资产评估公司对房产价值的评估依据是什么
一、抵押估价　　1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：　　房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。　　2.从银行的角度：　　抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。　　二、房地产估价机构银行　　1.发挥其自身专长和信息优势　　2.帮助金融机构消除信息不对称　　3.控制违约风险　　4.保障第二还款来源的合法、有效、足值　　同时：　　5.提高房地产估价机构信誉度　　6.提升服务水平　　7.提高专业水准和管理能力　　8.获得可观的业务收入　　9.建立和扩大自身客户群　　10.形成核心竞争力　　11.促进房地产估价行业良性发展　　第二部分 形势与分析　　一、基本面分析　　关于房地产抵押估价服务：　　截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。　　标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》　　大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。　　二、现实分析　　（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制　　1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；　　2.收费混乱、回扣之风盛行；　　3.对分支机构缺乏必要管理；　　4.信用档案形同虚设；　　5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；　　6.其他。　　问题的表现：　　（1）评估机构与估价师　　个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。　　（2）银行　　对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。　　（二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度　　1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。　　2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。　　3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。　　4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。　　5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。　　6.用不恰当的假设限制条件过度避责。　　7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。　　（三）研究滞后，技术体系需要完善　　1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：　　*市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。　　*抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。　　*抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ　　2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。　　3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。　　（四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题　　1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；　　2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；　　3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；　　4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；　　5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；　　6.估价行业组织作用。　　（五）估价师：知识结构、知识掌握　　建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。　　“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。　　建筑学、工程造价、土木建筑工程　　最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T）3.0.1条　　（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状　　（2）建筑物结构承载能力：设计限值　　（六）评估技术问题　　（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。　　（2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法　　（3）多种评估方法：　　房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法　　成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距　　诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。　　