建设工程合同未约定违约金如何索赔
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篇一：合同未约定违约责任可否主张违约金 合同未约定违约责任可否主张违约金 可以 《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失
计算标准 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释[1999]8号)规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第十七条规定：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[号)规定：逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。篇二：合同当事人在施工合同里未约定拖欠工程款的违约金,施工方是否有权获得拖欠工程款的利息？ 合同当事人在施工合同里未约定拖欠工程款的违约金，施工方是否有权获得拖欠工程款的利息？ 拖欠工程款是建设工程施工合同履行过程中常见问题，如果当事人并没有在合同中约定拖欠工程款的违约金，施工方也能要求违约方承担违约金。 一、当事人要求违约方支付违约金的法律依据。 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。” 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。” 依据上述法律及最高院的司法解释，拖欠工程款一方支付违约金是其法定义务，即使当事人在合同中没有约定违约金，违约方也应当赔偿对方的实际损失，损失计算标准则按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 二、违约金的计算时间。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一） 建设工程已实际交付的，为交付之日；（二） 建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三） 建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。” 另外，根据《民法通则》及相关规定，当事人向人民法院请求违约方支付违约金的诉讼时效期间是二年，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。 虽然当事人能依据上述规定得到违约金，但违约金的数额也仅限于当事人的实际损失或低于当事人的实际损失，对违约方并没用太大的威慑力，所以当事人在签订类似合同时，一定要留意合同对此项是否做出明确、合理的约定。如果当事人自己不具备相应的法律专业，签订大标的额的务必请法律专业人员审查、修改合同，将风险控制到最低。一旦发生类似纠纷，不要拖沓时间，一定要尽早通过法律程序维护自己的合法权益。篇三：工程合同 罚款和违约金的区别 关于在合同、招标文件签署及履行过程中 “违约金”和“罚款”区别的说明
鉴于在签署的各类合同和招标文件，都会涉及到“违约金”和“罚款”的约定和适用，特对“违约金”和“罚款”的作出如下说明：
一、案例及分析 案例1： 总包合同约定，“施工期间，如承包人发生重大伤亡或火灾事故，根据情节轻重，每发生一次发包人向承包人处以元的罚款。” 分析： 在此条款中，“罚款”是指：假设发生火灾，有关承包人的违约金赔偿，包括以下两部分： ①元的赔偿； ②因火宅导致发包人工程、设备、人员等实际损失。
案例2： 总包合同约定，“施工期间，如承包人发生重大伤亡或火灾事故，根据情节轻重，每发生一次发包人向承包人处以元的违约金（或者扣款或者赔偿或者损害赔偿等）。” 分析： 在此条款中，“违约金（或者扣款等）”是指：假设发生火灾，有关承包人的违约金赔偿，在以下两项中选择其一： ①元的赔偿； ②因火宅导致发包人工程、设备、人员等实际损失。 实践中，发包人若按①项收取了赔偿款的，在向承包人要求实际损失赔偿时法院会要求扣除①项已收取的部分。
二、综述在法理上，违约金可以分为补偿性违约金和惩罚性违约金。 补偿性违约金的功能主要是为了弥补守约方受到的损失。惩罚性违约金则除了弥补损失外，还有额外的赔偿以作为对违约的惩罚。 国内立法中，所有的违约金均指补偿性违约金，即一旦某一方违约，其需要向守约方承担的违约责任以实际损失为最高限。如果守约方想要获得实际损失外的赔偿（比如罚款），则必须在合同中明确约定（但即便如此，依据《合同法》第一百一十四条之规定，违约金相对于实际损失过高的，违约方仍可要求适当减少）
鉴于以上原因，集团各部门、各城市/项目公司在签署各类合同时（尤其是总包和分包合同），需要明确所约定赔偿金是一般违约金还是罚款，如果采用罚款的，则建议用以下文字表述： “乙方不得×××，乙方违反本款约定的，甲方有权按次对乙方处以××元至××元的罚款，具体的罚款数额由甲方酌定。此罚款不作为因乙方违约而对甲方的补偿或赔偿，仅仅是独立于违约金的罚款，因乙方违约造成甲方损失的，相关违约金赔偿由乙方另行支付。本合同其他条款及合同履行过程中签署的文件所述违约罚款、罚款等字样，均作此解释”。
另，在合同履行过程中，遇到对方违约，按照罚款处罚的，我方或者我方的工作人员给对方出具的书面文件也要将相关款项表述为“罚款”，而不能用违约金、扣款等词。
特此说明。篇四：买卖合同未约定 诉违约金法院不支持 买卖合同未约定 诉违约金法院不支持 违约金作为逾期付款时的违约责任，应当根据合同的相关约定，才可以向对方主张，如果事前没有约定，则不能要求对方承担逾期付款违约金。近日，江西省分宜县人民法院审结了这样一起买卖合同纠纷，因买卖双方没有约定逾期付款违约金，法院对原告的该诉请予以了驳回。
