南昌物管该如何收费
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南昌物管该如何收费
种种迹象表明，今年将是一个交房高峰年，而交房了就要入住，小区的权属性质因此有了转变，由开发商建设小区到业主共同所有并委托物业公司管理小区，物业管理的概念也就由幕后走向了前台，但现实生活中人们对于物业管理了解得还不透彻，特别是如何收费？怎么收费？业主究竟该什么时候开始交费？带着这些问题，记者采访了南昌市物业管理处有关负责人。
&&& 物管费收费怎样制定的？
&&& 许多业主只是知道这个小区的物业收费是多少，而不了解小区物业收费的标准是怎样，是否是物业公司收多少就是多少等等。邓处长介绍，收费的标准以物价部门为主，目前实行的是普通住宅小区物业管理服务等级标准，物业公司根据所管理小区的情况，结合提供的服务等向物价部门提交收费报告，经过审批后颁发《收费许可证》。
&&&&物管费从什么时候开始交？
&&& 据调查，南昌新建小区在收费时间上有一定的差别，从记者调查表中反映出，有的是交钥匙后全额交纳物管费，有的小区在入住以前交一半费用，究竟物管费该从什么时候开始交呢？
邓处长介绍，根据《物业管理条例》规定，一般以拿钥匙作为收取物业管理费起始时间，从拿钥匙到入住以前按照50％收取物业费。
当然这里面情况比较复杂，可分为以下几种情况：一种是拿了钥匙不装修，另一种是拿了钥匙就进行装修，装修了以后还有业主入住和不入住两种情况，根据《物业管理条例》规定，房屋未装修按照物业费的50％收取。而后两种情况，争议较大，又很难鉴定，业主说我装修了但没入住，物业公司说，你装修有没住人我们哪清楚，这样就有了争议。正确的操作方法是，物业公司按照规定预收三个月全额费用，装修后不入住的业主告知物业公司，双方确认后，这样预收的三个月全额物管费就可冲抵后期的物管费。
物管费该怎么交？
当服务成为商品时，它的收费就会有许多形式，有先收费后服务的、有先享受服务再收费的，比如，我们在咖啡厅、在餐馆等地方，那么物管收费是否属于哪种情况呢？邓处长表示，大多是先享受服务，再买单这种收费形式，根据《物业管理条例》规定，物业公司可预收三个月物业管理费。具体还可以根据物业公司与业主的合同进行约定。
空置房的物管费怎么交？
原来我们看到一些新建的小区，入住率不到30％，物业公司无法经营，长期亏损，主要原因是小区内有大量开发商未售出的商品房，开发商与物业公司是一家，当然不会交物管费了，这样，物业公司只能收取30％业主的物管费，影响到小区公用设施的正常维护。
近日南昌某楼盘发出通知，表示根据国家发改委、建设部联合颁布的《物业服务收费办法》第十五条、第十六条规定，商品房交付后，业主即使不入住也交纳全额物业管理服务费，这种做法合理吗？业主对空置房要交物管费吗？
邓处长表示，根据《物业管理条例》规定，小区中的开发商未销售出去的空置房，由开发商全额交纳物业费，出售了房子的但业主未入住的交50％。目前小区中有一些长期不入住的业主，他们只交纳50％的物业管理费，给物业公司的经营带来了困难，因为物业公司对小区公共部位的维护，不会由于业主不入住而停止服务。所以，南昌市将在近期出台《南昌市物业收费办法》，将专门针对这种情况，对业主的入住时间作出一定的要求，对于在规定时间内未入住的业主收取全额物管费。目前，该办法已经行文，正在审批过程中。在办法没有开始实施以前，如你所说的该楼盘必须要与业主意见达成一致，才可以执行。
代收变为经营合理吗？
据调查，有些物管公司代收取水电费用高于市政正常收费，是否代收费可以收取服务费呢？邓长水处长表示，“由物业公司代收代缴的水电费等费用，不能向业主收取任何费用，更不能变成经营水电，比如说，一般市区电费为0．4元／度，但是物业公司收缴后就变成0．5元／度，这是不允许的。”邓处长表示，根据《物业管理条例》规定，小区的水电管道等公共设备的维护应由水电部门提供养护和维修，委托物业公司收取水电费要支付委托费。然而，这一政策在市政公用等部门没能得到很好的贯彻。所以物业公司处于非常尴尬的局面，可以说是代人受过，一方面，市政公司未向物业公司支付委托费，反而由于使用产生的电耗、水耗等，却向物业公司收取，另一方面，物业公司也不得向业主收取相应的费用。这一局面若要得到改观则有赖于这些部门对《物业管理条例》的全面执行。
物业收费一直是纠纷的焦点、投诉的热点，邓长水处长分析了其主要存在的两方面原因，一方面物业公司确实存在多收费的情况；另一方面，业主少交费多享受服务的心态促使两者产生矛盾。针对这种情况，行业主管部门在制定或已经制定了相关的政策，如物价部门联合物业行业主管部门共同制定了《物业管理公共性服务的收费标准》，以及近期出台的《多层住宅物业管理服务等级标准》，在实际操作中，我们将结合两项标准评定出物业公司到底属于哪一级收费，今后物业公司的资质等级、小区的硬件设施、服务的质量等都将会成为该小区收费的标准，届时，物业管理企业收费将更加规范、透明。
&&& 建设部5月施行新规定物管企业资质有章可循
