房地产中介如何突破发展瓶颈？ - 土巴兔新闻中心
房地产中介如何突破发展瓶颈？
浏览数：7616
15:38:51&&来源：贵阳房产
　　大家都知道房地产公司跟是紧密联系的，买房的业主同时也面临着装修。业主在装修时也会涉及到房产这块。装修邻行业当中最重要的一个角色——公司，发展到一定程度就必然面对发展的瓶颈问题，因为在现有的地盘上靠提高市场份额，削弱竞争对手是有局限性的，随着店数量的扩张和市场份额的提高，其成长率自然会慢下来。　　那么如何使已经位居区域老大的房产中介公司保持增长的势头呢?答案只有一个，开辟新市场，开发新业务，这一点几乎所有的中介公司老总都没有异议。但是从哪里入手开辟新市场，是否要遵循什么样的原则，才不至于失去在原有地盘上的优势，同时又能发挥其专长，在新市场上迅速建立竞争优势，这是桂林桂房房产代理有限公司老总郑东基这段时间在急于探寻的问题。因为一旦桂房公司进入一个难以建立竞争优势的新市场，不仅在新市场上站不住脚，还有可能影响其现有业务的经营，出现“后院起火”。　　一般说来，房产中介公司的发展路径，多数人会遵循“T”型战略的思路。即如果一家中介公司的品牌有明显的优势，在某个区域市场上的地位比较稳固，就应当沿着“T”型的纵轴方向发展，即在现有的目标市场上用新产品来开发新业务，称为沿市场与用户方向发展。比如主营房产租售的中介公司在区域市场上取得领导地位之后，客户对其服务和信誉有了相当的了解，或者偏爱，当这家公司进入家政或其他领域时，客户会认同，因为客户认为这家公司既然能做好房产信息的服务，也就能做出质量好的其它服务(服务实施难度相当的情况下)，而且能保证同样的服务水平，这是因为房产与家政的消费群体差不多，销售渠道，宣传手段，价格政策都很接近。　　但是如果做的中介公司进入装修领域，就另当别论了，因为客户群体变了，客户选择服务的标准变了，销售渠道，宣传手段，价格政策也变了，客户很难将做房产信息的优势与装修联系在一起，所以就超出了“T”型战略的范畴;另外一条路是沿着“T”型的横轴方向发展，即用类似或相关服务开发比现有产品更高档或更低档的市场，延长公司的“产品线”，提供更多，更全面的服务给不同的目标市场，这种企业一般是在服务开发上有优势，并得到客户的认可，这种方式称为沿服务深度方向发展，比如一个做普通住宅租售的中介公司进入商业地产、领域，抢先一步占领有发展前景的非主流市场，并在新的市场上尽快成为老大，这样当非主流市场转变成次主流市场的时候，该公司就占据了竞争的制高点，很容易建立起竞争优势。　　与“T”型战略相反，还有另外一种方式，即在现有的，已经相对成熟的区域市场上提供相似或雷同的业务(还是普通住宅租售)，目标客户群没有改变，用创新的技术，创新的服务模式作为中介公司的成长点，这种方式由于“依托”现有市场影响力，有传统模式的“支点”，可在现有地盘进行进一步挖掘，也可以到新的区域市场去抢地盘，所以难度和风险也都最小，这也正是房产电商所顾及的，在充分评估改变企业经营策略风险的前提下，在不伤害中介公司主业的原则下研发出来的新模式，毕竟在现阶段，我们的中介公司老总驾驭企业经营转型的能力还普遍比较欠缺。　　应当说，房产中介公司导入房产电商的经营模式可以最大限度地规避风险，并发挥企业现有的优势，是大多数中介公司的理想选择。与中国人传统的“不熟不做”的道理一样，是一种稳妥的成长道路，从可持续发展的角度来看就是“走稳了再跑”。纵观全国房产中介公司的管理现状，老陈认为，绝大多数的中介公司实施多元化业务的难度很大(因为不同项目需要不同类型的人才)，风险也大，虽然说一旦成功，企业就能进入一个全新的领域，迅速实现扩张，有时候还能得到超值回报，但是我们也能看到很多知名中介公司之所以出问题，很大程度上是在未走稳之前就跑，过分追求速度和规模，特别是那些还没有积累足够“闲置资金”的中介公司借钱搞多元化经营，一旦出现失误，企业就面临破产的危险。　　在创业时期，房产中介公司需要激情，需要拼搏，有时候甚至需要赌博，但是随着企业规模的不断扩大，企业就应当追求成熟，用理智来代替激情，用战略战术来代替拼搏，用风险分析来代替赌博。可以说，企业做大之后，就要在管理水平上下工夫，并尽快建立起完善的监督约束机制，使决策更理性，更民主，避免出现大起大落，这是可持续发展的关键所在。
土巴兔新闻官方微信关注后天天有料
土巴兔微信服务号让装修，快捷、方便、贴心
输入手机号码，获取报价结果
中国装修网房产中介暗战 房产020面临哪些瓶颈?_网易财经
房产中介暗战 房产020面临哪些瓶颈?
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
规模瓶颈、房源问题、人才管理这几点问题目前摆在每一个房产中介的面前，而想打造O2O的闭环，显然还需要更多的努力。
规模、房源问题、人才管理这几点问题目前摆在每一个的面前，而想打造O2O的闭环，显然还需要更多的努力。每一家房产中介似乎都在用O2O来宣誓自己未来的份额和想象空间。在上海市普陀区长寿路的一角，一家链家地产的门店和中原地产的门店紧紧相连，而在旁边还有一家链家地产和Q房网的门店正在装修等待开业。而在这紧紧相连的四家店的附近，一辆写着爱屋吉屋汽车正停在街道上宣誓着主权。房产经纪人林涛(化名)今年已经是第三次跳槽，他总是尝试不同的房产中介风格。“今年年初我从一家比较传统的房产中介公司跳槽到有点互联网性质的房产中介公司，当时主要还是因为新公司有更高的薪酬和比较新颖的环境，我也打算看看新模式是否有用。后来发现每家公司的运作都还是比较一致，后遇见其他公司缺人我就再度跳槽。”林涛告诉《第一财经日报》记者。林涛的经历并非个案，自今年3月开始各大房产中介都开始陆续宣布要打造O2O平台。新兴的闯入者如爱屋吉屋、Q房网、房多多、好屋中国、平安好房在不断扩张，而之前已有业内份额的链家地产、中原地产、信义房屋、、58安居客也在不断发力。林涛就在这一轮浪潮中不断穿梭在上述企业，并在寻找谁是下一个行业巨头。“圈地”大比拼今年年初，爱屋吉屋高调进入上海市场，随后开出经纪人6000元底薪政策，并对租房市场进行补贴，推出租房者不需要付佣金政策。通过高薪挖角，传统中介人员纷纷流入爱屋吉屋，而由于其佣金低廉，快速抢占了市场。并在今年9月在租房和二手房交易的份额都达到了上海第三名的位置。爱屋吉屋的疯狂扩张也让其他互联网性质房产中介看到了希望，今年下半年Q房网也开始大面积布局上海市场，突然之间Q房网的门店出现在链家地产和中原地产旁边，O2O的互联网房产中介似乎正在占领市场。好屋中国也希望突出重围，其选择和百姓网合作开通“百姓好屋”频道，实现房源资源、流量资源的互联共享扩大市场。但是这些一直深耕线下的中介也并不示弱。今年3月，上海德佑地产与北京链家地产宣布合并，随后其在上海的门店数从200余家一直不断扩张到800余家，市场份额从第二超越到第一的位置。“链家一直希望打造020平台，只有我们的门店足够多，可以覆盖到客户所需要的房源才能真正实现O2O平台的建立，因此我们将做出一个大平台，提供充分的信息供购房者选择。”上海链家营运总经理刘伍洋告诉记者。随后，链家更是在成都、广州等城市通过收购的模式进入当地市场，希望完成自己的迅速扩张。面对这样的竞争，传统中介老大哥中原地产也坐不住了，其更是针对房屋交易的上下游产业链推出了“中原+”业务，围绕面向二手房市场的平台房交所、面向一手房市场的电商房友圈、中原理财等业务。但是房产中介这个行业最核心的还是人，伴随着这样的规模之争，抢人也显得非常重要。今年以来，为了应对人才之争，信义房屋更是两度提高经纪人工资至7000元/月，就是为了稳定自己的经纪团队。无独有偶，上海链家的经纪人底薪也提高到了5000元/月的标准，而中原地产更是加强了绩效激励，希望鼓励经纪人的积极性。而林涛的跳槽有一部分原因也是因为每家房产中介的薪资不断调整。机遇和挑战研报认为，随着一线城市建设用地供应数量的减少，其二手房交易规模已经超过一手房，而二三线城市库存高企现状也决定了其中期仍处于库存消化阶段，5-8年后中国将进入真正意义的地产存量时代。而存量房时代最重要的一个环节就是二手房交易，因此上述房产中介纷纷选择抢滩这个市场。但目前的情况是什么呢？《第一财经日报》记者走访发现，需要中介虽然门店非常富丽堂皇，但是里面经纪人却寥寥无几。以Q房网为例，虽然其在上海纷纷打开门店，但是一个可以容纳至少十个人的门店却仅有3个员工在此办公，而门外挂着的是招聘启事。记者以购房者前去询问经纪人发现，这些经纪人对周边房源并不了解，许多门外的房源也并未出现。这样的规模真的有意义吗？《第一财经日报》记者多方采访发现，虽然很多房产中介正在不断扩大门店，但是规模却并没有等值扩大，边际效用在不断递减。目前上海很多房源依旧掌握在非知名中介的手中，市场份额并不集中。
此外，由于二手房交易最终的核心是人去看，因此需要大量的经纪人去带领客户现场看房，O2O的打通就需要更多的门店，虽然上述很多互联网中介都号称可以在线上完成交易，但是目前真正在线上的交易环节少之又少，O2O闭环并未成功打造，主要原因还是房源问题。《第一财经日报》记者体验爱屋吉屋APP发现，虽然记者预约看房，但是很多APP上的房源并不存在，而经纪人则是给记者推荐的APP线上并不存在的房源，真实房源一直是各大房产中介的问题。如果全部在线上交易，经纪人很难去核查房源的真实性。同时，不得不看到的是每家房产中介在管理上也存在问题，由于快速的扩张和人员的不完善，风险事件频发。此前，爱屋吉屋就因为经纪人同客户私下签单而遭遇到客户投诉，从而引起了大家对于这样的新兴房产中介的思考。而事实上爱屋吉屋也并非第一次遇见这样的情况，之前其公司也出现了几例，但由于管理问题这类风险并未杜绝。规模瓶颈、房源问题、人才管理这几点问题目前摆在每一个房产中介的面前，而想打造O2O的闭环，显然还需要更多的努力。
本文来源：第一财经日报
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈房产中介暗战 房产020面临哪些瓶颈?
