从星级酒店到民宿 酒店业暑期要打“翻身仗”
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中研普华报道
暑假旺季到来，业今年将赚得盆满钵满。携程OTA数据显示，今年暑期高星酒店预订同比增加八成。走访广州市场发现，复业正值一周年的白天鹅宾馆正在主打酒店与艺术的结合，着力打造品牌的差异化。与此同时，主打自由、个性的民宿也迎来爆发期。不同档次的酒店均在发力完成硬件和软件的升级改造，客旺财旺下的竞争也更加激烈。
正值白天鹅宾馆复业一周年，白天鹅宾馆召开发布会，交出复业一周年来的“答卷”。“复业一周年来，白天鹅宾馆的各个餐厅，接待顾客超过70万人次，也就是说，每天约有近两千人在这里用餐。”宾馆负责人表示，“过去一周年，白天鹅宾馆提供的500间客房，平均房价在1100元~1200元/间，房价和市内几大顶级五基本持平，入住率在五成左右。”该负责人表示，每间酒店复业后都要经历两至三年的市场培育期，尤其是现在广州市场的高星级酒店竞争日趋激烈。
星级酒店，民宿行业相关的研究报告
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民宿，酒店业的下一个风口
发布于： 21:48:58
民宿，酒店业的下一个风口
群带布局明显
浩华管理顾问公司副董事罗冰清日前在解读上述报告时介绍，国内目前已形成了滇西北民宿群等11个民宿群带。其中，滇西北民宿集聚区是民宿发展最早、发展较成熟的区域之一，也是客栈投资最热的区域；长三角民宿集聚区是以莫干山为代表的客栈民宿集群，是目前发展非常成熟的典型范例。虽然发展较早，但基于强大的市场需求，仍然后劲十足；浙闽粤海岸民宿带则有半岛海湾众多、交通网络完善、市场消费能力强的特点，现在发展得也不错。
“与客源地的距离、客源地的消费能力、季节性及交通的便利性决定了民宿的平均房价和入住率。”罗冰清介绍。
虽说民宿火爆，但至今业界对民宿都尚无一个明确的定义。该报告把其定义为更具灵活性、开放性、更富有当代中国特色的非标准住宿新形态。个体民宿、连锁民宿、小型精品酒店都被纳入研究范围。
“中国特色”鲜明
民宿近几年在国内的确发展非常快，且模式与日本、中国台湾的民宿不同，它们颇有“中国特色”，比如，很多民宿与农业生产活动基本无关，土地非私有让大多数民宿的主人都是“投资客”，经营主体也非常多元。“在日本、中国台湾，很多民宿都是夫妻店，自管自营，但在中国，一家民宿有业主、投资方、运营者，他们各司其职，是一种类酒店式的运营模式。”罗冰清说。
调查中，消费者的消费预算多在500元―800元，但实际上1200元以上的民宿最受欢迎，说明消费者可以承受比预算高的价格。48%的消费者偏好“家庭式”的服务。很多消费者还表达了他们希望民宿有增值服务的愿望，增值服务涉及行程定制、定制餐饮、亲子游乐及养生等。2月、4月-8月为出游高峰期，1月、3月、11-12月则为出游低谷期。最能打动消费者的因素有三个：一是选址选在好山、好水，二是设计融合环境、以人为本，三是服务用心、有亲切感。
报告认为，大多数民宿都面临着缺乏核心竞争力这样一个比较严峻的问题。中国台湾、日本的民宿很多都结合当地的人文和乡景去展开一些活动，但目前国内大多数民宿在这方面做得应该说是相当有限，而只把民宿的功能局限在了住宿上。主人文化的缺失也需要民宿经营者加以重视。
该报告称，未来，原生系民宿品牌有望走上规模化连锁化的道路，传统酒店运营商将推出新品牌并鼓励投资者加盟。民宿与精品酒店之间的界限将变得越来越模糊。
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浅谈投资酒店业的回报与风险
10:38:18　　
来源：迈点博客　　作者：tangyuere