三、政策建议　　（一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境　　加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。　　（二）对抵押估价理论进行深入研究　　在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险　　价值类型：最为紧迫的问题　　与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法　　关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法　　（三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系　　基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。　　数据库可实行会员制，有偿使用　　大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化　　（四）估价师：完善知识结构，提高业务水平　　因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求　　加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。　　第三部分 对评估机构的内部要求　　抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。　　一、政策法规要求　　1.评估行业的资格管理：　　资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师　　行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部　　矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。　　2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）　　等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）　　评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。　　管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。　　二、资质需求及信用考核　　（一）基本条件：四条　　（二）专项条件：五条　　（三）信用考核　　银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。　　银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。　　1.谈话提醒：10条　　2.特别名单：12条　　管理范围：　　资产评估　　房地产估价　　土地估价　　其他专业资产评估机构　　管理内容：　　合作机构的认定　　日常管理　　年度考评　　动态调整　　。。。　　第四部分 对评估报告的内在要求　　一、评估作业与报告形式规范　　（一）制度准则　　1.资产评估:　　2.房地产:　　3.土地估价:　　（二）作业原则　　1.合法原则　　权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定　　2.谨慎原则　　房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性　　3.公正原则　　（1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。　　（2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。　　4.估价时点原则　　（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值　　（2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价　　（三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求　　1.知识储备要求：　　2.信息储备要求：　　3.评估报告形式审查内容　　内容完整性审核　　中介机构资质审核　　合法有效性审核　　评估报告的逻辑性审核　　（四）评估报告形式审查（不规范事例）　　评估专用章、业务专用章、报告专用章　　一个估价师签字、不同资质估价师混签　　估价报告的有效期　　估价机构是否在资格证书有效期内出具报告　　报告是否在有效期内　　报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告　　权属审核　　权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致　　抵（质）押登记情况审核　　评估报告的逻辑性审核　　评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性　　评估范围、对象与评估目的之间的匹配性　　押品与评估对象的一致性　　二、评估报告技术审查　　（一）技术要点　　方法的恰当性　　依据可靠性　　参数合理性　　计算过程的准确性　　（二）分项要点：以房地产评估为例　　1.估价目的：　　房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。　　2.关注实现方式：　　（1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附　　着物的残值）　　（2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。　　