洛阳开发商借钱不还 债主焊死小区电梯门|小区|抵押_凤凰资讯
洛阳开发商借钱不还 债主焊死小区电梯门
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核心提示|4月10日，汝阳林苑小区业主董女士向本报记者反映称，4月4日，因开发商未及时还钱，债主把他们小区的电梯门和部分抵押房给焊死了，这给她出行带来了很大不便，记者随后对此事进行了走访。
原标题：洛阳开发商借钱不还 债主焊死小区电梯门两部电梯全部被封住 □记者胡公岗文李钰摄影 核心提示|4月10日，汝阳林苑小区业主董女士向本报记者反映称，4月4日，因开发商未及时还钱，债主把他们小区的电梯门和部分抵押房给焊死了，这给她出行带来了很大不便，记者随后对此事进行了走访。 反映 开发商借钱不还债主焊死小区电梯门 4月10日上午，记者驱来到位于汝阳县杜鹃大道上的林苑小区。该小区共有两栋楼，地上车库不少贴有“转让”纸条。该小区一号楼三、四层两部电梯口中间均写有“电梯焊死”四个大字，旁边还附有一则“注意”：三、四、二十、二十二、二十三层（的房子）均已抵押，三天后停电梯……而董女士就住在这栋楼的第四层。 记者留意到，三、四层不少住户房门上贴有“此房已抵押”。董女士表示，三层四层电梯门被焊死，二十、二十二和二十三层也是这样。由于他们这里乘电梯是需要刷卡的，业主手里的卡只能在相应的楼层使用，电梯门被封住以后给他们的生活带来了很多不便。2012年她家交了购房定金，去年八九月份拿的钥匙，他们入住已经有半年多了。 董女士说，4月4日，七八个陌生人来到她家称，两年前开发商为了借钱，将上述楼层抵押给了他们，但现在开发商联系不上了，他们就只能封了电梯和部分抵押房，同时也让她帮忙寻找开发商。“他们先是敲门看看房里有人没，把没人的房屋大门都直接焊死，弄得我都得在家守着。” 债主 焊死电梯门属无奈之举，只想找到开发商 当天，记者联系上了债主史先生。“林苑小区的开发商是洛阳市大宅门房地产开发有限公司，自2013年1月这家公司老板高宝柱及其妻子刘占霞（工商系统显示，也是该公司股东之一），先后分多次向我借了500万元，抵押物便是小区一号楼三层、四层、二十层、二十二层和二十三层的楼房，每层6套房，共30套房屋。”史先生边说边给记者看了一份借款200万元的协议：其抵押物为三、四层楼房，上写有高宝柱和刘占霞的签名，并盖有洛阳市大宅门房地产开发有限公司的公章。 据史先生介绍，去年年底开发商开始联系不上。谈及焊死电梯和部分房屋的大门，史先生向记者坦承，这些确实是他找人干的，他知道业主也是受害人，但之所以这么做一是想保住这些房产，二是想通过这种方式让业主帮忙寻找开发商，这么做实属无奈之举，只想尽快找到开发商。 据董女士介绍，事发后，她也曾和开发商方面一位吴姓工作人员电话联系过，当时对方称和老板反映下这事就挂了电话，之后再打就联系不上了。 随后，记者从汝阳县工商管理局查到了洛阳市大宅门房地产开发有限公司的联系方式，多次拨打均处于“通话中”。11日下午，记者再次给其预留电话发去采访请求，但直到昨日发稿前，记者仍未收到对方任何回应。 说法 债主讨欠款应走合法途径 对此，汝阳县房产管理局市场管理科工作人员称，房屋抵押是市场行为，他们无权干涉。据其介绍，房屋抵押登记制度是一种申请制度，只有对方向他们申请登记，他们才会进行登记。谈及开发商至今未与董女士签订购房合同及办理房产证一事，这位工作人员说，据其了解，目前开发商尚未向他们递交相关材料。 针对董女士遇到的情况，河南致义律师事务所主任、律师李松奎告诉记者，虽然董女士还没有取得房产权利证书，但是她已向开发商缴纳相关房款购买房屋，其购房目的属于善意取得房屋。即使开发商与债主签有抵押协议，也没有权力私自封住业主住房。 李松奎还说，根据《物权法》的相关规定，整幢建筑属于全体住户所有，债主采取封门、焊死电梯等行为，侵犯了公民对建筑物的所有权，对于造成的损害应当承担赔偿责任。同时，这种行为亦属于故意损毁公私财物的行为。 采访中，李松奎告诉记者，开发商有义务给购房者办理房产证，并应对自己的债务承担责任。而债主讨要欠款应当通过合法途径，比如对开发商提起诉讼、仲裁等。
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开发商故意隐瞒“土地抵押”被购房者告上法庭