&&&&&& 来源：
责任编辑：李婷婷
规模瓶颈、房源问题、人才管理这几点问题目前摆在每一个房产中介的面前，而想打造O2O的闭环，显然还需要更多的努力。
每一家房产中介似乎都在用O2O来宣誓自己未来的份额和想象空间。
在上海市普陀区长寿路的一角，一家链家地产的门店和中原地产的门店紧紧相连，而在旁边还有一家链家地产和Q房网的门店正在装修等待开业。而在这紧紧相连的四家店的附近，一辆写着爱屋吉屋汽车正停在街道上宣誓着主权。
房产经纪人林涛(化名)今年已经是第三次跳槽，他总是尝试不同的房产中介风格。“今年年初我从一家比较传统的房产中介公司跳槽到有点互联网性质的房产中介公司，当时主要还是因为新公司有更高的薪酬和比较新颖的环境，我也打算看看新模式是否有用。后来发现每家公司的运作都还是比较一致，后遇见其他公司缺人我就再度跳槽。”林涛告诉《第一财经日报》记者。
林涛的经历并非个案，自今年3月开始各大房产中介都开始陆续宣布要打造O2O平台。新兴的闯入者如爱屋吉屋、Q房网、房多多、好屋中国、平安好房在不断扩张，而之前已有业内份额的链家地产、中原地产、信义房屋、搜房网、58安居客也在不断发力。林涛就在这一轮浪潮中不断穿梭在上述企业，并在寻找谁是下一个行业巨头。
“圈地”大比拼
今年年初，爱屋吉屋高调进入上海市场，随后开出经纪人6000元底薪政策，并对租房市场进行补贴，推出租房者不需要付佣金政策。通过高薪挖角，传统中介人员纷纷流入爱屋吉屋，而由于其佣金低廉，快速抢占了市场。并在今年9月在租房和二手房交易的份额都达到了上海第三名的位置。
爱屋吉屋的疯狂扩张也让其他互联网性质房产中介看到了希望，今年下半年Q房网也开始大面积布局上海市场，突然之间Q房网的门店出现在链家地产和中原地产旁边，O2O的互联网房产中介似乎正在占领市场。好屋中国也希望突出重围，其选择和百姓网合作开通“百姓好屋”频道，实现房源资源、流量资源的互联共享扩大市场。
但是这些一直深耕线下的中介也并不示弱。今年3月，上海德佑地产与北京链家地产宣布合并，随后其在上海的门店数从200余家一直不断扩张到800余家，市场份额从第二超越到第一的位置。“链家一直希望打造020平台，只有我们的门店足够多，可以覆盖到客户所需要的房源才能真正实现O2O平台的建立，因此我们将做出一个大平台，提供充分的信息供购房者选择。”上海链家营运总经理刘伍洋告诉记者。随后，链家更是在成都、广州等城市通过收购的模式进入当地市场，希望完成自己的迅速扩张。
请选择您看到这篇新闻时的心情
精品楼盘展示区
黄其森建议异地配建保障房，京千万以上住宅取消限购自住型商品房可退出。&&他是胡润2009慈善榜·单年子榜的冠军，他缔造了中国地产的一个个神话。
信息网络传播视听节目许可 许可证号：1310572
主办：福建日报报业集团
未经许可不得建立镜像每日资讯《江门房协网》江门市房地产信息平台
预售证公示
　　 每日资讯
栏目：置业顾问
> 置业投资
2015房价失控买房须小心 黄金9原则地段永远排第一
作者：　来源：和讯网　发布日期： 本文关键词:2015房价，买房，黄金9原则，地段
2014年的楼市让人们摸不着头脑，涨跌走势也在预料之外。如果准备买房了，就一定要了解清楚房子的各方各面。下面就列举了到楼市中存在的一些潜规则。2014年到底该如何买房？九大黄金买房原则必知，否则后悔一辈子。第一原则：地段永远是第一位的什么户型啊，环境啊都不重要，大家都知道，房子的价格主要是取决于地段，户型再烂的环境再烂的房子，只要是在市中心就没便宜过，即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。所以第一套房子一定要买地段好的，哪怕只有30平米，这房子一定离学校、医院、商场、写字楼很近，除了停车有些问题外，你自己住（即使有个另一半）一定能够住，而且关键你一定不会赔钱，就像炒股票一样，你首先保证不赔钱，才能考虑挣钱和养老的事情。第二原则：如果购买二手房，要学会选择靠谱的中介。在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司可以得到更多的房源信息。委托的同时对购买二手房表现出强烈的愿望，这样才能使中介公司对你产生足够的重视。所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是委托中介时一定要选择靠谱的中介，一般人都普遍认为大的中介公司就是服务好的，其实这是不客观的。毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。第三原则：一定要买成熟的社区。这里指的成熟社区是指已经成熟的现在时，别提什么未来时。也就是说除非您着急明天就想搬进新家，尽量不要买社区一期的房子，原因有五个：1．如果你买了一期的房子，意味着你至少2-3年住在施工现场，天天看着周围起高楼您肯定觉得兴奋，就是别出门、别开窗，要不肯定弄个灰头土脸的。在社区里一转悠，发现没有几个业主，都是建筑工人、装修工人，搬家的，当然您周六日还要忍受施工、装修的噪音。2．一个新楼盘的开发商，即使是很有名气的开发商，看好了是“开发商”而不是“建筑商”！！！所有的建筑商供应商。。。。。基本都是从新招投标的，也就是说，新的工人新的户型新的材料。。。。。在给您盖新的房子，您永远不要期望我们的开发商设计能力有多强，建筑工人水平有多高，供货商的团队意识有多好，他们都在拿一期的房子练手，也就是我们常说的“磨合”。您住在一个磨合期的房子里，到底这个房子质量如何，您只能依赖“命好”了。3．一期的房子您住进去了，由于后面的二期、三期您不仅看不见原来说的绿化，估计还要忍受天天家的门缝里塞的小广告、经常性的停水、停电、电视信号不好。。。。为什么呢？因为二期三期要调整线路啊，要测试啊。。。太多的理由，而且您基本上享受不到保安的安全服务，车库、会所您基本上就别考虑了，因为开发商一定要提高其使用效率的。4．开发商改变规划一般都是在一期以后，反正您不想自己家阳台前的大花园还没等种上草就变成一栋跟您家一样高的楼房吧。这种事情太多，大家可以在网上看。5．您可以说，那么差我可以不交纳物业费啊，对不起，您做不到，因为您不缴纳物业费您拿不到钥匙，等您联合了所有业主起来反抗的时候，基本楼盘竣工了，您的所有论据都随着楼盘的收尾烟消云散了，您怎么闹啊？您也可以说那我第四条说的楼不能拆了吧？没错，而且永远拆不了了，因为房子都卖了，您有本事就让住您前面的业主都退房，不然您就生闷气，弄个弹弓子砸对面的玻璃。。。。。也许您因为买了一期每平米少了点钱，但是你算算您先付了那么早的钱，享受的服务，承担的风险，您觉得值吗？第四原则：不要让环境所迷惑。1.传说中的水景房：你窗前有个人工的大湖，再给你画几只飞鸟，美吧？也许这只能是想象，大家知道大湖的水面怎么做出来的吗？挖大坑，但是开发商不可能在里面按照游泳池的防水给你施工，那样不赔死，那怎么办呐？告诉你，都是按照鱼塘的方式弄的，先挖大坑，然后下面垫了多层塑料布，这样，既好看，又不会让水跑掉多经济。3个月后，里面估计什么动物都来了，但是绝对没有飞鸟，主要是蚊子和苍蝇，那时，可能你就会后悔家前面有这么一个臭水坑。2．传说中的森林公园：你的社区有个公园是个很好的事情，但是不能麻痹，你要看看他们到底种的是草皮，还是真草，如果是真草，估计您能享受2-3年，如果是买的草皮，呆一年就跟您说再见了，如果有树，贵的树您就别想了，一般开发商会买那种不怎么浇水耐活的灌木，别挑，你就祈祷别种那种既便宜又能产毛毛的树吧，那样您永远别开窗户，还记得要不断地清洗空调。一个朋友买了栋别墅，环境那叫一个好，有树有花有草有水的，一年后，白天不敢开窗，晚上不敢串门，为什么？白天进来的人像带着雪来的，晚上都是驾着蚊子来的。3．传说中的私人会所：游泳池永远基本是儿童池，您的身材估计就是去洗洗脚，什么网球场、羽毛球馆。。。。都是在建设中，好不容易开业了，才发觉里面多了4-5家饭馆。4．传说中的重点学校和医院：开发商不是万能的，同样也不会那么好心帮你联系学校和医院，他们只有一个目的就是拿这个当噱头，把房子卖高。学校和医院是需要国家批准设立的，开发商没有这个能力批下来，当然如果你们小区能达到几万户，国家有可能批下来，但是那是在入住率到达的前提下。即使现在的小区周围有重点学校，也有可能学校不招收你的孩子，为什么？