　　在实际接触很多酒店投资中，在决定进入这个行业前，只会考虑需要投入装修的费用不多及每天都会有现金进入这两个最大的优势，在进入采购环节才猛然发现，还有很多没有预测到的费用，或者在经营过程中，忽略了酒店行业是一个24小时运营的行业，很多意外事故的发生，才惊觉到酒店行业不是想象中那么简单的行业。
　　目前酒店行业主要形态分析：
　　一、房地产企业转酒店业：
　　正如很多行业前辈所分析的一样：目前很多高端房地产行业转高端酒店；随着国内经济形式的发展，住宅地产困境越来越突出，一些有资金积累的大牌房企开始转投持有型物业，这不仅是房企投资的一个方向之一，同时，持有型物业是自有，还可以成为融资抵押品。所以越来越多的房地产转向酒店行业。由于高端酒店投资大、回报周期长，一般具有一定资金积累的房企才能涉足。此段摘自迈点发布过*房企转酒店*文章。
　　二、根据其资本的雄厚度房企转酒店出现两种类型：
　　1、一般高端房产企业会选择投资高端酒店(如万达，保利，恒大)经营方式。他们一般依托国际酒店管理公司管理达到国际水准，如成都向阳集团与德国凯宾斯基合作；或者自助创立奢华。
　　2、本土实力房地产企业因在某一区域有较强的影响力和经济实力，会选择与国内酒店公司合作(如挂锦江牌子等等)或者依托自己在房地产有的设计团队，建筑团队等资源打造所谓的主题类精品类酒店，或者区域性连锁性酒店。
　　这种房企转酒店业的共同特点是：酒店是独栋建筑，有餐厅，会议室，客房等配套设施，客户定位中高端，有自己的经营理念，企业有长期发展下去的目标与愿景；甚至都有2家甚至更多家的，故管理较为规范，人力资源管理较为完善，在追求经济利益的同时，无论是股东还是经营者，管理者都希望得到社会和行业的认可；二、各行各业充裕资金充斥到酒店行业中，市场上出现很多单体类酒店。
　　由于酒店行业有一个较为明显的特征：每日都有现金进账，消费即可实现资金进入；而对供应商又可名正言顺的压款一个月，甚至更长。另酒店业对大多数在其他行业的有成就的人士来讲，并不陌生，因为他们在过于的经商日子里，也许一年的时间里，有半年的时间在酒店或者餐厅或者棋牌桌上，简单的以为只要找勤快点的人，长得好看的服务员，采购的东西过关点，卫生干净点加上自己的经商多年的人脉关系就能维持和经营好一个酒店；(这也是酒店业时常被投诉的原因之一)。故对一些一直一来曾经是充当产品供应商一类的私营老板或者在其他领域有过丰厚汇报的个体来讲，似乎投资酒店是最不具备技术含量，收益汇报快的最佳投资行业。
　　此类充裕资金拥有者进入酒店行业中一般有以下特点：
　　1、租赁整栋旧物业，租期在7年—15年、或者15年-30年；整体改建成酒店；
　　2、租赁混合楼盘中的几层楼进行整体装修后，开始营业；
　　3、回收某一楼盘中的小户型物业，按月支付租金，简单装修后，开始营业。
　　4、一般不会请专业管理人员管理，因为在他们眼里，酒店不具备什么专业性和技术性，即便会有请酒店专业管理人员，实质也就是完完全全的执行者而已，要不就是在酒店遇到很多问题后，寄希望能为其扭亏为盈挽回局面是才会在这样的企业里出现。
　　这三种形态几乎都有一个共同点：股东为2个或2个以上，追求短、平、快是最大的目标；当酒店一旦不是所预期的汇报时或者经营者自身出现对这个行业的疲态时，立即转手；或者又将风险转嫁给愿意做酒店承包的经营者共同经营；此类经营形态无论是经营者，管理者，员工对行业忠诚度均不高，流动非常频繁，什么企业愿景，文化制度均是空白状态；但并不意味着经营者都不赚钱；相反，因装修时，当初选地的地理优惠，或者租金优势，装修时个性特点较为鲜明，转让时机也得当，可转手获得一笔较高转让费来收场；这样导致的目的是：当初的投资者可能赚钱了，接手者，如资金不充足，简单清理下场面，立马继续营业，甚至都不用清理，就继续营业，诸不知一个已经运营了2到3年的酒店，如当初的保养工作做得不够细致，已经是一个次品了，工程维护费用相当的大，但是考虑到当初接手时，那笔庞大的转让费都还没赚出来时，基本不会对此进行二次装修，大多人一致认同，能赚点就赚点，实在不行，1年，2年后，我再转让就得了，也不会亏多少，运气好，说不定，还能赚一大笔，可事实上，做不上去，客人不满意不来住了，员工不满意，开始乱整了，投资者再感叹，这个行业水也太深了。