二手房交易纠纷多 律师教你“避险”
住房问题历来是人们关注的热点。近年来，二手房交易在东莞一些房地产开发较为成熟的镇街变得更加活跃，如主城区、虎门、樟木头、常平等镇街。
可是由于法律不健全、市场不规范、人们的不知情及法律意识淡薄，二手房交易过程中容易产生纠纷。律师在接受记者采访时表示，二手房交易纠纷主要集中在购买资格、税费、中介费等几大方面。因此，本报甄选了东莞二手房交易市场中的几个典型案例，并请来专业的律师进行解读，让购房者了解二手房交易常见的纠纷，以及二手房买卖中需注意的事项。
买卖双方协商解除合同 中介费少不了
买卖双方协商一致解除与中介共同签署的二手房买卖合同，该合同的权利义务就都终止了吗？
被告王先生（买方）在日与第三人陈先生（卖方）通过中介公司成交了位于东莞市南城的某房屋（案涉物业），约定了成交总价120万元。不久后，该地区市场成交单价有所降低，买方放弃已支付至卖方的定金3万元，并和卖方私下达成终止合同的协议。但是，买方并未支付居间服务费至中介公司。因此，中介将买卖双方起诉至法院。
经法院审理查明：买方因房屋市场成交价有所降低，不愿意继续购买该物业。中介在促成买卖双方成交的过程中，并无过错，因此，按照合同法的相关约定，二手房买卖合同中约定支付居间服务费的买方，需要向中介全额支付居间服务费，并因此承担中介付出的诉讼费用。
在二手房买卖中，合同明确约定由买方支付居间服务费，若无明确规定，则按照公平原则及相关市场习惯，很有可能判决买卖双方各承担一半的居间服务费用。
严智奎律师表示，若卖方遇到由于买方原因终止合同的情况，终止时需中介同意终止，并签署三方协议，明确中介费用由买方承担。否则，买卖双方终止的只是买卖关系，居间关系并未终止，中介方未合法收取的费用，依然可以要求责任人承担。
买方是中介费用最常见的费用支付方，因买方原因而终止合同的，需要结清相关费用，并和合同全部当事人终止合同，才能真正终止本次交易。根据合同法的相关规定，中介促成买卖双方签署合同即可以按照约定收取居间费用，并不是说最终没有买到房屋，中介不应该收取费用。事实上，中介公司为促成买卖双方签署合同，付出了大量的努力，这些努力也应该得到社会的认可与尊重。
配偶不同意卖房 并非毁约理由
配偶不同意出售房屋，那出售人签署的合同是否继续有效呢？
原告李先生（买方）在日与被告何女士（卖方）通过中介公司成交了位于东莞南城的某房屋（案涉物业），合同约定成交价为90万元。
在买卖双方签署合同后，买方向贷款银行申请贷款，卖方本人到场协助买方签署相关文件，但卖方配偶迟迟未能过来办理。中介在2月底发出了书面的催促函给卖方。楼价在春节后上涨，案涉物业在3月初的成交价格已比1月份的价格上涨10万元。因此，卖方配偶就以其未在二手房买卖合同上签署为由，表示拒绝出售本案涉物业。
无奈之下，买方起诉至法院，要求解除合同，卖方赔偿相当于成交价20%的违约金。法院审理后查明：中介在促成本交易时，虽未明确跟卖方配偶确认是否同意出售，但案涉物业房产证显示，本物业为何女士单独所有，房管所查档结果也未显示有其他共有人，卖方也未证明当初其配偶有明确表示拒绝出售的意思表示，因此按照公示公信的原则，何女士单独处分本案涉物业，并无不妥。虽卖方配偶在庭上表示拒绝出售本案涉物业，但并不影响卖方签署的二手房买卖合同的生效。因此，法院支持了买方的诉讼请求，判决卖方承担合同成交价20%的违约责任以及买方因此付出的律师费、诉讼费、保全费等相关费用。
严智奎律师提醒卖方，房产证单独所有的产权人签署房屋买卖合同，该买卖合同自签订之日起生效，卖方不能按照合同出售至买方的情况下，其依然负有合同的违约责任。
买房在签署二手房交易合同时，遇到卖方只有1人前来签署合同的情况，虽然该合同依然可以成立，但并不能代表买方只要遵守合同了，就必然能取得房产，因此，买方遇到上述情况的时候，不管卖方配偶是否拥有该房产，都建议尽量让卖方夫妻双方共同签署合同，若无法协调时间，可请卖方回去让其配偶签署“配偶同意出售声明”等文件。其他共有人不同意出售房产的，房屋的所有权可能无法实现转移，但并不影响买方追究卖方的违约责任。