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曾几何时，买房的售楼现场，人山人海，购房者排号抢房，然后就是埋头付钱签合同。这一切看起来都没什么不妥。但最近，有“较真”的购房者一纸诉状将开发商告上了法庭，理由是，开发商故意隐瞒“土地抵押”这一重大事项，并以先付款再签合同的方式希望瞒天过海，骗过购房者。而开发商则辩称，此做法都是目前各开发商最常用的方式，所做也全部符合规范，不存在欺诈情况。
　　6月24日，此案开庭，但由于原被告双方供述事实有较大出入，法庭没有当庭宣判。
　　焦点一：
　　土地抵押情况应如何告知
　　原告金先生今年1月份看中了杭州城北一楼盘的房子，售楼小姐说如果有意向，需要及时下定金。金先生仔细看了定金合同后，付了15万元定金并签了定金合同。
　　今年5月份，原告金先生委托代理人前往该楼盘售楼处，签订正式商品房买卖合同。售楼处表示一定要先付一半房款再看合同，并表示合同是房管局的统一合同，代理人只得刷卡付掉45万余元首付。等售楼小姐将打印出的合同交给代理人，代理人才发现，合同第十三条“告知条款”写明：该楼盘的土地使用权已经抵押给中国某金融租赁公司和某信托公司，抵押金额为8.8亿元。
　　金先生的代理人认为该合同有瑕疵，要求开发商做担保，但被拒绝。为免权益受到侵害，金先生拒绝签订该份合同。
　　法庭上，双方争议的焦点之一就是：对于土地抵押这件事，与购房者到底有没有关系？如果要告知，什么样的告知方式是适当的？
　　原告——购房者金先生的代理人阮剑豪律师认为，开发商从一开始就有意隐瞒“土地抵押”这件事，因为在定金合同里面没有提及“土地抵押”这件事，甚至直到签合同当天，他也是先付了款以后才首次看到合同，才看到合同中约定的“土地抵押”这一款项。
　　而开发商认为，定金合同只是个用于签订正式商品房合同的预约，而《商品房买卖合同》还未成立及生效，因此，开发商不负有披露商品房抵押信息的义务。不过，开发商同时又坚持表示，已经按房管部门的要求，将《商品房买卖合同》示范文本在销售现场公示，在合同第十三条已经明确表明了关于“土地抵押”的情况。但原告表示从未看到过这个范本。
　　原告认为，土地抵押对购房者来说存在很大风险，一旦后期资金发生困难，购房者很可能血本无归。但开发商对此有不同意见：“商品房开发建设所需资金巨大，开发商利用土地及在建工程进行抵押融资是法律允许的。只要在商品房初始登记完成前注销抵押，就不会影响买受人的房屋权属登记。”
　　记者分析：在《浙江省商品房买卖合同示范文本》第十三条“抵押与相关债权债务”中有相关约定：“与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况(登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等)告知如下……”“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”而且杭州市房管局规定，“一房一价”“商品房买卖合同示范文本”都必须在销售现场展示。
　　问题在于，有几个人能在销售现场注意到那几张合同示范文本，又有几个开发商将“土地抵押”这类事项放在显要位置，并明确告知购房者了？记者问了几家开发商的营销人员，甚至他们也不清楚自家项目的“土地抵押”这一条有没有写在示范文本上，或者有没有展示在销售现场。
　　焦点二：
　　先付钱再签合同，还是先签合同再付钱
　　签订《商品房买卖合同》时，究竟是先付钱还是先签合同？记者询问了几家开发商，得到的答复也是模棱两可。事实上，这两种方式，从中承担的风险不同。如果是先签合同再付款，购房者感觉比较符合正常程序；而如果是先付款再签合约，开发商会觉得相对有保障。
　　到底先签约还是先付款，本来也没什么太大关系，但如果有购房者较了真，这个问题也值得探讨。在此案中，开发商表示，先签约还是先付款只是签订合同的具体形式。而原告购房者则认为，开发商有意先付款再签合同，是故意隐瞒土地抵押的事实。
　　记者分析：目前大部分购房程序是先付首付款再签合同的。因为现在合同是网上备案，一旦打印，透明售房网上显示房源已经成交，无法再更改，到时如果购房者反悔不想付钱，就需要作退房处理。