因为开发商没有给学校缴纳所谓的赞助费，所以如果您因为这个买房，最好去学校的教务处弄清楚。五、第五原则：路灯原则。买房一定要追着路灯走，这里的路灯是指市政的路灯，原因有四：1．安全：有路灯的小区一般不会很偏僻，也就是说基本在主干道上，即使晚上很晚，路上也会有路人，不说自明，肯定很安全。2．方便：在主干道旁边自然配套会有，什么商场啊、超市啊、洗衣服的、理发的。。。都不会太远，为什么？因为人气的原因，而且主干道一般配套是早就设计好的，设计院的朋友们设计了那么多小区市政道路，这点经验是早就轻车熟路了。所以只要你买在路灯旁边的房子，一定会升值的。3．大树下面好乘凉：刚才说了路灯是市政配套，既然是配套，一定还有其他设施，公共交通就不说了,什么污水井啊，光缆啊，煤气啊。。。。反正您生活用的到基本全齐了，你想想，如果下场大雨，你家前是一条河了，如果不是市政的谁来管？4．其他：起码蚊子不会见到您家光明就扑过去，朋友晚上来了下面喊您，您没路灯您敢下去吗？反过来说,就是您觉得您的小区再好,如果路灯没到您那,那您最少要等3年,您那才能发展起来。第六原则：大锅饭原则。买房子一定能靠&我们公司&的靠&我们公司&，什么市政啊，煤气啊，暖气啊。。。。你可以省掉太多的麻烦：1、很多开发商现在都不集中供暖了，为什么？因为他不想交市政的接入费，您知道您买的不带集中供暖的房子成本比带集中供暖的便宜多少钱吗？我一朋友的房子是煤气供暖的，平日里上班时就关掉煤气不供暖，下班回家就开卧室的暖气，凑凑和和的也能过冬，但她父母从东北住惯了集中供暖的屋子，来了她家，自然把煤气都开打，每间房子都把暖气烧到26度，那个月她家的煤气费8千多。这还不是关键，更关键的是机器设备会老化，别看开发商送您一台进口的燃气灶，您知道燃气采暖的原理吗？您一定知道，就是用燃气把水烧热了，水再把您的房子捂热了，既然这样，我劝您别先搬进去，等楼上楼下隔壁都住进去了，您再进去，那样您至少一个冬天能省1-2千元，因为别人已经把您家烧热了。水本身就含有碱性，三年后您的管子里跟您家水壶一样，从3分钟烧开到现在的5分钟甚至更久，唉，浪费啊。浪费点钱咱忍了，如果机器坏了怎么办？只能等了，不像集中供暖，您一跑水，全楼跟着着急，多有面子，2天就有人来修好了，这就是吃大锅饭的好处。您说您家电取暖没事，电加热使暖气管里的水变热，一个冬天所需的费用不菲，更关键的是冬天太冷的时候别总是启动不了或者跳闸就受罪了。2、自来水也是啊，别以为自来水都是市政的，也有小区自己弄得，现在污染那么厉害，咱们的眼神也没好到能看出细菌的地步。而且很多新小区都不使用中水处理系统，这无形中使咱们的生活用水成本增加。买房时您可能会问有没有冷热水，但是同样别忘记询问有没有中水。我劝您买的时候多问一句吧，没亏吃。第七原则：历史地域原则。这里说的历史不长，10-20年，这个原则其实容易得罪人，为什么？因为这涉及你住房的邻居的人员素质，因为这条如果冒犯了谁，请担待了。大家都知道房子哪个区域贵，那个区域便宜，但是问为什么，可能来城市务工不超过5年的未必清楚。以北京为例，北京有句老话“东富西贵，南贫北贱”，当然这是封建残余了，但是反映了当时北京的居民状况，那时北京东城住的很多做买卖的，是大买卖啊，西城住的是当官的，南边都是些打把势卖艺的和做小买卖的，北边住的都是农民。为什么要说这些呢？因为这是历史，您一定会考虑您的邻居是什么样的人吧，或者您一定会考虑您小区周边都住什么样的人吧，你也一定同意如果你从小都在北边长大，父母、朋友、同学都在北边，您一定优先在北边买房吧？所以你住的小区中的购房者或者周边小区的购房者有相当一部分是这样的，再深层次的话，我就不说了，怕已经得罪人了，您就想想为什么海淀的好学校多就行了，决不是学校的教学质量好。。。。。。这就是我说的历史地域原则。第八原则：地域历史原则。这里说的地域跟上条说的有联系，但是要分开写，因为时间更短，就是10内的事情，房地产的发展跟北京国企的国有体制改革密不可分，现在很多开发商的土地都是从国有大中型企业或者事业单位手中购买的，所以您买房的时候最好做一下地域历史调查，甚至要问下未来的规划（在有可能的前提下）。第九原则：风水原则。购房者们估计在购房中看了很多风水方面的书籍了，在这里只说几个在户型中通常会碰到的风水或者在今后使用中的问题：1、开门见窗：实在好的房子，就安个影背。2．门门相对：改门或者门上挂些器物。3．刀把户型：在刀把拐角隔出空间。最后，再附买房烦的几条经验1．高层（15层以上）楼盘的设备层一般都在中间的位置，那一层的层高因为设备管道的原因，会不同于其他楼层。2．房屋高度应该从两层楼板中间线的位置算起，也就是说净高应该减掉5-10公分。3．阳台如果封装是按照房屋面积计算的，如果不封装，则按照1/2的面积计入买房面积。4．电梯分高速电梯和一般速度的，物业费的价格就会相差很远。5．楼间距不应低于楼主体高度的距离，在北京太阳中午基本能照到全部楼体。6．楼越高价钱越高，视野好，但是要考虑风也越大，而且噪音也越大。7．如果小区是24小时热水，劝您尽量买低些，因为您清晨洗个澡有可能浪费掉从一层到你住楼层中所有管道的水，因为太凉，而您付的可是热水钱。8．房子深不是优势，宽有的时候您更好布置。9．注意户型中的过道，那些面积基本可以称为浪费面积。10．买房尽量不要买楼两侧的房子，除非你太喜欢那多出的窗户，不然你可能因为那个窗户和墙，每年多付出空调的电费。11．不要太在意所谓的房屋使用权年限，可以告诉大家，水泥在阳光下的耐用年限不会超过70年的。
栏目：住房保障
> 保障制度
住建部澄清停建经适房传闻 今年开工将超700万套
作者：范辉　来源：地产中国网综合　发布日期： 本文关键词:住建部，停建，经适房，开工
有媒体称,经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消,公共租赁住房将成为住房保障的主体。住建部副部长齐骥表示,没有听说全国要停止建设经济适用房的消息。昨日,住建部副部长齐骥在国新办举办的国务院政策例行吹风会上表示,未听说全国将停建经济适用房。此前有媒体称,经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消,公共租赁住房将成为住房保障的主体。住建部副部长齐骥表示,没有听说全国要停止建设经济适用房的消息。根据住建部数据,从2011年至2014年,即“十二五”前四年,全国已经累计开工建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房3200万套,基本建成了2000万套以上。今年全国保障房新开工将超过700万套。从中央的层面上,过去四年,中央财政和中央预算内投资共为保障性安居工程累计安排了7100亿元的补助资金。同时,还发行了7000多亿元的企业债券,专项用于保障性安居工程的建设。从金融系统来看,人民银行、银监会要求各银行向保障性安居工程建设积极发放贷款,几年下来,累计发放了16000亿。国家开发银行作为政策性金融机构,一家就发放了8800多亿元。大规模实施保障性安居工程以来,基本形成了财政投入、税费减免、贷款贴息、用地保证、信贷扶持、多渠道融资、吸引民间资本参与等方面的政策支持体系。齐骥透露,在大规模实施保障性安居工程的过程当中,住建部注意到一些地方出现了这样那样的问题。比如说有些地方配套设施(水、电、暖、路、气)不能及时跟上,所以保障房或者棚改安置房建好了,但是不能马上投入运行。也有的地方出现了保障性住房的选址比较偏,给群众生产生活带来不便,个别项目甚至出现了空置率比较高的现象。也有少量的地方反映,保障房的质量还存在缺陷等等。随着棚户区改造的深入推进,遇到的困难也是越来越多。困难可能集中表现在几个方面:一个是简单的、容易做的棚改项目以前年度已经先做了,比如在城里的、近郊的,容易拆迁的、密度小的,前几年已列入计划当中改造了。剩下来的项目,越来越多的是“硬骨头”,改造起来成本投入更大一些,安置也会更困难一些。另外,一些项目在推进过程当中,由于一些困难,群众非常期盼通过棚改这件事同时把他的其他困难,包括就业困难、教育困难等一并解决,这样就使得推进棚户区改造要捆绑更多其他的社会资源,这样推进起来,特别是在项目的拆迁过程当中,就觉得难度更大一些。针对此前北京清华附中出现安全事故,齐骥表示,住建部已经召开电视电话会议,向各地下发紧急通知,就是以省级主管部门负总责、城市为单位,对所有的房屋、在建工程,进行一次拉网式的安全检查,对于检查后发现的安全隐患要提出限时的整改措施。现在各地对已经发现的隐患,有的已经叫停,有的是叫停后整改。（来源：北京青年报）（作者：范辉）