卖房收款慢 款项交付时间先备注
中介公司预计的收齐楼款的时间是否有效？
原告罗先生（买方）在日与被告徐先生（卖方）通过中介公司成交了位于东莞虎门的某房屋（案涉物业），约定了成交总价100万元，首付30万元，贷款70万元。由于卖方的物业需要赎楼，因此需要第三方担保公司介入，提供赎楼担保并承办后续交易。
在房屋买卖及居间合同签署的过程中，卖方问中介员工，何时能收齐所有楼款，中介回复称，预计3个月。但卖方并未要求将此要求写进合同里面。由于当时楼市不错，申请房贷者过多，导致银行房贷审批缓慢。双方成交后又遇上春节长假，银行及担保公司近3个星期没有正常运转。2016年4月初，银行依然没法批出同贷书。基于此情况，买方罗先生同意以一次性付款方式支付楼款，但卖方最快也要到2016年5月份才能收齐全部楼款。卖方不同意继续交易，要求按照此时的市场价120万元才愿意继续出售。
无奈之下，买方向第二人民法院虎门法庭提起诉讼。法庭经审理后判决：卖方以买方2个月内未取得银行同意贷款书违反合同约定的理由不成立，卖方需继续将案涉物业出售给买方并配合办理后续手续，同时，因此案产生的诉讼费、保全费等费用，由卖方承担。
广东沃金律师事务所严智奎律师表示，在二手房交易过程中，卖方需注意：因国家政策或者市场交易等客观情况变化，导致银行、房管局等部门办理手续时间延长，使得交易时间延长，卖方也应继续等待，避免产生额外的经济损失。如果需要在某个确定的时间收到楼款，就必须将该约定写进合同，且将前述不可抗力的因素排除在外。
而买方在与卖方签署房屋买卖合同时，最好提前准备因情况变化而导致手续变化的方案或处理方法，否则己方可能将陷于非常不利的局面（尤其应注意贷款申请未获审批的情况），同时也要看清楚买卖合同，有无约束好买卖双方各自需办理的手续及时间节点。
买房后要更名 记得提前写进合同
买方是否可以更换主体？
申请人钟女士（卖方）在日与被申请人毕先生（买方）通过中介公司成交了位于东莞市松山湖的某房屋（案涉物业），约定成交总价180万元。被告毕先生当时没在场，签署合同的是其小舅子周先生，签署了周先生自己的姓名。
卖方与买方毕先生到银行共同办理买房贷款申请时，中介将买卖双方手上的合同原件回收并划上作废，但是没有签署解约协议。买卖双方重新签署新的买卖合同，交易内容除了买方变更，其他不变，并同时签署了买方的贷款申请。
后因房价涨高，钟女士以各种理由拒绝配合后续的交易手续。无奈之下，买方提交广州仲裁委员会东莞分会进行仲裁。随后，买方钟女士也提起仲裁，理由是中介及买方共同实施欺诈，让她在没有在解除第一份合同的时候，就签署了第二份合同，造成一房二卖的事实，因此其认为签署的新旧买卖合同属于可撤销的合同。
仲裁委受理后，认为钟女士提起的仲裁涉及到合同是否成立对另一个仲裁有重大影响，应优先裁决，在审核各方证据后认为：虽然毕先生的小舅子周先生与卖方签署了一份合同，但该合同已被中介回收作废处理，已造成事实上的三方合同履行终止。买方毕先生与卖方新签署的合同，除买方主体外，其他内容全部一致，同时，周先生已明确向仲裁委保证，其不再购买该房屋，也不会以其自己的名义去追究卖方的责任，且买方毕先生已返还周先生支付的定金，当时卖方钟小姐已更换了新的定金收据给到毕先生。因此，仲裁委对钟小姐全部请求予以驳回。随后，仲裁委审理毕先生提起的案件，支持了毕先生的请求，裁决钟小姐需继续出售该房屋至毕先生，并承担毕先生因此付出的仲裁申请费、保全费等相关费用。
严智奎律师表示，合同具有相对性，若卖方在后期遇到需要变换买方主体的情况下，卖方可根据原合同，拒绝出售给非合同主体的人。同时，本案例也告诫卖方，既然与买方签署合同，就必须按照合同进行履行，否则很可能会遭遇更大的经济损失。
