我买的二手房，房东要我们先付首付款给他们去银行解押，他们才协助我们办理过..
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如题，通过中介看的比较新的二手房，现在：1、给中介1万定金，等和房东签合同还要再给房主1万定金，是不是要看看他是不是有合同？2、原房主在银行还有30多万贷款，需要我们先出30万作为首付，他出8万，到银行解押，然后房子再给开发商，我再和开发商签一手合同。以前没接触这一块，街上有了解的吗？需要注意什么？PS:看房时中介没说，昨天问同事、朋友才明白，这个房子已经网签了，现在首先要原房主起诉开发商（事先协商好，开发商认败诉），然后房子退给开发商，我再和房主去银行交38万解押，最后我再和开发商签订一手合同。这个事和同事、朋友说起来，都觉得过程太麻烦、太繁琐，建议我不要买。PPS：我试着快了不会了，这房子，有人说太贵，有人说没见过不让我买，我自己心里也很不踏实，但我已经交1万定金了，定金合同约定买家还要交1万定金和1%的中介费，昨晚翻来覆去一夜没睡好，大家说我交的1万块钱定金还能要回来吗？定金合同约定其余的1万定金和1%的中介费是不是必须由我来付啊？愁！买房这样的大事还是要小心谨慎啊，我算是记住了[ 此帖被青豆吐豆豆在 10:38修改 ]
这个协商吧，更多的是有第四方垫资解押
不建议同意，你可以出首付款，但是这个首付是出到卖方名下银行监管账户里面，相当于银行是第三方，虽然是卖方名下但是这个钱是冻结的，所以一旦出了问题你的钱是有保障的，你直接给卖方，出了任何问题只能走法律程序了，类比一下二手区先款与链接的区别
引用2楼 @ 发表的:
不建议同意，你可以出首付款，但是这个首付是出到卖方名下银行监管账户里面，相当于银行是第三方，虽然是卖方名下但是这个钱是冻结的，所以一旦出了问题你的钱是有保障的，你直接给卖方，出了任何问题只能走法律程序了，类比一下二手区先款与链接的区别
谢谢回复！中介说到时候和房主一起去银行打这个钱，不是直接给房主。
引用3楼 @ 发表的:
谢谢回复！中介说到时候和房主一起去银行打这个钱，不是直接给房主。
对的对的，正是这个意思，打入他名下的监管账号里
兄弟也青岛的啊，哈哈，半个月前我刚经历你这一遭
自己征信没问题，你可以去房产档案馆查下卖家的房屋有无抵押查封等情况，没事的话签房管局的房屋转让合同啊，签完后，首付付到银行监管账户啊，加上房东自己的钱，结清还款，拿到他项权证，等银行贷款通过了，就拿着这些资料让中介去过户吧，二手房买卖双方比较重要，大家客气了一般都没啥问题，
很危险呃呃呃的
引用5楼 @ 发表的:
兄弟也青岛的啊，哈哈，半个月前我刚经历你这一遭
兄弟你也买的二手房吗？我家人朋友对这一块不大清楚，所以比较担心。你办妥了吗？从银行解押需要多久呢，中介说一周到半个月
引用7楼 @ 发表的:
很危险呃呃呃的
可是很多人都这么办了，我这个中介还是连锁型的大型中介
引用6楼 @ 发表的:
自己征信没问题，你可以去房产档案馆查下卖家的房屋有无抵押查封等情况，没事的话签房管局的房屋转让合同啊，签完后，首付付到银行监管账户啊，加上房东自己的钱，结清还款，拿到他项权证，等银行贷款通过了，就拿着这些资料让中介去过户吧，二手房买卖双方比较重要，大家客气了一般都没啥问题，
嗯嗯，多谢回复。我本来也不放心，但这几天中介看房买房的人比较多，我看别人也是那样办的，我也就打算按照中介说的办，准备这几天找认识其他售楼处的朋友，咨询一下
引用9楼 @ 发表的:
可是很多人都这么办了，我这个中介还是连锁型的大型中介
建议打个电话问问链家的，都是专业的，你就说咨询一下就行了，别说已经买了
引用10楼 @ 发表的:
嗯嗯，多谢回复。我本来也不放心，但这几天中介看房买房的人比较多，我看别人也是那样办的，我也就打算按照中介说的办，准备这几天找认识其他售楼处的朋友，咨询一下
没还清贷款都是这样的，要拿到他项权证的，自己去查下卖家的房子有没有其他问题好了，定金协议上有卖家的身份证，也可以看看卖家有没有上法院黑名单之类的。二手房卖方没事一般都没事的
引用8楼 @ 发表的:
兄弟你也买的二手房吗？我家人朋友对这一块不大清楚，所以比较担心。你办妥了吗？从银行解押需要多久呢，中介说一周到半个月
正在办理，也是二手房，也是房东有贷款需要解贷，一般银行答复是10个工作日，得提前预约
引用9楼 @ 发表的:
可是很多人都这么办了，我这个中介还是连锁型的大型中介
因为这样办中介省事！
