方便，经评估人员向生产厂家咨询，生
产厂家均不提供安装调试服务，故在此不作计算。
（4）设备基础费
颚式破碎机单独安装在户外，不需要建设基础，故不对颚式破碎机的设备基
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础费进行单独计算。
（5）资金成本
该设备从购置到使用时间较短，故不考虑资金成本。
（6）重置全价
重置全价＝（购置价格+运杂费+安装调试费+设备基础费+资金成本）×数量
＝（70,000.00+0.00+0.00+0.00+0.00）×6
＝420,000.00（元）
3、成新率的确定
根据《资产评估常用数据与参数手册》规定，该类设备的经济使用年限为 10
年，该设备于 2005 年 12 月投入使用，截止评估基准日已使用约 7 年，尚可使用
经济年限为 3 年，采用使用年限法计算成新率为：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋实际已使用年限）×100%
＝3÷（3＋7）×100%
评估人员对设备进行现场勘察，结合设备的使用时间、寿命年限、实际技术
状况、制造质量、维护保养状况、外观完整性等经济技术参数现场勘查成新率 40%。
主要技术指标及参数
14-60(立方/小时）
设备大修及技改情况最近一次检测
无大修，无技改，使用正常
项目或部位名称
技术水平基本满足初步生产要求
每批产品生产结束进行日常维护
主要结构基本完整，能够满足生产要求
基本满负荷工作
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根据综合成新率＝年限成新率×40%＋现场鉴定成新率×60%
＝30％×40％＋40％×60％
＝36％（取整）
4、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
＝420,000.00×36%
＝151,200.00 元
【案例二】除尘设备(机器设备评估明细表第 232 项)
1. 设备概述
规格型号：DLKY-18MII
生产厂家：海城市牌楼梁兰除尘设备厂
启用日期：2005 年 12 月
账面原值：3,100,000.00 元
账面净值：1,708,299.97 元
2.重置全价的确定
（1）购置价格
委估设备购买于 2005 年 12 月。经查有关产品合同，向生产厂家海城市牌楼
梁兰除尘设备厂询价，以及查询网络报价与 2012 年机电报价手册后，评估人员确
定其设备的现行不含税价格为 217,000.00 元/台。
（2）运杂费
运杂费已包含在设备购置价中，在此不作考虑。
（3）安装调试费
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根据原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指
标》，并综合考虑委估设备安装难易程度及试车要求，参考其他经销商或者生产厂
家近期同类型设备实际结算费用或技改项目的初步设计概算资料测算调整后确定
安装调试费率为 4%。
安装调试费＝217,000.00×4%
＝8,680.00（元）
（4）设备基础费
除尘设备在厂房外独立安装，故不对此项费用进行单独计算。
（5）资金成本
该设备从购置到使用时间较短，故不考虑资金成本。
（6）重置全价
重置全价＝（购置价格＋运杂费＋安装调试费＋设备基础费＋资金成本）×
＝（217,000.00＋0.00＋8,680.00＋0.00＋0.00）×10
＝225,680.00×10
＝2,256,800.00（元）
3.成新率确定
成新率采用综合法确定成新率
（1）使用年宪法成新率，相同类型的设备可以用 20 年，该除尘设备已投入
使用了 7 年，尚可使用 13 年。
年限法成新率＝尚可使用年限÷（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
＝13÷（7＋13）×100%
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（2）技术成新率，目前该设备正常使用，维修保养及时，技术资料齐全，各
项技术指标基本正常，设备整体状况基本良好，综合考虑技术勘察成新率取65%。
综合法成新率=使用年限法成新率×60%＋技术勘察成新率×40%
＝65%×60%＋65%×40%
4.评估价值计算
评估价值＝重置全价×成新率
＝2,256,800.00×65.00%
＝1,466,920.00（元）
【案例三】宝来牌 FV7162XG（车辆评估明细表第 5 项）
（1）车辆概况
车辆名称：宝来轿车
车辆牌号：辽 C5P457
生产厂家：一汽大众
账面原值：113,757.00 元
账面净值：98,753.35 元
购置时间：2012 年 4 月
证载参数：车辆识别代号：LFV2A；发动机号码：R93812；注册
日期：2012 年 4 月 26 日；发证日期：2011 年 4 月 26 日；核定载人数：5 人；总