原告星瑞工贸公司是某啤酒在新余的总经销，2013年被告黄军先后多次向原告赊购啤酒共计28000元，因被告资金周转困难，被告向原告出具了一张28000元的欠条，约定于日前付清。期限届满，被告并未如期归还该货款，原告公司多次催讨未果，无奈诉至法院，要求被告归还货款28000元，并按照银行同期贷款利率计算逾期付款违约金。 对于原告工贸公司要求逾期付款违约金的主张，法院审理认为，根据《合同法》第114条规定，买卖双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。当事人一方违约时，是否适用违约金责任，完全取决于当事人的约定，如果当事人并未就违约金进行约定，就不能向对方主张违约金，法院据此驳回了原告的该项诉请。
法院提示：双方没有约定违约金，不能主张违约金，但当事人可以以违约为由向对方主张逾期付款损失，这在法律上才是有依据的。篇五：建设工程合同管理与索赔 建设工程合同管理与索赔 案例一 背景： 某施工单位根据领取的某2000m2两层厂房工程项目招标文件和全套施工图纸，采用低报价策略编制了投标文件，并获得中标。该施工单位(乙方)于某年某月某日与建设单位(甲方)签订了该 工程项目的固定价格施工合同。合同工期为8个月。甲方在乙方进入施工现场后，因资金紧缺，无法如期支持工程款，口头要求乙方暂停施工一个月。乙方亦口头答应。工程 按合同规定期限验收时，甲方发现工程质量有问题，要求返工。两个月后，返工完毕。结算时甲方认为乙方迟延交付工程，应按合同约定偿付违约金。乙方认为临时停工是甲方要求的。乙方为抢工期，加快施工进度才出现的质量问题，因此迟延交付的责任不在乙方。甲方则认为临时停工和不顺延工期是当时乙方答应的。乙方应履行承诺，承担违约责任。 问题： 1． 该工程采用固定价格合同是否合适？ 2． 该施工合同的变更形式是否妥当？此合同争议论据合同法律规范应如何处理？ 案例二 背景： 某建设单位(甲方)拟建造一栋职工住宅，采用招标方式由某施工单位(乙方)承建。甲乙双方签订的施工合同摘要如下： 一、协议书中的部分条款 (一) 工程概况 工程名称：职工住宅楼 工程地点：市区 工程内容：建筑面积为3200平方米的砖混结构住宅楼 (二) 工程承包范围 承包范围：某建筑设计院设计的施工图所包括的土建、装饰、水暖电工程 (三) 合同工期 开工日期：日 竣工日期：日 合同工期总日历天数：190天(扣除5月1—3日) (四) 质量标准 工程质量标准：达到甲方规定的质量标准 (五) 合同价款 合同总价为：壹佰陆拾肆仟元人民币(￥166.4万元) (八)乙方承诺的质量保修 在该项目设计规定的使用年限(50年)内，乙方承担全部保修责任。 (九)甲方承诺的合同价款支付期限与方式 1． 工程预付款：于开工之日支付合同总价的10%作为预付款。预付超声波学 予扣回，直接抵作工程进度款。 2． 工程进度款：基础工程完成后，支付合同总价的10%；主体结构三层完成后，支付合同总价的20%；主体结构全部封楠后，支付合同总价的20%；工程基本竣工时，支付合同总价的30%。为确保工程如期竣工，乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工和拖延工期。3． 竣工结算：工程竣工验收后，进行竣工结算。结算时按全部工程造价的3%扣留工 程保修金。 (十)合同生效 合同订立时间：日 合同订立地点：XX市XX区XX街XX号 本合同双方 约定：经双方主管部分批准及公证后生效 二、专用条款中有关合同价款的条款 合同价款与支付 本合同价款采用固定价格合同方式确定 合同价款包括的风险范围： (1) 工程变更事件发生导致工程造价增减不超过合同总价10% (2) 政策性规定以外的材料价格涨落等因素造成工程成本变化。 风险费用的计算方法：风险费用已包括在合同总价中。 风险范围以外合同价款调整方法：按实际竣工建筑面积520.00元/m2调整合同价款。 三、补充协议条款 在上述施工合同协议条款签订后，甲乙双方又接着签订了补充施工合同协议条款、摘要如下： 补1.木门窗均用水曲柳板包门窗套； 补2.铝合金窗90系列改用42型系列某铝合金厂产品； 补3.挑阳台均采用42型系列某铝合金厂铝合金窗封闭。 问题： 1、 上述合同属于哪种计价方式合同类型？ 2、 该合同签订的条款有哪些不妥当之处？应如何修改？ 3、 对合同中未规定的承包商义务，合同实施过程中又必须进行的工程内容，承包商应如何 处理？
案例三 背景： 某施工单位(乙方)与某建设单位(甲方)签订了某项工业建筑的地基强夯处理与基础工程施工合同。由于工程量无法准确确定，根据施工合同专用条款的规定，按施工图预算方式计价，乙方必须严格按照施工图及施工合同规定的内容及技术要求施工。乙方的分项工程首先向监理工程师申请质量论证，取得质量论证后，向造价工程师提出计量申请和支付工程款。 工程开工前，乙方提出了施工组织设计并得到批准。 问题： 1． 在工程施工过程中，当进行到施工图所规定的处理范围边缘时，乙方在取得在场的监理 工程师认可的情况下，为了合夯击质量得到保证，将夯击范围适当扩大。施工完成后，乙方将扩大范围内的施工工程量向造价工程师提出计量付款的要求，但遭到拒绝。试问造价工程师拒绝承包商的要求合理否？为什么？ 2． 在工程施工过程中，乙方根据监理工程师指示就部分工程进行了变更施工。试问变更部 分合同价款应根据什么原则确定？ 3． 