未来三年卖掉所有投资性房产，金岩石 投资行为学是在忽悠人吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-18 01:16 标签： 金岩石 投资行为学
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未来三年，卖掉所有“投资性房产”！金岩石是在忽悠人吗？
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编辑：张俊
&韬略哥&天天说钱最近，经济学家金岩石多次发出这样的投资建议：未来三年，卖掉所有投资性房产！&从公开资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：&中国在城镇化过程中出现了严重的人口和土地错配，未来人口将集中在几大城市圈，一些地区将接近于无人区，这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面。但这些鬼城、鬼区不断曝光，风险就不不断暴露，金融海啸可能会拔地而起，北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。&所以未来三年，卖掉所有投资性房产，不问价格。&对于家庭资产配置，金岩石建议，弃房、持股、全球化，家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导。&说实话，对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议，我都会产生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧。&要知道，金岩石此前一直是楼市的死多头，你百度一下“金岩石+30万”，就可以发现他的很多名句。比如在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”；在深圳演讲，他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”。&但似乎在一夜之间，他转向了。有媒体使用的标题是，他“投降了”。&我查阅了金岩石在2016年发表的一篇文章，他当时是说“5年内卖掉所有投资性房产”。对于“投资性房产”，他有一个非常严苛的定义：排除了自住房产、改善型住宅和“能够证券化的房产”（有稳定租赁现金流的房产）。&当看到这个定义，我笑了：这个滑头。他其实是挖了个坑，等着反对他的人跳进去。如果“投资性房产”这么定义，结论当然是对的，这完全不是一个问题。&我此前在专栏里提出过两个概念――“有用的房子”和“没有用的房子”。所谓有用的房子，就是可以自住或者租出去的房子。这种房子，都有资产属性，都可以在某种程度上抵抗通胀。但“没有用的房子”，也就是无法自用、很难出租的房子，则风险巨大，仅仅一个房地产税就足以打垮它。&金岩石的所谓“投资性房产”，其实就是我说的“没有用的房子”。这些房子一般处于三四五线城市的新区、开发区，或者是三四流风景区内、远离人烟。这些房子缺乏基本的配套，入住率极低，晚上犹如鬼城，你是不会去住的，也很难租出去。当然应该卖掉这些房子，不问价格。但问题是，你卖得出去吗？&在玉门老城，由于人口中心的转移，红本商品房的售价跌到了每平米不足100元。这种现象，未来10年在中西部小城市将越来越常见，最终其房屋的价格，就是拆除卖废品的价格。如果太偏僻，连废品价都卖不到。&但金岩石的另外几个结论，我就不认同：第一，他说金融风暴之后，北上深豪宅价格会腰斩；第二，他建议弃房、持股、全球化配置资产。&我们先看第二条。很显然，绝大部分普通中国人，是无法按照他说的方式配置资产的。我此前在专栏里讲过，没有5000万人民币以上的资产，你没有必要去国外配置资产。第一，钱太少，不够费事的，成本将会很高；第二，国家现在也不让你把资产转移到国外。&至于股市，就更扯淡。手持镰刀的人，当然希望韭菜越多越好。&金融风暴和中国房价的关系，金岩石也没有弄明白。其实，绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明白。为了说明这个问题，我整理一个表格，带着大家回顾一下2000年以来中国房价的演变历史。&2000年以来中国住宅价格演变住宅均价涨跌幅M2增幅利率走向20001948--+12.3%亚洲金融风暴之后降息周期的尾声，2002年降息一次20012017+3.5%+14.4%20022092+3.7%+16.8%20032197+5%+19.6%20042608+18.7%+14.6%加息周期，加息9次，其中6次在2007年20052937+12.6%+17.6%20063119+6.2%+16.9%20073645+16.9%+16.7%20083576-2%+17.8%降息5次，全部在2008年20094459+24.7%+27.7%20104725+6%+19.7%加息5次，3次在2011年20114993+5.7%+13.6%20125430+8.7%+13.8%7次降息，2012年2次，2014年末1次，2015年4次20135850+7.7%+13.6%20145933+1.4%+12.2%20156473+9.1%+13.3%20167203+11.3%+11.3%注：表格里的“住宅均价”是指全国新建商品住宅的销售均价，来自国家统计局官网，单位为元人民币/平方米。M2增速，为同比增幅。&从上面表格可以看出，2000年至今中国楼市经历了3个降息周期和2个加息周期。亚洲金融风暴全面爆发之后，中国曾陷入了几年通缩，所以不断降息。当时中国增长模式仍然是“制造业+出口”，2002年之后逐步向“城镇化+房地产”转移。