栏目：行业资讯
> 分析评论
土地成交创新高 一线城市成房企安全港？
作者：　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:土地成交，一线城市，房企，安全港
新年伊始，一线城市土地市场持续升温。据中原地产数据，1月份四个一线城市土地成交溢价率创出过去一年高点，预计春节前北京土地总成交金额将超过450亿元。在楼市周期性调整过程中，一线城市似已成为房地产开发企业回避风险的安全港。但“安全港”是否安全，仍需仔细推敲。一线城市房价上涨动力在逐渐消减。住宅是典型不动产，可采集成交价格代表性有限，难以真实全面反映区域房价整体状况。特别是新建住宅成交价格，更多受到成本因素推动，需要结合其他指标共同分析判断市场未来趋势。今年1月份一线城市新建住宅均价出现环比上涨，主要是土地成本高昂，导致项目入市价格总体较高。但同期北京等十大城市主城区二手住宅均价环比下跌0.53%，同比下跌2.41%。值得注意的是，当月北京商品住宅成交近半数为自住型商品房。若剔除该因素影响，纯粹商品住宅成交量较上年同期大幅下滑。尽管北京、上海等一线城市具备公共基础设施完善、就业机会充裕、高端产业汇集等优势，易吸引人口聚集，对高房价形成支撑，还应该同时认识到一线城市资源禀赋和环境保护对人口承载能力整体有限，北京人口已达资源承载极限，增量住宅需求萎缩不可避免。一线城市住宅市场也较脆弱。相对而言，一线城市房价涨幅更高，投资投机性比例更大，因此更容易遭受市场调整冲击。当前二线、三线城市住宅高库存压力高悬，主要也是一线城市实施住宅限购后房地产开发企业开发策略发生变化，由一线城市向二线、三线转移，其背后动因则是一线城市房价涨幅和绝对价格相对二线、三线明显偏高。日本东京住宅价格也曾大幅下跌，2008年东京及其周边地区住宅价格下跌幅度超过30%。20世纪90年代中期香港房价也曾经历“腰斩”。一线城市住宅投资属性更强，虽然拥有区位优势，但更易遭受投资回报波动冲击。去年楼市周期调整以来，一线城市楼市成交量急剧萎缩，住宅变现难度明显增大。据麦肯锡全球研究院《债务与去杠杆化报告》，当前我国近一半债务集中于房地产及相关行业，面临较大风险隐患。债务杠杆提升过快是把双刃剑，虽然支持居民家庭货币财富向住宅不动产财富转移，但同时也导致未来住宅不动产财富向货币财富转移的流动性难题。由于一线城市住宅分配结构矛盾较为突出，加上房价过度偏离中等以下收入人群购买力，导致增量住宅需求空间不断收缩，动辄千万元房产实际变现能力较低。楼市拥有区域特征，但资金却无地域限制。在现代金融市场环境里，社会资金自由流动，追逐利润。在我国楼市自发步入调整轨道后，大体也很难找到逆势而动区域。当然，一线城市基本面好，潜在需求规模较大，未来将从增量需求向品质提升需求转移，房地产市场发展仍有较大空间。关键是采取有效措施改善住宅分配结构，使得不同层次需求都有对应供给，抑制投资投机性住宅需求，确保房价运行平稳、市场交易活跃，避免房地产市场大起大落。地价上涨并不总能向房价传导，房价上涨预期已彻底逆转。在当前经济金融环境下，一线城市也难以承受房价继续大幅上涨之重。
栏目：行业资讯
> 分析评论
我国35城市住宅库存11个月来首降 多地楼市脱险
作者：　来源：中国新闻网　发布日期： 本文关键词:住宅库存，楼市
在逐月上升近一年后，中国主要城市住宅库存首次出现下降。随着楼市成交继续回暖，许多城市的去库存速度开始加快、市场预期好转，楼市因库存消化周期过长带来的过剩风险也有所降低。上海易居房地产研究院12日发布的数据显示，2015年1月中国受监测的35个主要城市新建商品住宅库存总量为2.7亿平方米，环比下降0.7%，同比增长17.1%。这是住宅库存在连续11月的环比上涨之后的首次下降，而衡量去库存周期的主要指标―存销比也继续下行。存销比是指当地住宅库存总量与近6个月成交面积均值之比，主要用于衡量消化完当前库存所需要的时间。易居房地产研究院研究员王晓燕指出，从35个城市总体水平看，去库存周期的数值基本“脱险”，即远离了2014年前三季度持续形成的高位水平，这可能意味着本轮房地产短周期的库存拐点已经出现。王晓燕指出，35个城市中，八成城市楼市去库存速度加快。继2014年8月楼市存销比出现首次下滑之后，住宅库存也出现下降。两项指标双双反转之后，房价出现由跌转涨的动力。北京、上海、广州、深圳四个一线城市反应较为明显。根据易居研究院统计，一线城市1月份新建商品住宅存销比为11.4个月，相比2014年12月份12.6个月的数值出现了小幅下跌。在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行[微博]降息等政策提振下，2015年1月份，一线城市新建商品住宅成交均价为每平方米24138元人民币，环比增长0.4%，同比增长8.1%。经历去年年底的“翘尾”后，一线城市新建商品住宅成交均价新年出现继续攀升的趋势。
栏目：政策法规
> 政策动向
部分地产央企酝酿合伙人制度 云端已现混改窗口期
作者：　来源：经济观察报　发布日期： 本文关键词:地产，央企，合伙人制度，云端，窗口期
经济观察报从多个独立消息源获悉，今、明两年，多家房地产央企或将通过引入战略投资者或实行高管持股计划的方式实行“混合所有制”改革，其中有部分企业已在酝酿方案。经济观察报留意到，当房地产企业正式进入下行周期，多家民营房企或地方国企都已通过混改、合伙人计划、多元化等方法，从制度上找到了下一轮增长的发力点。此时的央企若不尝试进一步突破制度的壁垒，则可能在“地产下半场”中失去竞争力。“像万科的小股操盘，合伙人制度，我们想尝试，”一家央企战略研究部门的负责人直言：“当然我们从酝酿到形成决策到提案到实施，这个周期会比万科长。”当前正值央企混改窗口期。日，国资委主任、党委书记、国资委全面深化改革领导小组组长张毅主持召开国资委全面深化改革领导小组第十八次全体会议。会议审议了《关于进一步加强和改进外派监事会工作的意见》、《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》。在距离上一次监管层叫停央企员工持股计划11年后召开这次会议，被一些观察者视为国资委将重启央企员工持股计划的信号。迫切的激励需求地产央企的“混改”冲动比外界预想的要强烈。本报从两个独立信息源获悉，国资委正在审核一家央企的ROE(净资产收益率)，原因是该央企拟通过定向增发，引入战略投资者。在过去国内房地产行业的“黄金十年”中，地产央企得益于其中长期战略布局、产品结构调整方面的优势，业绩增长较许多民营企业要迅速。其深厚的资金和资源优势也增强了其抗风险能力。然而，随着2013年到2014年房地产市场回调，及整个行业发展遭遇瓶颈期，地产企业告别了高增长时期。部分地产央企甚至有业绩掉队的迹象。一名房地产央企战略研究部门的负责人指出，公司此时需要思考如何有效促进企业发展。“一个优秀的企业一方面在产品上要创新，另一方面在包括激励政策在内的经营方式上肯定也希望改革创新。”该人士说。事实上，尽管众多央企已高度职业经理人化，但薪酬体系却远未市场化。高管不但需由中央任命，还有限薪要求。日，人力资源和社会保障部会同中央组织部、监察部、财政部、审计署、国务院国资委等单位联合下发了《关于进一步规范中央企业负责人薪酬管理的指导意见》，被社会称之为“央企高管限薪令”。该“限薪令”让央企对其高管的正面激励作用不足。上述人士进一步分析，原来企业发展得好是得益于有效的绩效考核，但当时企业是以住宅开发为主。当以住宅为主的房地产行业处于下行周期，商业地产因为持续的租金收入和资产的保值增值功能，往往成为房企缓冲自身发展困境的重要方式。然而，商业物业的运营周期和资金需求远远大过于住宅开发，该人士说：“地产企业在新的培育领域需要一种创新的激励方式。”本报获悉，多家央企今年经营分析大会的重点，正是增量结构和存量结构怎么调整，以及持有型物业和新增物业之间关系的问题。上述人士介绍，当前研究的股权激励方案同时适用于住宅和商业物业。但其特别提到，房地产央企如果能在新的培育领域实施新的激励政策，将有助于促进企业获得新一轮较大幅度的增长。