为进一步强化 &三农& 服务，拓宽农民融资担保有效渠道，规范宝清县农村土地经营权抵押登记行为，加速我县农村金融改革创新，切实做好农村土地经营权抵押贷款工作，推进宝清县现代农业全面发展和农村经济持续发展，根据省、市关于推进农村土地经营权抵押贷款工作的通知精神，以及《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》的有关规定，制定了《宝清县农村土地经营权抵押贷款登记实施方案》。宝清县农村土地经营权抵押贷款登记适用范围
　　宝清县县域内，通过承包、转包、出租、互换、转让、入股等流转方式，依法取得县属农村土地(具体指农村耕地,下同)经营权的专业大户、家庭农场、农民专业合作社、农业企业等新型农业经营主体。
　　抵押登记详细流程
　　(一)流转见证
　　文件实施后，各新型农业经营主体予以土地经营权抵押贷款的，需到县产权交易中心签订书面土地流转合同，并办理见证手续。县产权交易中心办理见证过程中，需进行材料初审，并加盖经办人名章和单位公章予以确认。
　　(二)贷款申请
　　各新型农业经营主体办理完见证后，向金融机构提出书面抵押贷款申请。
　　(三)贷前审查
　　各金融机构作为农村土地经营权抵押贷款机构，按照&办理自愿、风险自负、收益自理&的原则，开展贷前审查等程序，并承担抵押贷款的信贷风险。
　　(四)申请登记
　　乡镇经济办作为农村土地经营权抵押登记机构，负责金融机构贷前审查通过的农村土地经营权抵押的登记工作。金融机构贷前审查程序完成后，与借款人作为共同申请人，向乡镇经济办提出农村土地经营权抵押登记的申请，并提交下列材料：
　　1、《农村土地经营权抵押登记申请》;
　　2、《抵押贷款合同》;
　　3、借款人身份证和户口簿等身份证明。合作社或农业企业申请土地经营权抵押登记的，还需提供工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证、银行开户许可证、出资人名册等证明材料;
　　4、经营权证书和承包合同等权属证明材料。没有发放经营权证的，需提供身份证和户口簿等身份证明、村级组织土地台账和村级组织证明;
　　5、土地出让方共有权人同意抵押的书面资料等;
　　6、经县产权交易中心鉴证的农村土地流转合同;
　　7、农业企业申请土地经营权抵押的，还需提供同意抵押的有效内部决议等证明材料;
　　8、借款人居住地与土地经营权所在地分离的，借款人居住地所在的乡镇经济办为土地经营权抵押登记的主办单位，居住地村委会提供借款人身份信息确认、居民所在地乡镇经济办进行重点登记;土地经营权所在地的村委会和乡镇经济办需共同提供土地经营权权属信息证明材料，并做好辅助登记，防止土地经营权重复抵押。
　　(三)村委会审核确认
　　村委会对申请书中记载的借款人身份信息和土地承包权信息进行确认，签字并加盖公章。
　　(四)乡镇经济办复查确认
　　乡镇经济办受理村委会审核确认后的申请人抵押登记申请书后，重点对申报材料的完备性、规范性和一致性进行复查确认。
　　1、复查户口簿、身份证、经营权证书和土地承包合同中的身份信息，确保相关身份信息一致性;
　　2、复查经营权证书、土地承包合同和土地台账中的土地权属信息，确保抵押物的面积、等级、地类、权属等土地权属信息一致性;实际流转面积大于经营权证书、土地承包合同或土地台账面积的，待确权后以登记面积为准。
　　3、复查共有人同意抵押贷款的书面证明;
　　4、复查被担保人主债权种类、数额，债务人履行债务的期限、抵押担保范围、抵押起止时间等于抵押贷款合同的一致性;
　　5、复查抵押物抵押认定价值与土地经营权抵押指导价格表的一致性;
　　6、复查申请书填制内容以及申请资料的完备性;
　　7、审查土地经营的用途，确保不改变农业用途;
　　8、审查土地流转年限是否两年以上;
　　9、就有关登记事项询问申请人，并进行信息核对;
　　有下列情形之一的农村土地经营权不得设定抵押：
　　权属有争议的;土地台账没有登记或《农村土地承包合同》不齐全的;土地台账、承包合同与经营权证不符的;被依法列入征地拆迁范围内的;承包地已毁损或灭失的;受其他形式限制的;
　　(五)乡镇经济办进行抵押登记
　　农村土地经营权抵押登记分为初始登记、变更登记和注销登记。
　　1、初始登记。乡镇经济办复核完毕，符合条件的5日内办理完登记手续，并出具《农村土地经营权抵押登记证》一式四份，乡镇经济办、借款人、金融机构、村委会各一份。不符合抵押登记条件的，书面通知申请人。
　　2、变更登记。农村土地经营权抵押期间，抵押登记事项发生变更的，由借款人5日内申请办理抵押权变更登记，并提交以下要件：
　　农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;发生变更的书面证明资料;金融部门同意变更证明;农村土地经营权抵押登记证。
　　3、注销登记。农村土地经营权抵押期届满，或者借款人与金融部门达成解除抵押协议后，借款人应于5日内申请办理抵押权注销登记，并提交以下要件：
