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购买的预售商品房能否转让，转让预售商品房合同范本
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购买的预售商品房能否转让，转让预售商品房合同范本购买的预售商品房能否转让?法律没有禁止性规定，也就是说转让未交付的期房是可以的，但要办理一定的手续。下面我们就来看一下转让预售商品房合同范本是怎样的以及办理预售商品房转让的程序。一、购买的预售商品房能否转让，程序如何?预售商品房再转让的前提条件，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。转让预售商品房的，首先《商品房预售合同》应在有效期之内，在具备这一前提条件后，按照有关商品房转让的规定，办理程序如下：(一)
转让方与受让方须签订转让合同(一式两份)，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。(二)
转让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。(三)
交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持有的预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，应通知转让人。二、转让预售商品房合同范本商品房预售转让协议甲方：xx 身份证号xxx，地址： 电话：乙方：xx身份证号：xxx，地址： 电话：甲、乙双方经友好协商，就乙方购买的xx市xx路xx号xxx室房屋的《商品房预售合同》的权利义务转让给甲方一事，达成如下一致意见。一、《预售合同》所购房地产的基本情况1、物业类别：住宅;2、建筑面积：xxx平方米(暂测)3、户型：3室2厅;4、类型：预售房地产，未交付;5、是否设定抵押：是，乙方办理了银行抵押贷款，贷款总额为：人民币xx万元;6、有无权利限制：无。二、转让价格人民币xx万元整(RMB：xx万元)。三、支付方式与转让方式双方约定xxx年x月x日上午x点共同至银行办理提前还贷手续，届时，由甲方支付乙方xx万元人民币房款，该款项仅用于乙方提前归还银行贷款。乙方应将从银行取得的上述房地产的他项权证和表明乙方贷款已还清注销抵押的证明文件以及任何与抵押有关的文件、合同等(原件)交甲方或其委托的律师保管、留置，否则甲方有权单方面解除本协议。办完提前还贷手续后，甲、乙双方应立即共同至开发商处签署《预售合同权益转让书》，并由房地产开发有限公司签章确认。上述手续办完后，甲、乙双方应于当日房地产交易核心办理《预售合同》权益转让登记手续，即本转让房地产的权利人由xx转让登记为xx。办理完毕后，甲方应将剩余房款xx万元整(RMB：xx万元)支付给乙方。乙方如未能按约办理登记手续，甲方有权单方面解除本协议。四、其他上述任何手续如因非甲、乙方因素而无法当时、当日完成，双方应约定以后三日内的某一日办理余下手续。五、违约责任1、甲、乙双方有任何一方违反上述约定的情形，非经对方认可，均视为单方毁约，另一方有权解除合同，违约方应支付违约金xx万元(RMB：xx万元)。2、本协议中，甲方行使本合同约定的单方解除合同权利时，乙方应在三日内将甲方已付房款退还甲方，并支付违约金xx万元(RMB：xx万元)，每逾期一日，按每日万分之五计逾期违约金。六、随附义务在办理转让手续过程中，双方应相互配合，出现任何意外情况应相互通知，同时乙方应配合甲方与开发商办理有关交接手续。七、诚信与协商双方在履约过程中应保持较大的诚信，如有争议，双方可另行协商解决。八、本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份。商品房预售登记后，购房人按转让程序办理更名。双方住房的质量价格、住房、住房产权状况有清晰的理解。在这里提醒买家,因为这种行为不属于购房人和开发商之间的关系,所以,为了安全,这笔交易是较好的律师,处理,和中介可以帮助当事人在交易的过程中,销售价格,房屋的价值,品质的房子,房子的所有权状态,房子实际和这些条款和条件的原购销合同评估调查和必要的审计工作,以维护双方的利益。以上就是购买的预售商品房能否转让，转让预售商品房合同范本，希望对你有所帮助!
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浅议预售商品房合同转让的法律规制
商品房作为居民生产、生活的必需品，出台的与其相关的每项政策都势必会引起社会各界的广泛关注。其中，关于民间所说的期房转让是否符合政策要求的问题已经成为了社会公众热议的内容。事实上，民间所说的期房转让就是预售商品房转让，同传统的商品房转让方式相比，由于其较为开放、超前的市场运作模式，给商品房买卖交易行为增添了许多风险性，因此有学者提出我国应当禁止预售商品房的转让行为。但是，该行为在一些市场经济发达的国家里，已经成为了一种成熟的市场行为，对于优化房地产市场结构、增强市场经济活力有着重要作用。可以通过一些法律手段去规制这种行为，降低交易风险，本文将就此问题从法律规制的角度进行探讨。
作者单位：
河北经贸大学法学院
年，卷(期)：
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在线出版日期：
基金项目：
“2015年度河北经贸大学硕士研究生创新计划项目”
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在实际生活中，有过买房经验的就会知道，通常二手房买卖都是甲乙双方私下签订房屋买卖合同的，那么，私下签订的房屋买卖合同有效吗?我国法律对于这种合同承不承认呢?一、房屋买卖合同的形式要件房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第(二)项规定，\n购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据根据《民法通则》第50条之规定为,一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件:1、行为人具有相应的民事行为能力;2、意思表示真实;3、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果(或按违约制裁或按继续强制履行处理)。三、七种房屋买卖合同属无效合同1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。7、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房产未经共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。近年来，随着房价的飙升，房地产市场一片火热，随之而来的也产生了许多房屋买卖方面的法律问题，其中之一就是房屋买卖合同更名的问题，那么房屋买卖合同更名是否合法?在什么情况下可以更名呢?一、购房合同可以更名吗?(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这种情形下即是说合同未备案，那么购房合同是可以进行更名的。(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。在这种情形下也是有可能进行更名。(三)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收。这种情形下则不能再对合同进行更名了。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。因此购房合同是有效的法律文书，合同能否更名要依据相关的法律法规。二、购房合同怎么样更名?据上所诉，在前两种情形下，购房合同是可以进行更名，那么这两种情形下，购房合同如何来进行更名呢?(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，以其更名人的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。这种情形下要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。另外，虽然在商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收这种情形下不能再对合同进行更名了。但是可以在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在更名人的名下，这实质上是一种房产继承了。