在开挖土方过程中，有两项重大事件使工期发生加拿大的拖延：一是土方开挖时遇到了 一些工程地质勘探没有探明的孤石，排队孤石拖延了一定的时间；二是施工过程中遇到九天季节性大雨后转为特大暴雨引起山洪暴发，造成现场临时道路、管网和施工用房等设施以及已施工的部分基础被冲坏，施工设备损坏，运进现场的部分材料被冲走，乙方数名施工人员受伤，雨后乙方用了很多工时清理现场和恢复施工条件。为此乙方按照索赔程序提出了延长工期和费用补偿的要求。试问造价工程师应如何审理？ 案例四 背景： 某年4月A单位拟建办分楼一栋，工程地址位于建成的X小区附近。A单位就勘察任务与B单位签订了工程合， 。合同规定勘察费15万元。该工程经过勘察、设计等阶段于10月20日开始施工、施工承包商为D建筑公司。 问题： 1． 委托方A应预付勘察定金数额是多少？ 2． 该工程签订勘察合同几天后，委托方A单位通过其他渠道获得A小区业主C单位 提供的X小区勘察报告。A单位认为可以借用该勘察报告，A单位即通知B单位不再履行合同。请问上述事件中，哪些单位的做法是错误的？为什么？A单位是否有权要求返还定金？ 3． 若A单位和B单位双方都按期履行合同，并按B单位提供的勘察报告进行设计与 施工。但在进行基础施工阶段，发现其中有部分地段地质情况与勘察报告不符，出现软弱地基，而在原报告中并未指出。此时B单位应承担什么责任？ 4． 问题3中，施工单位D由于进行地基处理，施工费用增加20万元，工期延误20 天，对于这种情况，D单位应怎样处理？而A单位应承担哪些责任？
案例五 背景： 某海滨城市为发展旅游业，经批准兴建一座三星级大酒店。该项目甲方于XX年10月10日分别与某建筑工程公司(乙方)和某外资装饰工程公司(丙方)签订了主体建筑工程施工合同和装饰工程施工合同。 合同约定主体建筑工程施工于当年11月10日正式开工。合同日历工期为2年5个月。因主体工程与装饰工程分别为两个独立的合同，由两个承包商承建，为保证工期，当事人约定：主体与装饰施工采取立体交叉作业，即主体完成三层，装饰工程承包商立即进入装饰作业。为保证装饰工程达到三星级水平，业主委托某监理公司实施“装饰工程监理” 在工程施工年6个月时，甲方要求乙方将竣工日期提前2个月，双方协商修订施工方案后达成协议。 该工程按变更后的合同工期竣工，经验收后投入使用。 在该工程投入使用2年6个月后，乙方因甲方少付工程款起诉至法院。诉称：甲方于该 工程验收合格后签发了竣工验收报告，并已开张营业。在结算工程款时，甲方本应付工程总价款1600万元人民币，但只付1400万元人民币。特请求法庭判决被告支付剩余的200万元及拖期的利息。 在庭审中，被告答称：原告主体建筑工程施工质量有问题，如：大堂、电梯间门洞、大厅墙面、游泳池等主体施工质量不合格。因此，装修商进行返工，并提出索赔，经监理工程师签字报业主代表认可，共支付15.2万美元，折合人民币125万元。此项费用应由原告承担。另外还有其他质量问题，并造成客房、机房设备、设施损失计人民币75万元。共计损失200万元人民币，应从总工程款中扣除，故支付乙方主体工程款为1400万元人民币。 原告辩称：被告称工程主体不合格不属实，并向法庭呈交了业主及有并方面签字的合格竣工验收报告及业主致乙方的等证据。 被告又辨称：竣工验收报告及感谢信，是在原告法定代表人宴请我方时，提出为了企业普级的情况下，我方代表才签的字。此外，被告代理人又向法庭呈交了业主被装饰工程公司提出的索赔15.2万美元(经监理工程师和业主代表签字)的清单56件。原告再辩称：被告代表发言纯系戏言，怎能以签署竣工验收报告为儿戏？请求法庭以文字为证。又指出：如果真的存在被告所说的情况，那么被告应当根据《建设工程质量管理条例》的规定，在装饰施工前通知我方修理。 原告最后请求法庭关注：从签发竣工验收报告到起诉前，乙方向甲方多次以书面方式提出结算要求。在长达2年多的时间里，甲方从未向乙方提出过工程存在质量问题。 问题： 1． 原、被告之间的合同是否有效？ 2． 如果在装修饰施工时，发现主体工程施工质量有问题，甲方应采取哪些正当措施？ 3． 对于乙方因工程款纠纷的起诉和甲方因工程质量问题的起诉，法院是否予以保护？ 案例六： 背景： 某汽车制造厂土方工程中，承包商在合同标明有松软石的地方没有遇到松软石，因此工期提前1个月。但在合同中另一未标明有坚硬岩石的地方遇到更多的坚硬岩石，开挖工作变得更加困难，由此造成了实际生产率比原计划低得多，经测算影响工期3个月。由于施工速度减慢，使得部分施工任务拖到雨季进行，按一般公认标准推算，又影响工期2个月。为此承包商准备提出索赔。 问题： 1． 该项施工索赔能否成立？为什么？ 2． 在该索赔事件中，应提出的索赔内容包括哪两方面？ 3． 在工程施工中，通常可以提供的索赔语气证据有哪些？ 4． 承包商应提供的索赔文件有哪些？请协助承包商拟定一份索赔通知。
案例七 背景： 某建设工程系外资贷款项目，业主与承包商按照FIDIC《土木工程施工合同条件》签订了施工合同。施工合同《专用条件》规定：钢材、木材、水泥由业主供货到现场仓库，其他材料由承包商自行采购。 当工程施工至第五层框架柱钢筋绑扎时，因业主提供的钢筋未到，使该项作业从10月3日至10月16日停工(该项作业的总时差为零)。 10月7日至10月9日因停电、停水使第三层的砌砖停工(该项作业的总时差为4天) 10月14日至10月17日因砂浆搅拌机发生故障使第一层抹灰迟开工(该项作业的总时差为4天) 为此，承包商于10月20日向工程师提交了一份索赔书，并于10月25日送交了一份工期。费用索赔计算书和索赔依据的详细材料。其计算书的主要内容如下： 1． 工期索赔： a.框架柱扎筋 10月3日至10月16日停工， 计14天 b.砌砖 10月7日至10月9日停工，计3天 c.抹灰 10月14日至10月17日迟开工，计4天 总计请求顺延工期：21天 2． 费用索赔： a. 窝工机械设备费： 一台塔吊 14*234=3276元 一台混凝土搅拌机