引用12楼 @ 发表的:
没还清贷款都是这样的，要拿到他项权证的，自己去查下卖家的房子有没有其他问题好了，定金协议上有卖家的身份证，也可以看看卖家有没有上法院黑名单之类的。二手房卖方没事一般都没事的
我这个是还清贷款后退房给开发商，然后我再和开发商签订一手合同。
我就是这样买下的，房东人不错(关键是那时候房价没那么疯)，没出啥意外
引用16楼 @ 发表的:
我就是这样买下的，房东人不错(关键是那时候房价没那么疯)，没出啥意外
哥们也是还清贷款后退房给开发商，然后我再和开发商签订一手合同吗？问题房子推给开发商了，开发商凭啥和我签合同而不和别人签？
强烈建议不要与之扯淡，
（1）有那么多过程简单直接的，"我出钱，你过户"，为什么要卷入一个与自己无关的人的坏帐漩涡？
（2）CCAV前一阵报过链家中介有类似的坑买房者的情况，LZ可以去查查，和你这情况特别像。
引用15楼 @ 发表的:
我这个是还清贷款后退房给开发商，然后我再和开发商签订一手合同。
干嘛退给开发商，开发商也不会要的，都是二手房了，就是你跟房东的房子叫中介过户一下的事，扯上开发商你就不要买了，哪有这样买二手房的。本来很简单的事情，搞得这么复杂，你的定金合同看看怎么签的，看过三证没有，去房管局查下这个房子产权请不清晰，
本来有抵押很正常啊，签正式合同，银行审批征信交首付，然后去房产评估，办理按揭，按揭过了，房东拿着你的首付加上他的钱把贷款还清注销抵押，就可以去过户了，过完户，你的他项送到银行了，之后就物业交割，收房，没开发商什么事
给房主钱 让他打欠条 过户后欠条销毁。。。
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21人参加识货团购119.00元83人参加识货团购339.00元83人参加识货团购448.00元161人参加识货团购339.00元103人参加识货团购69.00元126人参加识货团购668.00元63人参加识货团购319.00元71人参加识货团购278.00元237人参加识货团购300.00元209人参加识货团购59.00元223人参加识货团购349.00元44人参加识货团购306.60元开发商为套取资金打时间差：把新房抵押给银行(图)
图为：买房前，最好先查查房源是否被抵押 （记者曹大鹏摄）
　　楚天金报讯 本报记者黄振琳
　　“交了首付，还没向银行申请贷款，却发现自己的房子已经被抵押了。”昨日，在武昌雄楚大道某楼盘买房的佘先生致电楚天金报记者投诉称，无意中上网发现，自己选的房子竟然是“抵押”状态，“这样的房子有没有风险？能不能要求退房？”
　　记者调查发现，为了套取流动资金，江城部分开发商会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于打了一个“时间差”。但一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走，购房者将蒙受损失。
　　对此，律师提醒，购房者若在不知情的情况下购买了抵押房，可以要求退房。
　　交了首付的房子已经被抵押？
　　佘先生介绍，自己购买的这个楼盘于今年春节前开盘，当时他只交了首付款，还未向银行申请贷款，房子没有办理抵押手续，怎么会显示“已抵押”？
　　昨日，记者在武汉房地产市场信息网上查询发现，该楼盘的几幢房源均处于被抵押状态。如佘先生购买的1号楼中，九成以上的房屋显示为黄颜色的“已抵押”状态。
　　记者随即来到该楼盘销售中心，接待记者的置业顾问张先生承认，房子确实以在建工程的方式抵押给了一家银行。他介绍，这种在建工程抵押属于比较常见的操作方式，一般都是开发商为了顺利周转资金。
　　既然房子抵押给了银行，为什么还能卖给购房人？张先生解释，银行作为债权人同意开发商出售房产。在购房者缴纳了首付款后，他们就办理该套房子的解押手续，然后与购房者进行网签备案，购房者并没有什么风险。
　　无独有偶。不久前，记者还接到了另外一件投诉。
　　去年下半年，陈先生一次性付款近200万元，在盘龙城某别墅购买了一套房。按照正常流程，开发商应该要与陈先生进行网签正式合同，并到房管部门备案。
　　然而，陈先生手上只有一份纸质合同，开发商一直没有与他办理后续手续。后来有销售人员私下告诉陈先生，该套房子已经被抵押给了银行。
　　在陈先生的要求下，开发商不得不出具了一份说明，承诺在一定时间内办理解押手续。
　　先卖房再解押 开发商打起时间差