质量 1805kg；整备质量：1265kg；外廓尺寸：×1467mm。
（2）重置成本的确定
车辆的重置全价按评估基准日同规格型号车辆的现行市场价格加上评估对象
所在地的有关税费标准来确定其重置全价。
重置价值＝车辆购置价格＋车辆购置税＋牌照、杂费及强险
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1）车辆购置价：经市场询价该型号车辆的含税购置价为 108,700.00 元；
2）车辆购置税：按增值税前价的 10％计算
车辆购置税＝（含税车辆购置价÷1.17） ×10%
＝（108,700.00÷ 1.17 ）×10%
＝9,290.60（元）
3）牌照、杂费：每辆车按 500.00 元计算
4）重置价值＝车辆购置价格＋车辆购置税＋牌照、杂费
＝108,700.00＋9,290.60＋500.00
＝118,500.00
（百位取整）
（3）成新率的确定
车辆的理论成新率采用孰低法，即选用使用年限法与行驶里程法二者中较低
者，并根据现场鉴定成新率调整确定综合成新率。
1）年限法成新率的确定：委估车辆于 2012 年 4 月购置至评估基准日 2012 年
12 月 31 日实际使用了 8 月；该型车辆的经济使用年限为 15 年（180 个月）。
年限法成新率＝(经济使用年限—已使用年限)÷经济使用年限× 100%
＝(180—8) ÷180×100%
＝96%（取整）
2）里程法成新率确定：车辆购置启用时间至评估基准日间实际已行驶 33000
公里；该车型可行驶里程为 500000 公里。
里程法成新率＝(总行驶里程数—已行驶里程数)÷总行驶里程数×100%
＝(00)/ 0%
＝93%（取整）
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参考标准分
整 车（20 分）
车 架（15 分）
前后桥（15 分）
发动机（30 分）
变速箱（10 分）
转向及制动系统
现场勘察成新率
成新率取年限成新率和里程成新率二者中较低者，为 93%。
（4）评估值的确定
评估值＝重置价值×成新率
＝118,500.00×93％
＝110,205.00 元 。
(六)评估结果
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固定资产-机器设备
64,137,434.66
36,852,633.56
47,461,294.20
24,875,954.60
固定资产-车辆
8,567,093.13
6,381,850.90
5,558,000.00
5,181,243.00
固定资产-电子设备
8,033,818.55
3,116,676.01
5,502,613.00
2,596,982.14
设备类合计
80,738,346.34
46,351,160.47
58,521,907.20
32,654,179.74
四、在建工程
（一）评估范围
本次委托评估的在建工程—土建工程为三岩矿业在本次评估目的下纳入评估
范围的正在建设的土建项目，包括锅炉基座及安装、电炉基座及设备改造、碱性
耐火材料厂、隧道窑、轻烧窑、除尘设备基座及设备改造、办公楼彩铝门安装等
在建工程，截止评估基准日企业申报的在建工程—土建工程共计 7 项，账面价值
为 36,999,573.84 元。
（二）评估过程
1、在明确评估目的、确定评估范围的基础上，指导企业全面清查核对各项在
建工程，填写在建工程清查评估明细表，准备在建工程的工程承包合同、设备购
置合同、设计任务书、可研报告及预算定额等有关文件资料，做好资产评估的前
期准备工作。
2、根据被评估单位提供的在建工程清查评估明细表，核对在建工程明细账、
总账余额和评估申报表是否相符，进行账表、账账、账实核对。了解在建工程的
具体内容、开工时间、结算方式、实际完工程度和工程量；核对申报材料上所列
的支付款项与实际支付的款项的一致性，了解评估基准日后新发生支付款项和支
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3、检查在建工程付款原始凭证是否齐全。
4、实地勘察在建工程的进度，如设备安装工程的具体进度（设备基础、支架
完成情况、设备安装图纸是否准备齐全、设备是否运抵现场开箱检验等）。
5、对在建工程做必要的技术鉴定，如工程质量是否符合设计要求、设备及安
装质量是否符合设计要求，是否存在实体性和功能性贬值，
6、搜集设备、材料的采购价格及人工工时及标准等资料，选择适宜方法，确
定重置价值，计算评估值。
7、对取得的评估资料，进行综合分析、汇总，复核、整理评估工作底稿，
编写资产评估技术说明及评估明细表。
（三）评估方法
本次评估在建工程采用重置成本法评估，即按照正常情况下在评估基准日重
新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值，当明显
存在较为严重的实体性、功能性和经济性贬值时，需确定贬值额，并从重置价值
中扣除；如工程在建时间较短，则不考虑贬值因素。