维持增长，是中国房地产企业这几年最核心的议题。千亿俱乐部中那些龙头房企已率先从战略上谋变。万科、碧桂园分别通过“合伙人”计划和“同心共享”计划给予职业经理人，以保持公司的创造性和团队积极性。绿地经由混合所有制改革释放了巨大的体制能量。万达[微博]和恒大发挥民营企业决策迅速的强项，快速占领地产相关或非地产相关的“多元化”领域，从中寻找增长极。经过2014年房地产市场回调，7家千亿俱乐部成员的销售业绩与第8名之间“已出现明显的断层”。随着行业集中度进一步提高，面临制度壁垒的央企可能会被进一步超车。央企本身在制定内部激励政策方面并不保守。早在2007年，中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)就公布了其股权激励计划，向高管团队以及核心骨干授予308.64万份股票期权。中粮地产此次股权激励还创造性地提出了激励收益限额制度――三批行权股份中，如果某一批股权激励累计账面收益超过授予时薪酬总水平的50%，该批剩余的期权将不再行使。股权激励计划的主要受惠者包括四类人：董事会成员、高级管理人员、中层管理人员以及由总经理提名的核心技术人员。此外，保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、招商地产亦股票期权首次授予计划，采用股票期权作为股权激励工具。其中保利地产的股票期权激励计划首个行权期已实施三次行权，超过2600万份股份上市流通。窗口期地产央企不应错过的，还有当前重要的改革“窗口期”。按照前述《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》中规定，员工持股改革的企业将在商业一类中选取。所谓“商业一类”，按照国资委对央企的划分，主要是指处于充分竞争领域的企业。地产央企属这一类别。此外，日，证监会[微博]已发布《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》，激励大量上市企业启动员工持股计划。据有关媒体的统计，截至日，已公布或实施员工持股计划的上市公司数量已超过90家。而去年12月和2015年1月发布员工持股计划上市公司家数分别高达26家和28家，上市公司发布员工持股计划呈现高峰期。资深金融评论人士黄立冲介绍，相对非上市企业而言，上市企业较容易对高管的表现及贡献作出评价。在房地产企业当中，已有地方国企开启了不同程度的“混改”试验。从2013年引入五家投资机构入股到随即借壳上市，上海市国有企业绿地集团被视为上海国资“混合所有制”改革的样本。近日，广州市国有企业越秀地产则公布了从项目入手的“合伙人”计划，规定每间项目公司全体符合资格管理层成员所持的股权总共不超过该项目股权总额的10%，公司董事、最高行政人员以及发行人层面不参与计划。越秀地产相关负责人还称，高管持股计划尚未有时间表，但一定是趋势。据本报了解，广州和深圳还有多家地方国企已在酝酿高管持股方案。方案难题不过，央企面对的监管问题比地方国企复杂得多。一家央企的高管对本报笑言：“我们现在也不太关注市场行情了，因为关注来没用。我们想做的方案等内部形成统一意见了、上报了、审批了，外界早已是另一番景象了。”其用多个“很难”，形容地产央企混改的过程，表示目前还没有听到哪家地产央企的方案得到主管部门的认可。前述央企战略研究部门人士认为，地方国企之所以当前比央企的步子迈得比较快，是因为监管上的差异。“地方国企有优势地方在于它的政策窗口灵活。坦白说，只要地方政府、地方国资委愿意支持就可成行。”该人士说：“为什么绿地这些年发展得这么快？一个重要的原因是上海国资委比较开明。如果它们是央企，肯定没那么快。”监管机构严格谨慎不无道理，高管持股方案的风险首先在于可能导致国有资产流失，应持哪些股，持股价格怎么定，这些问题都备受争议。据媒体公开报道，《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》中或将提出，国企员工只能对增量进行持股，不能对目前现有的存量资产持股，即只针对重新融资再投资的部分。股权认购价方面，有部门认为应该主张平等，不能以外部价和内部价分别认购。除了国资流失的问题，企业、尤其是国企，如何将业绩与个人贡献联系在一起才公平合理？在传统观念中，国企的发展与国家政策密切相关，而与高管个人才能及表现联系不大。一家正在制定高管持股方案的央企的内部人士坦言，从已了解到的信息看，将高管或人才的所有权、期权与国企利润收入衔接的时候会有压力和困难。黄立冲则直接指出，企业如何将业绩目标量化，与高管的表现和贡献绑在一起，与企业短期利益和长期利益绑在一起。“你要注意我说的是短期利益和长期利益。短期内做出亮丽的业绩是容易的，难在长期来讲如何确保对企业有益，对国家有益。”黄立冲说。2014年，招商地产酝酿了七年的股票期权首次授予计划终于公布。其采用股票期权作为股权激励工具，行权条件包括每一生效年度前一财务年度扣除非经营性ROE不低于13%，扣除非经营性净利润3年复合增速不低于15%，总资产周转率不低于20%。然而，该计划在推出之际便被业界指称行权业绩门槛低而引发争议。分析人士认为，行权条件低将有可能造成国有资产的流失。“一方面是中央倡导混合所有制改革，另一方面是则反腐倡廉的大环境。”前述央企战略研究部门负责人提醒道。其认为，此时制定股权激励方案，机会与挑战并存。其说道：“央企的方案既做到既符合国有企业管理规定要求，又符合企业发展需要，很不容易。”
栏目：楼市资讯
> 楼盘动态
江海碧桂园90-134O大三房、四房情人节盛大开售！
抱抱大赛决赛浪漫落幕
作者：　来源：江门房协网　发布日期： 本文关键词:江海碧桂园，情人节，盛大开售，抱抱大赛
全新90-137O大三房、四房盛大开售！全新90-137O大三房、四房于2月14日盛大开售！为了能够购买到自己心水的楼层单位，不少市民于开售当日一早就来到江海碧桂园销售中心现场，等待开售时刻的到来！开售时刻一到，市民们就全神贯注地留意主持人读出的每一个筹号，生怕自己不小心就错过了选楼的机会。据悉，本次开售的单位位于江海碧桂园二期苑区的中心位置，能够有效避免噪音及尘埃的骚扰，同时还能够欣赏到项目重金打造的超2000O中央湖景，尊享湖景生活。据成功认购的杨小姐介绍，由于碧桂园是大品牌，一直都有较好的口碑，因此对江海碧桂园的产品十分有信心，同时由于本次推出的单位无论景观还是位置都十分优越，而且还有折扣优惠，因此很早就认了筹，开售时也很快选择了自己喜欢的单位。&&&&【幸福抱抱团】拥抱大赛决赛今日漫浪落幕【幸福抱抱团】拥抱大赛今日也浪漫落下其帷幕，多对恋人现场上演甜蜜亲吻、浪漫拥抱的好戏，争夺终极大奖――浪漫钻戒及迪士尼门票。现在，就让我们用照片一起回顾一下今日活动的盛况吧！&&&&
栏目：行业资讯
> 分析评论
7个购房信号准到爆 2015房价是否真降一看便知
作者：　来源：南方网　发布日期： 本文关键词:购房信号
买房对我们普通老百姓来说是一件大事，古人也常言犹豫不决难成大事，果断勇敢方可把握乾坤。事实也证明，在买房这件事情上所谓的谨慎小心犹豫不决真的不是一件好事，买房还需把握时机果断出手啊。那么，今年出现什么情况就可以果断出手购入房子了。第一个信号：媒体上或生活中发现有房企破产、倒闭，合并重组出现的报道，或有房企老板（非中介公司）逃跑或跳楼，员工集体要工资的新闻出现时。市民可等2-3个月再出手。第二个信号：中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策。这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，市民可考虑出手。第三个信号：用自己8-10年左右的家庭总收入计算，能买到自己相对比较合适的住房（按照平均标准），不做不切实际的想法。第四个信号：在公开的信息上看到有拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了，中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低（说明他在亏损甩卖）。第五个信号：在你工作、生活的周围听不到或很少听到有谁再想炒房子了。第六个信号：有土地和房产方面的政府官员大量落马后，再等至少2-3个月。第七个信号：参加团购买房，开发商给的团购价格已相当优惠时。这时可毫不犹豫出手，因为你迟疑别人不会迟疑。