　　为何已经抵押给银行的房子，能够公然销售？光谷一个楼盘的营销总监介绍，前几年一些房企的普遍做法是拿地后将土地抵押给银行，然后开工建设。后来，银行对土地抵押贷款收紧，在建工程抵押成为房企获取资金的主要方式。在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造的资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　上述置业顾问张先生说，根据武汉市商品房预售方案规定，楼盘在销售前必须取得预售许可证，而房管部门在审批楼盘的预售许可证时，会查询房屋的权利状况，如果看到该房屋被抵押，会要求开发商提供债权人同意其销售房屋的证明，否则不会发放预售许可证。所以，开发商要销售这类在抵押房源，只要债权人银行同意就可以了。
　　在拿到预售许可证后，若有购房者要买房，开发商应该先解押，再卖房。但记者了解到，目前部分楼盘打起了“擦边球”，先把房子卖给购房者，收取首付款或者全款后，再办理解除抵押，然后再与购房者办理网签合同。张先生承认，该楼盘开盘至今一个月了，先与客户签订普通纸质合同，近期陆续将房子解押，再跟购房者正式签订网签合同，进行房屋备案。“目前我们几栋楼都在做解除抵押的工作，很快就能跟所有客户网签。”
　　虽然张先生说得“轻描淡写”，但这中间的时间差，让购房者感到提心吊胆。对此，武汉市房管局有关人士提醒，购房者付完首付款后，开发商立即就应该与购房者办理网签合同，并在网签后打印出来的合同上签字确认，然后到房管局办理备案。过了3天，网签自动失效。购房者如果碰到付完房款，不能网签的情况，可以向房管部门投诉，并有权要求退房。
　　开发商未按时还款 房屋有可能被收回
　　上述光谷营销总监介绍，一个楼盘，只要还没交付，有若干套房源被限制是正常情况。“一般来说，单幢建筑，如果项目预测绘面积超出规划报批面积，超出部分就会被限制。”一位业内人士透露，但这个量不会多，一般单幢楼只有一两套。但如果单幢楼有多套甚至整幢被限制，那么这种限制多数情况是被抵押了。
　　记者梳理武汉房地产市场信息网上的新盘信息发现，除了佘先生所购买的楼盘，还有一个郊区新盘，其2幢楼房的290套房子，也是一片黄色（黄色显示为“已抵押”），而该楼盘还未开盘销售，可见也是一种在建工程抵押。
　　业内人士介绍，一般来说，房屋达到了预售条件，应该是靠销售回款来解决资金问题的，但开发商无法判断是否可以一下子清盘，所以索性将整个在建工程抵押给银行，融资以解决资金问题。
　　记者了解到，2010年楼市行情不好时，武汉一个大型楼盘，也采取了在建工程抵押的方式，将15幢新房抵押给了银行借贷4亿元，直到2012年，该楼盘仍旧处于抵押状态中，造成当时购房业主无法网签合同，也不能在90天内办理房屋两证。
　　不过，也有人提出了不同的看法。一家央企地产公司的营销人士告诉记者，有时候不缺钱的企业也会被合作银行要求做一些在建工程抵押，因为这类借贷行为利率较高，对银行来说风险也不大。
　　那么，所购买的房子是抵押房，开发商会提前告知吗？记者了解到，几乎没有开发商会公示这一信息。昨日在佘先生购房的售楼部，记者仔细查看了“五证”，遗憾的是复印件比较模糊，根本看不清是否有抵押状况。
　　上述光谷楼盘销售总监也承认，实际销售过程中，几乎没有楼盘会主动告知购房人房屋的抵押状况，只要在房屋预售后尽快解除抵押，为购房者办理网签和备案就行了。
　　不过，对购房者来说，购买了被抵押的房子风险不小。一家银行青山支行个贷部的陈经理告诉记者，在建工程抵押贷款，如果开发商不能按时偿还贷款，银行肯定会收回被抵押品。
　　开发商不提前告知
　　消费者可退房索赔
　　湖北观筑律师事务所主任律师何新权解释，购房人买抵押房迟迟不能网签的风险是：如果房子在银行名下，一旦开发商资金出现问题，购房者的权益就会受到损害。比如，倘若开发商不履行与银行的贷款合同，而银行行使抵押权时，必将影响无辜的购房者。
　　而我国《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”作为设有抵押权的房屋，开发商在出卖时应将该商品房已经设定抵押的情况告知买受人，由买受人决定是否购房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房人可以要求开发商退房、并索赔。
　　这样查新房是否被抵押