经评估人员核实，在建工程--土建工程中的锅炉基座及安装、电炉基座及设
备改造、碱性耐火材料厂、隧道窑、轻烧窑、除尘设备基座及设备改造、办公楼
彩铝门安装等 7 项在建最终形成固定资产，属于真正意义的在建工程，核算的成
本中不存在不合理的费用，以经评估人员核实的在建工程账面值作为评估值。
经评估人员核实，在建工程--设备安装工程均为正常建设的工程项目，项目
建成后均能正常发挥作用，核算的成本中不存在不合理的费用，以经评估人员核
实的在建工程账面值作为评估值。
（四）评估结果
经评估人员实施上述评估程序，在建工程账面值 36,999,573.84 元，评估值
为 36,999,573.84 元，无增减值。
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五、无形资产评估说明
纳入评估范围的无形资产包括三岩矿业拥有的土地使用权无形资产和其它无
形资产两类。
（一） 土地使用权无形资产
待估土地使用权是三岩矿业公司通过出让方式获得的两宗土地，土地面积合
计为 165319 ㎡。评估基准日账面值为 29,462,348.89 元。
1、土地登记状况
（1）宗地一：根据海城国用（2007）第 173 号《国有土地使用证》，委估宗
地位于海城市马风镇房身村，土地面积为 87932 ㎡，土地用途为工业用地。土地
使用权人为三岩矿业有限公司，使用权类型为出让，地号为 07173，图号为
S，终止日期为 2056 年 4 月 23 日，账面值为 14,502,348.89 元。
（2）宗地二：根据海城国用（2007）第 009 号《国有土地使用证》，委估宗
地位于海城市马风镇大房身村，土地面积为 77387 ㎡，土地用途为工业用地。土
地使用权人为三岩矿业有限公司，使用权类型为出让，地号为 07009，图号为
S，终止日期为 2057 年 1 月 8 日，账面值为 14,960,000.00 元。
以上两宗土地连成一个整体，宗地上建有厂房、办公楼、库房、变电站等房
屋建筑物及附属构筑物，委估土地至评估基准日实际开发程度：宗地红线外五通
（通上水、通下水、通电、通路、通讯），宗地红线内一平（场地平整）。
2、土地权利状况
（1）土地权利性质
据委估对象的《国有土地使用权证》记载，委估对象土地所有权均属国家，
土地使用权均属三岩矿业有限公司。
（2）土地使用权取得方式
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据估价对象的《国有土地使用证》记载，两宗地均为以出让方式取得的工业
（3）土地使用年限
根据海城国用（2007）第 173 号《国有土地使用证》，估价对象为出让方式取
得的国有土地使用权，证载使用权终止日期为 2056 年 4 月 23 日，本次评估根据
土地权属性质，其最高使用年限为 50 年，剩余使用年限 43.3 年。
根据海城国用（2007）第 009 号《国有土地使用证》，估价对象为出让方式取
得的国有土地使用权，证载使用权终止日期为 2057 年 1 月 8 日，本次评估根据土
地权属性质，其最高使用年限为 50 年，剩余使用年限 44 年。
（4）土地使用状况
估价对象的《国有土地使用证》登记用途为工业用地，两宗土地相接均位于
三眼矿业公司厂区内，地上建筑物为生产车间、仓库、办公楼、配电室等，总建
（5）土地他项权利
产权证明资料由委托估价方提供，委托估价方应对其真实性、合法性和完整
性负责。根据委托方提供的资料，估价人员发现估价对象土地存在抵押、担保等
他项权利。纳入评估范围的两宗土地均抵押与海城市农村信用社合作联社，抵押
期限为 2012 年 4 月 16 日至 2013 年 3 月 15 日。
（6）土地开发现状
至估价基准日，宗地红线外达到了“五通”（ 通上水、通下水、通电、通讯、
通路），红线内场地基本平整。
3、地价影响因素分析
（1）一般因素分析
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1）地理位置
海城位于辽宁省南部，辽河下游之左岸，辽东半岛之北端。北靠钢都鞍山
和省会沈阳，南邻港口城市营口、大连，东接煤铁之城本溪及边境城市丹东，
西与油田新城盘锦隔河相望。地处东经 122°18′~ 123°08′，北纬 40°29′~
41°11′之间。东西长 80 公里，南北宽 44 公里。
2）自然环境
全境气候温和，年平均气温 10．4℃，降雨量 691．3 毫米，处于暖温带季
风气候区。四季分明、雨量充沛，是发展工农业生产极为有利的自然条件。
3）交通条件
境内铁路、公路网络交错。哈大铁路客运专线，盘海营客运专线交汇在新海
城站，中国第一条高速公路——沈大高速公路（改名为沈海高速公路）、盘海营高
速公路、丹海高速公路、哈大公路 202 国道、长大铁路纵贯南北；沟海、海岫铁
路和大盘公路横跨东西；中国联航鞍山机场坐落在海城市的北郊。四通八达的交
通网络，为海城的经济发展创造了有利条件。
4）经济状况
海城全境面积为 2732 平方公里，总人口 132 万人，市区人口 43 万，全市辖 5