　　不过，既然销售现场有合同示范文本，在签订正式《商品房买卖合同》前，售楼人员可以拿示范文本给购房者看，当然，里面要打印的内容也都要诚实说清楚。这样，无论是先签合同还是先付款，都不会有类似的纠纷了。
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对待开发商的土地抵押 既要谨慎又要理性
购房人在进行资信审查时，一个很重要的方面就是所购房屋的权属状况，而其中最关心的问题莫过于抵押了。如开发商的土地被抵押而又想购房时，就不知道该如何处理了。同样地，开发商对于土地抵押情况往往也是讳莫如深，躲躲闪闪，从而造成买卖双方的互不信任。抵押的房子到底能不能买？抵押的房子应该怎样买？作为购房人，对待开发商的土地抵押，既要谨慎，又要理性，对于开发商的抵押行为应有正确的认识。
一、开发商进行土地抵押的合理性
　　在经济学上，根据行业的特点，可以将所有的行业分为劳动力密集型、技术密集型、资金密集型等类型。房地产业无疑属于资金密集型行业，即短期内需要投入大量的资金的行业。一个房地产公司，员工往往只有几十人，但需要的资金至少过亿元。这些资金主要用于如下方面：地价款、拆迁补偿费、工程款。这么大量的资金从何而来呢？通常情况下，开发商的自身资金是有限的，必须通过一定的方式融资。即使开发商自身有足够的资金，有时候为了规避风险，也不动用自身的资金，同样地进行融资。
作为融资的最主要渠道就是向银行贷款，但获得贷款的必要条件是提供合格的担保。而开发商能够提供也是银行容易接受的担保物就是已经获得的国有土地使用权，这是一种最主要的担保物。因此，购房人在审查时看到土地使用权被抵押也就见怪不怪了。利用土地使用权抵押担保获得贷款的操作程序一般为：抵押、融资、卖楼、还款。
　　应该说，市场经济要求资金的高速运转，而开发商合理合法地利用资金的行为也不应该被指责。房地产开发中的资金运用行为构成一个资金链，而一个良性的资金链有利于房地产行业乃至整个社会的健康发展。反过来，要求房地产开发企业沉淀大量资金才能进行房地产开发是不合理也是不明智的。法律关系应该是对经济关系的合理反映。因此，政府对于开发商的抵押贷款行为应着眼于疏而不是堵；同样地，作为购房人，对于开发商的抵押贷款行为应重在防范而不是害怕。
　　作为购房者，要防范开发商的土地抵押行为所带来的风险，就必须了解房地产抵押的法律知识。
　　二、房地产抵押的法律知识
　　什么是房地产抵押
　　房地产抵押，顾名思义，就是抵押人以其合法的房地产用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人(债权人)有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产所得的价款优先受偿。
　　哪些房地产可进行抵押
　　并不是所有的房地产都可以进行抵押。在房地产开发领域，一般用来抵押的房地产包括：国有土地使用权、在建工程、期房、现房。由于房与地的不可分割性，所以在进行抵押时，房与地往往必须同时抵押。
　　如何设定抵押权
　　设定房地产抵押权，双方必须签订书面的抵押合同，然后向房地产管理部门办理登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
　　抵押物能否转让
　　经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。抵押房地产转让所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
　　抵押权如何实现
　　抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。如抵押人未按合同规定履行债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的，抵押权人有权处分抵押的部分或全部房地产，直至偿还全部债务。对于处分抵押房地产的方式，可以是折价、拍卖或者变卖，由抵押权人与抵押人协商。协商不成的，当事人可以向人民法院提起诉讼。处分抵押房地产所得款项，依下列顺序分配：(一)支付处分抵押房地产的费用；(二)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(三)偿还抵押权人的债权本息及违约金；(四)剩余金额交还抵押人。
