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司考之不定项选择题
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> 法院一审判决，驳回我解除合约的请求，我非常不服，怎么办？
法院一审判决，驳回我解除合约的请求，我非常不服，怎么办？
- 回答:(2)
现南京市玄武区法院民一庭查宣东法官判定驳回我的解除合约的请求。下面是判决书：
南京市玄武区人民法院民事判决书
原告某某。
被告广夏（南京）房地产投资实业有限公司（下称（广夏（南京）房地产）。
原告某某诉被告广夏（南京）房地产房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告某某，被告广夏（南京）房地产代理人邱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（第一次开庭是日，焦点是是否送达交付车位通知书及是否有效，催交车位函是否有效，庭审明确不再开庭。）
原告诉称，日，原、被告签订《车位认购协议书》，原告认购被告开发的“长江路九号街区”车位一个，交付定金10万元，双方约定该款项在签订正式合同时转为首付款。同年12月7日，原、被告正式签订“宁房售合字号”《长江路九号街区商品房预售合同》（《车位认购协议书》作为正式合同的附件），约定原告购买被告开发的位于玄武区邓府巷西地块长江路九号街区负二层地下车库196号车位（下称196号车位），总价款39万元，交付时间不得迟于日，同日原告按约付清了全部车位款。因被告未按约交付车位，原告于日向被告送达《催交车库函》，但被告至今未按合同约定将上述车位交付给原告。综上，被告迟延交付车位的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，并按照合同约定获得赔偿，请请求法院判令：1、解除双方签订的《长江路九号街区商品房预售合同》；2、被告返还原告已付车位款39万元，并双倍返还定金10万元（另10万元已转为首付款）；3、被告按车位总价款自日起至被告付款日止，按中国人民银行同期商业贷款基准利率的2倍赔偿原告损失。
被告广夏（南京）房地产辩称，本案诉争的标的是车位，而非房屋，原告购买的196号车位，虽然实际方位与签订合同时图纸上标注的方位不一样，但所在的区域并未发生变化，仅是车位方向发生了90度的转向，并不妨碍原告的正常使用。同时，日，被告已经向原告发出车位交付通知函，故并不存在迟延交付的情况，不构成根本违约，原告不能据此行使合同解除权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，日，原告与被告签订《车位认购协议书》，约定购买的停车位位于小区一期的地下二层，属于自走型车位，为自有产权车位，该车位按个出售，价格与面积无关，车位最小净尺寸为长5米、宽2.5米；该车位售价为39万元；原告在签订本协议时缴纳10万元履约保证金（实际是定金，表述错误，下同），在签订正式合同时该履约保证金转为首付款，剩余款项在签订正式合同后的10日内付清；车位的交付时间不得迟于日。同日，原告向被告交付履约保证金10万元。被告分别于日、11月23日、12月1日通过EMS方式向原告寄发了签约通知书，明确通过车位摇号公正，确定原告所购车位号为196号，并三次约请原告签订购买车位的正式合同。日，原告与被告就所购车位签订《长江路九号街区》商品房预售合同，该合同中对车位售价、车位交付时间的约定均同《车位认购协议书》中的约定。同时约定原告于当日向被告一次付清车位款39万元（含定金10万元）；被告迟延交付车位的，按照已收价款每日万分之三计算，向原告支付迟延期间的违约金；被告迟延交付该车位，经原告催告后90日仍未交付的，原告有权解除合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，原告可要求被告按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的2倍赔偿损失，被告应在解除合同的30日内，将已收价款退还原告并同时向原告支付赔偿金，合同解除时另有定金的，应双倍返还定金。合同中附有所购车位的平面图。现原告已按约付清了全部价款。（漏表述合同约定通信地址为中山北路212号）。