（3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途　　3.抵押估价：　　房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。　　4.主要评估方法　　（1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘　　（2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或　　者资本化率　　（3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。　　（4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。　　（5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。　　5.主要评估方法审核要点　　（1）市场比较法：　　应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。　　适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。　　选取实例的可比性：　　A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；　　B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；　　C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。　　D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。　　（2）收益法：　　应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。　　适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。　　计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]　　客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）　　资本化率r的合理性：　　（3）成本法：　　应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。　　适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象　　各项费用的合理性　　重置价格的合理性　　成新率的合理性　　（4）假设开发法 ：　　应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预　　测性；　　适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，　　常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改　　造的再开发地产的估价。　　开发完成后的房地产价值的合理性　　开发成本的合理性　　利润率的合理性　　税费率设置的合理性　　（5）基准地价修正系数法：　　应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效　　适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。　　基准地价选取的恰当性　　容积率设定的合理性　　三、评估报告的注意事项及风险点　　（一）注意事项　　1.选用不合理的假设前提　　2.重复计算　　3.扩大评估对象的范围　　4.虚增容积率　　5.虚增房地产租金收入　　6.虚增开发完成的房地产市场价值　　7.选取不具可比性的交易实例作为参照物　　（二）评估报告的风险点　　1.抵押品价值　　2.抵押物风险：　　（1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。　　（2）禁止抵押的房地产范围：　　是否存有限制条件　　开发商已合法出售的房地产　　预购商品房贷款抵押的　　以共有的房地产抵押的　　以已出租的房地产抵押的　　以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保　　建筑工程款优于抵押权受偿　　3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：　　（1）注重预期风险。　　（2）市场变现能力风险。　　（3）抵押期间的损耗风险。　　（4）其他……
评论该主题
作者：您目前是匿名发表 &
作者：，欢迎留言
提示：用户在社区发表的所有资料、言论等仅代表个人观点，与本网站立场无关，不对您构成任何投资建议。用户应基于自己的独立判断，自行决定证券投资并承担相应风险。当前位置：&>>&&>>&深圳市中项资产评估房地产估价有限公司
深圳市中项资产评估房地产估价有限公司
企业性质：民营
所属行业：评估/估价类
注册资金：未填写
公司规模：20-99人
所在地区：广东省/深圳市