而买家需要注意的是，买房时如果日后可能需要更换买方主体的，可以在签署合同时，明确备注买方有权指定第三人作为产权登记人。这样可以有效避免卖方因买方主体变更而拒绝出售合同。另，旧的合同由中介员工作废处理，其实是不规范的，更稳妥的方式是三方签署终止旧合同的协议，再重新签署新合同。当然，如果事实已将合同原件作废或销毁，也可以造成事实的终止合同。
买方违约卖方能否解除合同？看合同约定
买方不按合同约定的时间去履行义务，卖方有权解除合同吗？
东莞购房者章某（买方）和韦某（卖方）于日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定，章某将位于东莞XX号房屋出售给韦某，转让总价为人民币100万元，支付方式为银行按揭付款。签订合同的当天，韦某向章某支付定金10万元，过户前支付除定金之外的剩余首期款30万元，剩余房款60万元，由韦某通过银行按揭贷款支付，韦某须于日之前向银行提交贷款申请的相关资料。
该房屋设有抵押，章某委托担保公司赎楼，章某须于签署本合同之日90日内出具公证授权委托书给中介公司及担保公司指定人员，如章某拒不出具公证委托书，或撤销公证委托又不在自撤销公证委托之日起45日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续的，视为章某构成根本违约。
合同上有相关的违约责任：如韦某未按照本合同约定的期限履行义务，章某有权要求韦某以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如韦某逾期履行义务超过15日，章某可解除合同并选择要求韦某支付转让价20%的违约金或没收韦某已支付的定金。如章某未按照本合同约定的期限履行义务，韦某有权要求章某以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如章某逾期履行义务超过15日，韦某可解除合同并选择要求章某支付转让价20%的违约金或双倍返还韦某已支付的定金。
合同签订后，韦某向章某支付了定金10万元及支付了首期款30万元，但并未按合同约定的时间提交贷款申请的相关资料；章某未委托担保公司赎楼，未在合同签订后90日内出具公证授权委托书给中介公司及担保公司指定人员，亦未自行赎楼并注销抵押登记。2016年6月份，因房价大涨，章某要求解除合同。
广东臻善律师事务所邝子光律师表示，在房价波动期，二手房交易市场比较容易出现“毁约”的情况。那么上述案例中的章某是否有权解除合同呢？
因本合同约定韦某须于日之前向银行提交贷款申请的相关资料。同时合同约定，如韦某未按照本合同约定的期限履行义务，章某有权要求韦某以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如韦某逾期履行义务超过15日，章某可解除合同并选择要求韦某支付转让价20%的违约金或没收韦某已支付的定金。因此如韦某没有证据证明其已与章某就办理申请按揭的期限变更达成一致意见，则章某有权按照合同的约定单方解除合同。
二手房买卖 房子权属查清是关键
买了未曾确权的二手房，房屋过户时出现问题，买卖双方僵持，谁之过？
东莞万江购房者郭小姐和业主蔡先生双方通过中介介绍进行房屋交易，在合同签署前，卖家蔡先生告知：由于开发商尚未对该小区的房屋进行初始登记（大确权），导致房屋未办理房产证，在办理房产证前无法办理过户手续。
中介李某向买家郭小姐建议：可以通过“内转”的方式进行过户，所谓“内转”是指先通过开发商解除与一手房业主之间的买卖合同，然后二手房买家重新直接与开发商签订新的房屋买卖合同的方式，进行房屋的过户手续。中介李某说他认识开发商的人，办理“内转”并不难。
于是买家郭小姐同意购买该房屋，签署的合同由中介公司提供，合同中明确约定了付款方式及付款时间，但却未对办理房屋过户手续的时间及方式进行约定。
