经济适用房 五年不满五年买卖合同有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-16 01:57 标签： 经济适用房满五年卖掉
私自转让经济适用房，买卖合同有效吗？
核心提示：家住武汉市武昌区的刘女士在2011年的时候申请了一套经济适用房，但是后来因为儿子工作原因，刘女士不能继续在武汉居住，但是申请的经济适用房又不想白白浪费。通过朋友介绍认识一个买主，就将房屋卖给了对方。
　　案件聚焦
　　家住武汉市武昌区的刘女士在2011年的时候申请了一套经济适用房，但是后来因为儿子工作原因，刘女士不能继续在武汉居住，但是申请的经济适用房又不想白白浪费。通过朋友介绍认识一个买主，就将房屋卖给了对方，在合同中约定如下：刘某自愿把自己申请所得的经济适用房以6万元的价格卖予张某，房屋建筑面积为133.61平方米，房屋产权归张某所有，但没有办理产权登记。之后房屋交由张某使用，贷款也是一直由张某在还。但是在2014年3月份的时候，由于刘女士的原因导致张某无法继续还房贷，现在张某起诉到法院要求：1，刘女士继续履行购房买卖合同；2，刘女士协助张某办理房屋产权预告登记；3，刘女士承担本案的用。
　　无奈之下，刘女士找到湖北尊而光咨询应该怎么办？
　　法律聚焦
　　本案中的纠纷其实是一个简单的房屋买卖合同纠纷，只不过是买卖的标的---经济适用房比较特殊，而它的特殊性直接导致了合同的效力问题。
　　首先，经济适用房具有相应的特性，私自转让经济适用房的行为，不具有合法性和正当性。
　　按照有关规定，经济适用房同一般商品房相比，差异很大，性质独特：
　　（一） 购买对象不同。经济适用房购买对象受到严格限制，为城市低收入住房困难家庭，且要经过有关部门的审查，过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用房。
　　（二） 价款和产权方式不同。经济适用房的销售价款，由政府有关部门进行限定。购买后，拥有经济适用住房有限产权。而商品房的开盘销售价格由开发商根据市场情形决定，具体合同价格由购买者与开发商在平等自愿基础自由协商确定，除非特定事由或特别约定，物权由购买者合法拥有，其可以自由行使、支配和处分。
　　（三） 购买方式不同。经济适用房购买途径为特定程式，实行申请、审核、公示和轮侯抑或抽签制度，实现同等机会购买权，目前切实可行并且符合公平、公开、公正性要求的办法就是实行申请、审核、公示和轮侯抑或抽签制度。
　　（四） 转让方式不同。经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素购买。而商品房购买后是否另行转让，系商品房所有人的私权利，是否予以转让、按什么方式转让等等，均受法律保护，任何组织和个人不得非法干涉。
　　因此，经济适用房不同于一般商品，它的转让与流通，有着严格的限制，未按照特定程式对其进行转让的行为，不具有合法合规性和正当性。
　　其次，私自转让经济适用房的双方当事人均非善意当事人，主观均有过错。
　　法律须保护人们的合法民事权利，是法律的公平正义性的具体化体现，换而言之，公民为满足正当的需求和达到正当的目的，实施的行为也不违反法律或者社会公共利益，那么该行为系民事法律行为，应当受到法律的保护。本案中，经济适用房政策及配套措施的有关规定，是国务院及其组成部门公开公布实施的，具有普遍性和公知性，因此，本案原被告作为具有完全民事行为能力人，是知晓或应当知晓经济适用房的基本制度和要求的；同时原告作为买受人、被告作为出卖人，在交易前均明确知晓其所交易的房屋性质为经济适用房。因此，原被告就买卖经济适用房私自达成交易的目的均不具有善意性和正当性。作为买受人，其目的既是规避“经济适用住房供应对象为低收入住房困难家庭”规定的购买资格要求，同时也是规避“经济适用住房实行申请、审核、公示和轮侯制度”的合法购买途径，通过付出较小的代价（经济适用房价格远低于商品房销售价格）与拥有经济适用房的人员直接私自交易，从而以走“捷径”的方式获得房屋，其主观具有过错。作为出卖人，在其获得经济适用房所有权后，规避“确需转让经济适用住房的，由政府回购” 的政策规定,对经济适用房私自进行转让，以期获取较大的转让费用或达到其他目的，因此其主观亦具有过错。
　　最后，私自转让经济适用房，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，侵害了国家和不特定第三人的利益。
　　经济适用房的目的是为了保障城市低收入住房困难家庭的住房要求，如果允许经济适用房私自交易，交易者为了自身非法利益，就会绕开或逃避有关部门的监管，从而扰乱有关部门的监管秩序；如果允许经济适用房私自交易，还会使“经济适用房实行申请、审核、公示和轮侯制度”的政策规定遭受损害，致使部分经济适用房流入不符合条件的非低收入住房困难家庭手中，致使不符合条件的人错误地享受国家住房福利政策，使本来十分紧张的经济适用房资源受到损害和浪费，使低收入住房困难家庭获得经济适用房的机会受到减少或延缓。因此，原告作为买受人、被告作为出卖人，私自转让经济适用房，既侵害了国家的利益，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，也侵害了作为不特定第三人的低收入住房困难家庭的住房利益。
　　综上，私自转让经济适用房的行为，违反了《中华人民共和国》第六条 “民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的基本原则性规定，同时违反了《中华人民共和国》第五十二条关于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的，合同无效，因此刘女士和张某间签订的转让合同应为无效合同。
　　对于无效合同的处理，应按照《中华人民共和国》第五十六条关于无效合同的规定，认定刘某与张某签订的转让经济适用房的合同自始无效。按照第五十八条的规定，合同被确认无效后，应该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，本案中，张某只能主张刘某返还自己为房屋所支出的所有费用。
责任编辑：聂玉洁
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