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中介商起诉购房者追索佣金法院判定：房屋交易成功后才可以请求居间报酬
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中介商起诉购房者追索佣金法院判定：房屋交易成功后才可以请求居间报酬
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中介未尽职，能不能拒付佣金
购买二手房找中介公司是普遍的选择，一来是中介公司房源多、信息全，二来是中介公司能提供专业服务，交易过程安全、靠谱。可是，市民赵女士却碰到了一家不够专业的中介。这家中介没有把待交易房产的具体情况准确告知客户，导致买卖双方在签约后又解约。让赵女士没想到的是，居间不成的房产中介公司起诉要求她支付全额佣金。&近日，嘉定区法院审结了这一起居间合同纠纷案。法院认定房产中介公司提供的居间服务存在瑕疵，故对其要求赵女士支付全额佣金11750元的诉请不予支持，判令赵女士向房产中介公司支付适当服务费1175元。&
中介：促成交易却拿不到佣金&2016年5月，赵女士在房产中介公司的居间下，与虞女士就位于上海市嘉定区的一处房产达成房屋买卖合意。三方签署了《房地产买卖居间协议》，其中赵女士为买方，虞女士为卖方，房产中介公司为居间方。合同约定总房款为235万元，佣金为总房款的0.5%，共计11750元，全部由赵女士支付。&同日，赵女士与虞女士签订了《房屋买卖合同》。另外赵女士还与房产中介公司签署了《佣金确认书》。这份《佣金确认书》对赵女士应付的房屋佣金金额进行了再次确认，并约定佣金支付日期为日前。&房产中介公司认为，其已促成赵女士与虞女士签订房屋买卖合同，有权收取佣金。因为赵女士未在约定期限内支付佣金，中介公司遂向嘉定区法院提起诉讼。&
购房人：中介信息不全导致购房不成&然而，在诉讼中赵女士却表示，自己未支付佣金事出有因。&首先，在签约时房产中介公司并未告知系争房屋的情况，实际上这套房屋是动迁安置房，只有在取得房产证满3年后才能上市交易，当时尚不符合这一交易条件。&其次，合同签约人并非虞女士本人，而是她的儿子周先生，但周先生并未出具虞女士的委托书，因而《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》应属无效。&再次，买卖双方及房产中介公司工作人员张经理经协商一致，已解除上述居间协议及买卖合同。据此，赵女士认为房产中介公司主张佣金没有任何依据。&关于合同解除的原因，赵女士称主要是因为系争房屋未满3年尚不符合交易条件，需等待一段时间来签订示范文本的买卖合同，她担心等待期间内房东售房意向有变，而且当时房价正在上涨，如果买卖不成自己将蒙受损失。&庭审中，赵女士申请房产中介公司工作人员张经理出庭作证。张经理称，她在买卖双方签约时确未向赵女士解释交易房屋的情况，《房屋买卖合同》上写明双方应于该合同签署后30天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但事后才知道因为系争房屋的产权证办出时间未满3年，要等几个月后才能签约。赵女士基于不能立即签订示范文本的买卖合同，担心卖家违约及中介费问题，因此与卖家签订了解约协议，该解约协议已由张经理交给了房产中介公司的下属门店。&
法院：居间存瑕疵，中介有责任&法院经审理认为，因系争房屋的产权人虞女士与周先生系母子关系，周先生代虞女士磋商系争房屋的买卖事宜符合一般交易习惯，且赵女士亦与周先生协商解除系争房屋的买卖合同，因此，法院认定赵女士知晓并认可周先生代虞女士办理系争房屋的买卖事宜。至于系争房屋的转让效力，不受其产权证等相关材料是否满3年的影响。故赵女士签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》合法有效。&房产中介公司虽促成买卖合同成立，但其作为一家专业的房屋中介服务公司，在居间过程中应做必要的专业审查，有义务如实报告有关订立合同的事项，以合理促成房屋正常交易。因系争房屋属于动迁安置房，按照相关规定，系争房屋的相关材料应满3年后方可交易，系争房屋在《房屋买卖合同》约定的签约时间，并未符合签订示范文本买卖合同的条件，导致买卖双方合意解除合同。这个过程中，房产中介公司没有尽到相应的审慎义务，其向赵女士提供的居间服务存在瑕疵，房产中介公司对此应承担相应的责任。&考虑到房产中介公司在居间过程中付出了一定的劳务，赵女士应向中介公司支付适当的服务费。最终，法院判令赵女士向房产中介公司支付服务费1175元。