我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
如何更换物业公司？业主有权更换物业公司吗？
来源：房天下 &&发布时间：
已经交足了物业费，物业公司却还是找理由收取物业费？没有任何依据，小区的物业公司收费总是比别家要贵很多？物业合同中做好的约定，物业公司在实际中却没有履行？这样的情况相信很多人都遇见过，可是却知道怎么解决？其实你可以选择更换物业公司。现在就来看看作为业主，你有什么权利与义务？如何更换物业公司？ 一、业主在物业管理活动中享有的权利有哪些？ 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律、法规规定的其他权利。
二、业主在物业管理活动中应履行的义务有哪些？ 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律、法规规定的其他义务。 三、如何更换物业公司？ 1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司； 2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书； 3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标； 4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允； 5、评标，并选出中标的物业公司； 6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决； 7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。 以上就是小编为大家整理的更换物业公司的流程，希望可以帮到大家。
7×24小时热文榜
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved小区业主大会希望换物业 原物业服务差纠纷多 - 土巴兔新闻中心
小区业主大会希望换物业 原物业服务差纠纷多
浏览数：14205
16:50:27&&来源：晶报
　　入伙多年，开发商还签“物业服务合同”?　　景新的业主们遇到一桩离奇事：今年6月，小区表决是否续聘物业的业主大会召开之前，业委会要求建业物业提供原物业服务合同文本，从管理处得到的答案是“小区目前没有服务合同”。　　但在业主大会表决后，建业物业突然拿出了一份“物业服务合同”。该合同的签署双方是开发商建业地产和作为其子公司的建业物业，合同标注的签署日期是日，约定“有效期”是3年，但标注为“日至日”，其实是4年。　　拿出这份“物业服务合同”后，建业物业向业委会正式发函，要求承认该“合同”的有效性，表示该“合同”经过行政备案，“请业委会到相关政府部查询”。　　业委会随即到福田区住建局查询，获悉这份自称2013年起生效的合同，在住建部门根本没有备案记录。不但如此，此前2008年建业物业也曾经拿着一份与开发商签订的“服务合同”，到住建部门申请备案，已经被明确驳回。　　福田区住建局工作人员向景新花园业委会的解释很明确：开发商只能在业主入伙之前，选择进行前期物业服务的公司，无权在业主入伙后与新签小区物业服务合同。　　物业服务变差，业主选出业委会　　景新花园位于莲花路与新洲路交汇口，毗邻莲花山公园，1996年入伙时在片区同类楼房中价格最高。但随着小区窃案频发、故障不断、卫生等服务质量下滑，更曾发生管理处主任多次“打业主”的情况，业主们对小区事务的关注度越来越高，于2014年在街道办和社区工作站的组织下选举成立了业委会。　　业委会上任之后，与物业公司协商更换管理处主任、改善物业服务，但物业总是声称小区“亏损”没钱做事，业委会对小区事务的建议往往徒劳无功，随后还多次发生业委会通告被不明人员撕毁的问题。　　例如对于小区是否“亏损”，业委会提出依法要进行审计，物业公司一方面表示“同意”，一方面又提出费用“限1万元以内”等诸多限制。业委会调研认为这个限额没有法律依据，而且费用受限难以进行足够专业、细致的审计，遭到物业公司拒绝。　　又如小区专项维修资金，依法开发商应当向住建部门专户缴纳建筑安装工程造价成本的2%作为首期归集资金，但建业地产长期未予支付。业委会到市住建部门投诉，获悉市住建局曾在2011年就此向福田区法院提起诉讼，但在胜诉后的法院执行过程中，开发商以诸多理由拒付，以致首期归集资金至今仍未执行到账。　　在6月是否续聘物业的业主大会召开之前，业委会特意购买并架设了摄像监控设施，以便监控投票票箱，票箱存放点由业委会与物业公司各加一把锁，共同进行开箱封箱，确保大会表决真实有效。　　招标之前，设定业主物业相处新模式　　事关重大，连住在南山的业主也专程赶回参加大会投票。业主大会表决结果，参会业主中同意续聘的不到9%，要求公开招标的达到88%。通过公开表决，参会业主中90%授权业委会组织公开招投标并签订新合同，96%授权业委会监管小区停车费、广告费、场地租金等公共收入。　　在查明物业公司与开发商所签的“合同”无效之后，业委会继续紧锣密鼓地投入招投标准备工作。作为招标的基本条件，业委会正研究设定未来物业公司与业委会相互沟通的基本模式。　　根据业主大会已经通过的决定，业委会有权监管小区停车费、广告费、场地租金等公共收入。如何监管?是否同样监管物业费?目前有两种可能：一种是由业委会单独设立账户自管小区公共收入，对物业费则由物业公司直接“包干”;另一种是由业委会和物业公司透明共管小区物业费、停车费等全部收支。　　其实，小区实行的酬金制或包干制，只是对收支盈亏的一种约定处理办法。物业费与停车费、广告费、场地租金等都是小区的“公共收入”，都应该纳入业主方公开透明的监管，如果物业费或各项公共收入收支不透明、无法获得业主与物业的共识，物业费、停车费等价格调整就没有基础。　　此外，同一小区各部分物业费、停车费等收支分担也需细致计算。景新花园822户业主中住户约600户，每月每平方米物业费为2.75元;而多层住户约130户，每月每平方米0.65元，两栋楼每月收费总额仅1万元，连一个保安岗位(约3.5个保安人员)的薪酬都无法支付，其公共水电、清洁等支出也无从谈起。
