我国将修改土地管理法中集体土地征收补偿规定_新闻中心_新浪网
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我国将修改土地管理法中集体土地征收补偿规定
　　综合新华社电 1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令，公布《》，自公布之日起施行。昨日，国务院法制办、住房和城乡建设部负责人表示，条例并未对集体土地征收作出规定，但有关部门正抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改。
　　据上述负责人介绍，法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。
　　工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。
　　对于集体土地征收，条例没有对此作出规定。有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。
　　据上述负责人介绍，从目前调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。
　　1991年6月 《拆迁条例》公布
　　当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。
　　2001年6月 《拆迁条例》修改
　　修改后的《拆迁条例》仍未区分公益和商业拆迁，被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁。
　　日 学者建言审查条例
　　北大五名法学学者向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。
　　日 法制办研讨草案
　　国务院法制办组织座谈会，邀请专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。
　　日 全国人大组织座谈“修法”
　　全国人大法工委邀请北大五名学者就修改拆迁条例进行座谈。
　　日 “新拆迁条例”首次征民意
　　国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，向社会公开征求意见。
　　日 新条例再度征民意
　　国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。
　　日 国务院通过新条例
　　国务院常务会议审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。1月21日，公布施行。
　　■ 焦点
　　1 房主可选两种补偿方式
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　条例规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
　　中国法学会民法学研究会会长、中国人民大学副校长王利明指出，从实践来看，因征收与拆迁所引发的各种矛盾，很多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。条例针对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度作了重大完善。
　　2 征收确定后违建不补偿
　　针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
　　有关专家认为，在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，如果给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。
　　对此，新条例专门作出规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
　　3 暴力迫使搬迁可追刑责
　　根据条例，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑责。
　　国务院法制办介绍，从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此，条例禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
　　条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予处分；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。
　　此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。
　　■ 立法背后
　　日，《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》在中国政府法制信息网公布，共收到意见37898条。国务院法制办、住房和城乡建设部有关负责人22日介绍了二次征求意见吸收采纳情况。
　　补偿 省级政府制定具体补偿办法
　　有意见认为，增加政府补助和奖励的内容；明确被征收人可以选择补偿方式；建议征收补偿款专户存储；评估机构应当由征收方和被征收方协商一致确定；也有意见提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等，建议不能由市、县级政府规定选定办法；明确违法建筑的认定程序；认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定，建议由上级政府制定。