14*55=770元一台砂浆搅拌机
7*24=168 小计：4241元 b. 窝工人工费： 扎筋
35人*20.5*14=9873.50元 砌砖
30人*20.5*3=1813.50元 抹灰
35人*20.15.4=2821.00元 小计：14508.00元 c.保函费延期补偿：(%。/365)*21=517.81元 d.管理费增加： (.00+517.81)*15%=2885.97元e.利润损失：
(+517.81+%=1106.29元 经济索赔合计：23232.07元 问题： 1． 承包商提出的工期索赔是否正确？应予以批准的工期索赔为多少天？ 2． 假定经双方协商一致，窝工机械设备费索赔按台班单价的65%计；考虑对窝工人工应合 理安排工人从事其他作业后的降效损失，窝工人工费索赔按每工日10元讲；保函费计算方式合理；管理费、利润损失不予补偿。试确定经济索赔额。
案例八 背景： 某厂房建设场地原为农田。按设计要求在厂房建造时，厂房地坪范围内的耕植土应清除，基础必须埋在老土层下2.00m处。为此，业主在“三通一平”阶段就委任土方施工公司清除了耕植土问题。某施工单位通过投标方式获得了该项工程施工任务，并与建设单位签订了固定价格合同。然而，施工单位在开挖基坑时发现，相当一部分基础开挖深度虽已达到设计标高，但仍未见老土，且在基坑和场地范围内仍有一部分深层的耕植土和池塘淤泥等必须清除。 问题： 1． 在工程中遇到地基条件与原设计所依据的地质资料不符时，承包商应该怎么？ 2． 对于工程施工中出现变更工程价款和工期的事件之后，甲乙双方需要注意哪些时效性问 题？ 3． 根据修改的设计图纸，基坑开挖要加深加大，造成土方工程量增加，施工工效降低。在 施工中又发现了较有价值的出土文物，造成承包商部分施工人员和机械窝工，同时承包商为保护文物付出了一定的措施费用。请问承包商应如何处理此事？
案例九 背景： 某工程项目施工采用了包工包全部材料的固定价格合同。工程招标文件参考资料中提供的用砂地点距工地4公里。但是开工后，检查该砂质量不符合要求，承包商只得从另一距工地20公里的供砂地点采购。而在一个关键工作面上又发生了几种原因造成的临时停工：5月20日至5月26日承包商的施工设备出现了从未出现过的故障；应于5月24日交给承包商的后续图纸直到6月10日才交给承包商；6月7日到6月12日施工现场下了罕见的特大暴雨，造成了6月11日到6月14日的该地区的供电全面中断。 问题： 1． 承包商的索赔要求成立的条件是什么？ 2． 由于供砂距离的增大，必然会引起费用的增加，承包商经过仔细认真计算后，在业 主指令下达的第3天，向业主的先进造价工程师提交了将原用砂单价每吨提高5元相关热词搜索：
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李绵玉与周世财房屋买卖合同纠纷重审案& && && &&&& && && && && & &&
代 理 词----胡代国-复庭审理尊敬的法官：& &&&围绕本案《房屋买卖合同》是否有效的争议焦点，本代理人认为，诉争合同存在以下四种无效的情形：& & 一是在2011年2月10日签订《买卖房屋合同》前的2010年元月25日--2011年1月20日，组、村、镇已经批准被告2人户按照四川省土地管理法第52条规定，3人以下户按3人计算，人均宅基地30平方米，被告的宅基地由原61.62平方米增加到90平方米，在异地蒙子土建房。根据这个事实，被告不具备《土地管理法》62条、《四川省土地管理法实施办法》第52条规定以及最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定的再买房的法定条件，根据宪法第十条、中华人民共和国土地管理法62条，中华人民共和国土地管理法条例第六条等规定，诉争合同无效；原告只有宅基地63.18平方米房屋，不符合《土地管理法》62条规定的卖房的法定条件，诉争合同损害了国家、集体和原告的利益，法院直接可以认定该合同无效；& & 二是买房前、后未依照《土地管理法》第62条的规定，获村社同意、镇政府审核、县政府行政许可，转移登记颁发证件，合同损害了国家、集体和原告的利益，该合同属于《合同法》第52条规定的合同无效的情形；& & 三是原、被告双方当时口头约定“拆除旧房后原地修建，新房修好后留一间李绵玉和女儿回安岳居住”的合同目的没有实现，被告在法庭上只承认“买房是为了拆除旧房重建”，不承认当初说的新房修好后留一间李绵玉和女儿回安岳居住”合同目的，法院应当逻辑推定被告存在合同欺诈的情形，该合同无效；& & 四是被告买价5000元，买价213680元，存在《民法通则》第92条规定的没有合法根据取得不当得利208680元，比卖鸦片烟毒品的利润还高很多很多倍，存在《合同法》第52条以及《合同法》第54条规定的合同存在欺诈、严重显失公平、合同无效的情形，被告应当返还原告的财产。为了证明上述四论点，下面根据证据、双方女儿的证言、法律法规、国家政策、最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定、《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》(王岑 苏州中级人民法院)第三部分:涉及宅基地使用权的农村房屋买卖合同效力评价的观点【见附件】结合反驳安岳县人民法院【2016】川2021民初1658号民事判决【下称原审判决】对《物权法》15条和《土地管理法》62条的错误理解，分以下四部分论证：
& & 第一部分，原、被告各有一处房，都不符合买、卖房的法定条件。买卖房屋合同损害国家、集体和原告的利益，合同自然无效。这是最高人民法院和各地法院对宅基地买卖合同认定无效的一致判决。& &