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预售商品房再行转让的合同是否有效
时间：&&|&&作者：杜杰锋&&|&&浏览：3053
岑某清与黄某彬买卖的房屋仍在建设中，尚未竣工，黄某彬亦未到房产行政部门确权和领取权属证书，该房产所有权尚未明确。某清与黄某彬双方于日共同签订的《转让协议》无效。因岑某清与黄某彬双方签订的《转让协议》无效。
【案件基本信息】1.裁判书字号省市中级人民法院(&2011)江中法民一终字第440号民事判决书2.案由：房屋买卖3.当事人上诉人(原审被告)：黄某彬被上诉人(原审原告)：岑某清【基本案情】日，岑某清向黄某彬购买联体住宅一套。岑某清(乙方)与黄某彬(甲方)双方于日共同签订了《转让协议》一份，协议约定：1.现甲方将江海碧桂园A号共165.5&m2建筑面积别墅转让于乙方，转让总价为171.5万元;2.乙方需于日前付清房款;3.转让所涉及的所有税款与费用均由乙方承担等。协议签订后，岑某清分别于日支付330000元，同月28日支付330000元，同年3月15日支付185000元，共支付845000元给黄某彬，余额870000元未付。岑某清于日将房款余款870000元提存在广东省江门市公证处，该公证处于日向黄某彬发出《提存通知书》。黄某彬于日与江门市江海碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省》，所购房屋是上述岑某清与黄某彬买卖的房屋，购房总价为1092557元，黄某彬已付清上述购房款。该房屋尚在建设中，尚未确权及取得房产证。【案件焦点】黄某彬与岑某清签订的预售商品房《转让协议》是否有效。【法院裁判要旨】广东省江门市人民法院经审理认为：岑某清与黄某彬买卖的房屋仍在建设中，尚未竣工，黄某彬亦未到房产行政部门确权和领取权属证书，该房产所有权尚未明确。根据《中华人民共和国城市》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的。”的规定和《中华人民共和国》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，岑某清与黄某彬双方于日共同签订的《转让协议》无效。因岑某清与黄某彬双方签订的《转让协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，黄某彬应返还购房款给岑某清。广东省江门市江海区人民法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十入条第(六)项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、岑某清与黄某彬双方于日签订的《转让协议》无效。二、黄某彬自本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款845000元及支付利息给岑某清。黄某彬持原审答辩意见提起上诉，广东省江门市中级人民法院经审理认为：岑某清与黄某彬签订合同时，涉案房屋尚未竣工，黄某彬亦未到房产行政部门确权和领取权属证书，双方对此事实是明知的，。也就是说，本案实质上是商品房预购人黄某彬将购买的未竣工的预售商品房再行转让给岑某清。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条又规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条&“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书。”的规定不是效力性强制性规定，而是管理性强制规定，因为违反该规定并不影响出卖方的利益，也无损国家利益和社会公共利益。该条规定应该是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房地产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。这从该法第四十六条的规定可以得到佐证，该条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”可见，我国并未明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，也就是说，我国法律目前并未将该类合同认定为无效合同。因此，原判依据该条规定认定涉案《转让协议》无效，明显不当。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和《中华人民共和国》第十五条“当事人之间订支有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，岑某清与黄某彬签订的《转让协议》是双方真实意思的表示，合法有效。广东省江门市中级人民法院依照《中华人民共和国》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销江门市江海区人民法院(&2011)江海法民二初芋第163号民事判决。二、驳回岑某清的全部诉讼请求。【后语】1.对《城市房地产管理法》第三十八条规定的理解个人认为，该条法律规定的“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十八条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因此，“房地产转让”应包括签订买卖、赠与合同，付款、交房，过户登记等一系列债权行为和物权行为。所谓“不得转让”应理解为不能发生所有权转移的合同履行目的，但不能认为“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同一律无效。要严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力分开。是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。一般认为，强制性规定分为两种：一是管理性强制规定，二是效力性强制性规定。所谓管理性强制规定，是指其被违反后，仅对违法者在公法上加以制裁，但并不否定违反该规定的法律行为在私法上的效力。而效力性强制性规定是指违反该规定，会导致法律行为在私法上归于无效。2.对预售商品房再转让合同的效力的认识当前，理论界多数意见认为不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》也明确规定：“……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移”。这一规定有力地遏制了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。这类纠纷中，双方当事人对“尚未登记领取权属证书”的事实往往是明知的，有些还约定如何过户、过户费如何分担等内容。根据当事人意思自治的原则，双方应承担相应的交易风险。如轻易认定房屋再转让合同无效，必然助长不动产出卖人常以合同无效为由反悔，损害善意购买人合法权益的行为。3.其他有一种意见认为，该类合同应被定性为无效。因为认定合同有效将会鼓励楼市的投机行为。我们认为，打击楼市的过度炒作，责任在于政府，而不是法院。在法律没有明文禁止的情形下，投资楼市是人们享有的合理合法的投资方式。我们要保护人们的合理信赖利益，促进商业交易。
作者： [河北-石家庄]专长：刑事辩护 债权债务 合同纠纷 交通事故 劳动纠纷 律所：河北百创律师事务所426234积分 | 帮助90871人 | 2882个好评电话:
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