　　【修改】 经研究，条例规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；补偿是根据类似房地产的价格来评估，这里已经包括了土地使用权的补偿；房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定；征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；政府作出房屋征收决定前应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；优先给予被征收人住房保障的具体办法、停产停业损失补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　公共利益 旧城改造项目须经人代会审议
　　有意见认为，公共利益的界定过宽，主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益；也有意见认为，对公共利益的规定还不够全面，主张凡是实施城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。此外，还有意见提出在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等规划编制过程中，应当提高公众参与程度。
　　【修改】 对这个问题，国务院法制办高度重视，收集、研究了国外情况和做法，做了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，条例规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
　　征收程序 明确先补偿后拆迁原则
　　有意见认为，应当加大公众参与程度；增加旧城区改建过程中同意比例的规定；明确先补偿、后搬迁的原则；明确被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的救济渠道。
　　【修改】 经研究，条例规定，征收补偿方案应当征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　强制搬迁 取消行政机关自行强拆权
　　有意见认为，取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，认为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制搬迁，法院强制搬迁，可以由法院作出裁定，由政府有关部门执行，法院进行监督；也有意见认为，为了提高征收工作的效率，保证建设活动的顺利进行，实行行政强制搬迁与司法强制搬迁并行的制度；还有意见提出，不同意由法院强制执行，认为法院执行力不足，法院独立性、公正性也难以保证，司法程序太慢。
　　【修改】 综合各方面意见，并考虑到《行政强制法(草案)(三次审议稿)》关于行政强制执行由法律设定的规定，经反复研究，条例不再规定行政机关自行强制拆迁。对法院强制执行的模式，行政法规也不宜规定，拟再同有关国家机关协商解决。此外，条例增加规定，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
　　本版稿件/综合新华社电 　> 相关报道：　　
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集体土地上房屋征收工作的几点思考
　　一、存在问题 中国论文网 /2/view-4667719.htm　　（一）征收程序尚不明确 　　目前，集体土地上房屋征收工作依据的法律是《土地管理法》，而《土地管理法》中没有明确规定征收房屋工作流程和具体作法，房屋只是作为地上附着物一并征收，房屋的私有财产属性没有得到体现，被征收人的合法权益也缺乏有效保护。在土地征收过程中，履行“告知、确认、听证”和“两公告一登记”的征地程序，而房屋征收也只需按此方式执行值得商榷。若对个别“钉子户”实行依法征收时，如果工作流程不明确，被征收人复议或诉讼时，政府及相关部门有可能出现程序违法，增加征迁工作难度。 　　（二）征收工作衔接困难 　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国有土地上房屋征收工作由房屋征收部门（福清市为住建部门）组织实施，但涉及集体土地上房屋征收时，房屋征收部门不予受理，认为集体土地上房屋征收工作依据的法律是《土地管理法》，需由土地行政主管部门实施。而目前大部分省、市、县级国土部门未设立房屋征收工作机构，也未配备专业技术人员，上级国土部门也未对该项工作进行业务指导，故开展此项工作尚有难度。 　　（三）宗地性质复杂多样 　　对同一宗项目用地内的房屋实施征收时，会出现部分房屋已颁发国有土地使用证，其下的土地性质属国有土地；部分已建成的房屋未颁发土地证，其下的土地性质仍为集体土地。此类项目用地所属土地兼具国有土地和集体土地性质，若由不同部门实施，协调难度加大，政策易出现不平衡，工作易出现偏差。 　　（四）征迁补偿标准偏低 　　根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等相关法规及文件规定，集体土地上房屋拆迁按建筑重置价结合成新补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿标准。这是针对实行宅基地安置方式而言。若无宅基地安置方式，该补偿标准偏低，被征收人无法接受。 　　比如，福清市城区正在实施的某片区改造项目，宅基地补偿价按区位评估单价×被征收房屋合法建筑面积进行补偿，经测算，一般每亩宅基地补偿达几百万元，与城区4.3万元/亩的征地补偿标准相比，两者相距甚远。若按现行征地补偿标准对宅基地进行补偿被征收人无法接受。 　　