1、 被告有房不具备买房的法定条件合同无效。&&& & 证据和双方的陈述显示，被告2人户原有房61.12平方米，在买房前的2011年1月20日，村、社已按《四川省&中华人民共和国土地管理法&实施办法》第52条”农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米；3人以下的户按3人计算”的规定，同意被告在异地蒙子土用地面积90平方米建房。根据前述事实，被告不具备买房的法定条件。& &&&根据《土地管理法》第62条第一款 “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，被告不符合买房的条件。& & 根据《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖虽然是允许的，但又有诸多的限制条件。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定：......将宅基地建造的房屋出卖给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。& & 具体的买卖效力如下：& & &&宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：& &
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；& &
（2）同一集体经济组织内部成员转让；& &
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；& &
（4）转让行为征得集体组织同意；& &（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。&&& &
综上，被告当时2人有房61.12平方米，集体组织已经批准其在异地蒙子土占用集体土地90平方米建房，被告不具备上述最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定的买房的条件。根据(王岑 苏州中级人民法院)《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》的第三部分论述，买受人不具备买房条件的，人民法院可以迳行【直接】依据《土地管理法》62条规定，认定买卖房屋合同无效。&&& & 原审判决对《物权法》第15条规定的“法律另有规定或合同另有约定的除外”缺乏认识。根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。& & 第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：& & (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；& & (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；& & (三)以合法形式掩盖非法目的；& & (四)损害社会公共利益；& &(五)违反法律、行政法规的强制性规定。& &《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。&&&&& &2、原告只有63平米房屋不具备卖房的法定条件该合同无效。& & 根据《土地管理法》第62条第四款有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”及《四川省土地管理法实施办法》第53条“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”的规定。原告只有一处住房63.18平方米，原告在内江市区租房居住，从事搽皮鞋工作，不符合卖房的法定条件。被告买了原告的房屋，导致原告成为无房户上访户影响社会和谐，故合同无效。& && & 第二部分，买卖房前后未经村社同意、乡镇审核，未获县政府行政许可，本案合同的效力应当适用宪法第十条第四款及其配套法规、司法解释。 《宪法》第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地管理法第六十三条又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”根据前述规定：作为我国基本经济制度之一的现行农村集体土地制度对宅基地及其上建筑物的完全自由处分尚未开禁。根据前述规定，诉争合同无效。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”据此规定，诉争合同无效。& & 根据《土地管理法》第62条第二款有关“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。”的规定，被告买房前、后社、村、镇不知道、未获县人民政府行政许可，法院可以直接认定诉争合同无效。& &