　　三、购房人灵活应对房产抵押如何知道所购房产是否被抵押
　　购房人要想知道所购房产的抵押情况，可以有三种途径：
　　1.向登记机关查询。在北京市，办理房地产抵押登记的部门一般是市、区两级国土资源和房屋管理局的权属登记部门。因此，购房人可以去这些部门查询。应该说这种途径的查询结果是最权威的。但由于种种原因，一般购房人很难直接在登记部门得到接待。
　　2.检查开发商的证件。即查看国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。检查开发商的证件应当注意三个问题：(1)应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；(2)注意审查证件的真伪。有关的审查方法已经有很多媒体介绍过，这里就不详述了；(3)看清抵押的记载情况。
　　3.通过媒体查询。从今年开始，为了方便当事人了解房地产的抵押情况，北京市国土资源和房屋管理局将北京市房地产开发项目抵押登记情况进行公示，即刊登在有关媒体上，购房人可以通过有关媒体了解自己所购房产的抵押情况。但这种查询方式的不足之处在于：具有滞后性，不能动态、准确地反映所购房产的抵押情况。
　　如何购买已被抵押的房屋
　　如果发现所购的房产或土地已被抵押，购房人该如何处理呢？需要告诉购房人的是：被抵押的房产不一定不能买。根据有关法律规定，在抵押期间，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在实际操作中，如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理预售登记、产权过户时，必须取得抵押权人(一般为银行)的同意，由抵押权人出具同意办理的书面信函。需要说明的是，抵押权人同意抵押人办理预售登记或者产权过户并不意味着抵押权人放弃了抵押权。因此，有人认为“办理了预售登记的房屋就不会出现问题”的观点是值得商榷的。
　　需要提醒开发商的是，应当明确地将房产抵押的有关情况告知购房人，否则会导致合同无效，从而在法律上使自己处于一个非常不利的地位，即购房人日后无论因何种原因要求退房的话，都可以以此为由。在通知购房人时，最好是取得购房人的书面确认，以免日后的纠纷。
　　作为购房人，如果需要购买此类房产的话，可以参考以下办法处理：
　　1.如果付款方式不是按揭贷款的话，购房人可以要求将与所购房产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人，由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。
　　2.如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话，可以约定，由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行，后者在收到该部分款项后，应当解除对所购房产相应部分的抵押。
　　3.如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话，这种情况相对比较简单，银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理，同时会间接地降低购房人的抵押风险。
　　如何购买没被抵押的房屋
　　如果经过调查，所购房产没有被抵押，则购房人是不是就可以放心大胆地购买呢？同样需要告诉购房人的是：没被抵押的房产不一定没风险。因为调查时没被抵押的房产，开发商不一定在此后就不会抵押。甚至在办理了预售合同登记之后，从法律上说，开发商仍然有权将该房产进行抵押。当然在实际操作中，权属登记部门不一定会给予办理。但权属登记部门的做法未必合法。因为签订销售合同之后，购房人取得的只是一种期权，房屋的所有权仍然属于开发商所有，房产的所有权只有在办理产权过户之后才转移给购房人。在转移之前，开发商当然拥有将自己的房产进行抵押等方式处置的权利，目前我国的有关法律对此并无禁止性规定。因此权属登记部门的合理做法有待于今后物权法的有关规定使其合法化。