合同签订后，卖家蔡先生依约将交易资料交付给买家郭小姐，买家郭小姐也依约缴纳了定金和第一期房款，后因开发商不同意“内转”，买家郭小姐无法办理过户手续，其未按约定支付剩余购房款。因房屋的过户及房款的支付问题，双方对该交易产生了争议。
卖家蔡先生认为：其已按合同约定办理了交付手续，履行完合同义务了，且在交易前已明确告知其：按规定，房屋目前无法办理过户手续。买家蔡小姐未按合同约定支付购房款构成违约，应承担违约责任。
买家蔡小姐认为：房屋未办理过户手续，其有权扣留剩余房款。合同对房屋过户并无约定，双方应对此进行补充约定，确保双方的权利。同时，买家认为蔡小姐，卖家是因房价上涨，故意拖延协商时间，导致其迟延付款，故其不存在违约情形。
邝子光律师分析认为，该交易产生争议的根本原因在于“过户”，因过户产生付款争议。一般的二手房交易都是中介提供合同，对于合同的内容，很多业主都不清楚，就草率地签字了。而二手房交易的纠纷基本都集中在付款、过户及房屋交付的环节上。
在进行二手房交易时，首先要清楚房屋的情况，确保权属及证件齐全；其次，在签署合同前，必须清楚合同内的所有条款，合同中必须明确付款方式及时间、过户手续办理的时间及方式、房屋交付的时间点；再者，避免争议的最好方式便是约定均是书面化，不要一味采用中介提供的格式合同，根据交易的实际情况，应及时修改格式合同中不适用的条款。
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二手房交易纠纷多 律师支招教你如何规避风险
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摘要：楼市如此火爆，购房置业的人群越来越多，合肥二手房市场也一直高烧不退。在交易过程中，哪些问题是必须注意的呢？遇到纠纷应该如何解决呢？
编者按 连日来，火爆的楼市一直是各大媒体的头条，买房卖房也成为人们关心的*。但是二手房交易流程复杂、手续繁琐，在这个过程中稍不留心就可能吃大亏。本期，合房网二手房就为大家整理了一些二手房交易中常见的问题及解决措施，供买房置业者参考。一.出现纠纷时，*时间应该怎么办？律师：*时间建议咨询相关律师寻求法律支持，同时及时保留和收集对自己有利的证据。*的解决办法是通过协商解决。二.买卖双方进行“私了”和寻求法律解决途径，哪一种更好？律师：如遇到合同、过户等手续上的纠纷时，“私了”的优点是简便，迅捷，成本低；缺点是缺乏严格的程序和实体保障。寻求法律途径解决的优点是具有强制执行力；缺点是解决纠纷的时间长，相对被动，成本高。三.如遇到房屋质量、逾期交付等纠纷时，买方如何追究卖方责任？律师：因房屋质量引起的纠纷：由于卖方交付的房屋存在质量问题，遭到买方索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，那卖方不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。逾期交付房屋引起的纠纷：卖方在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如买方未按时付款，否则要对买方承担违约责任。这时，买方可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。四.房地产中介违约引起的纠纷主要原因律师：目前，我国房地产中介市场还不规范，因中介机构引起的纠纷在二手房交易市场中常有发生，主要表现为房地产经纪机构违背行业道德和法律、违规操作的行为。例如，在卖方违约，法院判决卖方需双倍返还定金时，由于定金托管在中介，而中介不配合引起的卖方另行起诉中介要求退还定金或者要求返还交房保证金、甚*有的中介公司炒楼、吃差价后被卖方主张差价。五.购房者在购房前，如何避免交易纠纷？律师：1.明晰房屋的产权状况。2.明确房屋类型。3.验证合同签订人是否为产权人。4.明确非居住用房税费谁来担负。