土巴兔新闻官方微信关注后天天有料
土巴兔微信服务号让装修，快捷、方便、贴心
输入手机号码，获取报价结果
中国装修网龙山新新家园业主大会议事规则（草案）
第一章 总 则
&&制定法律依据：根据《物权法》及相关法律、法规，结合龙山新新家园实际状况制定本业主大会议事规则，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期作出约定。并经业主委员会讨论审议，提交业主大会投票表决通过。本议事规则适用于龙山新新家园业主大会。
&&业主大会的组成：本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主通过业主大会实现民主自治管理。全体业主大会是最高权力机构，业主委员会为业主大会执行机构，依法履行职责。本业主大会于2009
年2 月 13日正式成立。
&&业主大会宗旨：本业主大会代表维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序、环境卫生。创造整洁、安全、舒适、文明的环境。服务大多数，实行少数服从多数，维护业主长远合法权益。
第四条 &&物业管理区域基本情况：
（一）业主大会名称：龙山新新家园业主大会
（二）业主委员会名称：龙山新新家园业主委员会
（三）业主委员会办公地址： 北京市怀柔区庙城镇422号
（四）物业管理区域范围：
东至：京密路101国道
南至：北京万通地产股份有限公司绿化代征地
西至：北京万通地产股份有限公司绿化代征地
北至：庙城村用地
（五）物业类型：独栋别墅,双拼别墅,联排别墅,四合院
（六）物业管理区域概况：
占地面积： 180万平方米；
建筑面积：
约38万平方米；其中：住宅26.661万平方米（包括：独栋、双拼、联排20.2776万平方米，四合院6.33万平方米，商铺面积534平方米。
（七）物业名称：万通龙山新新家园
第二章 业主大会
第五条 &&业主大会议事内容：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员，改变和撤销业主委员会的不当决定；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
&&业主大会会议表决形式：业主大会会议采用集体讨论或者书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上已登记投票权的业主参加。
（一）业主大会会议采用书面征求意见的形式，具体会议书面形式由业主委员会讨论研究后确定。但应当有物业管理区域内持有1/2以上已登记投票权的业主参加。业主大会或业主代表大会采用书面表决形式：
(1)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，业主在小区门卫室（或业主委员会）领取选票及征求意见表，并在领取表上登记，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果；
(2)专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。已送达的《征求表决意见单》，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。
（二）采用集体讨论形式议事的，以业主代表参加业主代表大会的形式，但应当有所代表物业区域内1/2以上的业主签字授权于业主代表参加：
1、业主代表产生方式：每个组团可选1-4个业主代表，商铺可选1个业主代表；
2、业主可以委托可代表自己意见的业主代表，到场投票；
3、业主代表职责：应当在参加业主代表会议3日前，就拟订讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并在业主代表会议上如实反映；
4、每位代表须经所代表的业主过半数的面积及人数同意，代表所代表的全部面积及人数行使表决权；
5、同一住户业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为本住户共有人的意思表示；
6、没有办理委托代表的本单元业主可自行到场投票。
&&召开业主大会会议的条件：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年召开一次定期会议。20％以上业主提议或发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会或业主代表大会临时会议。
第八条 &&业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作：业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况；
（二）发布公告：业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告；
（三）征询意见：采用书面征求意见形式的业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见；
（四）回收统计意见：业主委员会根据第六条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计；
（五）通报大会议事决定：业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督；