判决做出后，双方均未提出上诉，本案判决现已生效。&理财金手指房屋中介按什么标准收费&房地产经纪费就是我们俗称的中介费或佣金。中介费并没有强制的定价标准，一般是按照各地的业内习惯来定，或者由委托方和房屋中介公司协商确定。即使是同一品牌的房屋中介公司的不同门店，收费也可能会不同。在交易低迷的时期，有一些房屋中介会通过降低中介费来促成交易。&住宅租赁和店铺租赁的中介费不论成交的租赁期限长短，都按照单月成交租金的一定比例来收费，住宅常见是35%，商铺常见是50%。房屋买卖的中介费则按照成交总价的一定比例来收取，一般在2%-3%之间，如果指定一家中介公司实行独家代理，收费标准会适量提高，但最高也不会超过成交总价的3%。理论上买方和卖方都要交中介费，但是卖方的中介费还是是房款里来，所以很多时候卖方直接报一个净价或到手价，中介费就全部由买方来支付。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&我国《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，如果房屋中介最终没有介绍成功，购房者可以不付中介费，但还是要支付给中介一些必要的劳务费用。
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跳过原房产中介由另一房产中介成功居间交易
案情简介：
　　日，张某某在上海A房产顾问有限公司处签订了《房地产买卖居间协议》，约定：张某某以90万元的价格向王某某购买本市普陀区&路&号&室房屋，并约定了付款时间、付款方式、违约责任等，同时约定乙方（张某某）同意在甲方（王某某）签署本协议后十五天内与甲方签订《上海市房地产买卖合同》，如有违约，按定金罚则处理，甲、乙双方均应在签订《上海市房地产买卖合同》当日，按照本协议约定房价款的1%支付A房产顾问有限公司佣金。王某某于日在房地产买卖协议上签字并收取张某某定金人民币10000元。日，王某某与张某某签订解约协议，解除日签订的买卖居间协议。日，张某某与王某某签订《上海市房地产买卖合同》，并由上海B房产咨询有限公司作为居间方签章。张某某向上海B房产咨询有限公司支付中介费5000元。现系争房屋登记在张某某名下。上海A房产顾问有限公司于日诉至法院，要求张某某支付居间服务佣金9000元。
&&& 法律分析：
　　本案中，张某某认为上海A房产顾问有限公司并未促成合同成立，促成合同成立的是上海B房产咨询有限公司，张某某对房产中介有选择权，无须支付居间服务佣金给上海A房产顾问有限公司。因此，系争焦点在于张某某是否可以跳过上海A房产顾问有限公司，选择上海B房产咨询有限公司作为居间方进行交易？
　　陈志群律师认为，我国《合同法》分则中关于居间合同一节有明确规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，双方虽然签订了《房地产买卖居间协议》，但买卖双方《房地产买卖合同》的签订最终并非在上海A房产顾问有限公司的磋商下促成，张某某以此为由拒付上海A房产顾问有限公司居间报酬。陈志群律师认为，张某某在上海A房产顾问有限公司已经提供了必要且充分的居间服务之后，为规避上海A房产顾问有限公司较高中介费而与上海B房产咨询有限公司另外签订居间服务合同并完成房产交易，属于恶意行为，违反了诚实信用原则，依法应当向上海A房产顾问有限公司支付《房地产买卖居间协议》中约定的居间报酬9000元。
&&& 审判结果：
　　人民法院支持了上海A房产顾问有限公司要求张某某支付居间服务佣金9000元的诉讼请求。
&&& 律师提示：
　　陈志群律师友好提示，针对上海目前市场二手房市场出现消费者不诚信的“跳单”现象，房产中介为了维护自身利益在居间服务合同中经常会出现“不平等”条款，但由于市场上出现的“跳单”五花八门，房产中介把握事实证据比较困难，人民法院在综合各种因素之后往往会作出比较倾向房产中介方的判决。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房屋买卖未成功，中介是否有权收取佣金？
&日前，徐先生通过某中介居间与卖方王某签订《房地产买卖居间协议》，约定由徐先生购买王某的房屋，房价为180万元，买卖双方应于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1％各自支付佣金。当日,徐先生还与王某签订《房地产买卖协议》，约定于本协议签署后10日内签订网签合同。王某收了徐先生2万元定金，并出具收款收据。