栏目：行业资讯
> 分析评论
各地楼市持续遇冷 房产中介将迎倒闭潮
作者：　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:楼市遇冷，房产中介，倒闭
过去的2014年，房地产市场始终徘徊在低靡的边缘，二手房交易也随之一蹶不振，而风生水起的电子商务却强势袭来，让深处寒冬的二手房交易“雪上加霜”。近日，北京等多地先后发生了房产中介与房产电商的冲突。武汉更是连续发生三起中介机构冲击房产电商，引发激烈肢体冲突。业内人士表示，在楼市寒冬的“外患”和电商冲击的“内忧”的双重作用下，房产中介的生存将更加困难，未来一段时间内或将迎来一股显著的关门倒闭潮。房产电商争抢业务作为我国大型的房地产家居电商，某网最先感受到了楼市寒冬下房产中介的困境。6日起，以21世纪、华明达、百居易为代表的30多家中介机构工作人员开始“围攻”搜房网位于武汉的办公楼。近百人采取贴传单、喊口号等方式抗议，甚至有人反复拉动电闸，锁住办公室大门。期间，当地警方数次出警，不得已使用催泪喷雾来平静事态。事件缘起于年初某网开始在北京、上海、广州、武汉、成都5个城市，推行“直客式”网上购买二手房，佣金只收0.5％，比房产中介普遍2％～3％的佣金低了近75％。对此，不少中介认为此举破坏了行业的“规则”。一位参与“围攻”的中介经纪人告诉记者，如果全行业推行这一极低佣金，将会大大压缩传统中介的生存空间，让其“入不敷出”。据了解，武汉目前在售房源多在60万元以上，若在中介门店交易，则应支付1万多元的佣金，而通过该网站交易则只需交3000元。某网控股二手房集团总裁苏婕介绍，此次二手房推出低佣金模式将覆盖上述5个城市超10万套房源，占市场可售房源约40％。这一政策推出仅几天，就受到买卖双方热捧，目前在武汉已成交了10多套。其实，中介与房产电商的类似冲突早已在其他城市发生。曾是某网最大付费客户的北京链家地产，从11月1日起，全面终止和该网的合作，并禁止员工安装该网APP。我爱我家也随后宣布与该网中止合作。而上海、北京、广州、成都、杭州、苏州等地多家品牌中介企业先后组成中介联盟，集体抵制该网等房产电商。二手房市场持续遇冷传统中介面临的危机还不仅限于此，更大的困难还在于去年初以来的二手房市场低迷。去年一季度全国二手房价格走势延续了2013年末的上行趋势，随后的二季度房价出现急跌，三季度开始走稳，四季度有所回升，但全年来看，成交量价均不乐观。据某大型房地产网站发布的《2014年二手房分析及预测》显示，2014年北上广深及武汉、郑州、青岛等各大城市二手房成交量均低于2013年。北京市二手住宅网签104434套，同比下降35.8%，二手房交易量创6年来的新低。武汉二手房成交量是4.5万套，同比下降13%。不少二手房经纪人只能卖一套吃一年，或者转去租房业务以求避开市场寒冬。中国指数研究院华中市场总监李国政说，受信贷收紧及去年末调控政策收紧影响，市场呈现浓厚的观望气氛，二手房交易热度持续下降，直接导致以二手房交易为主营业务的房产中介面临着巨大的经营困难。中原地产、21世纪不动产等龙头中介纷纷关店裁员，一些小型中介甚至跑路。百居易武汉香港路店店长陈达向记者表示，去年二手房交易非常冷清，许多业务员因为赚不到钱，工资都没有保障而主动离职，店面原本拥有16员工，目前只剩七八个，并且还有人准备过年回家就不再干了。此外，传统中介业还受到了来自个人业务和金融业的冲击。万科倡导的全民经纪人、Q房网的独立经纪人等商业模式，都在觊觎传统中介的市场蛋糕。而6月上线的平安好房网就打出“去中介化”的招牌，借用平安好房贷、首付贷、好房宝等金融产品，和中介争夺客源。中介行业多被诟病这一系列挑战还有来中介行业自身的原因。多名房产中介人士告诉记者，由于行业门槛较低，前些年市场行情好时，一些个人趁势大举扩张，不少经纪机构大开门店。如今楼市转冷，二手房需求和交易量都有下降，许多门店数月难卖出一套房，纷纷陷入裁员关店。“二手房交易是一个相当繁复的过程，几乎每一个交易都伴随着不愉快”，苏婕坦诚，二手房中介行业充满许多“痛点”，“高佣金”“假房源”“信息不对称”“服务不标准”等尤为突出，许多消费者都碰到过“高收费”“被骗购”等遭遇。前些年北京市住建部门公开征求意见，市民反映最多的就是房产中介的问题。而这些内在的弊病让电商有了“见缝插针”的机会。业内人士认为，房产电商利用互联网模式节省了成本，强了购房者的粘性，如同电子商务对实体商业冲击一样，电商的介入必将引起二手房市场革命性的改变。伴随着互联网对于房地产行业的深刻变革，中介行业“去门店化”的呼声也越来越高，在冷清的市场成交之下，以及电商等新型业态的冲击下，不可避免地面临着更大的生存考验，被市场所“淘汰”的中介门店也将随之骤增。不过业内人士坦言，虽然处境困难，但每一轮倒闭潮后，中介市场的集中度将进一步提升。李国政认为，未来中介行业面临进一步洗牌，一些经营不规范、管理不健全的中介恐将走不出“寒冬”，实力雄厚经营规范的房产中介可通过加强内部管理来抵御外部风险，最终存活下来，并不断发展壮大。
栏目：行业资讯
> 业界评论
任志强：我们的政府根本就不想保护私有财产
作者：　来源：凤凰财经　发布日期： 本文关键词:保护私有财产
在昨日（2月14日）举行的“中国经济50人论坛2015年年会”上，任志强发言称，我们的“政府根本就不想保护私有财产”。即使他是个股东，他有20%几的股权，剩下的80%多的股权也不保护了？老百姓已经买的房子也不保护，把房子都撂在那儿了？这是什么法律？说明政府根本就不想保护私有财产，这是一个大问题。以下为实录：任志强：刚才发言的人已经很多了，你们可能都是不干活的，我们干活的人也想说一说。“十二五”是上一届党中央做的决定，“十三五”才是这一届党中央做的决定。它尤为重要，要表达一个什么意思？我们想干活的人就得问了，能不能留住财富，留住机会，留住理想？如果最后“十三五”规划出来以后大家一看和我没有什么关系，而且害怕就跑了。原因是什么？我们说债务的问题和投资效率下降，分析一下今年的投资下降，这是影响GDP的一个重点。GDP下降有两个部分，一个是国有投资部分，实际上是上市公司，另外是民间投资部分是下降的。为什么民间投资大幅度下降？比如房地产，房地产投资下降了大概10个点，原来19.8%，变成了10.5%。但是我们看看房地产对外投资的这一部分是多少？将近8千亿。如果把对外投资投在国内，是不是我们还增长20%？GDP不下降。为什么这一部分投到外面去了呢？除了我们以外，是不是还有别的部分也投到外面去了？所以民间投资下降的背后原因是什么？原因可能是政府没有信誉，违约和占用了民间资产的比例很大。另外是政府过度强调了枪杆子和刀把子，反对西方的价值观，文革之风又起来了。还有就是对于私有产权的保护，说是法治，但是实际上在强调了法治的时候是政府强势。我们可以看看最大的违约和最大的破产，在公和私之间有一个巨大的差，凡是反腐反到公的，银行不管企业要贷款，比如华润，其他所有的中央企业都是这样。但是如果是私有企业完了，这个老总要被抓起来或者有点什么事，所有银行就先让你把贷款还上，政府就可以强制的把他的财产收了，打黑的时候就有这个事。同样是一个企业，为什么国有企业，银行就没有人管他要贷款，私有企业就有人管他要呢？这就是我们对私有产权不保护，很明摆着的。即使他是个股东，他有20%几的股权，剩下的80%多的股权也不保护了？老百姓已经买的房子也不保护，把房子都撂在那儿了？这是什么法律？说明政府根本就不想保护私有财产，这是一个大问题。我们现在投资效率下降很重要的是民间的投资，国企和政府的投资在去年是上升的。凡是国有的和政府的投资上升，一定是效率最低的，一定是坏事。最大的说明就是为什么民营企业没有腐败，而国有企业有巨大的腐败呢？因为花了别人的钱，人家是花的自己的钱所以效率高，你花别人的钱怎么会效率高呢？住房的消费是一种可持续的消费，为什么说可持续？不光是一次性投资买房子，后面还有电器和家装等等。但是问题在于，我们把住房消费变成一种投资行为就去打击，光打击怎么能好？我所有说的问题，我们的杨主任都讲到了，就是你说的第十个问题，别过度自豪，如果你不对外开放，不吸引人家，人家不承认你的东西你就完了。
栏目：行业资讯
二手房抛售仍在持续 不动产登记真的来了