　　农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、金融部门放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料;农村土地经营权抵押登记证。
　　(六)管理抵押登记档案
　　乡镇经济办每批抵押贷款登记工作完毕，要按年度分村别分门别类的整理建档，由专人负责管理并建立健全档案管理制度。
分享到：63人有用99人有用170人有用1295人有用随着城镇化步伐的加快，对农村地区的征地是越来越多了，那么对农村土地补偿标准的确定就显得非常重要。征收5月25日，石家庄市保障房中心发布消息，市区2017年第一批公共保障房申请将于5月27日开始，6月5农村土地是否可以用来抵押贷款？
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农村土地是否可以用来抵押贷款？
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&&&&&&来源：网络转载
　　我们都知道房屋、汽车等可以用做抵押贷款，但现在国家着力发展如何解决“三农”贷款难的问题，像在城市中我们都知道住房可以用来抵押贷款，那生活在农村的农民了，对于农民来说，最宝贵就是自己所拥有的土地。那么作为农民宝贵财富的土地可以用来申请抵押贷款吗?　　首先，我们得知道什么是抵押贷款，抵押贷款是指贷款者用有一定价值的抵押品抵押给银行从而获得贷款。抵押贷款是银行贷款业务中的一种，常见的抵押物主要有：证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。等贷款期限一到，贷款人必须偿还贷款，不然银行会处理抵押物来偿还所欠的贷款。　　其次，我们得知道什么是抵押物，抵押物是指债务人(抵押人)为担保某项义务的履行而移转给债权人(抵押权人)的担保物。可以是有形财产，也可为登记无形财产如地上权、政府公债、人寿保险等。在一些国家分为动产抵押物和不动产抵押物。前者为可移动之物，包括流通票据和所有权凭证。后者如土地、建筑物。中国不分抵押权与质权。根据《民法通则》的规定，凡提供财产作担保的，不论为不动产、动产或有价证券，也不论是否转移占有，该财产均称为抵押物。　　根据我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。所以说如果是农民想要自己抵押土地的话那是不可行的。　　拓展阅读：　　?　　　　??
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土地经营权抵押贷款 如何“叫好又叫座”
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（原标题：土地经营权抵押贷款 如何“叫好又叫座”）
本报记者 冯珉土地能生金，有想法肯干能干就能贷到款金秋十月，遍地金黄，亳州涡阳县曹市镇侯桥村农民戚亚军的蔬菜大棚里，却是一片翠生生的绿。这里种着他们一家全年的希望，反季节大棚西红柿和黄瓜，从10月至来年2月，瓜果陆续成熟，正是销售旺季。“杭州那边已有超市来现场看过并下了订单，保底价每斤2元。”晒得黑黝黝的戚亚军干劲十足，今年他整了2个大棚一共七、八亩，亩产约3万斤，正常收益20多万元不成问题。30岁的戚亚军，前几年做建筑工程，去年专门自费跑到山东寿光——全国著名的蔬菜生产基地“拜师学艺”，摸清了西红柿种植技巧。今年初一回来就拉着同村6户亲朋一起做大棚，一共建了14个，预计产出约28万斤，年收益超120万元。他们的大棚不是一般的铺一层塑料薄膜，而是要挖到地下一米深，以此获得地层温度来保证棚内种植温度。正因如此，大棚以及加上保温的棉被投入就超过20万元。资金何来，他们7户联手，用流转过来的一百多亩土地，从涡阳农商行贷到金土地贷款共计30万元。 “过去有想法缺资金，现在土地能生金，解决了建大棚资金缺口。 ”跟着戚亚军一起干的老乡牛之军也信心满满，“一个大棚可以用15年，我的土地流转也签了15年，大约两年回本，好的话一年就成。我们还从寿光请了专业技术师傅作指导，过年赚上一笔不成问题。 ”作为全省20个农村综合改革试点县（区）之一，涡阳县已基本完成土地确权登记颁证工作，全县确权土地215万亩，实际确权农户数24.96万户，发放证书24.63万户，土地经营权抵押贷款试点工作于2016年1月启动。涡阳农商行董事长蒋红岩介绍，利用土地经营权抵押，给像戚亚军这样有想法肯干敢干的农民已累计发放了1793笔，金额8330.69万元，笔均4万多元。风险补偿比例不同，贷款发放模式也有差异与涡阳县不同，获得全国土地经营权抵押贷款试点的阜阳市颍泉区，贷款主体则更多是农业龙头企业、农民专业合作社以及家庭农场等农村新型经营主体。阜阳金满地千亩生态采摘园成立于2012年，是一家集生态观光、采摘垂钓、农家游乐、科普教育、休闲度假为一体的都市农业综合体，累计流转土地逾2000亩。