另查明，被告开发建设的邓府巷地块A1、A2幢及地下工程于日竣工验收合格，日申请备案，南京市房屋建筑工程竣工验收备案办公室于当日向被告出具了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。经本院现场勘察，196号车位在原区域由南北向变更为东西向，车位的长、宽尺寸均符合合同约定。（法院未说明：备案表表明的只是地上建筑部分，不包括地下车库部分；其中车位变更方向是在2008年11月份后才进行的，地面原来的方向的划线痕迹仍保留的非常清楚，按原来方位的车位尺寸是长5米，宽2.3米，不符合合同约定的车位尺寸）。
以上事实有商品房认购协议、车位认购协议书、商品房预售合同、发票、房屋建筑工程竣工验收备案表、现场勘察笔录、本院庭审笔录中原、被告陈述等证据证实。（现场勘验笔录没有原告在场，且未对调整车位方向的实际时间作出说明）
本案争论的焦点在于：被告是否构成迟延履行，原告要求解除合同及要求被告赔偿损失等诉请能否得到支持。
针对本案的争议焦点，原告认为因被告一直未与原告联系车位交付事宜，故原告于日向被告送达了催交车库函，并由被告销售部经理邰林签收，事后被告仍未主动与原告联系，直至2008年11月底左右原告找到被告销售部经理时，被告仍未提出交接车位事宜，只是提出因车位方向改变，，要求原告与其重新签订买卖合同。双方于日签订的车位买卖合同是经过南京市房地产管理处登记备案的，且对车位的具体方位都进行了约定，双方在《套型及分层平面位置图》上都签字盖章，并经过备案，是合法有效的，被告改变车位方向事先未征的原告同意，况且现车位方向发生了变化，如要办理车位交接及办理产权证，需双方重新签订买卖合同或补充协议，原合同已无法履行。综上，被告迟延交付车位且经原告催告后仍不履行交付义务的行为已严重违反合同约定，致合同目的无法实现，故原告有权要求解除合同，要求被告退还全部车位款项，双倍返还定金，并按照银行同期贷款利息的2倍赔偿原告损失。对此，原告提供日催交车库函复印件、邰林于同日签写的收条、被告方2008年6月费用转存表复印件、银行对账单复印件各一份，及原告与被告销售人员陈璐、经理的谈话录音及记录。
被告对原告提供的上述证据均持异议，认为邰林不是被告方的工作人员，被告根本未收到过原告的催交车库函。提出邓府巷地块A1、A2幢工程包括地上、地下部分均于日竣工验收合格，被告将原告购买的商品房交付后，因原告所购车位方向发生变化，被告多次主动与原告沟通，希望双方能就此补办手续，但原告不予配合，被告于日以EMS方式向原告寄发车位交付通知函，明确于同年4月30日向原告交付车位，寄件地址为双方双签订商品房买卖契约后，被告向原告寄发付款催告通知、及双方签订车位认购协议书后，被告多次向原告寄发签约通知书的地址，即本市大砂珠巷7幢405室，该地址系有效寄件地址，被告按该地址寄件系符合双方信件往来习惯的，被告并无迟延交付行为。虽然原告所购车位方向发生了变化，但并未影响原告合同目的的实现，故原告要求解除合同及赔偿损失等诉请不应得到支持。对此，被告提供车位交付通知函及寄发该件的EMS邮件单，双方签订商品房认购书及车位认购书后，被告向原告寄发的付款催告、多份签约通知书及相应的EMS邮件单。（请注意这些寄件都是在签订正式买卖合同前发生的，而此后没有，因为此后本人大砂珠巷7幢405室房子就已出售并交付他人）
对被告提供的证据，原告坚持认为从未收到被告寄发的车位交付通知函，并认为在日签订《长江路九号街区》商品房预售合同时，原告的通讯地址为南京市中山北路212号，且合同中明确一方向对方送达的有关合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地，故被告应按合同约定地址邮寄信函。另合同约定被告应当在确定的交付日期前15天，即日前书面通知原告办理交接手续，故即使被告于日寄发了车位交付通知函，亦违反了合同约定。
经本院向邮局查询，被告于日寄发的车位交付通知函，于次日因拒收而被退回。
本案在审理过程中，因原告不申请调解，致本案无法调解。