《土地管理法》所涉农村宅基地及房屋买卖问答》第十七问：村民之间买卖房屋在土地方面需要办理什么手续?& &&& 答： 村民之间相互购买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方面相应的手续。《土地管理法实施条例》第6条规定:依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。所以，村民之间在购买房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续，一方面容易引发纠纷，另一方面，在引发纠纷后难以获得法律上的保护。根据上述答问，本案诉争合同无效。 & &根据(王岑-苏州中级人民法院)《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》的第三部分论述，人民法院可以直接依据《土地管理法》第62条规定，认定买卖房屋合同无效。& &&&综上说明，原审判决认定诉争合同有效是对宪法第十条及上述配套法律法规、国家政策、司法解释理解、认识错误。& && && &&&第三部分，被告没有兑现卖房时给原告承诺约定的合同目的，诉争合同因存在明显欺诈无效。被告用拆旧房原地修建，新房建好后，原告和女儿回安岳可以居住一间的甜言蜜语欺骗母女签订合同，导致原告母女产生重大误解：女儿误认为父母离婚后都没有另外安家，新房修好后，父母可以和好，一家四人可以团圆，可以过正常家庭的生活。所以，女儿动员母亲卖房。没有想到，父亲欺骗母女。由于母女卖房的目的没有实现，证明诉争合同存在欺诈，依据《合同法》第52条的相关规定，该合同应当无效。请求法官查清被告买房的目的是什么，原告卖房的目的是什么？就能查清诉争合同有无欺诈、是否显失公平。从而判断诉争合同有无效力。 1、下列被告的建房《申请书》、《证明书》、《建房宅基地申请审批表》、《房屋拆迁安置补偿协议》以及资金兑付表所形成的证据链证明 被告买房的目不是拆除旧房原地重建新房，而是转手卖给政府获取补偿金。这就明显地证明当初签订合同前，被告存在欺诈。& &1】根据被告2011年1月20 日的建房申请书内容证明.被告申请建房的地点不是原地而是在异地蒙子土，获得批准的面积是90平方米，奇怪的是，组长和村委会签字同意盖私章和公章的时间是2010年1月25日。这一事实的证明目的：证明在2010年1月25日，周申请异地建房90平方米已获组、村同意。这一事实证明，在被告已经获得村社批准异地蒙子土建房90平方米的情况，再买房其目的显而易见是为了卖给政府获取拆迁补偿。& &2】根据被告的证明书说明：组长和村长签字落款的两处时间是2010年1月25。这就证明，被告早在签订诉争合同的一年前就知道修路需要拆迁的信息。该时间也是在2011年2月10日《房屋买卖合同》签订之前。而2010年至2011年期间，正是政府为建高速公路大张旗鼓进行房屋拆迁安置补偿的时间段。证明周知道房屋拆迁安置补偿的信息。证明被告所辩答的买房前不知道政府拆迁安置补偿的说辞是谎言，证明被告找女儿动员其母卖房有关“拆除旧房，原地建新房”的说辞存在欺诈。& && && &3】根据周世财提供给法院的的《建房宅基地申请审批表》证明，组长李绵成签字盖私章同意的时间是2010年元月25日。本证据证明目的与上相同。诉争合同存在欺诈。& && &小结：以上1】、2】、3】证据都是被告自己提供给法院的，被告表示当庭认可。在三证据中组长李绵成签字盖章“同意修建”的时间都是日，建房地点不是原地拆除重建，而是在异地蒙子土占地90平方米新建房屋。被告辩称2010年元月25日中的“0”是笔误应当是“1”理由不成立，不可能李绵成三处所写都是笔误。以上三证据同时证明，被告在申请建房长达1年多的时间里，安岳修大道高速公路入口到处搞拆迁轰轰烈烈，政府部门不可能没有告诉2组早在2008年前就列为了县城规划区，被告说自己不知道政府要拆迁是假话。申请建房只是认定是不是危房，需不需要提前安置的程序问题。被告以此作为买房前不知道政府要征收拆迁自己的房屋是不真实的。同时证明，被告以原地拆除旧房修建新房的合同目的是欺诈行为。2组的集体土地至今政府也没有发布征地公告，村民的房屋至今也没有发布拆迁公告。也就是说，原告及被告的房屋被提前征收【程序不合法】。原告长期在内江擦皮鞋租房居住，加之没有发布征地公告、拆迁公告，不知道自己房屋被提前征收的事情。被告所辩称的原告早在2011年前后应当知道房屋拆迁的理由不能成立。& & 4】根据2011年12月27日被告以李绵玉代表人的身份与国土局签订的被拆迁人李绵玉的《房屋拆迁补偿安置协议》及资金兑付表证明，被告2011年2月10日签订房屋买卖合同的真实目的是为了拆迁获取补偿金。上述三项事实证明了被告为什么要买李母女的房屋。原、被告是老冤家，被告又是用什么甜言蜜语说服老冤家李母女买房的呢？在签订合同前，被告是否将自己买房的真实目的告知李母女呢？请看下面原告的陈述和女儿的证言：& & 2、原告卖房的目的没有实现，引发本案诉讼一审、二审、重审。& & 原告诉称：原被告原系夫妻关系，1994年3月9日离婚，原告分得房屋63.18平方米，被告分得房屋61平方米。.2011年2月10日，被告拿了打印好的书面协议找到原告，给原告讲，原被告的房屋年久失修，他准备拆了重新修建，并讲修好后，原告和女儿回去可以居住一间。所以叫原告将自己的房屋出卖给被告。由于原告离婚后，长年在外生活，不了解老家的情况，在女儿的一再劝说下，原告才同意将自己的房屋卖给被告.....2015年下半年，原告听说被告将房屋卖给了政府，获取了不少补偿款，原告找被告协商，要求被告给付拆迁补偿款无果。故而引发诉讼。原告的陈述证明：诉争合同是在原告同意被告有关“拆了重新修建，并讲修好后，原告和女儿回去可以居住一间。”的口头约定下签订的。在法庭上，被告只承认当初说了，买房是为了拆旧房重建，不承认讲了“修好后，原告和女儿回去可以居住一间。”的约定。究竟是谁在说谎，请看双方女儿的当庭证言：& && &
