房地产库存去完了吗？限购之后，去库存怎么办(3)
　　房跌之后，股市会涨吗？
　　股市上涨逻辑：行政调控使房价短期下跌
　　广发策略认为，未来可能导致楼市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。但这其实相当苛刻，首先要保证房价下跌是短周期的下跌，而非长周期向下拐点，否则&负财富效应&会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；其次，货币政策进一步宽松的可能性很低。
　　中国房价和股市的关系
　　从98年&房改&以来，中国的房价始终处于长周期的向上趋势之中，过去发生的三次房价下跌都只是短周期的回调，并没有改变向上的大趋势。而如果接下来房价真的出现长周期的向下拐点，那我们在国内是找不到历史经验可以借鉴的。而海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历过地产长周期的向下拐点，从这两国的经验来看，一旦房价出现长周期向下拐点，那么对股市是会产生伤害的，背后的原因可能在于这种长周期的房价下跌，对于居民财富会有毁灭性的打击，并且降低了居民的风险偏好，进而导致所有风险资产的表现都很差。
　　楼市资金会流入股市吗？
　　要使楼市资金流入股市，货币政策还要维持或者进一步宽松。货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市；而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的（2011年7月还加过一次息），到了日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。
　　综上所述，当前全国房地产市场去库存的大体格局为：一线城市&涨价微库存&、二线核心城市&涨价降库存&、三四线城市&平价高库存&。作为沉默的大多数，三四线城市的库存高企问题和去库存压力依然十分严峻。在此情况之下，决策部门不得不重提分类调控、因城施策，推行权力清单、责任清单、负面清单制度，若北京、深圳、南京、杭州、苏州等新一轮限购、限贷等政策能够真正落实执行，将大大缓解当前全国房地产市场的结构性矛盾。（文/枕头财经特约黄志龙苏宁金融研究院宏观经济研究主任）
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开业：2017-12面积：62万O开业：2017-01面积：70万O开业：2018-10面积：27万O开业：2014-05面积：15万O
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刚刚结束的中央经济工作会议上，房地产去库存成为2016年五个主要任务之一。未来五年，中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。“十三五”规划建议提出经济保持中高速增长，城镇化率要达到60%左右。在经济稳增长目标下，在降息降准、公积金新政等“松绑”下，连久违的地王也频现报端，难道房地产市场繁荣将至？政策力擎“去库存”的2016年，房地产市场又将如何演绎？2015年中国二手房市场交易数据显示，一二线城市量价齐升，而三四线城市则不十分乐观。展望2016年，专家认为，一二线量价齐升的现象将持续，而三四线城市房价则将面临下跌的风险。在这样的大势下，就消费者买房的时间节点来看，时机是否已经成熟？什么时候是最好的买点？应该在什么地方买房合适？业内专家认为，买房者在购房前必须选择一家靠谱的中介，这样的中介能够让更多新房、二手房的信息无差异地呈现给大家，让消费者能及时地了解市场的冷暖变化，所以买房前，一份公开、透明的房地产信息对买房者十分重要。市场分化加剧，向二手房和服务转型极具上升空间数据显示，当前城市之间的分化非常明显。2015年一线城市新房和二手房市场都是量和价同步上涨，而二线城市与其相比则出现明显差异。从全国层面的二手房观察数据来看，今年二线城市的成交量约上涨9%左右，但一线城市的上涨幅度，仍旧非常夸张，如2015年深、沪、京的二手房增速分别是同期的1.5倍、1倍和0.65倍。链家研究院院长杨现领因此预计，在2016年这种情况有可能还会延续，而三四线城市则可能面临下跌风险。全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，2015年的楼市特征首先是投资下行和分化加剧，其次是中央对房地产的加温力度加大。总体上来说，从2015年下半年开始，全国的楼市都在回暖，只不过回暖的速度不一样，一线城市的交易规模主要还是受到供求关系影响，因为本就库存量不高，而需求却持续旺盛，所以供不应求必然导致房价持续上涨。而三四线城市却截然相反，由于之前库存量就很大，再加上持续增加，尽管市场有回暖迹象，但速度仍旧很慢。数据显示，目前市场上单纯的投机性需求已逐步退出，当前应该让资产配置型和投资型需求有一个正常且合理的释放。据日发布的《中国互联网与房地产经纪行业发展报告》显示，在新常态下，存量房流通将成为房地产领域的主旋律。目前北京、上海、深圳二手房交易GMV占比超过50%，但中国总体二手房交易GMV占比仅为36%左右。另据链家发布的2015年交易大数据显示，北京、上海三居室及以上户型的成交量占比加起来分别是54%和55%，其中上海的四房比例略高，在需求结构中占比超过10%，而北京约为6%~7%。投资型需求应合理释放 信息透明公开至关重要既然房市已经身处“白银时代”，是不是房子就已经告别投资品时代而是以居住为主？杨现领认为并非如此。因为无论在任何时候、任何国家，房地产作为投资属性是客观存在的，而且现在还要承认它具有这一属性，只有这样再出台调控政策时才会有新思路。数据显示，目前市场上单纯的投机性需求已逐步退出，当前应该让资产配置型和投资型需求有一个正常且合理的释放。顾云昌则建议，国家在政策设计方面应该想到该如何让老百姓具有财产性收入，而财产性的收入最重要的还是房地产。现在国家鼓励大家“慷慨解囊”去库存，如果这没有经济效益大家为何要投资？所以在政策设计上应该重视要让投资者有所回报。杨现领进一步指出，随着松绑的进一步效果显现，最近两个月，链家监测的房客比数据显示，看房客户明显增加。“当前消费者的需求结构是趋向于改善型、大户型的，但是我们之前对供应商做了很多的政策约束，接下来能否让开发商开发一些符合市场需求的东西，而不是政府告诉他们该开发什么户型，应该让开发商根据自己的风险匹配来做自己的决策。”“松绑”意味着政府不希望房地产市场过冷，也或将成为大的趋势，那么就消费者买房的时间节点来看，时机是否已经成熟？“还是要看具体位置。”顾云昌说，如果是京、沪等一线城市，即使有人想买，但是他没资格。而三四线城市，就算是允许投资，大家也可能不会买，因为这对买房人来说是没有回报的。杨现领认为，所谓“买点”是属于一个对投资消费的预测，对于买点的选择在某种程度上取决于买房的人对市场信息的感知程度。这种情况下链家能做的事情就是让更多新房、二手房的信息可以无差异地呈现给大家，让消费者能及时地了解市场的冷暖变化，而不是让别人来告诉你该买还是不该买。所以递上一份公开、透明的房地产信息让买房者自己做出决策才是合适的。
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