“中项”公司系由深圳市中项资产评估房地产估价有限公司、深圳中项会计师所、深圳市保险公估有限公司、深圳市土地估价有限公司等四单位组成的一个综合经营体，俗称四块牌子一套人马。公司实行统一领导、集中管理；员工分工不分家，一专多能。“中项”公司，以评估为基础，积极扩展同类业务范围。至目前，已扩展为资产评估、保险公估、会计审计、房地产估价、信息咨询等综合性经济中介机构，现正向集团型公司发展。“中项”公司已取得中华人民共和国财政部颁发的《资产评估资格证书》、广东省建设厅颁发的《房地产价格评估机构资格证书》、广东省土地估价师协会颁发的《土地评估中介机构注册证书》、中国保监会颁发的《经营保险公估业务许可证》及深圳市财政局颁发的《会计师所执业许可证》。“中项”公司技术力量雄厚，拥有一支高素质的专业队伍。其中具有国家资质和中级以上职称的注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册会计师、注册项目数据分析师、审计师、保险公估师、保险经纪人、高级会计师、助理研究员、经济师、工程造价师、法律顾问等六十余人。“中项”公司目前的主要产品有：《资产评估报告书》、《房地产估价报告书》、《土地估价报告书》、《保险公估报告书》、《验资报告》、《审计报告》和投资项目《咨询报告书》、《拆迁补偿报告书》等。公司广交各界朋友，与法院、财政、国房、建设等政府部门及知名投资公司、财务公司、担保公司、保险公司、银行等单位建立了良好的战略联盟关系和信息共享渠道，初步形成一个“经济联合体”，大家在“资产”这根链条上优势互补，共荣、共赢。“中项”中的资产评估房地产估价公司系由深圳市政府直属的专业资产评估机构改制而成的企业。目前，该司不仅是深圳市政府专家工作联合会的指定评估单位、广东省高级人民法院以及深圳市中级人民法院等指定的司法鉴定评估机构、而且还是华融和信达两家资产管理公司的指定评估机构。公司曾获得首届《深圳品牌》杯“金杯”奖。该司自创立至今已有10年历史，评估基础扎实、评估业务红火，客户络绎不绝，发展形势十分喜人。十余年来，除完成多项国营企业、事业、行政单位评估业务外，还承担了多类型、多单位、多内涵的评估、公估、土地估价、会计任务。这些任务既有有形资产，又有无形资产；既有整体资产，又有单项资产；既有法定资产，又有自由资产；既有行政事业单位的，又有个体单位的；既有本省本市的，又有香港及全国其他省市的；涉及领域之广、范围之宽，足以用“全方位”表述。十余年来，公司本着诚信、公平、公正的原则，以质量求信誉，以信誉求发展，先后为深圳各级法院、贵州、北京、天津等高院定点服务；为深圳的农村城市化改造工程和重大项目的拆迁补偿及行政事业单位资产清查；为“华融”等资产管理公司处置银行不良贷款；为“华侨城股份”、“大鹏证券”、“美视电力”等大型股份公司的企业改制、资产重组，做了大量卓有成效的工作，出具了上万份各类报告书。公司坚持“诚信、公平、公正、公开”的原则，积极创立“中项”品牌，为客户提供优质、高效的服务是“中项”始终不渝的追求。“中项”人的足迹已遍及祖国各地，“中项”人的服务会深得各界人士的好评。
广东省/深圳市
广东省/深圳市
联 系 人：人事部
公司地址：深圳市龙岗区布吉新城区中兴路
公司网址：
您可能感兴趣的职位
薪资待遇：面议
招聘人数：1人
学历要求：硕士
薪资待遇：面议
招聘人数：若干人
学历要求：大专
薪资待遇：面议
招聘人数：1人
学历要求：不限制
薪资待遇：面议
招聘人数：若干人
学历要求：不限制
薪资待遇：面议
招聘人数：若干人
学历要求：不限制2016房地产资产评估报告范文
2016房地产资产评估报告范文
　　导语：今天小编为大家准备了房地产业的的资产评估报告，希望对大家有所帮助。欢迎参考阅读，希望对大家有所帮助!欢迎阅读，仅供参考，更多相关的知识，请关注CNFLA学习网!
　　房地产资产评估报告范文：
　　金利评报字(2012)第106号
　　金利资产评估有限公司接受成都大学的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对成都大学欲将第十栋学生宿舍抵押获得贷款的目的而委托评估成都大学第十栋学生宿舍进行了实地考察，并做了必要的调查和征询，履行了公认的其他必要的评估程序。据此，我们对成都大学第十栋学生宿舍在评估基准日的公平市场价值采用收益法来核算，为成都大学将学生宿舍第十栋抵押贷款提供价值参考依据。目前我们的资产评估工作已结束，现谨将资产评估结果报告如下： 经评估，截止到评估基准日日，在持续使用的前提下，成都大学学生宿舍第十栋的公允价值为18,526,195.19元，大写金额：人民币壹仟捌佰伍拾贰万陆仟壹佰玖拾伍元壹角玖分。
　　本报告仅供委托方为本报告所列的评估目的以及报送有关单位审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情况除外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
　　金利资产评估有限公司
　　成都大学学生宿舍第十栋资产评估报告
　　金利评报字(2012)第106号
　　一、绪言
　　金利评估有限公司接受成都大学的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对成都大学拟向银行抵押获得贷款的第十栋学生宿舍在日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
　　二、委托方及其概况
　　委托方：成都大学
　　资产占有方：成都大学
　　委托方概况：成都大学位于成都市。是一所由成都市人民政府主办的全日制普通本科高等学校，实行&省市共建、以市为主&的办学体制。经过三十载的办学历程，已发展成为以工学、文学、 管理学为主，经济学、法学、教育学、文学、理学、工学、农学、管理学等八大学科门类协调发展，具有一定办学规模的城市型综合大学。学校设有工业制造学院、城乡建设学院、经济管理学院等17个学院和体育部，本专科专业60余个，拥有各类学生近3万名。成都大学现有占地面积 92.7万平方米，校舍建筑面积45万余平方米，拥有固定资产6.9亿元，教学仪器设备8455万元，馆藏图书130万册。学校现有教职工1600余名，具有高级职称的教师占专任教师总数的40%以上，具有博士、硕士研究生学历教师300余名，学校还聘请了国内外知名专家、学者 80 余人担任客座教授和兼职教授。
　　三、评估目的
　　本次评估的目的是为成都大学将第十栋学生宿舍向银行抵押贷款提供参考价值。
　　四、评估对象及其概况
　　评估对象：成都大学学生宿舍第十栋。
　　成都大学第十栋学生宿舍位于四川省成都市龙泉驿区十陵上街。房屋所有权属于成都大学，该校持有成都市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物(不含土地使用权价值)及部分与之配套的构筑物。被估资产为一幢六层砖混结构建筑物,建筑时间为2006年，建筑总面积(产权证)为 13320平方米。共有房间341间，其中供电室1间;宿管中心占用 5间;宿管休息室1间;开水洗衣房1间;每层储物室1间，共计6间。 所以可供学生入住的房间共有327间，每个房间分别有6个人居住。宿舍栋长1名，宿舍管理员4名，清洁人员2名。