有这样想法的投资者在职业生涯中，真的还遇到很多，所以，我们就不难理解，很多人感叹，怎么几年前，我在这个城市住的酒店，设施又好，服务又好，一切都在往前发展，怎么发现酒店行业，越来越差啦，行业进步较慢，大众认可度不高，从业人员就越难招，人员都难招，更别说，人才了，一个行业都在缺人，缺人才，所以什么样的人都能干酒店行业，什么样的人都能当老总，我把行业发展中的阻碍主观的扣在了这类业态上。
　　三、连锁性经济：
　　此类业态遵循了酒店发展的规律：规模化、集团化、信息技术化。他们依托其自身的网络信息直销平台及全国连锁资源对客源进行精确的细分和定位，有其标准的操作流程，故复制快，因门店多，采购资源，人员资源可充分调动流动，正处于快速扩张资源时期；如在成都街头随处可见的7天连锁、汉庭、锦江之星、，布丁酒店等等，都属于此类，这类酒店的特点是因开店经验充足，人员补充到位，装修简洁，客源有筹备和与全国各店能共享资源，一般投资回收较快；虽然很多此类都已经是上市公司，但由于此类酒店飞速发展了10年，10年前所签订的物业，最近二年基本都面临续租后高额的涨价租金压力，以及越来越稀少的物业楼盘再加上，人员管理监控的失控，最近媒体曝光的如家大火，事件，等很多不良现象及物价、人员工资的上涨，出租率下滑导致亏损上亿。
　　此类业态的特点因其扩张较快，可供其扩张的物业越来越稀少，开始将扩张范围从以前的找烂尾楼或者旧商业楼作为选址外，对上面提到第二类业态进行游说加盟或者直接兼并(个人认为对行业发展来说是件好事)。
　　在实际接触很多酒店投资中，在决定进入这个行业前，只会考虑需要投入装修的费用不多及每天都会有现金进入这两个最大的优势，在进入采购环节才猛然发现，还有很多没有预测到的费用，或者在经营过程中，忽略了酒店行业是一个24小时运营的行业，很多意外事故的发生，才惊觉到酒店行业不是想象中那么简单的行业。[page]
　　下面就对因未请专业酒店管理、或者专业管理人员做详细分析报告的有意进入酒店投资者，投资估算中容易忽略的部分进行了分类：
　　(楼体，公共部分，客房装修除外)
　　以70-90间客房估算
　　消防系统：10-15万
　　热水(锅炉)供应系统 5-8万
　　空凋系统：17-20万
　　电梯安装维护系统 10万
　　酒店管理系统 5万
　　公安上传系统 1万
　　财务软件 6000元
　　门锁系统 3万
　　电话程控机交换系统 2万
　　光纤卫视入网费 2万
　　容易忽略物资采购估算
　　客房经营物品、大约费用
　　(床单，被套，枕套，浴巾，面巾、地巾)；
　　开业最低配置标准为床单，被套，枕套，面巾，浴巾需要按照一个床需要配备3套的比列核算；如准备投资的是120个床(部分房间配置2个床)，需要配备360套以上物品；
　　地巾需要按照一个房间配备3套，如投资的80间房，需要配备240条地巾；
　　另垫絮，被芯，枕芯等按目前市场上中等质量配置；
　　广告招牌/办公物品：20万
　　广告招牌，灯光工程、8万
　　各类单据印刷、约1万
　　打印机，电脑、耗材，复印机、笔、约、4万
　　员工服装、约2万
　　首次购买清洁工具、清洁药水、3000元
　　一次性用品、拖鞋、牙膏牙刷、卷纸、1.5万
　　经营中容易忽略的成本预算
　　人员工资：一线员工平均工资在1700元左右
　　社保部分：一月15000左右、(35个编制计算)
　　员工宿舍费、40元/人
　　员工生活费、12元/天
　　客人早餐成本、7-10元/人
　　经营中容易忽略的风险：
　　员工因情感问题在经营场所引发的安全事故(如跳楼，自杀，打架)。