（五）宅基地安置难以实现 　　鉴于历史原因，福清市城市郊区个人建房现象较为普遍，为实施城市总体规划，需对该部分旧房屋实施征收。根据相关规定，对城市郊区的农村房屋征收可实行宅基地安置。但由于福清市土地供应紧张，没有足够的用地实行宅基地安置，对房屋征收只能实行货币补偿或产权调换（即公寓式安置）。由于部分被征收人不愿意被赶“上楼”，要求宅基地安置，也给征迁工作带来压力。 　　（六）无产权房屋处置困难 　　由于受规划、用地审批条件的限制，农村村民无法正常申报农村个人建房审批手续，或申报规划、用地手续繁琐、时间较长，造成农村违法建房现象较多。在一个片区改造项目中，一般无产权房屋数量约占被征收房屋的一半。若对无产权房屋一律不予补偿，征收工作将无法开展。同时，对此类无产权房屋的建设年限、产权状况等进行认定较为复杂。 　　（七）征迁补偿矛盾突出 　　一些舆论媒体先入为主，打着“维权”的旗号支持被征收人阻挠征收工作。部分被征收人对征迁补偿的期望值很高，漫天要价或要挟政府，若不能满足其不当要求，就拒绝协商签订协议或以上访信访相威胁，造成征迁工作未能如期完成，重点项目建设无法动建或拖延，影响了社会经济健康有序的发展。 　　二、原因分析 　　（一）相关法律法规尚不健全 　　目前，集体土地上房屋征收依据不足。集体土地上房屋征收补偿安置工作只能依据《中华人民共和国土地管理法》和《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定执行，主要有以下几方面。 　　第一，《中华人民共和国土地管理法》第47条规定：“被征收地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”。 　　第二，《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第30条规定：“房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定”。 　　第三，《国土资源部关于进一步做好征地管理的通知》（国土资发[2010]96号）规定：“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿标准。” 　　第四，日，中纪委办公厅、监察部办公厅下发的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办[2011] 8号）规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。 　　第五，日，福建省政府办公厅下发的《关于进一步规范土地和房屋征收与补偿管理工作切实维护群众合法权益的通知》（闽政办发明电[2011]76号）规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，各设区市政府和平潭综合实验区管委会要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神，研究制定集体土地上房屋征收的具体办法，妥善做好集体土地上房屋征收与补偿工作”。 　　上述法律、法规及相关文件虽然对集体土地上房屋征收与补偿进行了表述，但都仅限于原则上的规定，缺乏具体的、可操作性的内容，同时，在文件理解上存在歧义，给征迁工作增加难度。 　　（二）房屋征收机构设置不合理 　　以福清市为例，目前，房屋征收部门和房管部门均隶属于住房和城乡建设部门，房屋征收部门仅负责对国有土地上房屋的征收工作；而目前各级国土部门未设立专门的房屋征收机构和配备专业人员从事房屋征收，上级业务部门也未开展此类业务培训，基层国土部门对集体土地上房屋征收工作无从下手。
　　根据第十二届全国人民代表大会第一次会议审议批准的《国务院机构改革和职能转变方案》意见，同一件事由一个部门负责，才能解决职责交叉、推诿扯皮问题，提高行政效能。如果已有某一部门设立房屋征收机构，另一个部门再设立房屋征收机构将会降低工作效率，需要进行整合。因此，在国土部门内部再设立房屋征收机构值得研究。 　　（三）征迁难度大引发部门畏难心态 　　在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之前，城市房屋拆迁工作由住建、房管部门负责组织实施。随着新条例的出台，房屋征收工作难度的不断加大，各地强征强拆引发的恶性案件屡屡发生，住建、房管部门不得不审慎对待房屋征收工作，涉及大量的集体土地上房屋征收工作未能有效配合，而国土部门因自身原因暂时难以承接该项工作，造成工作停滞。 　　三、建议及对策 　　（一）出台集体土地上房屋征收具体办法 　　房屋是一种特殊的地上附着物，其征收程序应区别于一般地上附着物，建议参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拟定房屋征收申请、征收决定（包括通知暂停办理相关手续、上报征收补偿方案、方案论证、方案征求意见、召开听证会、实施社会稳定风险评估、作出征收决定、发布征收公告）、征收补偿（包括选择评估机构、对被征收房屋价值评估、申请复核评估及鉴定、作出补偿决定）、土地移交和归档、公布补偿结果与审计等征收程序。涉及集体土地上房屋征收具体的工作流程、征收文书示范文本，上级国土部门应予以规范。2012年11月，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，目前具体修改条款还未可知。对于集体土地上房屋征收工作，建议在《土地管理法修正案（草案）》或新的《农村集体土地征收条例》中单列章节予以明确。 　　（二）房屋征收工作由统一部门组织实施 　　建议将国有土地上和集体土地上房屋征收工作整合至一个部门，解决职责交叉、资源分散等问题，也是依法行政，提高行政效率的一项重要工作。 　　1.由房管部门统一实施征收较为适合。