个管理区、2 个开发区、20 个镇。海城是辽宁省较大的县级市，是全国粮食、水
果、畜牧业、柞蚕、乡镇企业生产基地之一，素有“渤海奥区”之誉。
在发展中，海城坚持国内国外并重，域内域外并重，注重招商的实效性，坚
持做到带着空间、带着规划、带着基础设施实施招商，全面提高了招商引资的质
量。同时，海城市委、市政府继在空间打造和项目储备的基础上，全力推进重大
项目的开复工，沈车集团机车铸件、西柳中国商贸城、金工风力发电机主轴、厦
门雅园菱镁工艺品等一大批超亿元项目开工建设或建成投产，海城经济发展持续
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能力显著增强。2009 年，全市开复工项目 310 个，开复工率 100%，其中竣工投产
80 个，实际完成投资 110 亿元。
投资环境不断优化，推进了行政审批制度改革，审批事项大幅减少；建立了
规委会集中审批和重点大项目联审制度，成立政府法律顾问团，全面实行了“一
会制”审批、“一站式”服务和“一费制”收费；成立了一家政府投资公司、一
家担保公司和两家小额贷款公司；依法理顺企业历史遗留的土地和房产手续问题，
增强了企业资源变资本的能力；大力开展了软环境建设年活动，进一步规范了经
营和社会秩序，营造了公平竞争有序的市场环境。
5）城市基础设施状况
海城市水网、电网主干贯穿全区，供水量可达 20 万立方米/日，年供电量达
73527 万千瓦时，完全可以满足全区的生产和生活需要。中国邮政、电信、移动、
联通、网通等机构的北海分公司均设在区域内，各种通讯业务齐全，服务网点遍
布全区。国人民银行、中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、
中国人民保险公司、中国人寿保险公司、中国太平洋财产保险公司、中国太平洋
人寿保险公司的分支机构均设在区域内。
6）产业政策与结构
近年来，海城市打破行政区划，规划建设了腾鳌新城、海西新城、牛庄新市
镇、析木新市镇等“两城、两市镇”，大规模实施“三迁四进”，并采取财政投
入和 BT（建设—购买）融资等方式，加快园区基础设施和环境建设，确立了“一
大基地、七大产业、十七个产业集群”的产业发展定位和“百万人口生态型世界
镁都”的城市定位。通过“两城、两市镇”和园区建设，进一步整合了生产生活
要素，培育了经济增长优势，同时启动了土地修编、基础设施建设、招商引资等
实质性工作，将安全生产、环保、信访稳定等社会管理重心下移到经济区，形成
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新的发展格局。
为保证不断加大对发展经济、城市建设和民生方面的投入，海城把加强财源
建设作为一项重要工作内容来抓。通过推行非税收入管理新模式，压缩非刚性支
出，成立政府采购中心和招投标中心等方式，积极培育新的财政增长点。特别是
通过项目拉动，全市税收超亿元镇达到 8 家，其中超两亿元镇达到 4 家。2009 年，
海城市荣登全省第二届生活质量排行榜县（市）榜首。入选省级文明城市。获得
中国金融生态城市称号。喜获 2009 中国最具幸福感十强城市殊荣。在 2009 年度
全国中小城市科学发展评价中，海城市成为东北三省县级“中国中小城市科学发
展百强、中国十佳‘两型’中小城市、中国最具投资潜力中小城市百强和中国最
具区域带动力中小城市百强”四项桂冠的唯一获得者。
（2）区域因素分析
影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要有区域位置、用地类型、道路
级别、货运便捷度等因素。本次评估仅对估价对象产生影响的区域因素进行分析，
对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的区域因素不作分析。
估价对象位于海城市马风镇大房身村。海城市全市区域东西长 80 公里，南北
宽 44 公里，地势东高西低，依次为山区、丘陵、平原、沿河，自然分布为五山一
水四分田。全市辖区总面积为 2732 平方公里，目前农用地
公顷，其中
耕地 98560 公顷，建设用地 36146.66 公顷，未利用地 23412.6 公顷。人均耕地不
足 1.4 亩，人多地少，耕地后备资源不足。
海城市矿产资源丰富，素有“世界镁都”、“滑石之乡”的美誉。在已发现的
矿产中，金属矿 5 种，有铁、铜、铅锌、镍钴、金；非金属矿 16 种，有磷、硼、
钾钠长石、萤石、菱镁、硅石、白云石、石灰石、滑石、石墨、白云母、玉石、
大理石、花岗岩、砖瓦粘土、建筑石材；能源矿 2 种，有煤、地热；水汽矿 1 种，
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有矿泉水。
菱镁矿既具全省优势，又具全国优势。规模宏大，质量优良，开采条件好。
保有储量 28.38 亿吨（含未上表的普查和简测储量），分别占全省和全国的 68%和
61%，均居首位。滑石质量上乘，驰名中外，保有储量 6407.4 万吨（含未上表储