本院认为，原、被告于日签订的《南京市商品房预售合同》即车位销售合同由双方自愿所签，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。（请问法官为什么通讯地址对被告没有约束力，可以定性为惯例呢）该合同约定被告应于日向原告交付所购车位，虽然被告于日，按双方签订商品房认购书及车位认购书后多封信函往来的地址，即本市大砂珠巷7幢405室，向原告寄发了车位交付通知函，符合双方之间的信件往来惯例，但原告在该合同中填写的通讯地址系南京市中山北路212号，合同中约定一方向对方送达的有关合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地。另合同亦有约定，被告应在确定的交付日即日前15天，书面通知原告办理车位交接手续，故被告的上述交付通知行为存在瑕疵。（注：我的大砂珠巷7幢405室在日就已经卖出并交付给他人，我已不住该处。上述不是瑕疵，是过错，就因此过错造成原告收不到交付书面通知）经本院现场勘验，原告所购196号车位在原区域由南北向变更为东西向，车位的长、宽尺寸均符合合同约定，该车位已具备交付条件，（请法官问明，车位的方向变更是在什么时间完成的，要具体时间，这非常重要）。（再请法官认真阅读中华人民共和国《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。请法官查明被告变更车位方向何时书面通知原告的）。虽然196号车位的实际朝向与双方签订合同时图纸上标注的不一致，但该朝向的调整对车辆的正常出入未造成任何影响。被告的上述履约瑕疵行为并未影响原告合同目的的实现，（车位的特征仅有方向、尺寸大小、坐落位置，现就连方向不对，都不能办理产权证，只能称为瑕疵实在可笑），故现原告以被告的行为已构成根本违约，要求解除合同，及要求被告承担解除合同后的违约责任，即按同期银行贷款利率的两倍赔偿损失和双倍返还定金，理由不足，本院不予支持。
因被告的上述履约瑕疵行为客观上导致原告所购196号车位一直未能实际交付，被告理应依合同约定，按照已收价款每天万分之三的标准计算，向原告支付迟延履行期间的违约金。原告称其于日向被告送达了催交车库函，被告虽不予认可，（不是不予认可，而是作了假证，其代理人在第一次庭审时非常肯定的否认邰林是他单位的人，并称他可以承担任何作假证的责任）结合原告提供的其他证据，（应说明什么证据，是邰林的工资卡和工资费用表）本院对该事实予以认定。（既然认定了催交函有效，那请问催交时间是否已超过了90天，在这期间被告有过通知原告交接车位的书面材料吗）通过原告向被告送达的催交车位函，及原告提供的嗣后与被告销售人员交涉的录音资料，原告在向被告送达催交车库函时对车位已具交付条件是知晓的，且双方也一直在为车位方向发生改变后需要签订补充协议的事宜进行交涉，客观上致车位未实际交付，（请法官把两个谈话录音的具体时间搞清楚，谈话的时间是在2008年11月底，距离送达催交车位函已经4个多月过去了，关于法官推理送催交函时就知道车位具备交付条件，有什么证据吗？要知道那个时候的车位尺寸是宽2.3米、长5米，不符合合同约定，被告也承认这点，当时邰林请示过公司老总，说老总同意给我们退车位，但就如何退，条件不能达成一致意见，于是我们送了催交函的，之后可能是邰林调走了，我们车位的事就没人过问了，并且邰林就没有将催交函移交给被告，所以后来的经理在谈话时就根本不知道有催交函这一回事，还是我们提供给他看的）。考虑合理的交付时间，被告支付违约金的时间应自日起至2008年7月底止。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广厦房地产公司于判决生效后3日内，将长江路九号街区负二层196号车位交付给原告。（请问如何交付车位，本人是不会与被告签订任何补充协议和合同的，所有合同之前我们双方都已签订过，作为商品买卖，是按照合同约定执行，最简单的道理是，我付给钱，你按照合同规定交给我货，这中道理再简单不过，怎么还要重签合同，这不就是强买强卖吗？因为你交给我的不是我要的）
二、被告广厦房地产公司于本判决生效3日内，按已收款39万元每天万分之三的标准，向原告支付自日起至2008年7月底止的违约金。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9439元，保全费3270元、合计12709元，原告负担2709元，被告负担10000元。（该款原告已预交，被告在给付上述款项时加付其应承担部分款项给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
人民陪审员
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律师对“法院一审判决，驳回我解除合约的请求，我非常不服，怎么办？”的解答：
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