由于房屋是一种特殊的地上附着物，颁发《房屋所有权证》，具有鲜明的财产权属性。因此，对房屋的征收工作，需要专业管理部门、专业技术人员从事这项工作。由于房管部门对房屋建筑面积和结构的认定、房产评估机构的选定、补偿方案的拟定、产权的查阅等更具专业、更为便利，因此，由房管部门统一开展房屋征收工作，便于政策的衔接与一致性。若由房管部门实施，建议在《土地管理法修正案（草案）》或新的《农村集体土地征收条例》中明确由房屋行政主管部门负责全国房屋征收的统一管理和监督工作，便于依法依规开展工作。 　　2.实行机构整合。有条件的地区进行机构改革，将土地部门与房管部门合并，使征迁工作既符合现行法律法规规定，又能快速推进。如厦门市成立国土资源与房产管理局，下设土地房屋征收管理处（加挂市土地房屋征收办公室），统一负责全市土地和房屋征收工作，有效推进征迁工作开展。 　　3.提高征收机构行政级别。当前房屋征收工作情况复杂、涉及面广、任务艰巨，而房屋征收机构大多为住建部门或房管部门的一个内设科室，难以适应复杂的征迁环境，建议将其提升了为政府直属的科级工作机构，便于工作协调。 　　（三）片区项目征迁实行同房同价 　　在制定同一片区、同一项目房屋征收政策时，应遵循同房同价原则，便于工作协调。如福清市在福厦铁路工程、福泉高速公路扩建工程等部分重点项目房屋征收中，由于实行宅基地安置方式，不管是国有土地上和集体土地上房屋征收补偿均实行同房同价、同地同价，减少了社会矛盾，快速推进征迁工作。 　　（四）实行多种安置方式 　　集体土地上房屋征收补偿安置方式有三种：货币补偿、产权调换和宅基地安置。宅基地安置方式又可分为安置区集中安置和自择宅基地安置两种。在城市远郊和农村地区，有条件的话，应实行安置区集中安置；若无条件设立安置区，在符合规划的前提下，应允许被征收人在本村内自择宅基地建房。由于福清农民根深蒂固“有天有地”（自建房）的居住观念，通过宅基地安置方式，满足不同的安置意愿，减少与被征收人的矛盾，能够推进征迁工作开展。 　　（五）科学确定无产权房屋补偿 　　既要依法依规，又要本着解决问题的态度，充分保护被征收人的合法权益，实事求是的对无产权房屋进行确认。对征收公告发布后，在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，要加大执法力度，同时明确不予补偿。对因历史原因造成房屋未登记或手续不全的，应查明房屋建造年代、实际用途等，综合予以考虑。对不同建设年限的无产权房屋采取比例补偿方式，既符合相关规定，又能推动征迁工作。 　　参考文献： 　　1.张水金.做好国有土地上房屋征收与补偿工作的调研与思考.中国房地产（综合版）.2013.2 　　2.林胜.和谐征迁看晋江——兼谈对福清市的启示.中国土地.2012.3 　　3.杨娟 杜超.集体土地征收条例出台前几个热点问题探讨.中国房地产（综合版）.2013.2 　　王春敏/责任编辑
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当前农村集体土地房产案件执行中存在的问题与对策发布时间： 09:35:25&&&&在基层人民法院的执行案件中，相当一部分案件的被执行人系农民，一旦没有其他财产可供执行的情况下，其住房即农村集体土地使用权房产成为唯一可供执行的财产。而按照我国的相关法律规定，农村集体所有的土地使用权只能通过征用、集体经济组织内部成员之间协议调剂等方法流通，致使法院对其所有的房产进行执行处分时，受到土地使用权难以过户转让的限制，相关的土地、房管部门又难以协助，处分难度极大或者说根本无法处理，债权人债权不能实现。笔者就在执行农村集体土地房产案件执行中存在的问题进行梳理，并提出解决问题的思路和对策。&&&一、存在的问题&&（一）农村集体土地宅基地的特殊性导致案件难以执行。　&&&&１、按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民只能拥有一处宅基地，房屋出卖、出租的，不得再申请宅基地。法院将农村自然人的房屋处分后，在某种程度上会造成被执行人居住无保障的问题，但是一幢建筑物往往又无法分割，且分割后的价值会大大降低。&&&&２、农村集体土地属村民集体所有，但是具体负责的只是几个村里的干部，由于村干部的素质各有不同，其对农村集体土地的监管在客观上也无法到位，有些村干部的权力过大，在某种程度上也会加大执行农村集体土地使用权的难度。　&&&&３、农村集体土地上房屋所涉四址及相邻权关系也是一个难点。农村村民所建房屋一般只持有集体土地建设用地使用证，该证虽表明了四址范围，但在证照上只注明房屋占用范围内的土地使用权，而农村房屋往往会牵扯到四周余地、相邻关系和出入行路的问题。处理不当会造成有些房屋占用土地资源过多，会产生相邻关系和出入行路的纠纷。&&&&４、由于目前城市化的进程加大，土地使用权价值大副上升，而法院对集体土地上房产的执行处分可按前述规定将土地性质变更为国有出让土地，故有的当事人通过“打假官司”以协议变卖或抵债方式转让集体土地上房产，达到买卖房屋，变更土地性质的目的。&&&（二）农村集体土地房产情况复杂性和房产处分难度性导致案件难以执行。&&&&１、房产情况复杂多样。农村住宅建房中往往存在诸多瑕疵，房产情况比较复杂。在执行和处分农村房产的案件中，有的农村房屋只持有集体土地建设用地使用证，而没有房产登记证；有的房屋超批准面积，包括用地超批准面积、建筑超批准面积，存在少批多建现象；有的仅有建房审批表，而房屋、土地都没有确权；有的拆建拆平翻楼没有经过审批；有的则纯碎属违章建筑。&&&&２、对房产处分的难度大。调查中，各法院都认为处分农村集体土地房屋，与现行法律有冲突之处，处分难度大，而现行法律对农村集体土地流通的规定又不合理，对执行工作造成了很大的压力。债权无法实现的申请执行人往往有很大的意见，特别是被执行人住宅条件较好的，社会反响较大。法院如不处分该类房产，恶意赖债者越来越多。因此，不少执行人员认为应修改法律，使农村集体土地的流转更加顺畅、合理。