此后，由于房价上涨，王某不愿意出售房屋，也不再签订正式网签合同，但同意承担违约责任。经协商，王某将已收的定金2万元退还给徐先生，同时另支付违约金人民币若干元。
但几个月后中介公司突然将徐先生起诉到法院，要求其支付佣金1.8万元。徐先生表示，中介公司虽促成其与王某签订《房地产买卖居间协议》协议，但是尚未签订正式的网签，交易就终止了，居间服务尚未完成，因此不同意支付佣金。
法院认为：
&居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。正式网签合同的签订系为产权交易过户备案之需，并非买卖关系成立的惟一标准，徐先生与案外人在中介公司居间下签订的《房地产买卖协议》已具备了房地产买卖合同的主要条款，可认定原告作为居间方已促成买卖合同成立，因此有权收取居间报酬。但是因交易未成，原告未提供签订买卖合同、产权过户、房屋交付验收等后续服务，其在居间义务未完成的情况下得到居间报酬与居间义务履行完毕可得的报酬数额相等，显然有违公平原则。因此法院可酌情扣减佣金数额，最终酌情判决徐先生支付中介服务费5500元。
律师认为：
根据《合同法》第四百二十七条【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据该规定，居间人请求报酬的基础是其已促成合同成立，否则，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，由于居间方已促成双方签订了《房地产买卖协议》，因此，有权请求获得报酬。但因其并未完全完成该次房屋交易中的全部服务流程，因此，最终法院判决徐先生支付部分中介服务费。
如果买卖双方在房产中介的居间下，仅签订了《房地产买卖居间协议》，并未签订《房地产买卖协议》呢？《房地产买卖居间协议》是买卖双方与中介签订的一个三方协议，约定事项一般为居间服务内容、居间费用等，对于房地产买卖合同的主要条款并未作出详细约定，因此，一般不视为已促成合同成立。此种情况下，居间人一般不得要求支付报酬，仅要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
上海某某房屋服务有限公司与赵某居间合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)沪一中民二(民)终字第1788号
上诉人（原审原告）上海某某房屋服务有限公司。
被上诉人（原审被告）赵某。
上诉人上海某某房屋服务有限公司因居间合同纠纷一案，不服上海市某某区人民法院（某某某某）某民某（民）初字第某某某号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，日，案外人黄某与上海某某置业有限公司就黄某购买本市某某区某某路某某弄某某号房屋（以下简称系争房屋）签订上海市商品房预售合同。
日，赵某及其委托代理人肖某某与案外人黄某经上海某某房屋服务有限公司（以下简称某某公司）居间签订上海市房地产买卖合同，约定由赵某、肖某某以290万元（人民币，下同）向黄某购买系争房屋。同日，赵某与案外人黄某签订补偿协议，约定赵某就黄某长期空置系争房屋造成的损失另行补偿黄某30万元。
日，某某公司与赵某签订佣金确认单一份，约定由赵某于日支付某某公司2万元，过户当天支付某某公司3万元，共计服务费5万元。
嗣后，因案外人黄某在签订合同后明确表示不履行合同义务，肖某某、赵某因此向原审法院提起（某某某某）某民某（民）初字第某某某号案件诉讼，要求黄某及其妻子毕某某按合同约定交付系争房屋并支付逾期交房违约金。原审法院于日判决：一、驳回肖某某、赵某的所有诉讼请求；二、解除肖某某、赵某与黄某于日签订的上海市房地产买卖合同。嗣后，肖某某、赵某向上海市某某人民法院提起上诉，该院于日判决：一、维持（某某某某）某民某（民）初字第某某某号民事判决主文第一项；二、撤销（某某某某）某民某（民）初字第某某某号民事判决主文第二项。
日，肖某某、赵某提起（某某某某）某民某（民）初字第某某某号案件诉讼，同年10月19日，黄某、毕某某提起反诉。该案审理过程中，双方自愿达成调解协议：解除肖某某、赵某与黄某于日签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议；黄某、毕某某于日返还肖某某、赵某购房款2万元，并偿付肖某某、赵某补偿款15万元。
现因赵某未向某某公司支付居间服务费，某某公司遂诉至原审法院，请求法院判令赵某支付某某公司上述居间服务费5万元。