　　对于购房人而言，购买此类房产，可以在合同中规定，开发商不得将该房产及土地使用权进行抵押，并规定相应的违约责任和处理办法，甚至可以约定购房人有权随时检查开发商的国有土地使用权证。
　　需要说明的是，以上的操作方法非常复杂，对购房人的法律知识有较高的要求。同时需要与开发商进行交涉，能否被接受，要取决于和开发商的谈判情况。因此，相对于对项目的审查，我们以前曾经介绍的对开发商资信的审查显得更为重要。
　　抵押房产要慎重
　　房产抵押应当注意以下几个问题：
　　第一，首先要核实抵押人对该房产是否拥有合法的产权，是否有权设立抵押权。因为在某些情况下，抵押人对抵押的房产不拥有或者不完全拥有所有权，或者在此之前该房产已经先行进行了抵押等等，那么他所作的抵押行为就有可能自始无效。比如某人虽然在名义上一直使用该房产，对外宣称其拥有该房产的所有权，但实际其只是一个管理者，或者仅仅是该房产的共有权人之一。所以首先要让抵押人出示房屋所有权以证明其权利。其次，要看该房产现在的权利状态如何。
　　第二，根据《房地产管理法》第四十九条的规定，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。抵押合同的主要条款有：1.双方的自然状况；2.被担保债务的基本情况；3.抵押物的详细描述、状态；4.抵押物在抵押关系存续期间的保管、收益、意外损失的责任、保险及保险收益；5.违约责任及争议解决方式；6.抵押的期限；7.抵押物清偿方式等等。
　　第三，由于抵押物具有不动产的特殊属性，因此根据《房地产管理法》第四十八条的规定，应当凭房屋所有权证书到房屋管理部门进行房地产抵押登记。抵押登记有三个意义，一是对抵押权人权利的确认，保障其合法权益；二是将该房产抵押的情况通过房屋管理部门公示于众，以保障其他人的利益；三是限制了抵押人可能在此期间处置该房产的可能。
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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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若开发商已将土地抵押给银行，业主还能否做房屋产权备案登记？
李律师答：如开发商已将土地抵押给银行，则在贷款银行解除抵押登记前，将无法办理产权的分割过户手续，即无法办理业主的小产权登记手续。
1，买开发商已经抵押的房屋到底有哪些风险？2，购买时开发商并未抵押，但在办理完产权证前开发商是否能够有条件抵押？3，产权证办理完毕后，是否开发商就没有可能将你所在房屋的土地使用权抵押了？
专家刘国镔回复：1、购买开发商已抵押的房屋，最大的风险就是，如果开发商不能及时清偿债务解除抵押，或提供其他担保而解除该房屋的抵押，则不能顺利办理购房人的房屋产权证及土地使用权证。2、根据北京的规定，预售房产开发商不能再抵押。3、严格说，应当是在个人的土地使用权证也办好以后，才没有可能被他人抵押了。不过在北京，现在都没办土地使用权证，应当说，办理了产权证，该房产的土地使用权也不可能被他人再抵押了
抵押的房子未必买不得
抵押的房产能不能买，这个问题，在建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》里有明确规定。第31条第二款规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租”，不过要特别注意的是，抵押权人同意与否，开发商口说无凭，必须出示抵押权人和抵押人签署的同意协议书（或合同）。同时，《办法》第49条也规定“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的等行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”也就是说如果买房人上当受骗，买了抵押人擅自处理的房产，可以向抵押人提出赔偿要求。
抵押与否咋知道