　　五、评估基准日
　　根据本机构与委托方签订的业务约定书约定,本次评估基准日2012年11 月 26日。
　　六、价值类型及其定义
　　根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按一定的折现率折算成的价值。
　　七、评估原则
　　此次评估，本机构和评估工作人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的资料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用原则。
　　八、评估依据
　　1.法律法规依据
　　此次评估严格遵循中华人民共和国《城市房地产管理法》、《资产评估基本准则》、《不动产评估准则》、《房地产估价规范》等法律依据。
　　2.产权依据
　　经查证成都大学持有成都市人民政府颁发的房屋所有权证。
　　3.行为依据
　　本公司与委托方成都大学于日签订了《资产评估业务约定书》。
　　4.价格依据
　　委托方提供的有关资料，本单位收集的有关学生宿舍第十栋的概况、年住宿费收入、入住率(包括有人口出生率、全国高校录取率)、管理费用(栋长、宿管、清洁员的工资，管理耗用水电费，宿舍免费供水供电费)、维修费用(每年维修固定资产如：床铺、衣柜、书桌等以及风扇电灯等易耗品的费用，每年消毒费用、电路检修费用)、以及折现率(高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率)
　　5.时间依据
　　此次评估结果反映的是在评估基准日日成都大
　　学第十栋学生宿舍的价值估算。
　　九、 评估方法
　　根据此次评估的目的，本机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。
　　价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值(评估基准日的现在价值量)，借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。收益法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
　　十、 评估过程
　　程序实施过程和情况如下：
　　1、立项
　　接受成都大学的委托，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项。
　　2、签订资产评估业务约定书
　　本机构法人代表陈利贵与贵单位联系人(陈建西)签订了《资产评估业务约定书》，确认了资产评估业务的委托与受托关系，明确了委托目的、评估资产范围以及双方责任与义务等。
　　3、制定资产评估计划
　　针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设，制定评估工作思路和实施方案，拟定评估工作计划
　　4、现场调查
　　项目组8名成员到成都大学学生宿舍第十栋实地考察，拍照，并做好相关记录。
　　5、收集、分析资产评估资料
　　组员到宿管中心、计财处、档案馆、网上收集有关被估资产资料，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。
　　6、评定估算
　　根据评估对象、资料收集情况等相关条件，结合所掌握的评估资料，确定取价依据，进行评定估算。
　　7、撰写资产评估报告
　　对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
　　8、项目后评价
　　根据本单位出具的评估报告，和其他项目团队交流，分析此次评估活动学习到的，编写项目后评价。
　　十一、评估假设
　　(一)基本假设
　　1.继续使用假设，假定被估资产不论是否转换用途都能继续使用。
　　(二)一般假设
　　1、国家教育部对高校住宿费收费要求及其他政策在预期无重大变化
　　2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化
　　3、国家现行银行信贷利率、变动能保持在合理范围内
　　4、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响
　　5、成都大学以后各期会计政策与核算方法基准日后无重大变化
　　6、假设通货膨胀在预期范围内正常波动
　　7、被评估单位的性质没有发生重大变化
　　(三)、特别假设
　　1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本单位按准则要求进行一般性的调查。
　　2、本评估报告中部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托方及其他各方提供，本单位只是按评估程序进行了独立审查，但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。
　　3、本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。十二、评估结论
　　本评估以掌握的被估资产的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估经验，经计算评估对象在估价时点的价格为：18,526,195.19元 大写金额：人民币壹仟捌佰伍拾贰万陆仟壹佰玖拾伍元壹角玖分。
　　评估结果的测算过程(具体过程参见附件2)
　　一、)预期收益测算，(入住率为98%)
　　1.预期年收入
　　327&6&98%&1,000=1,922,760元
　　2.年各项费用总和
　　24,000+72,000+25,200+70,704+33,363+633,495.50+100,000= 388,762.50元
　　3.年净收入
　　1,922,760-388,762.50=1,533,997.50元
　　二、)折现率