　　员工，客人在经营场所中的财产人身安全、(如操作中，出现摔伤，烫伤，客人出现滑跌，住店客人情杀，打杀等现象)及客人私人物品被盗窃现象。
　　火灾事故(主要出现在厨房，配电室等处)。
　　只要涉及到公共关系：
　　公安部门把管着特种行业证的发放，审核。
　　工商部门、营业执照的审批。
　　卫生部门、卫生许可证的办理。
　　消防部门、随时检查。
　　街道办事处、联络熟悉。
　　劳动监察、社保部门、酒店无专业的HR，或者规范的人事管理是、最容易与其打交道的部门。
　　环保部门、酒店排污系统需要被监控。
　　以下为筹备一家酒店主要工作内容。
　　开业前3个半月：
　　与工程承包商联系，这虽然是工程协调者或总经理的职责，但各部门经理必须建立这种沟通渠道，便于日后的联络。
　　1、市场调研，搜集相关资料。
　　2、协助投资方确认内部装修方案。
　　3、提供对样板间的具体要求。
　　4、协助投资方审核确认酒店设备选型方案。
　　5、编制酒店开业前经营筹备预算。
　　6、提出酒店开业前经营筹备资金使用计划。
　　7、提出酒店VI标志设计要求。
　　8、编制酒店系统要求及方案。
　　9、编制采购计划，发布招标信息。
　　10、各类证照开始申办。[page]
　　开业前2个月
　　1、参与选择制服的用料和式样。
　　2、核定所有部件及物品的配备标准。
　　3、了解客房的数量，类别与床的规格等。
　　4、了解酒店其他配备设施的配置。
　　5、熟悉所有区域的设计图，并实地查看是否符合功能要求。
　　6、确认与各供应商的合同，确保开业前一个月到位，并确定储存与控制方法，建立订货，验货，入库，出库流程。
　　7、检查是否有必须的家具，设备遗漏，在补全的同时，确保不超支。
　　8、考察洗涤公司，草签店外洗涤合同。
　　9、决定由哪些工作项目要采用外包的形式：虫害控制，外墙清洗。
　　10、运转流程。
　　11、编制岗位职责说明，制订开业前培训计划。
　　12、核定员工工资报酬，福利待遇。
　　13、确定酒店经营方案与价格政策。
　　14、员工区域及前期准备工作。
　　15、编制房号与电话号码排序。
　　16、落实员工招聘事宜。
　　开业前35天
　　1、根据设计要求，确定客房布置标准。
　　2、制订部门物品库存标准制度。
　　3、制订客房部工作钥匙卡的使用与管理。
　　4、制订酒店安全管理制度。
　　5、制订清洁剂等化学物品的领发和使用程序。
　　6、客房实施检查保修程序。
　　7、制服管理制度。
　　8、各部门运转表格，服务标准，操作流程。
　　9、详细营销方案和实施计划。
　　10、编制酒店应急预案。
　　11、员工管理系统学习。
　　12、制订开业庆典流程。
　　开业前20天
　　1、各种设备的调试验收工作。
　　2、开荒工作。
　　3、酒店所有物品的摆放规定。
　　4、各部门组织机构。
　　开业前15天
　　1、大理石清洁及保养。
　　2、确定前厅部与客房的联系渠道。
　　3、计划卫生及周期性卫生工作程序
　　4、文档管理程序
　　5、建帐造册
　　6、关注员工培训实施情况
　　开业前10天
　　1、与各类建筑施工方，机电设备图纸资料的移交工作。
　　2、再次审核家具数量，质量。
　　3、着手再次检查开荒工作。
　　4、编制流动资金申请报告、建立经营账务。
　　5、各开业前行政审批手续复印，悬挂。
　　6、组织员工进行模拟营业(组织展开第一次员工大会)。
　　7、实施开业庆典流程。
　　以上是从经营的角度分析(基本忽略装修方案这块，及还未考虑餐厅及厨房)及主要工作内容；希望能给欲进入酒店行业的投资者带来更多的灵感！（）
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厦门市酒店业与民宿业的对比分析与发展思路
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