量），分别占全省和全国的 94.2%和 19%。
菱镁和滑石矿矿产地集中，储量大，集中分布海城市东南部，菱镁矿带长 40
公里，资源总量 34.15 亿吨。年开采量按 1000 万吨计算，可开采 300 年左右。
据辽宁省菱镁资源储量情况表矿石工业类型表明，菱镁矿 MgO 含量 46%以上，
特级和Ⅰ、Ⅱ级品级率在 70%以上。滑石纯度高，特级和Ⅰ、Ⅱ级品级率在 60%以
上。由于矿石品位高，宜于开发高档镁制品和滑石制品，提高附加值和经济效益。
海城市已发现 24 种矿产，183 处矿产地。已开发利用 15 种矿产，开发利用矿
产地 131 处，占 89%以上的有探明资源储量的矿产地已得到开发利用。按累计消
耗储量点累计探明量的比例计算，菱镁矿的利用程度为 4.4%，滑石为 12.5%，硅
石为 37.5%，水泥制灰用大理岩 43.9%。
海城市的主要矿山企业通过不断的设备更新改造，并引进新技术新方法，使
矿产资源利用水平不断提高，“三率”指标基本达到国家要求。菱镁矿回采率达
到 85%，贫化率 5.5%，滑石回采率达到 80%以上，贫化率 5%，其它矿种的资源
利用水平也有较大幅度的提高。
（3）个别因素分析
影响估价对象价格水平的个别因素主要包括宗地条件、宗地个别开发程度、
土地权利状况、容积率及使用年期等。 本次评估仅对估价对象产生影响的个别因
素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分
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1）宗地形状、面积：待估宗地形状较为规则，土地面积分别为 77387 ㎡和 87932
㎡，面积形状对待估宗地土地利用基本无影响。
2）坡度与地基：待估宗地地面平坦，地形坡度较小；地基承载力一般。
3）宗地内设施条件：至评估基准日，宗地内通上下水、路、电、讯等基础设
4）宗地最有效使用用途：规划用途和实际用途均为工业用地。
5）土地使用年期：在评估基准日，宗地为国有出让土地使用权，终止日期分
别为 2057 年 1 月 8 日，2056 年 4 月 23 日，宗地剩余使用年期分别为 44 年，43.3
6）土地权利状况：至评估基准日委估宗地已抵押给海城市农村信用社合作联
社，存续时间至 2013 年 3 月 15 日。
4、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、
剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按技术规则，
结合当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当
的估价方法。评估人员通过实地踏勘，认真分析调查收集到的资料，在确定土地
估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用
基准地价系数修正法对宗地进行评估。
5、 评估案例
【案例】海城国用（2007）第 009 号（土地使用权评估明细表—第 2 项）。
（1） 评估过程
基准地价系数修正法，是通过对待估宗地影响因素的分析，利用宗地地价修
正系数，对各城镇已布的同类用途或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估
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宗地客观价格的方法。评估程序如下：
1）收集有关基准地价资料；
2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
4）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确定待估宗地
地价修正系数；
5）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正；
6）求出待估宗地地价。
（2）基准地价修正系数法
1）地价定义
基准地价是在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水
平下和设定土地开发程度条件下的各种用途（商业、住宅、工业）等法定最高出
让年限完整的土地使用权平均价格。
2）基准地价内函及设定条件：
① 基准日：2010 年 8 月 1 日
② 设定使用年限：商业 40 年、住宅 70 年、工业 50 年、综合 50 年
③ 设定土地开发程度：
A 城区基准地价评估设定的土地开发程度为：
商业服务用地设定为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电
讯、通道路、通暖气和宗地内场地平整）
住宅及公共管理与服务用地设定为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、
通电力、通电讯、通道路、通暖气和宗地内场地平整）。
工矿交通仓储用地设定为