其公司负责人沈子亚介绍，利用土地流转经营权已经从当地农商行与农业银行贷款1700万元。“仅仅以土地的经营权，抵押值常常不足以解决贷款者资金需求。现在采用‘土地经营权+’的方式，即加上附着在土地上的林权、大棚设施等，提高抵押值，增加对企业的贷款，如‘经营权+大棚’、‘经营权+保单’等。”颍泉区金融办主任孙全介绍，截至目前，颍泉区农村承包土地经营权抵押贷款累计发放44笔、金额5080万元，笔均115万元，一定程度上盘活了农村土地资本，拓宽了“三农”发展的融资渠道。记者注意到，涡阳县与颍泉区贷款主体的不同，与两地之间政府对贷款风险补偿比例的担当有相关联系。涡阳县政府安排的专项资金设立风险补偿基金，是按照银行与政府7:3的比例进行风险共担。而颍泉区政府安排1000万元基金，对发生的贷款损失由政府与银行按照8：2比例分担风险。可以看出，两地金融机构在不良贷款处置中承担的风险大相径庭，因此，前者的贷款发放更加谨慎与保守，向着分散风险、落实到农民个体路径上发展，而后者银行的步伐迈得更大，贷款更为集中。“从操作性上来讲，涡阳的模式可复制性更强，推广起来更具操作性。 ”业内人士分析，不是每个县区都能像颍泉区这样承担较强的抗风险能力，如果发生一笔不良贷款的话，过于集中的贷款会拖垮实力并不雄厚的农村商业银行。但不可忽视的是，实际农业生产过程中，新型农村经营主体的资金需求更旺盛。涡阳县政府相关负责人坦言，由于相关权证均在农民手中，新型农村经营主体只有承包合同等材料，无法提供权证，而且当前土地流转租金支付多为一年一付，与部分国有银行贷款管理办法中对剩余承包期限、租金支付年限的要求不匹配，造成不少农村新型经营主体办理试点贷款存在诸多障碍。加快建立统一流转交易平台，提高抵押物的处置效率去年底，我省宿州市埇桥区、金寨县、铜陵县、庐江县、阜阳市颍泉区、黄山市黄山区、定远县、涡阳县、宿松县、凤台县和宣城市宣州区被纳入全国“两权”抵押贷款试点地区。人民银行合肥中心支行提供数据显示，截至2016年6月末，农村土地承包经营权抵押贷款试点县抵押贷款余额2.1亿元，产权交易平台、“两权”抵押贷款风险基金、农业保险制度等配套改革进展顺利。“其实，不管什么样的土地经营权贷款，只要流转的土地能流转，银行就敢贷肯贷。”涡阳县农商行行长张文辉告诉记者，在“两权”抵押贷款试点推广的过程中，最大的一个瓶颈便是不良资产处置难变现难。如果形成不良资产的土地经营权可以自由流转，那么，银行就不会有后顾之忧。“交易平台不健全，信息共享机制不畅，金融机构面临信息不对称造成的贷款风险以及抵押权难以得到有效保障的风险。 ”这便涉及到土地产权交易处置平台的搭建。由谁来搭建，现在从全省来看并不统一，有县区自己建的，但并不完善。涡阳县农经办负责人郑敏建言：县级建立一个产权交易平台需要一两千万元，以后每年还产生运营费用，并不现实，最好是省级统一建立，县区挂上去更符合实际。同时，从省级层面建立统一平台，信息共享、标准统一都更加具有操作性。孙全也坦言，土地的不良资产变现难、处置难，多少影响贷款试点的进度。 “我们计划建立起农村产权收储中心，打个时间差，按市场化机制运作。然后通过风险保障机制、农业保险等，保障贷款发放的安全性。 ”采访中金融机构均表示，希望地方政府加快土地流转平台建设，完善抵押物处置。如完善土地流转电子化系统建设，做好土地流转规划，规范土地流转工作程序，充分利用农村产权交易平台，收集并发布土地流转信息，指导办理流转手续，加快办理集中流转土地的颁证；政府农业主管部门可以设计统一的流转合同，加强流转过程中合同鉴定、签证，以及土地用途管理，为流转土地大户办理农地经营权抵押贷款提供便利；政府建立土地经营权处置的仲裁机制，依托农村产权交易平台对抵押的经营权进行转包或拍卖处置，扩大受让范围，不断完善农村产权交易平台建设，引导供需双方更好地参与农村产权交易，提高抵押物的处置效率，让金融机构无后顾之忧。延伸阅读以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地经营权有序流转，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限于流转期内的收益，不得损害农民的土地承包权益。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。
在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。试点地区要完善确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。——摘自安徽省人民政府 《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的实施意见》
(原标题：土地经营权抵押贷款 如何“叫好又叫座”)
本文来源：中安在线-安徽日报
责任编辑："王晓易_NE0011"
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