原审认为，某某公司为了促使赵某与案外人黄某合同成立尽了向赵某报告或者媒介的义务，但从查明事实可以看出，赵某及其委托代理人肖某某与黄某经调解已达成解除合同的合意，故赵某与案外人黄某之间就买卖系争房屋的合同终究未能成立，某某公司无权要求赵某支付居间报酬。据此某某公司主张要求赵某支付居间报酬，原审法院不予支持。但鉴于某某公司在为赵某提供居间服务过程中确实花费了一定的人力、物力，结合本案的实际情况，并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定赵某支付某某公司居间必要费用2,000元。原审法院审理后于二○一三年四月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，作出判决：赵某于判决生效之日起十日内支付上海某某房屋服务有限公司居间服务费人民币2,000元。如果赵某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,050元，减半收取人民币525元，由上海某某房屋服务有限公司负担500元，由赵某负担25元。
原审判决后，某某公司不服，上诉于本院，诉称：其已促成被上诉人与案外人签署了房屋买卖合同，具备了依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条所规定的居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的条件。故被上诉人理应依据佣金确认单上的数额向上诉人支付居间报酬。原审法院对本案事实的认定及适用法律均有错误，导致判决缺乏法律依据。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人原审中的全部诉讼请求。
被上诉人赵某辩称：上诉人并未真正促成被上诉人购买房屋，故无权主张全部的居间费用。原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。依据法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但民事活动还应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。上诉人作为专业的房屋买卖中介公司，应当清楚其应履行的居间服务的目的并不仅限于促成买卖双方签订房屋买卖合同，而是促成买卖双方完成房屋的交易过户手续，达到买卖房屋的最终目的。故其与买卖双方所约定的佣金费用中，当然应当包括直至买卖双方办妥产权过户、房屋交付等手续止的相应费用。现经上诉人的居间介绍，虽促成了被上诉人与案外人签订了房屋买卖合同，但该合同最终并未实际履行，被上诉人通过居间方购房的合同目的并未实现，且买卖合同后续应由上诉人负责办理过户手续等事务亦因此已经免除，上诉人应当全面履行的居间义务并未完成，故现上诉人仅依据其已促成了被上诉人与案外人签署了房屋买卖合同，即主张被上诉人全额支付佣金显失公平，有悖自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。但被上诉人理应向上诉人支付合理的居间费用。现原审法院综合考量了本案的事实及各方的履行情况后，酌情确定了被上诉人应承担的费用，并无不当。上诉人对此提出的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1,050元，由上诉人上海某某房屋服务有限公司负担。
本判决为终审判决。&
审　判　长方　方
审　判　员顾　依
代理审判员毛　焱
二○一三年六月十八日
书　记　员胡　蓉
上海房产律师杨状律师团队代理二手房买卖合同纠纷案件专项法律服务简介：
在二手房买卖交易中，买卖双方订立合同到实际办理房屋产权过户手续往往需要较长一段时间。在此期间，如果房价的上涨幅度远远超过卖方收取的定金或应支付的违约金，卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定金或支付违约金而以更高的价格转卖给其他买主。卖方往往以诸如配偶不同意、侵犯承租人优先购买权等理由对抗房屋买卖合同的履行。
针对上海市二手房市场中存在的上述现象，上海房产专业律师推出专项法律服务，代理购房者提起诉讼，维护作为诚信一方——购房者的合法权益。诉讼目标：
1、继续履行房屋买卖合同；
2、办理房屋的产权过户手续；
3、要求卖房者承担迟延履行违约责任。
购房者也可选择解除合同，要求卖方支付违约赔偿。
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