作者：　来源：华夏时报　发布日期： 本文关键词:二手房抛售，不动产登记
距3月1日仅有半个月，不动产登记条例正式实施已进入倒计时。“目前，省级的不动产统一登记部门职责整合和登记机构建立工作大多已完成，‘不动产登记局’的牌子在部分省市也已挂出。”一位接近国土资源部的知情人士表示，按照中央的部署，不动产统一登记是今年国土部需要“全力推进”的一项工作，预计6月份之前，国家级试点城市都会完成不动产统一登记。“从去年12月开始，部分城市的二手房源有较大幅度的增加，受不动产统一登记政策影响是比较重要的原因。”链家地产分析师张旭指出，尤其是一些二三线城市，因为对不动产统一登记的政策内容并不完全清楚，对政策过分忧虑，出现高端二手房源集中抛售的情况。业内人士分析，由于不动产登记的实施将加速房地产税立法，预计二手房抛售现象还会持续。隐形“军令状”“目前中央对不动产统一登记的工作推进很快、抓得很紧，基本上每两个月就会有新的文件下来，所以省里在这项工作上也是处于‘战备’状态，很多登记工作都已提前部署好了。”东部某省一位政府官员刘辉（化名）对记者表示。国土资源部发布的消息显示，2月5日，中央编办、财政部、住建部等8家不动产登记工作部际联席会议成员单位的相关工作人员在国土部机关集中办公，研究了《实施细则（征求意见稿）》等不动产登记工作推进中的重要事项。“如果《实施细则》能尽快出台，地方政府在登记工作中普遍遇到的‘标准’问题将得以解决。”刘辉告诉记者。一位市级国土局官员曾告诉本报记者，在地方市县的试点阶段，不动产登记仍以基础的信息统计录入为主，部分房产权属性质复杂、情况多样，地方急需中央出台实施细则以统一登记标准。“中央加紧制定《实施细则》也是出于推进地方工作的考虑，不动产统一登记是今年的工作重点，虽然只是试点且没有给地方政府硬性指标，但对这一工作的要求却非常高，最终也要落到地方政府考核中去。”上述接近国土资源部的知情人士表示。实际上，今年年初，各地的不动产登记相关工作已经快速展开。公开资料显示，截至目前，全国已有近20个省（区、市）明确由国土部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。2月11日，四川（楼盘）省国土资源厅不动产登记局正式挂牌。根据计划，这一机构将主要负责指导监督不动产登记工作、牵头起草不动产统一登记的地方性法规、推进不动产登记信息基础平台建设。“省级不动产登记局的班子搭建起来之后，下一步各地州市也将成立地市级不动产登记局。目前四川省的大部分市县已完成了职责整合，有几个设区市已建立不动产登记局。”当地一位开发商对记者表示。此前，北京市国土资源局局长魏成林也公开表示，北京的不动产统一登记今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合。不动产统一登记的机构设置目前已有初步方案，正待市委市政府最后审定。冲击波未平据记者调查，目前在几个大的二手房交易网站上，标明“不动产登记急售”的房源越来越多，议价空间也相对较大。“近期出现过不少‘神秘’业主，都要求房源信息不能登记上网，只供门店咨询购买。”山东省济南（楼盘）市一二手房中介门店店长表示，这类业主一般都只留下手机号码，而不登记其他个人信息，房源总价比周边平均售价低大约10%。“虽然不动产登记难以对市场及房价产生直接影响，但是这一政策将使房地产市场透明化，也给拥有多套住宅的房主带来一种心理暗示。”张旭告诉记者，尤其是部分二三线城市的官员，由于担忧不动产登记后自己手中的房产信息被公开，因此选择提前卖出部分房产。就在今年年初，零点研究咨询团公布了一项关于不动产登记的调查报告。数据显示，被调查者中两成考虑抛售部分房产。二线城市居民因该政策出台考虑卖掉部分房产的比例为28.7%，远高于一线城市的17.8%。二线城市居民打算延缓或放弃购买房产的比例为32.7%，略高于一线城市的29.6%。“不动产登记制度的推进，能否实现‘降房价’目的还不好说，但首先能让不动产信息统计不再成为一本‘糊涂账’。”某知名中介机构研究部人士认为，不动产登记制度最直接的作用就是，关于房产数量、空置率、土地使用情况等以往无法全面统计的数据有望摸清。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，随着不动产统一登记制度的建立和投入使用，预计个人住房信息联网也将提速。按照国土部的工作计划，2015年下半年开始提供不动产登记信息查询服务，这将加速房地产税及其他改革的推进。张大伟也表示，不动产统一登记短期内对楼市不会产生太大影响，因为市场已经过较长的消化期，政策效果已有所减弱。一位业内分析人士称，不动产统一登记的工作虽然在近期推进较快，但落实到地方难免存在差异，需要一些因地制宜的具体办法。虽然各地都在积极表态和行动，但这项工作具有很大难度。“由于这项工作需要七八个部门一起完成，如果要信息互查就会显得很困难，部门间需要反复沟通才能解决问题，这样效率非常低，只能慢慢来。”上述市级国土局官员告诉记者。
栏目：政策法规
> 政策动向
不动产登记条例细则有望下个月正式出台
作者：　来源：新闻晨报　发布日期： 本文关键词:不动产登记
日前，中央编办、财政部、住建部等八家不动产登记工作部际联席会议成员单位，在国土部就不动产统一登记工作推进事项展开集中办公，包括研讨不动产登记暂行条例实施细则。记者从消息人士获知，该实施细则正在征求各方意见，有望在近期推出，最理想的情况是，细则于3月1日与《不动产登记暂行条例》同步落地，以便于基层顺利开展不动产统一登记业务。中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮表示，去年底公布的《不动产登记暂行条例》更多是原则性与方向性内容，是不动产统一登记框架性的指导意见。而实施细则明确了相关制度与操作办法，包括登记人员与登记程序，更具操作性，有利于基层不动产统一登记的铺开。
栏目：住房保障
> 保障制度
今年开工或筹集保障房700万套以上
作者：杜宇　来源：北京日报　发布日期： 本文关键词:保障房
2011年至2014年，全国累计开工建设各类保障性住房和棚户区安置住房超过3200万套，基本建成2000多万套。这是记者从13日举行的国务院政策例行吹风会上获悉的。其中，2014年城镇保障性安居工程新开工740万套，基本建成511万套，超额完成年初既定的新开工700万套以上、基本建成480万套目标任务。中央财政分批下达城镇保障性安居工程中央补助资金1980亿元，较2013年增加251亿元。住房城乡建设部副部长齐骥说：“今年是‘十二五’规划收官之年，我们将继续加快推进以棚户区改造为重点的保障性安居工程建设。国务院已经明确了今年要开工或筹集保障性安居工程700万套以上，其中七成甚至更多一点是棚户区改造住房，我们还提出今年年内要基本建成480万套的目标任务。”《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，“十二五”时期，开工建设城镇各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套。
栏目：行业资讯
> 分析评论
中国房地产业走入常态 行业风险可控
作者：马德林　来源：中国新闻网　发布日期： 本文关键词:房地产业走入常态,行业风险