5.明确交房手续约定。6、就“新国五条”细则购房者还需与售房者就新产生的税费由谁承担进行约定。六.中介方对买卖双方有何义务？如何选择放心中介？律师：一般而言，在二手房交易过程中，中介机构能提供下列服务：(1)提供二手房买卖的信息。由于目前市场信息沟通不畅，买卖的信息主要还是依靠中介机构提供。(2)接受客户的政策咨询。由于二手房政策属于新出台、不断完善中，因此需要有专业的人士对客户进行指导。(3)地产价格评估，起草二手房交易合同，代办二手房的交易、过户手续，并提供全程的服务。(4)接受交易双方委托的居间担保。(5) 接受委托，代办购买二手房的银行抵押贷款手续或者陪同客户办理，同时予以指导。买卖双方在选择中介机构时要注意以下几个方面：1、必须具备中介资质，有营业执照、法人代表证、税务登记证。2、有相对固定的经营场所，雄厚的资金实力。3、有一定的经营规模，人员素质较高，管理完善、规范。4、有较好的信誉，无负面报道。5、公司动作必须透明，能接受客户的监督。在这里，建议广大消费者与大型的中介机构合作，防止上当受骗。七.卖方不迁走户口引发纠纷在过户完成后，买方欲将户口迁入所购买的房产。目前派出所户籍登记部门一般会让买方和卖方沟通或者通知卖方，逾期不迁的，将会自动将卖方户籍迁入集体户，买方方可迁入。建议买方在签订合同时，将迁移户籍进行约定及违约责任。八.谨防利用公证先卖后过户不少业主找到买家后选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。后果：到公证部门办理交易公证手续的花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。律师认为，只公证不过户，使购房者承担了较多风险。因为房屋实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。有买家说，我可以要求把房产证拿在我手上，但律师指出，卖方可以办理遗失手续取得新的房产证，并将房屋产权过户给新的买家。九.注意假赠与真卖房我国现行税法规定，对部分私人赠与房屋的行为不征收营业税。由于税务机关人力限制，不可能对每一笔赠与行为进行核实，所以假赠与真卖房，也是一种比较流行的逃税花招。律师提醒，采取假赠与真买卖的方式转移房产，对买方来说还存在很大的交易风险。比如确定付款方式就是一个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与，即使买方已付了定金，也对出售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”换言之，如果买方收到的房屋有质量问题，也不能要求原主人予以赔偿。
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公众采纳地区：上海-宝山区咨询电话：15221***帮助网友：898 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人 诉讼费用由两部分构成：一是案件受理费，二是其他诉讼费用。房产案件属于财产案件，其案件受理费按照争议的金额以一定的比例缴纳：争议金额不满1，000元的，每件交50元；超过1，000-50，000元的部分按4%交纳；超过5万-10万的部分按3%交纳；超过10万-20万的部分按2%交纳；超过20万-50万的部分按1.5%交纳；超过50万-100万的部分按1%交纳；超过100万的部分按0.5%交纳。除了缴纳案件受理费外，还要交纳其他诉讼费用，包括：勘验费、鉴定费、公告费；证人、鉴定人和翻译人员出庭的交通费、住宿费和误工补贴；采取诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用；执行判决、裁定或者调解协议所实际支出的费用等。 10:47