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运营效率大PK：万科、保利、恒大、碧桂园
明源地产研究院 钟洪涛
人物：&&&&企业：万科,保利,恒大,碧桂园
导读：我们发现行业标杆房企，针对外部环境的不断变化，已经快速进行了内部的调整和优化，以提高运营效率。总结起来，在每个环节的策略，一是业绩保障。抓住机会，提前锁定，掌控市场;二是生产保障。匹配销售，有序生产，快速运营;三是土地保障。快速调整，优化结构，降低风险。
&随着地产企业行业环境的不断变化，地价日益上涨、成本上升、金融推进利率市场化，地产企业的利润空间处于下降通道，已经成为一种共识，那么地产企业的究竟到达了何种境界呢?我们通过一些数据进行揭示这些变化。
一、行业运营效率提升，管理逐步走向成熟
净存货周转率是反映地产企业运营效率的结果指标。该指标类似于存货周转率，只是由于地产企业预售业务的特殊性，需要扣除掉预收账款之后，计算其净存货周转率。
我们针对行业20家主流上市房企进行分析，发现平均净存货周转率从2012年的平均值0.39提升到2013年度的0.46，变化惊人。如图1所示。
在图1中，我们可以看到，该指标排名前列的企业，在其内部基本已经推行了产品标准化策略，并在内部推动规范化管理，反映出其运营效率超出同行。
例如世茂房地产，走的是匹配刚需的快周转之路，以此提升运营效率。曾有&豪宅教父&之称的世茂，经历过痛苦的转型。2010年和2011年增长率缓慢，排名滑到了第13名，跌出了前十。为此，世茂开始&变脸&：从高端大户型住宅、强调产品高利润转向刚需、刚改，放低利润，强调周转率和规模的快速增长。为此，世茂产品研发中心专门研发了&快速周转系列&产品标准，对超过75%的项目进行调整和修改产品结构，把单一大户型产品调整为大中小户型产品并存。
通过该指标，我们可以发现，行业运营效率逐步提升，管理也在走向成熟。
如何保障企业业绩快速增长的同时，又能避免因在建面积和土地储备过多造成存货量和资金成本的增加?这是众多有一定规模的房企在不断探寻的运营管理边界。因此，我们需要深入到企业的生产、销售等不同环节，对其运营效率进行深入剖析。
二、更敏捷、更高效的产销平衡新境界
本文以明源地产研究院推出的业绩保障系数、生产保障系数、土地保障系数三大系数为依托，结合标杆地产企业年报，选取了万科、保利、碧桂园、恒大共4家千亿军团，对其运营效率进行深入分析。
1.业绩保障系数：市场掌控能力的未雨绸缪
由于地产行业的预售制度，可以通过当年的预收账款和营业收入的比较，即业绩保障系数反映出地产企业对来年的业绩保障情况。业绩保障系数越大，反映企业未来年度的业绩更有保障。针对4家千亿房企，对其业绩保障系数进行分析，如图2所示。
(注：恒大2008年上市之后业绩爆发性增长，为保障分析平衡性，因此以其2010年数据开始进行分析。)
从图2我们可以看到，在2009年摆脱金融危机之后，这几家房企抓住行业的快速发展时机，选择了促进销售、消化库存、优化运营的经营策略，业绩保障系数大多保持在高位，万科和保利的该系数值超过1.0，反映出其在后续的业绩有了很好地保障。
该系数值的大小和企业的快周转能力有一定关系，快周转能力越高的企业，例如在当年可以实现开工、开盘的，则其业绩保障系数可以较低，但这样的运作能力，很容易受到市场风险的影响，而对业绩带来较大的波动。
以恒大为例，其较高的快周转能力，使得其业绩保障系数偏低，其在2013年数值仅为0.42，其实质就是要保障2014年的业绩目标，则需要在2014年度对销售去化有较高的要求。在目前2014年度行业整体遇冷的情况下，恒大前几个月更多是依靠降价等策略保障了销售目标的完成，在面对市场风险时处于被动局面。
2.生产保障系数：掌握产销匹配的直接抓手
衡量企业对未来年度的生产供应情况，可以通过年末在建面积和销售面积的比较，即生产保障系数进行分析。我们依然以这四家企业进行最近五年的趋势分析，如图3所示。
由图3可以清晰地看到如下情况：万科生产保障系数是1.8，意味着减去今年已经销售的面积，可以支撑0.8年的后续销售，即能支撑后续10个月的销售;碧桂园2013年快速去化，该系数目前处于低谷，后续生产供应存在一定的瓶颈;保利的在建工程过多，将会带来一定的去化压力。
在这些企业中，万科的生产保障系数长期保持在较为稳定的运行状态，其在2010年销售额破千亿时略低，其后回到相对稳定的运营状态，有力地支持了其销售规模的持续增长，可谓敏捷生产、精准运营的楷模。
3.土地保障系数：优化战略布局成为共识