在购房前检查房屋大产权的抵押情况，大致有两种方法。其一是直接向开发商查询，弄清所购房屋是否已经抵押以及有关抵押的各种情况，不要忘了查询相关文件。其二，我国实行抵押登记制度。办理抵押登记的抵押人办理登记时，登记机关应当在《房屋所有权证》上做他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》（见《城市房地产抵押管理办法》第34条）。据此，购房者在和开发商进行购房谈判时查看开发商的
“五证”，在《房屋所有权证》上验查有无他项权利记载，就可以知到开发商是否已将产权抵押，一目了然，方便可靠。
抵押房产的维权
首先，要选择好的开发商或营销商。开发商是楼房的建造者，对房屋建造和营销应负责处理。购房者在买房过程中首先要注意选择好开发商，不能被铺天盖地的售房广告和华丽的广告言词所迷惑。要深入了解开发公司的资质、资信情况和以往的业绩如何，具有几级资质。一般说一个资信情况良好、资质级别高的开发公司在谈判和签订购房合同时都会将该商品房的大产权是否抵押，或是否已经解除抵押如实反映给客户，对购房者购买、入住是否有影响，也会给予说明。
其次，要认真审阅开发商的有关证书、证件。如果开发商将商品房的大产权已经抵押，就不要轻信开发商的“不影响销售”、“不影响入住”的承诺，而是要认真审阅有关抵押的各种文书证件或抵押合同，抵押登记主管部门的批准材料等，查明抵押期限及抵押权人同意抵押人处理抵押房产的协议等情况是否符合自己购房、入住的要求。如果自己的要求得不到保证，则须谨慎考虑是否购买，免得自找麻烦。
第三，利用法律渠道讨说法。开发商将商品房大产权设定抵押（或未能解除抵押）还匿而不报、诱导购房者在签订购房合同或交了房价款，事情发生后，又敷衍塞责、推托责任、不予以解决、购房者几经交涉仍无结果，这并不可怕。从关于城市房地产抵押及城市房屋销售示范合同都可以找到法律支持，如购销合同示范文本第23条规定：“甲方保证在交换时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷；保证在交换时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权”……有理自然走遍天下。
当心！你的土地证被开发商抵押了
成都16名律师联名上书建设部建议修订　商品房买卖合同
本报讯（见习记者吴伟）本报13日对购房户国土证办证难进行报道后，引起社会各界强烈关注。特别是没有规定土地证办理责任及时限的商品房买卖合同示范文本，受到成都广大消费者及一些律师的质疑。昨日，四川泓森律师事务所16名律师以电子邮件的形式，集体上书国家建设部和国家工商行政管理局，建议修订《商品房买卖合同》（示范文本），在合同范本中增设关于土地使用权变更的条款及违约责任。
在16名律师致建设部和国家工商局的邮件中，记者看到这样的内容：“……2000版、2002年版《商品房买卖合同》（示范文本）中第十五条是关于产权登记的约定，但没有土地使用权变更的约定……据我们调查，近年来很多购房户不能及时拿到分户国土证，开发商以种种理由推脱，有的购房户等待数年都不能办理分户国土证……”
负责起草邮件的赵绍舜律师说，在商品房开发过程中，一些开发商将土地抵押给银行获取贷款后，因未及时偿还贷款不能解押，导致无法办理分户国土证，在商品房买卖合同中，没有办理土地证的相关约定，而开发商又不愿意将办理土地证的事写进合同，致使消费者权益得不到明确的保护。
本报报道后，不断有购房户打进本报热线，反映他们与开发商实际签定的购房合同中根本没有办理土地证的约定。“我们也接到很多类似咨询”，赵律师说，他们认为商品房买卖合同范本应在这个问题上有明确的条款对开发商进行约束，以保障购房户的权益不受到侵害。因此，事务所决定集体上书制定、印发合同范本的建设部和国家工商局，建议修订合同范本，在范本中增设关于土地使用权变更的条款及违约责任。
据了解，目前成都乃至四川使用的商品房买卖合同范本，都是建设部、国家工商局统一发布的范本，并由省建设厅和省工商局监制。省工商局和省建设厅有关人士都表示，虽然这个范本不是强制要求使用，但省建设厅和省工商局都没有权利更改、修改和增删（比如加上办理土地证的条款），除非国家建设部制定范本时作硬性规定。
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　2006年3月，王先生花60多万购买了成都市中心某楼盘住宅。当年年底，拿到了房产证。“四年多了，我们到现在都没有拿到土地证。”他和其他购房户多次找到开发商，每次都是被告知还要再等一段时间才能办理土地证。他到土地管理部门查询发现，楼盘的大土地证至今还被开发商抵押在建行。