3、根据证人原、被告女儿的证言，证明被告是以拆除旧房原地建新房，新房修好后，留一间给母女居住。的口头约定说服原告母女买房的。下面是周莉的证言全文《情况说明》：& &&&本人周莉，系周世财、李棉玉的女儿，在此说明他们俩人因房屋合同的情况说明如下：在签两人合同买卖协议以前，因父亲周世财一直在上海打工，几乎没有回来，一般是电话联系。当2011年父亲周世财来到内江我的家里，对我说他想回安岳居住，不再出去打工了，又因房屋年久失修，没有人居住，导致倒塌需要重新修建，又因两人离婚时法院判为一人一半，特意找我为母亲作思想工作，说房屋修建好以后，我们可以回去有房屋住权，我也是想到都是一家人，为了家里的关系更好，不要因为这些影响大家关系，哥哥周朝建也没有房屋居住，我在内江也才买了新房，没有必要来争父母的房屋，想留给哥哥，所以就建议妈妈李棉玉答应签这个合同，然后父亲以5000元的现金作为妈妈的思想补偿，但是当时我们并不知道当时我们老屋基已经有拆迁的任何消息，而且签合同时父亲也没告诉我们，如果知道拆迁我也没有权力建议妈妈签这个合同，当时妈妈是不同意的，是我给妈妈很大的压力才同意签这个合同，合同是父亲周世财事先打印好了的，直接给妈妈签字，因为妈妈不认识字，我也因为是一家人，没有在意这些内容，妈妈就签了。这个合同其实就是重新在原地修建的合同，不是拆迁买卖合同。2011年2月10日签了这个合同，然后差不多一个月左右父亲给我打电话他来内江了，我去接他，他在出租车上给了我一万元钱，我因为当年满30岁，就问父亲是因为房子的事情给妈妈做了工作给的钱，还是我过生日给的，如果是房子的事情钱我不要，生日我可以要，但是父亲就说不要问那么多，拿到就是了，他的性格我也知道。给出的东西是不会拿回去的，他也不说话，拿给我就是了，而且吃了午饭就走了，大致情况就是如此，我以为合同是无效的。情况说明人：2016年7月17日。根据证人证言证明以下目的：& && &&&1】母女为什么卖房?卖房的目的即合同的真实意思是什么？& & 因为被告以拆除旧房原地建新房，新房修好后，留一间给母女居住的甜言蜜语取得女儿的同情、信任和支持，动员女儿说服其母卖。因为女儿相信父亲；母亲相信女儿。前述双方口头形式的约定，就是母女卖房的目的和签订合同的真实意思。母女同意被告所承诺的拆除旧房原地建新房，新房修好后，留一间给母女居住的口头约定，这一约定应当认定为口头形式的合同。& & 《合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”就本案而言，存在两份合同。一份是书面形式的合同，另一份口头形式的合同。值得法官注意的是，周、李是老冤家，周是用什么甜言蜜语说服李母女卖房给他的呢？提请法官特别关注：女儿周莉当着法官、当着父亲、母亲及众人的证言不会有假，应当得到法院的采信。被告否认女儿证言的真实性即口头约定，是对父亲女儿骨肉亲情以及良心、诚信的践踏。法院不予支持女儿的证言的真实性，是保护说谎，显失公平。& && & 2】审查合同的效力主要审查合同的目的是否实现。原告母女同意被告的口头约定，才是卖房的合同目的，才是双方当时的真实意思。而今法庭上被告否认当初有拆除旧房原地建新房，新房修好后，留一间给你母女居住”的承诺。如何认定本案有口头形式的合同目的的争议？根据《合同法》第125条有关“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。......”规定，由于本案口头承诺，主要合同内容没有写入书面合同中，被告又不承认当初有口头约定，但是，被告也没有说出为什么买房的合理理由。对于被告当初是如何说服原告母女卖房的？请求法官结合交易习惯，根据证人证言和当事人双方的陈述事实，认定本案口头约定的合同内容客观存在。本人认为，审查合同是否有效，主要上审查当事人双方约定的合同目的是否实现。就本案来说，由于原告的合同目的没有实现，导致诉讼，法院应当认定诉争合同无效& && && &第四部分，买价5000元，卖价213680元，诉争合同因严重显失公平，依照《合同法》第54条的规定，应当依法撤销。依据《民法通则》第92条的规定，不当得利应当返还给原告。& & 根据诉争合同，结合安岳县国土资源局与周X代签的《房屋拆迁安置补偿协议》证明：周以5000元买房，不到10个月以213680元卖房，买卖完全不对价，严重显失公平，依据《合同法》第五十四条的相关规定，诉争合同显失公平，存在欺诈，应当依法撤销。根据证人证言，李2015年在客车上才听说政府征收房屋的此事，2016年2月，李委托张律师到房屋征收局复印到周与国土局签订的房屋拆迁安置补偿协议等证据，立即提起诉讼。从知道之日起，没有超过一年的撤销权时效。 依据《民法通则》第92条有关“ 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”规定，周支出5000元买房，不到10个月卖房，获利213680元，且在没有李授权委托的情况下，周以代表人的身份在房屋拆迁补偿合同上签名，又在资金兑付表上签字领取拆迁补偿款，其行为应当认定为“没有合法根据”，应当属于“ 没有合法根据，取得不当利益。周应当将取得的不当利益返还受损失的人李绵玉。上述事实h和理由证明，本案房屋买卖合同严重显失公平，被告不当得利二十多万元，诉争合同应当依法撤销。 & & 根据《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》(王岑 苏州中级人民法院) 第三部分：涉及宅基地使用权的农村房屋买卖合同效力评价：“法院经审查房屋买受方明显不符合法定用地条件的，行政许可所需之基础性申请条件根本不具备，可否定其合同效力，在法律适用上可以援引土地管理法第六十二条第三款，即未经“县级人民政府批准”，属违反法律强制性规定，据此迳行判决买卖合同无效” 根据上述法官王岑指导性论述，本案诉争合同无效。可是，原审判决以《物权法》第15条认定，未变更登记不影响合同效力的认定，是对该法以及该法中“法律另有规定或合同另有约定的除外”的规定理解、认识错误。