该系数在很多企业都在使用，通过年末土地储备面积和年度销售面积的比较，即土地保障系数，可以分析企业的&面粉-面包&的供应匹配情况。
随着行业市场热点向一、二线城市转移，拿地竞争激烈，土地红利逐步降低，合理的土地储备结构已经成为行业经营管理的重点，过度的、不合理的土地储备会给企业带来运营上的高风险，地产企业意识到囤地将带来资本的积压和资金的沉重负担。从下图可以看出，行业的土地保障系数逐步下降。针对上述四家企业，分析如图4所示。
由图4可以清晰地看到如下情况：万科、保利的土地保障系数逐步下降到一定区间，以支持未来3年的开发速度为宜;恒大地产土地保障系数略有攀升，正如前文所言，此系数增长是由于其在快速调整土地结构所致。其在2013在北京上海等一线城市拿地，全年新增一二线项目合共34个，一二线城市项目占比提升到45.4%。
需要值得注意的是，选择了这几家企业均属于行业领袖，在市场、政府中有较高的影响力，资金雄厚，因此可以根据市场与政策的变化调整节奏，决定是否拿地并能确保拿地。反观其它的一些中小房企，则需要提前判断市场环境，保持相对充足的、合理的土地储备，以保障企业的持续经营。
【标杆案例研究】万科，快周转下的产销平衡新境界
三十而立的万科还是一个年轻的企业，其坚持面向自住购房者的产品定位，积极促进销售，在2013年度业绩稳步增长。
我们结合上述三大系数，对万科的运营进行分析，如图5所示。
由图5我们看出，万科的业绩保障系数、生产保障系数、土地保障系数，近年逐步收窄，最近两年稳定在一个箱形通道里，反映出其运营的精准与高效。通过其年报的内容，摘录部分，对其运营高效略见一斑：
销售去化：年内公司保持着良好的销售节奏，新推盘当月认购率基本保持在60%左右。
产品定位：万科的产品仍以中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型占比达到91.5%。2013年度，其装修房交付比例约九成，基本实现全装修。
土地策略：根据PIE(即人口、基础设施建设、就业)评估模型，严格评估投资风险，理性选择投资区域。其坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略，在开发前景较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈，其在拿地时依然强调&宁可错过，绝不拿错&，坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块。
在2014年度，万科将坚持现金为王的策略，加强全周期的动态资源管理，贯彻积极销售策略，推动库存去化，保持合理的库存结构。
案例点评：
万科基于多业务环节的高效协同运营，能给很多企业带来启示。目前很多处于规模化快速发展中的房企，正经历从&少年&走向&青年&的成长之痛：产销失衡、存货积压、资金紧张等。通过有效衔接好销售、生产、土地等多条业务环节，将市场环境带来的变化、压力快速传递到企业内部，做好&十指弹琴&，加强经营计划管控，使企业管理变得可知、可控、可预测，从容地应对市场变化。
从上述的分析中，我们发现行业标杆房企，针对外部环境的不断变化，已经快速进行了内部的调整和优化，以提高运营效率。总结起来，在每个环节的策略，一是业绩保障。抓住机会，提前锁定，掌控市场;二是生产保障。匹配销售，有序生产，快速运营;三是土地保障。快速调整，优化结构，降低风险。
随着行业大环境日益严峻，后续企业将面临更高地生产、运营和销售能力要求，对企业项目运营管理能力要求更敏捷、更高效。
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话题0：碧桂园是什么性质的公司 回答：
低价圈地囤地卖房呗
话题1：碧桂园是什么性质的公司 回答：
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话题0：在碧桂园工作怎么样? 回答：
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话题1：碧桂园怎么样,碧桂园好不好 回答：
还可以,但是不能与万达比。有差距
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绿地、万科、保利、碧桂园、恒大分别是什么性质企业?
有些是全民制，有些是股份制，说清楚他们股东的组成！
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