建设部4月5日公布，《物业管理企业资质管理办法》近日出台，并将于5月1日起施行。《办法》规定，物业管理企业资质等级分三级，超越资质等级承接物业管理业务的企业将被罚款1万元以上。
《办法》规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
《办法》规定，一级资质物业管理企业必须具备以下条件：注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。二级资质者注册资本应为300万元以上。三级资质者注册资本应为50万元以上。
《办法》还特别强调，物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，将由相关主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
建设部负责人表示，主管部门每年对物业管理企业资质进行检查，不符合原定资质等级条件的，将注销其资质证书。同时，年检结果向社会公布。（潘澄清）
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3秒后窗口关闭　　■读者反映:　　党报热线于3月10日报道了清城区东城海逸路的瑞丰豪庭物管公司,因业委会收取管理费而发生纠纷。近日,小区物业公司和业委会之间的纠纷再起:物管公司于21日通知业主到物管处交纳物管费(含上月水费及公用电费)。而业委会则组织人员23日上门向业主预收水电费,每户今年前两个月80元。　　■党报热线记者调查:　　业委物管各自通知收取水电费　　在小区内人行道上,当中摆放一个活动宣传牌,张贴了业委会3月22日的《告示》,该《告示》称:“由于小区现时处于混乱状态,小区2016年1月至2月水费及公用电费还未缴交。为了不影响业主的正常生活,现由业委会组织热心业主上门预收水费及公用电费,每户预收80元,多除少补。”　　在小区一栋住宅楼的墙壁上,业委会还张贴了本次上门收费情况,以及向供电、供水(污水处理费)交纳的发票。水费、电费、污水处理等,共84900多元(含水费违约金)。小区住户108户,已收费44户,共收费3520元。　　在另一栋住宅楼墙壁上,则张贴了物管公司3月21日的《告知》。该《告知》称:“2016年2月水费3963元,电费4650元,尚未缴费。供水、供电部门有可能对小区采取停水、停电措施。在小区错综复杂的情况下,公司一如既往服务小区。经与居委会、业委会沟通,2016年3月的物管费及其他费用于3月21日开始收取,希望业主到物管处缴纳。如3月25日未缴纳的业主,公司将派员上门收取。”　　对业委会、物管公司各自表达收费的情况,随机受访的业主王女士表示“很混乱”,她不知道该向那一方缴费。　　王女士茫然说:“原来是物管公司收取物管费,其中包含水、公用分摊电费,而现在又变成业委会单独收水电费。”　　业主欠物管费令物管无法支付水电费　　物管公司何经理称,公司平时每月20日张贴公告,通知业主25日前交纳物管费(包括水费、公用分摊电费)。但截至到目前,公司只收到2015年1月至今业主拖欠的物管费12000元。而发放2016年2月份工人工资19000元。公司没有办法交纳水电费了。　　何经理很无奈地表示,物管公司还在服务期间,但业委会采取这样收费真不合理。他曾两次与业委会米主任沟通,但米主任声称“她辞职不管事了”。目前,业主拖欠物管公司2015年至今物管费累计5万元,令公司利益受损。　　　　业主前两年欠费该谁来追回?　　米主任不认同何经理关于她辞职的说法,米主任说,她原来没想到业委会的工作压力这么大,她确实曾有辞职的念头,但后来在平安居委会的动员下,她不会辞职了。　　对业委会向业主预收水电费的行为,米主任解释,业委会3月23日咨询过供电、供水部门,如不在截止期限交纳费用,小区就会被停电、停水。在此情况下,业委会组织几名热心业主上门预收水电费。对有部分业主未交水电费的差额,已有9名热心业主暂时垫付了,共计5300多元。　　米主任表示,业委会已有计划聘请有资质的物管公司。如果现物管公司退出,2015年至今的业主欠费问题,业委会有义务协助追回。而日前的欠费问题,业委会则无义务协助追回。因为业委会成立于日。　　清城区东城街道平安居委会李主任说,业委会是否要聘请物管公司,不能由业委会决定,而要召开业主大会,由业主投票决定。　　对于业主的欠费问题,李主任表示,居委会有法律顾问,可以提供法律参与意见。　　图/文清远日报记者　陈柏益　　■相关链接物管可起诉逾期不交费的业主　　《物业管理条例第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。　　第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
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