　　“已属于我们的土地使用权，开发商凭什么拿去抵押?”王先生气愤地说，开发商这种行为严重侵犯了我们购房户的合法权益。更让他担心的是，要是开发商破产了，没有钱偿还银行贷款，他和其他购房户的损失就大了。
　　王先生的担心不无道理。开发商将土地抵押给银行取得开发贷款后，最后出现“崩盘”甚至破产，土地证也随即被“抵死”的情况，在国内甚至成都不是没有出现过。“土地证若被‘抵死’，银行如果行使土地抵押权，”四川泓森律师事务所雷松涛律师说，购房户的结局就有可能是：买了房而没有房，甚至连购房款也不一定能全数追回。
　　官方说法：3类房屋难有合法土地证
　　成都市国土资源局综合处副处长严健介绍，有3类房屋难有合法的土地证。
　　上世纪90年代起，国家就明确规定，房地产开发企业要进行商品房开发，必须向国家交纳出让金取得土地使用权后方可进行。一些开发商受利益驱使，在集体土地上修建商品房出售。在集体土地上搞商品房开发，这是国家明令禁止的。由于不用缴纳出让金，而且房屋价格低廉，消费者在明知不能取得合法产权的情况下，也愿意购买这种廉价房屋，但隐患也就此埋下。
　　还有一些开发商擅自改变土地用途，如在住宅用地上修建商业用房，也是造成购房户难以取得合法产权的一个因素。
　　再者，开发商与以行政划拨方式取得土地使用权的单位联手，以修建单位职工住房的名义，暗中将修建的房屋以商品房出售给单位以外的他人。赵绍舜律师说，这种情况的房屋，即使“两证”拿到手，今后房屋在进入二手房市场进行交易时，也会遇到麻烦———必须补交土地出让金或补交相应的土地收益后，才能出手。
　　此外，不具备房地产开发资格的非房地产开发企业进行商品房的开发、销售，其销售的房屋往往会遇到无法办理权属证书。
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关于开发商抵押土地证问题的解释之我见！
所有开发商进行土地建设都是通过银行融资，换言之，基本上建设资金的百分之90多都是银行的贷款，贷款就是通过抵押土地证来进行的，抵押土地证并没有任何问题，所有开发商都是这么做的，问题是为什么在建行办理的按揭，又去润丰办理土地证抵押呢？银行受理开发商按揭贷款时一般是这么做的：抵押土地证，根据土地价值评估一方面给开发商进行建设资金贷款，一方面以土地抵押给购房者进行按揭贷款。（这就牵扯到按揭贷款的问题了，银行给开发商预售房屋进行按揭贷款时，由于暂时还没有房产证，只能办理由开发商保证的担保贷款，等到房产证下来后，再转为房产证抵押的抵押贷款，是分两个阶段的），开发商怕麻烦，一般就把按揭贷款和建设资金贷款都集中在一个行里，把土地证抵押给一个银行就行了。经过询问，得知合丰置业的建设资金贷款是在润丰合作社，按揭贷款是在建行，也就是说去年8月份进行房地产开发前就已经把土地证抵押给了润丰信用社，要不然没有资金进行开发建设，我估计今年6.24日办理的抵押只是续做，办理的一年抵押到期了，土地价值有所改变，续作需要再次进行评估！开发商在建行办理的按揭贷款不是以土地证作为抵押的，而是以保证金做质押，不是抵押。在润丰信用社续做的抵押贷款期限不确定，可以短期，也可以长期，如果长到三五年，我们的房产证办理肯定会受影响，呵呵，相信银行一般也不会这么做，一般都是半年或一年的。我估计合丰置业目前的情况应该是这样的：在建行质押的保证金不到期，属于冻结资金，为了进行新的开发建设（听说在平阴正在进行一个项目建设），只能继续进行土地证抵押的贷款融资，等到房产证办理下来以后，把按揭贷款户的房产证移交建行，建行再进行保证金解冻，开发商再用解冻的资金进行润丰合作社那边的还款，解压土地证，办理土地证分户到每家。
& & 大体流程就是这样，所以大家也不必大惊小怪的，应该是很正常和合理的，只是合丰置业把建设资金贷款和按揭贷款没合到一个银行办理，所以程序会多了一些，而且通过和建行的经办员工交流，说开发商目前正筹备交钥匙、办理房产证呢。
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　市民杨女士看中了东门上的一套房子，在交纳了2万元的定金后，她惊讶地发现这个房子所在的楼盘的土地使用权早已被开发商抵押。杨女士不愿意买这个日后可能办不到产权证的房子，她向开发商讨要定金被拒后，果断地将开发商告上法庭，主张自己该得双倍返还定金。