　　如何查询商品房到底是否被抵押？可先登录武汉市房地产市场信息网，在“商品房项目查询”栏里输入楼盘名字，就可以查询到该楼盘目前允许在售的楼栋号、预售证号和批准时间等信息。再继续点击其中的“楼盘表”，就可以看到该栋楼的哪一套房目前处于何种状态，是“已网上预售”，还是“已抵押”等等，市民购房前可以先查询参考，再决定是否购买。
　　银川公示在建工程抵押
　　今年起，银川市房屋产权交易管理中心将在媒体公示在建工程抵押登记项目，进一步规范在建工程抵押登记，提高在建工程抵押登记透明度。
　　据介绍，在建工程抵押具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，现广泛地被采用。但是，其隐含较多的风险，如操作不当，很可能造成信贷、购房人资产损失。对此，从今年起，银川市房屋产权交易管理中心将在媒体公示在建工程抵押登记项目，公示内容包括抵押项目名称、抵押人、抵押权人、抵押证明号等，以供查询。
（作者：&&编辑：ADMIN）
更多资讯，欢迎扫描下方二维码关注湖北日报网、最武汉（zuiwuhan01）官方微信。交了首付发现房子被抵押了 业主该怎么办?
最近有业主向我们表示，自己不久前看中了一套房，当时交了首付款，但还未向银行申请贷款，房子没有办理抵押手续，后来却发现该套房产在住建委网站上显示的是“抵押”状态。而其他他业主的房子也处于“抵押”状态。经过询问才知道，原来开发商为了套取流动资金，将卖给业主的新房抵押给了银行。这样的房子有没有风险？作为购房者能不能要求退房？有没有赔偿？
据我们了解，这样种情况是可以要求退房的。依照法律，如果购房者在不知情的情况下买了抵押房，可要求退房并索要赔偿。
现在有些开发商为了套取现金，会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于打了个“时间差”。但是，如果开发商未能如期解押还款，购房人就无法办理网签，一旦开发商资金出现问题，那么房子就有可能会被银行收走，购房者将遭受损失。
业主能怎么办呢？
其实这种情况，业主是可以退房并索赔的。
根据《担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
作为设有抵押权的房屋，开发商在出卖时应将该商品房已经设定抵押的情况告知买受人，由买受人决定是否购房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房人可以要求开发商退房、并索赔。
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声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。我首付交后发现房子被开发商拿去抵押，只有解押后才跟我签合同，这种情况下我要求退款，可行吗？谢谢
1、已经抵押给银行的房子，是无法过户的！2、开发商应该在先还清贷款，涂销抵押后才能卖给你。3、涂销抵押之前，若开发商欠款不还，银行可以起诉、拍卖，优先获得受偿，这样的话，对你的利益损害很大！4、签署他们先把房子解押后签了合同的协议，没有范本的，需要根据具体情况来确定的！5、你可以在武汉房地产律师网留言，写明自己的要求，我们会尽快给你提供帮助的！
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法律问答>>房产买卖
购买商品房在建工程抵押开发商不解押怎么办
悬赏:0&-&提问时间:&-&解答数:3&-&浏览量:5939
我今年7月看好了一处商品房，当时房产网上查询有预售许可证但是状态是&在建工程抵押&。咨询了售楼人员回复说：只要交了订金就给解押，然后再交首付同时签合同&但是一个月过去了开发商没有任何消息，网上查询仍然&在建工程抵押&状态，给售楼打电话她们也是找各种理由说还要等，开发商迟迟不解押我该怎么办呢？
提问者：游客
开发商通过在建工程抵押的方式向银行贷款，在没有还清贷款前，这种抵押是无法解除的。因此你购买此种商品房要注意风险。
积分:384138
回答时间： 16:22:57
最好的方式，是避开购买这种在建工程抵押的商品房。你现在交付定金吗？如果已交付定金，可以要主张要回定金。以没有解押为由。
回答者：&-& 16:35:56
开发商通过在建工程抵押的方式向银行贷款
回答者：&-& 09:51:50
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