（六）业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告；
（七）业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。
&&业主投票权的确定：业主在业主大会会议上的投票权，按首次业主大会会议上投票权的规定计算；
第十条&&&&&&&
业主投票权代理：业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加。业主的配偶、父母、子女、法定监护人代表业主投票，可视为业主授权，不再办理书面委托手续；
第十一条&&&
委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
1）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业 主或者使用人参加；
业主是单位法人的，可以书面委托代理人，参加业主大会会议或者业主委员会（须加盖法人公章）；&
3）业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为应符合下列规定：
A．出具书面的委托书
B．受委托人需是本物业区域内的业主
C．受委托人须具有完全的民事行为能力
重大事项决策要求：涉及物业费用的标准、支取专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项讨论和成立。在业主大会召开之前，事先告知辖区房产行政主管部门和办事处、居委会，并在其监督指导下严格按程序召开业主大会。应当经占总人数三分之二以上的业主同意方可生效。
业主大会对所提议案已经做出决定的，业主在&六个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第十四条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用专项维修基金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；
（八）决定业主大会诉讼事宜；
（九）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（十）审议业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（十一）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（十二）审议制定物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十三）改变、撤销业主委员会的不当决定；
第三章 业主委员会
第十五条 业主委员会职责：业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）拟订选聘、解聘物业管理企业的方案；
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，&&&
&报业主大会决定；
（三）拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（七）对违反《管理规约》的行为进行处理；
（八）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（九）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同；
（十）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（十一）监督管理规约的实施；
（十二）业主大会赋予的其他职责；
（十三）其他需要用业主委员会决定的，涉及全体业主利益的事项；
第十六条 业主委员会委员条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务按时交纳物业服务费用；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
业主委员会组成和任期：业主委员会设委员9名，其中主任1名、副主任1名、秘书1名。主任、副主任在全体委员中选举产生，可以连选连任。业主委员会每届任期三年；
第十八条 业主委员会会议召开规则：
（一）会议由主任或其委托的副主任或轮值主任负责召集；
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议；
（三）提前3-7日将会议通知及有关材料送达每位委员；
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字。涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；
（五）会议需有过半数的委员出席，作出决定须经全体委员人数半数（即5名）以上同意方可。每一位委员拥有一票表决权。业委会委员对议题文件的表决，均以无条件同意该议题的委员签名的形式(含电邮签名)做出。业委会议题文件在获得5名以上（含5名）委员无条件签名时，形成业委会决议。
（六）业主委员会应允许业主参加旁听业主委员会会议；业委会欢迎所有对园区事务有兴趣的业主和住户列席会议，同时也会根据相应会议议题邀请物业服务及其它相关部门人员列席会议。
（七）业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十九条 业主委员会委员的缺额补选：业主委员会委员缺额人数超过委员总数10
%的，应当在三月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。