&&&（三）土地管理方面的法律、政策不完善及不断调整变化导致案件难以执行。土地是有限和不可再生的资源，我国人口众多，土地资源较少，土地管理具有特殊的含义，因此土地管理具有很强的行政性，以及管理上的区域差别性。土地管理法规的不断变化和调整，使法院执行与土管部门协助都感到了一种不确定性。现在土管部门对超面积建房的问题，到底是采用何种办法来处理，罚款、没收作价、强制拆除等政策的调整，而建筑物又不能单独分割，又无法确权，在执行中难以处分。&&&&（四）法院对农村集体土地使用权房产的执行态度不统一，导致当事人对司法公信力怀疑。&&&&１、法院不执行农村集体土地使用权房产较为普遍。经调查，各法院普遍受到了债权人的压力，一些住房较好的被执行人确无执行能力时，债权人往往要求法院执行处分被执行人的住宅．法院如果不处分，一方面导致债权人对法院产生不信任感，有的甚至上访；另一方面，有的被执行人感觉到法院不能执行其房产，故事先将所有的积蓄用于住房建设而不履行债务，使债权人“打了官司也没用”，以达到逃避债务的目的。执行实践中曾有不少被执行人效仿这一做法。&&&&２、法院对处分农村集体土地使用权房产的态度不一，也导致了对法院执行的压力。典型的例子是当事人在对农村集体土地使用权房产进行执行处分的法院是被执行人，而在不进行执行处分的法院是申请执行人时，其债权得不到实现而自己的住宅却被法院执行处分掉，因而对不处分其债务人房产的法院意见极大，情绪往往偏激，这种情形实践中已屡见不鲜。这种做法的不统一实质是司法的不统一，司法的不统一直接导致当事人对司法公信力的怀疑，极易激化当事人与法院间的矛盾。&&&&二、建议与对策&&&（一）执行农村集体土地使用权房产的现实必要性。&&&&农村集体土地使用权房产难以执行的原因，归根到底是集体土地使用权的流转障碍。对于农村集体土地上所建私有房屋的买卖，我国的法律一直采用模糊回避的态度，国家并为明确规定，需经何部门批准和办理何种手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的。<>第二条、第十二条、第六十二条规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让．”“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述规定，农村住宅的买卖，因涉及土地使用权的转让，亦须经有关部门批准。一般来说，农村住宅的买卖应经房屋所在地集体经济组织同意，因此，《中华人民共和国土地管理法》明确了农村住宅的买卖的合法性，但未说明实际操作程序及所涉及集体土地使用权的变更问题。实际上，有关法律、司法解释已经突破了农村集体土地使用权流转的限制。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第２４条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。…….对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再处理。”由此可见，农村土地使用权是可以执行处分的。农村房产交易合法化的意义在于以下三点：一是在农村，房产通常是农村财产的最重要组成部分，因此当其成为债务人时，往往最大的财产就是一幢房子，如不能处分，会造成大量的积案产生，也使债务人可以逃避执行。处分房地产可以使债权人的利益得到实现，司法权威得以维护。&&&&二是有利于人口的合理流动和农村的社会稳定。随着社会经济的发展，有越来越多的农村人口落户城镇，一方面，其在农村的住宅弃置空闲，另一方面有大量的城里人想拥有农村的住宅却不可能。随着城市化的不断推进，农村集体土地统一规划和征用拆迁比较多，而农民自行建造的住宅和村里集资建造的房屋，由于不能进行合法的交易，往往得不到应有的补偿，如果能让农村房屋交易合法化，农民的利益就能够得到维护和保障，也有利于农村社会的稳定。&&&&三是有利于加强交易监管和防止土地收益的流失。农村部分建房和交易未纳入监督管理体系，非法占用土地的现象屡有发生，有限的土地资源被大量的占用。农村的违法建筑及房产的地下交易比较普遍，一方面使镇、村规划难以落实，另一方面也造成集体经济组织的无法管理和国家税收的大量流失，实际上让农村自治组织来管理需要大量行政法规规范和使用行政手段管理的土地资源是不现实的。&&&（二）修改现行法律，允许农村集体土地使用权流转。&&&&我国对待房屋所有权和土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑，地上建筑所有权转移时，连同所使用的土地使用权一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。我国司法、规划和房地产管理部门都是按照这一原则处理房地产权属问题的。当然我国法律在确认“地随房走”原则的同时，也确认了“房随地走”的原则，总之一个原则是房地不可分离。虽然这一原则体现在城市房地产管理中，但农民住宅的转让同样会涉及到房屋与土地是否一体的问题。按照这一原则，如法院处分集体土地上房产时，必须同时处分其土地使用权，否则会出现房、地分离的现象。退一不讲，农村住宅可通过继承取得，那么如继承人系非房屋所在地集体经济组织成员的，其取得了房屋所有权，相应的土地使用权又该作何处理，因此处分集体土地使用权的房产亦应符合这一原则，同时又便于管理。要解决法院对农村集体土地使用权房产执行处分难的问题，其根本途径是对现行土地管理法进行修改，解决对集体土地使用权流转的限制，使农村集体土地使用权成为真正民法意义上的使用权，使土地发挥最大限度的物的效能，既可缓解法院执行难的压力，又能促进社会主义市场经济的发展。编辑：杨智&&&&
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