这起案件由于涉及到购房者的切身利益，所以在诉讼过程中受到了高度关注，记者昨日从成都中院获悉，该案最终判决开发商退还杨女士2万元定金。律师表示，这起案件对购房者和开发商都具有警示作用。
　　日，杨女士与成都某房地产公司签订《商品房定购单》1份，约定杨女士定购该公司开发的某楼盘中的一套房子，交纳定金20000元；同时，双方还约定，交纳定金后，杨女士应当于7日内携带该订购单与成都某房地产公司签订格式化《成都市房屋买卖(预售)合同》。
　　几天后，杨女士如期来签合同，当房地产公司工作人员将一份《房屋买卖合同》交给她过目并签字时，她惊讶地发现，上面记载了，该楼盘的土地使用权已经抵押给银行。
　　杨女士心头一紧，心想：土地使用权抵押了，岂不是要影响我以后办理产权证，这样的房子太不安全。在向工作人员核实事实后，杨女士当即决定不买这个房子了。
　　杨女士觉得，买不成房子，开发商应当退还定金2万元，可她多次和开发商协商这个事情时都被拒绝，开发商告诉她，你自己决定不买房子，这2万元是不退的。
　　日，杨女士将开发商告上了法庭，她认为开发商隐瞒土地使用权抵押的重要事实构成欺诈，请求法院根据定金法则，判令开发商双倍返还定金。“本来嘛，签订购单的时候，他们没有说这个情况，在售楼大厅里，他们也没有将这个情况公布，这是有意在欺诈购房者呢！”
　　在法庭上，开发商承认了土地抵押的事实，不过开发商没有证据证明曾经告诉过杨女士。
　　法庭认为，杨女士并不知晓即将要签的合同的所有内容(或者全部条款)，双方实际上对即将签订的《成都市房屋买卖(预售)合同》尚未全部达成合意或者协商一致。法院一审判决，开发商向杨女士退还2万元定金。日前，成都中院维持原判。
　　关注焦点
　　判决结果让杨女士和开发商都很意外，法院既没有判决双倍退还定金，也没有判决不退还定金，而是“折中”判决退还2万元定金，记者就此采访了相关专业人士??
　　为什么该退？
　　购房合同没公示
　　难道在签订合同前，开发商必须要将合同的所有内容都详细地讲解给购房者，否则购房者可以以合同的某个条款不能接受或者不知道，而随意不要房子，要回定金吗？审理该案件的成都中院任华芬法官表示，并不是所有购房者交纳的“定金”都会像这个案件一样物归原主，很多情况下，这个定金都要不回来。
　　四川展华律师事务所的胡庆治律师表示，规范一点的开发商在售楼处的墙上，都贴有商品房购房合同的范本，供购房者提前阅读。购房者提前知道了合同的内容就可以决定是否要签订这个定购单，付不付这2万元定金。这个开发商显然没有这样做，所以他也吃了这个亏。“不过，也不是不贴范本都要败诉，关键是这个开发商提供的购房合同里有一个条款是土地已经被抵押，这个条款会损害购房者的利益，给购房带来风险，所以开发商在没有提前张贴告知的情况下突然有了一个可能让购房者承担风险的条款，才会让购房者要求退还定金的理由成立。”胡律师表示。
　　这个案件提醒购房者，签订订购单交纳定金前要先了解购房合同的内容，省得反悔以后为了要回定金还要诉讼，劳民伤财。也提醒开发商，必须要将购房合同的范本进行公示，否则一旦出现诉讼，可能会对自己不利。
　　为什么不赔？
　　不归责于任何一方
　　杨女士要求开发商双倍返还定金的请求没有被法院采纳，法院表示，开发商隐瞒土地使用权抵押的行为不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、九条规定之情形，这个后果不可归责于任何一方。
　　特别提醒
　　这些情况下可要求定金双倍返还
　　法官表示，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
　　第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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我就想知道最后谁赢了?
胸有激雷，而面如平湖者，可拜上将军！
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