第二十条 业主委员会委员的资格终止：业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形：&
因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
（二）业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　2）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
　　3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　4）有违法犯罪行为的；
　　5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　6）拒不履行业主义务的；
　　7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将
保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十一条
印章的使用管理：业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件，均应加盖业主委员会公章。
第二十二条
业主大会、业主委员会档案资料管理：业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。未经主任或副主任批准，不得擅自查阅。
第二十三条 业主大会、业主委员会工作细则：业主委员会应当建立工作细则。设立工作地点、明确人员分工及工作方式。
第二十四条
业主大会、业主委员会应至少指定或聘请一名秘书。秘书应按业主大会议事规则和业委会制度及决议完成业委会的日常事务，并作为业委会公章的保管人。
第二十五条
业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会成员名单和基本情况。
第二十六条 业主委员会活动经费：
（一）业主委员会经费来源
依据建设部建住房[《业主大会规程》中第三十五条有关规定　本届业主大会和业主委员会开展工作的经费暂在物业管理费用中按不超过2%的比例列支。
（二）业主委员会活动经费用于下列开支：业主大会、业主委员会会议开支，必要的日常办公用品、办公费用等等。
（三）业主大会和业主委员会工作经费收支账目由业委会专人负责管理。经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。
第四章 附 则
第二十七条
业主大会议事规则的生效：本议事规则和本议事规则的修订，经物业管理区域业主大会全体业主1/2以上投票权通过后生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。修改及解释权归业主委员会。
龙山新新家园业主委员会
地址：北京市怀柔区庙城镇422号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
联系电话：+86
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
已投稿到：微信扫一扫关注
您当前位置：
&&&&&&&&&&&&&&&正文
小区召开业主大会进行投票要更换物业公司，请问这种投票方式适用于选举法吗？
我是物业工作人员，小区召开业主大会进行投票要更换物业公司，请问这种投票方式适用于选举法吗？因为有的业主来不了，一个人受了多次委托投票。谢谢
顺义区发表时间： 15:12
尊敬的用户请先登录后解答该咨询。
找法网认证系统
温馨提示：只有认证通过的律师才能回复咨询。
《物业管理条例》第十二条：业主可以委托代理人参加业主大会会议。没有关于人数、次数的限制。如果全体业主想更换现有的物业公司，必须经过全体业主过半数的投票表决决定（且建筑面积也要超过半数）。
律所：北京卓浩律师事务所 回复时间： 16:36
回答者将收到好评 好评数已记录
选举法业主
律师回答共 4 条
你好，可以申请
律所：北京浩东律师事务所
回复时间： 16:11
可以申请是什么意思？一个业主受委托次数有限制吗
回答者将收到好评 好评数已记录
您好，建议申请
律所：北京申辉律师事务所
回复时间： 16:21
是申请适用选举法吗，一个业主最多能受几次委托，有规定吗
回答者将收到好评 好评数已记录
业主有权委托其他业主行使自己的业主权利。所以该投票是合法的
律所：北京市易行律师事务所
回复时间： 18:44
回答者将收到好评 好评数已记录
1831041****
您好，需要经过业主大会一半以上通过才可以的！
律所：北京轩至律师事务所
回复时间： 19:37
回答者将收到好评 好评数已记录
消费者权益相关词条：
遇到业主大会问题您可以尝试：
根据您遇到的问题找一个专业律师
根据您遇到的问题看相关法律知识
不用注册，快速回复，马上在线咨询专业律师！
您的问题描述越详细，律师回答越及时越准确~
律师回复后第一时间短信通知您
请输入正确的手机号码
验证码错误!
找法推荐律师
吉安优秀律师
消费者权益律师
专长：消费者权益
相关法律帮助
热门找律师：
热门问题：
热点推荐：
Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&成立业委会和更换物业的流程_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
成立业委会和更换物业的流程
上传于|0|0|暂无简介
阅读已结束，如果下载本文需要使用1下载券
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，查找使用更方便
还剩7页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