一是《物权法》第15条规定完全适用国有土地上的房屋买卖合同，因为《物权法》第15条规定和《物权法》第146条规定中“地随房走”不完全适用集体土地上的房屋买卖；二是本案除书面约定外，因为原被告过去是夫妻关系，与女儿有血缘感情，根据交易习惯、逻辑推理，基本常识，父女之间、母女之间、原被告之间，另外存在口头合同约定，即“拆旧房原地建新房，新房建好后，原告和女儿回去可以居住一间。”的约定。这一口头约定就是当初双方签订买卖房屋合同的目的，真实意思。原审法院对本案买卖房屋的合同目的、当初的真实意思，没有审查清楚。故而作出显失公平的判决。& & && 原审判决以《土地管理法》第62条规定不是“效力性”规定的认定与最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款的有关规定相悖，与《宪法.》第10条规定不吻合，与(王岑-苏州中级人民法院)《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》的第三部分有关：人民法院可以直接依据《土地管理法》第62条规定，认定买卖房屋合同有无效力不一致。本代理人认为，原审判决对《物权法》第15条和《土地管理法》第62条理解、认识错误。&& &&综上所述，本案《房屋买卖合同》存在本文开头的四种无效的情形：请求法院支持本人的以上代理意见，判决被告返还拆迁补偿款208680元。谢谢！& && && &&&李绵玉的代理人胡代国& && &
2017年6月1日重审
本案《房屋买卖合同》存在本文开头的四种无效的情形
胡混球，安岳县特大洪灾你的代理词，颠倒黑白，瞒天过海，最后变成夸夸其谈，变成笑话，还好你乌龟索头，索得快。
不然你龟头就不保了
小胡，看了一下，
一、关于所谓买卖合同无效问题
说的屁话太多，一是周购房后，为什么没过户?因为过不到户，由说明一切；二在拆迁中，征收局不周名义而以李或者代理人名义， 更说明房子是原告的二、返还拆迁补偿的问题
被告以代理人身份领取了委托人原告的钱，理当如数拿给原告
这么简单的逻辑关系，你娃阐述的过于复杂
目的只有一个，把被告脑壳搞乱！！！！
建议，如果小胡不怕事情闹大
可以追究一下征收局失查责任
去翻一《委托书》
是否是原告亲自签名委托被告作代理人
如果不是，可以直接要求征收局追回补偿款，再兑付给原告，并要求征收局赔偿原告为追回应得利益而承担的所有损失。
要是这样，
你娃不是又立名扬万啦
本案《房屋买卖合同》存在本文开头的四种无效的情形
国土不过户，征收喊委托代理
完全说明无效
只有瓜娃子还在那儿称四种情形
一般情况下，你说的不错
便是此房屋已经依法拆迁
相关部门的认定就可以说明一切了
国土不过户，征收喊委托代理
完全说明无效
谢谢网友“一生何求”。
本案说是很简单，实际很复杂。
一是，被告利用女儿欺骗其母亲原告以5000元买下李的房屋，转手卖给政府获利20多万元。原告通过公安局朋友委托张律师诉讼，后又委托胡代国代理诉讼，一审安岳法院判决原告败诉，二审发回安岳重审。问题更加复杂。
二是在起诉买卖房屋合同无效的同时，李起诉安岳县国土局与“代表人”周签订的房屋拆迁补偿合同违法。一审以《房屋买卖合同》合法有效为由，判决原告败诉。二审法院支持了原告有关“一审法院认定的基本事实”缺乏法律事实为由裁定一审法院“认定基本事实不清”发回重审。日，本案已经重审。等候《房屋买卖合同》纠纷判决后，再判决。
三是2组集体土地没有征收，没有发布土地征收公告和房屋拆迁公告，国土局对李的房屋提前通过他人征收的的程序违法，
四是律师最先起诉的是因为被告存在合同欺诈请求判决买卖房屋合同无效，法院不予支持。
五是胡代国认为，最主要的是《买卖房屋合同》违反宪法第十条。土地管理法第62条等配套法律法规的规定，损害原告和国家利益。不当得利20多万元，国家没有收到一分钱税收，还导致李成为上访户告状专业户，影响社会和谐。
下面是李起诉确认国土局与第三人签订《房屋拆迁补偿安置协议》无效纠纷重审一案代理词
建议，如果小胡不怕事情闹大
可以追究一下征收局失查责任
去翻一《委托书》
李绵玉与安岳县国土资源局合同纠纷重审案代理词
李绵玉与安岳县国土资源局、第三人周世财& && && & & & 《房屋拆迁补偿安置协议》纠纷重审案& && && && && && && && & 代 理 词---胡代国，.15时开庭审理尊敬的法官;& & 本人依法接受李绵玉的委托，现在就李绵玉与安岳县国土资源局、第三人周世财《房屋拆迁安置补偿协议》纠纷重审一案发表如下代理意见：& & 一审法院在(2016)川2021民初1068号判决书称：本院认为，原告李绵玉与被告周世财签订了《房屋买卖合同》，......根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该合同合法有效。......第三人周世财就登记在原告李绵玉名下的房屋与被告安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无其他导致合同无效的法定情形，属有效合同。......“原告认为第三人周世财违法享有两处宅基地，违法同时享受安置还房和货币安置，本院认为即使原告该主张成立，原告也不是权利主体。”...... & &一审法院根据涉案《房屋买卖合同》和《物权法》第15条规定，认定涉案《房屋买卖合同》合法有效为前提，从而，推理判决《房屋拆迁安置补偿协议》属有效合同，一是认定事实不清，二是适用法律不当。事实理由如下：
一是认定事实不清，二是适用法律不当。
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