2014年，中国房地产市场成交量、价格、投资悉数下滑，有媒体报道称中国楼市进入“白银时代”。原国家统计局总经济师、国务院参事室特约研究员姚景源日前在接受中新社记者采访时表示，房地产行业的回落是好事，意味着房地产行业正从过去的暴利时代走向常态。中国社科院发布的《中国住房发展报告()》指出，中国85个城市的房地产投资金额从2013年到2014年呈现不断下降的趋势，房地产新开工面积较2013年呈下降趋势，二三线城市房地产多出现负增长。2015年中国各地方两会已陆续闭幕。有媒体报道指出，以往被当作重头戏的“房地产调控”从各地政府工作报告中“淡出”，北京、上海、浙江、广东等地的政府工作报告均对房地产“着墨大减”。目前，除北京、上海、广州和深圳严格执行楼市限购之外，中国绝大多数地区已经取消“限购令”。“地方放开房地产限购，我赞成。”姚景源说。他表示，房地产行业的产业链条长，关联行业多，上游的钢铁、水泥、建材，下游的家具、家电等产业都与房地产行业紧密相关。伴随房地产行业的回落，上、下游相关行业都出现了困难。从这个角度看，房地产行业需要平稳发展。“宏观经济政策要根据不同时期有所修正，这才叫实事求是。”他告诉中新社记者，“对于真正存在居住需求的消费者，我主张在信贷等金融政策上给他们提供方便。”姚景源同时也坦言，中国的房地产确实存在问题，集中表现在房价过高。“像北京一平方米买到五万块(人民币)甚至更高，一个普通劳动者一年的收入就买一平方米房子。”他认为，推高房价的因素很多，与地方政府的土地政策、货币超发以及官员腐败都有关系。中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征则认为，2012年开始，中国新进劳动力以每年二三百万人的速度下降，这导致对住房的刚性需求减少，房价“疯长”的趋势开始发生变化。房地产市场的降温，也导致各界对房产商资金链及银行风险的猜测。从2014年年底开始，中国多地出现“开发商资金链断裂，楼盘遭银行拍卖”传言。对此，曹远征明确表示，楼市不振的确会导致银行风险增加，但从整体上看风险较小。曹远征认为，随着房价趋势的转变，房地产开始回归本质――“住房需求”。而住房需求和就业等个人发展机会密切相关。这意味着，在就业机会较多的一二线城市，房价有可能继续上升；而三四线小城市的房地产市场则面临更大的下行压力，同时也会给银行和金融业带来一些新的挑战。不过他始终强调，银行发放的房地产开发贷款很少，即使有坏账，比例也非常小；而按揭贷款方面，由于中国购房首付比例高达30%，只要房价不出现极大的下跌，就不会出现大面积的断供。“对于银行来说，风险是可控的。”曹远征说。
栏目：行业资讯
> 分析评论
央行降准 二手成交有望3月回暖
作者：陈玉霞　来源：羊城晚报　发布日期： 本文关键词:央行降准,二手成交
本月初，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自去年11月降息以来的又一重大刺激消息，虽该政策并非针对楼市，但业内人士认为，这将有利于刺激一手及二手住宅的成交量，预计3月成交量明显增长，而不是像往年等到四五月。二手成交与信贷相关信贷宽松与否对经济实力一般的购房者来说十分关键，刘女士看上了五羊新城一套物业，成交价130万元，“商业贷款据说最快一两个月能批复，若有阻滞要等三四个月，到时孩子读书的学位都黄了。但一次性付款又拿不出那么多钱。”她有些苦闷，为了让孩子选到好的学校，必须在4月底前过户完毕，如果贷款批不下来，过户时间就会顺延。往年信贷宽松的时候，贷款一般一个月内就能获批，买家的烦恼也会少一些。满堂红市场研究部高级经理周峰介绍，在二手住宅买卖中，贷款仍是最主要的支付方式，“去年经满堂红成交的住宅中，选择一次性付款的买家为35.8%，其余都是贷款买房。在贷款的买家，纯商业贷款占比23.1%，纯公积金贷款占比16.3%，两者组合为24.8%，银行信贷松动与否对二手楼市成交有极为密切的作用。”据了解，该中介在今年1月采取非一次性付款方式购房的个案，其中73%属于商业贷款，去年1月仅为30%，此次央行降准对刚需购房者来说，选择房贷相对更加轻松、容易，对于二手楼市产生正面的影响。淡市提前结束下月回暖今年以来，二手住宅成交低迷，现时已转入业内公认的淡市。“很淡了，快过年了。”周峰坦言，满堂红1月成交量环比下降10%，现在能成交的单位，除非业主降价幅度大，才对买家有吸引力。据介绍，去年12月二手市场平均让价幅度为6.7%，今年1月录得让价幅度达10.3%。但让价幅度较高的单位，往往总价超过100万元，并非市场需求最大的产品，畅销的中小户型的让价空间并不大，以致目前的二手成交并不理想。现时借来了央行降准的东风，业内人士认为，往年要在四五月份才有望回暖的二手楼市，今年可能在3月就提前回暖了。合富房地产经济研究院院长龙斌预测，降准的效应应很快看到，今年3月房地产市场交投有望大幅增长。周峰认为，央行降准的积极意义比降息还要大，参考2012年5月降准之后出现两次降息，不排除春节后会降息。这次的降准刚好在春节之前，市场不会马上有反应，预计春节后的成交量会明显增加。
栏目：行业资讯
> 分析评论
一线城市土地市场持续升温 成房企安全港？
作者：　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:一线城市
新年伊始，一线城市土地市场持续升温。据中原地产数据，1月份四个一线城市土地成交溢价率创出过去一年高点，预计春节前北京土地总成交金额将超过450亿元。在楼市周期性调整过程中，一线城市似已成为房地产开发企业回避风险的安全港。但“安全港”是否安全，仍需仔细推敲。一线城市房价上涨动力在逐渐消减。住宅是典型不动产，可采集成交价格代表性有限，难以真实全面反映区域房价整体状况。特别是新建住宅成交价格，更多受到成本因素推动，需要结合其他指标共同分析判断市场未来趋势。今年1月份一线城市新建住宅均价出现环比上涨，主要是土地成本高昂，导致项目入市价格总体较高。但同期北京等十大城市主城区二手住宅均价环比下跌0.53%，同比下跌2.41%。值得注意的是，当月北京商品住宅成交近半数为自住型商品房。若剔除该因素影响，纯粹商品住宅成交量较上年同期大幅下滑。尽管北京、上海等一线城市具备公共基础设施完善、就业机会充裕、高端产业汇集等优势，易吸引人口聚集，对高房价形成支撑，还应该同时认识到一线城市资源禀赋和环境保护对人口承载能力整体有限，北京人口已达资源承载极限，增量住宅需求萎缩不可避免。一线城市住宅市场也较脆弱。相对而言，一线城市房价涨幅更高，投资投机性比例更大，因此更容易遭受市场调整冲击。当前二线、三线城市住宅高库存压力高悬，主要也是一线城市实施住宅限购后房地产开发企业开发策略发生变化，由一线城市向二线、三线转移，其背后动因则是一线城市房价涨幅和绝对价格相对二线、三线明显偏高。日本东京住宅价格也曾大幅下跌，2008年东京及其周边地区住宅价格下跌幅度超过30%。20世纪90年代中期香港房价也曾经历“腰斩”。一线城市住宅投资属性更强，虽然拥有区位优势，但更易遭受投资回报波动冲击。去年楼市周期调整以来，一线城市楼市成交量急剧萎缩，住宅变现难度明显增大。据麦肯锡全球研究院《债务与去杠杆化报告》，当前我国近一半债务集中于房地产及相关行业，面临较大风险隐患。债务杠杆提升过快是把双刃剑，虽然支持居民家庭货币财富向住宅不动产财富转移，但同时也导致未来住宅不动产财富向货币财富转移的流动性难题。由于一线城市住宅分配结构矛盾较为突出，加上房价过度偏离中等以下收入人群购买力，导致增量住宅需求空间不断收缩，动辄千万元房产实际变现能力较低。楼市拥有区域特征，但资金却无地域限制。在现代金融市场环境里，社会资金自由流动，追逐利润。在我国楼市自发步入调整轨道后，大体也很难找到逆势而动区域。当然，一线城市基本面好，潜在需求规模较大，未来将从增量需求向品质提升需求转移，房地产市场发展仍有较大空间。关键是采取有效措施改善住宅分配结构，使得不同层次需求都有对应供给，抑制投资投机性住宅需求，确保房价运行平稳、市场交易活跃，避免房地产市场大起大落。地价上涨并不总能向房价传导，房价上涨预期已彻底逆转。在当前经济金融环境下，一线城市也难以承受房价继续大幅上涨之重。
　　 数据统计
　　 最新评论
房协网友评：景色不错哦，就是价钱太贵买不起啊！1万2[ 15:49:44]
房协网友评：不要这么想，一年间房价涨了1倍，还一房难求，所以现在7千多，几个月后8千多，下年就9千起了[ 15:48:20]
房协网友评：这户型不错，看到外面的江景[ 10:11:41]
房协网友评：招商不？刚买了这里，想在这里开店[ 8:24:34]
房协网友评：城市套路深，不开盘就买完了[ 13:53:06]
房协网友评：礼乐地段7千都嫌贵了[ 13:52:27]
房协网友评：紫茶中学准备开建，不过靠近路边，尘、噪音也比较大，总体来说性价比还可以[ 13:51:50]
房协网友评：面积很实用啊，82方的比得上人家90多方[ 13:50:17]
房协网友评：上年买就好了，最便宜的时候才7千左右，现在买不起了；在外面看，楼距还是很宽的[ 16:35:07]
房协网友评：星海湾是不是有几幢未推出？什么时候推？[ 16:21:20]
　|　　|　　|　　|　
江门市房地产行业协会网站　广东?江门　|　网站域名：|