&2004年，中国房价出现第一次大幅上涨。这轮上涨，是此前亚洲金融风暴带来的“挑战―应战”激发的。期间经历多次降息，以及M2的中高速增长，2013年M2增速达到了19.6%。&2005年和2007年房价上涨也很快，这时候加息周期已经启动，但M2增长仍然偏快，中国出现了第一轮全民炒房潮。&2008年全球金融风暴的爆发，让中国的炒房游戏戛然而止，当年房价出现了2%的跌幅，非常罕见。当时沿海地区经济断崖式下滑，大量农民工失业。接下来的“桥段”大家都熟悉，“四万亿”来了，央行大放水，2009年M2增速达到了令人震惊的27.7%，2008年央行4次降息，其中一次的降息力度就是平时的4倍。&于是，2009年中国房价出现了暴涨，官方的统计数据是上涨了24.7%。2010年，M2增速仍然达到了19.7%，推动房价继续上涨。&由于放水过猛，2010年到2011年，国家开始调控。加息，上调存款准备金率，出台了限购限贷政策，全面收紧了房贷。发明了不给开发商预售证的调控方式。但房价在巨大惯性作用下，仍然在2012年到2013年出现了较大涨幅。真正管住房价，已经是2014年，那时新一轮降息周期已经开始。&接下来，就是这一轮房地产政策牛市。基本情节是一样的：经济下滑压力巨大，为了保就业，降息、降准、刺激房地产市场，放松限购限贷，然后楼市大涨。这一轮大涨从深圳率先开始，最终在2016年出现了全国性上涨。从2016年9月30日开始，政策再次逆转，收紧限购、限贷。从官方数据看，2015年和2016年房价只上涨了9.1%和11.3%。但事实上，这一轮上涨肯定超过了2009年的大救市。&回顾这16年的历史，是想告诉金岩石们：金融风暴、经济严重下滑，不仅不会造成人民币计价模式下的房价大跌，反而是房价上涨的契机。2000年以来三轮房地产大涨，分别跟亚洲金融风暴、全球金融危机和2014年到2015年的经济下行压力有关。&在中国城镇化见顶之前，希望通过经济危机来让中国房价在“人民币计价模式下”暴跌，基本上是不可能的。而且恰恰相反，经济一不行，房价必须雄起。至于2008年那种暴跌，反而成为抄底的千载良机。&常有读者留言，问我是不是房地产的死多头。其实，我对中国80%以上城市的楼市持悲观态度，它们的投资价值已经很低。此外，我也不愿意看到房价不断上涨，削弱中国经济的竞争力。我一直强烈建议，通过深化改革，早日走出“房地产+城镇化”的“印钞票的”增长模式；但我希望告诉读者市场的真相，而不是麻醉大家，让大家遭受经济上的损失。
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未来三年，卖掉所有投资性房产！金岩石是忽悠人吗？最近，经济学家金岩石多次发出这样的投资建议：未来三年，卖掉所有投资性房产！从公开资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：中国在城镇化过程中出现了严重的人口和土地错配，未来人口将集中在几大城市圈，一些地区将接近于无人区，这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面。但这些鬼城、鬼区不断曝光，风险就不不断暴露，金融海啸可能会拔地而起，北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。所以未来三年，卖掉所有投资性房产，不问价格。对于家庭资产配置，金岩石建议，弃房、持股、全球化，家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导。说实话，对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议，我都会产生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧。要知道，金岩石此前一直是楼市的死多头，你百度一下“金岩石+30万”，就可以发现他的很多名句。比如在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”；在深圳演讲，他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”。但似乎在一夜之间，他转向了。有媒体使用的标题是，他“投降了”。我查阅了金岩石在2016年发表的一篇文章，他当时是说“5年内卖掉所有投资性房产”。对于“投资性房产”，他有一个非常严苛的定义：排除了自住房产、改善型住宅和“能够证券化的房产”（有稳定租赁现金流的房产）。当看到这个定义，我笑了：这个滑头。他其实是挖了个坑，等着反对他的人跳进去。如果“投资性房产”这么定义，结论当然是对的，这完全不是一个问题。我此前在专栏里提出过两个概念——“有用的房子”和“没有用的房子”。所谓有用的房子，就是可以自住或者租出去的房子。这种房子，都有资产属性，都可以在某种程度上抵抗通胀。但“没有用的房子”，也就是无法自用、很难出租的房子，则风险巨大，仅仅一个房地产税就足以打垮它。金岩石的所谓“投资性房产”，其实就是我说的“没有用的房子”。这些房子一般处于三四五线城市的新区、开发区，或者是三四流风景区内、远离人烟。这些房子缺乏基本的配套，入住率极低，晚上犹如鬼城，你是不会去住的，也很难租出去。当然应该卖掉这些房子，不问价格。但问题是，你卖得出去吗？在玉门老城，由于人口中心的转移，红本商品房的售价跌到了每平米不足100元。这种现象，未来10年在中西部小城市将越来越常见，最终其房屋的价格，就是拆除卖废品的价格。如果太偏僻，连废品价都卖不到。但金岩石的另外几个结论，我就不认同：第一，他说金融风暴之后，北上深豪宅价格会腰斩；第二，他建议弃房、持股、全球化配置资产。
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