　　折现率=风险报酬率+无风险报酬率
　　=4.3%+3.7%=8%
　　三、)被估资产取得预期收益的持续时间
　　收益期限为44年。
　　四、)计算被估资产的价值
　　1,533,997.50&(PVA，8%，44)=18,526,195.19(元)
　　十三、特别事项说明
　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是评估人员自己公正的专业分析、意见和结论。
　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。
　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
　　十四、评估报告法律效力、使用范围和有效期
　　1.本评估报告系本评估公司评估人员对评估对象在报告所述前提和假设条件下对应特定目的于评估基准日的资产价值专业分析意见和结论。本报告评估结论仅供委托方为本报告所列评估目的使用和送交有关部门审查使用，若委托方不当使用本评估报告，评估人员不负任何法律责任，本评估报告包含附件文件，该附件文件亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。
　　2. 依据国家资产评估管理的有关法规规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日日起计算至日。
　　十五、评估报告提出日期
　　本评估报告提出日期为日。
　　注册资产评估师： 复核人： 评估机构负责人：
　　金利资产评估有限公司
　　2012年12月
　　十六、附件
　　1.实地考察学生宿舍第十栋的图片资料
　　2.相关文本资料及价值测算过程
　　注：1.在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为12个月。 2.税金：由于成都大学第十栋宿舍楼属教育用房，不缴纳税金。 3.固定资产使用年限为20年，采用平均年限折旧法折旧。 4.由于放假学校不送水电，所以我们将一年假期定位3个月，所以学校宿舍按9个月配送水电。 5.确定第十栋学生宿舍建筑面积
　　由于第十栋学生宿舍是矩形建筑物，根据实地测量长111米，宽20米，所以面积=111&20&6=13320平方米。 6.确定可供学生入住的房间数量
　　经实地调查第十栋共有房间341间，其中供电室1间;宿管中心占用 5间;宿管休息室1间;开水洗衣房1间;每层用于储物或者网络室1间，共计6间。 所以可供学生入住的房间共有327间。 7. 确定第十栋学生入住率
　　根据宿管中心有关人士提供资料第十栋宿舍的学生入住率为98%左
　　右，其波动趋势不大，因此将第十栋宿舍的学生入住率确定为98%。在考虑在未来收益期限内入住率的问题时，我们收集了近20年的人口出生率，反映出在近20年人口出生率下降了10%，同时在收集到的全国高校录取率的数据中，反映出在近10年录取率上升了15%，虽然人口在减少，但是考虑到国家现在已经开始对人口政策进行调整，预计未来几十年人口出生率将不会大幅变化，加上国家实行科教兴国战略，国民更加重视教育，预计在未来几十年很有可能普及高中，与此同时高中升大学的升学率会上升，综合这两方面的因素，我们估计在预期收益期限内成都大学第十栋宿舍楼的入住率不会有变化，基本能保持在现有水平。 8.确定第十栋宿舍住宿费
　　由于现在教育部规定本科高校每人每年的住宿费最高为1200元，经本机构专业评估师分析，预计在未来不会有太大变化，即使有变化此项属于政府政策变动方面的因素，我们无法合理估计，所以在此次评估中未考虑住宿费变动因素。因此我们在预期收益期限内都采用每人每年1000元的住宿费。 9.确定第十栋宿舍管理员工资
　　成都大学学生宿舍管理中心平均工资为人民币3479元每月，该数据取自40118分样本。其中，2000元占9.4%，元占52.5%，元占20.6%，元占9.9%，12000元以上占4.3%，该数据仅供参考。由于第十栋学生宿舍宿管人员不是属于正式工作人员，所以其工资水平在2000元以内，栋长工资为2000元每月，宿管
　　人员工资为1500元每月，保洁人员1050元每月。
　　10.确定第十栋宿舍水电费
　　根据《成都大学学生宿舍水电管理办法》第四条规定学生宿舍用电以寝室为单位每月免费送20度，美度0.55元。根据第五条规定学生宿舍用水以寝室为单位每月免费送5吨，每吨2元。宿舍楼内开水房内设三台热水器，三台洗衣机，由于其收入不属于被估资产，按照配比原则，在计算水费，电费是未考虑在水电费用中。 11.确定第十栋学生宿舍固定资产的价值及折旧
　　根据《学生宿舍维修配件价目表》确定其固定资产价值。
　　经调查十栋宿舍楼房屋建筑物的尚可使用年限为44 年，但是寝室内里面的固定资产如床铺、书桌、凳子等使用年限较短，在用足使用年限报废后需购买新的固定资产，如不添置新资产(床铺、衣柜)，第十栋宿舍不能持续取得预期收益，所以必须将这笔费用考虑其中，为方便核算我们将这类资产的折旧费计入年总费用中。(寝室内的电扇、电灯等使用年限短且价值低，计算时暂未考虑) 12.确定第十栋学生宿舍维修费
　　由于在宿管中心不能收集到有效的数据资料，所以在查找了成都市多
　　所其他高校的维修费用后，得出其平均维修费为100 000元每年。 13.估算以后各期总费用
　　在估算以后收益期内的年总费用时，因为在计算未来收益期限的收益时，我们分析各方面因素后，预期收益是按照现有水平计算的，因此我们在估算以后各期的费用时，按照会计核算配比原则，也按照现有水平估算，未调整以后收益各期的费用总额。 14.确定折现率
　　折现率=无风险收益率+风险收益率
　　最长最长期限国债利率为4.30%，高校房地产风险报酬率为 3.7 %，因此确定折现率为 8%。
　　15.确定被估资产取得预期收益的持续时间
　　经考察第十栋宿舍楼为砖混结构建筑物，由于该建筑物用地为政府划拨的教育用地，因此在这次评估中未考虑土地使用年限因素。按照国家规定非生产用砖混结构建筑物的使用年为50年，第十栋宿舍楼于2006年建成，已使用6年，尚可使用年限为44年。综合以上因素和评估假设，确定其收益期限为44年。
下页更精彩：1
本文已影响人