现在的济南房地产网产还好不好做？？？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-13 05:36 标签： 济南做假房产证
免责声明：凡本网注明&来源：XXX（非舜网）&的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。本网转载其他媒体之稿件，意在为公众提供免费服务。如稿件版权单位或个人不想在本网发布，可与本网联系，本网视情况可立即将其撤除。业内观点大PK 下半年是不是济南最好的买房时机？
调控下的2017济南楼市，将何去何从？比较合适的买房时机在哪里？济南哪些区域发展潜力大？章丘值不值得投资买房……
2017年3月伊始，济南乐居邀请了资深地产人陶晓智、易居营销山东区域事业二部总经理魏星来聊一聊《2017济南楼市往哪走》，为大家奉上有料干货。
点击【阅读原文】或扫描文末二维码查看完整视频直播
供不应求将持续下去
春节假期刚过，济南乐居曾策划了一个新春探盘行动，整理数据发现上半年多数项目处于无房可卖的状态，上半年整体货量偏少。想请两位专业人士分析一下，目前二位所感受到的济南市场的特征是什么？如何判断上半年的市场？
从济南整体市场上看，大量项目处于尾盘状态，持销状态楼盘供货量也始终不能充分满足市场需求，尤其是东部片区、南部片区和西客站片区等热点区域。东部片区不论是cbd、奥体片区、雪山、工业北、唐冶等，年后主流楼盘均无大规模房源开盘的情况，市场始终处于紧绷状态。南部片区的几个主流项目鲁能领秀城公园世家、领秀公馆等均到了房源稀少甚至无房可售的阶段。传统的西客站板块同样面临后续住宅用地供应不足，住宅产品无法持续有效供应的状况。
从这几个点上看，整个济南市场在2017年上半年仍存在供应不足的市场特点。并且这个特征在未来一段时间内还将持续下去。
由于去年销量较快，按照惯性，今年1、2月份应像去年一样保持快速去化，销售面积应该在100多万平米，甚至将近200万平。但是今年济南楼市却不是这样，一月份销售面积在70万平左右，二月份不到70万。虽然环比下降，但同比有所上涨。
在前几年春节期间开发商会做促销活动，但是今年开发商并没有促销活动，春节期间购房者咨询、需求量仍然很大。从目前的情况来看，济南的购房需求量还是比较旺盛，供应量短时间内不能与之匹配，所以给购房者造成一种我要赶紧买房的紧迫感。
房价倒逼产品升级
春节过后，我们做了一个购房调查，结果显示，超7成网友认为济南房价过高。经过去年的上涨，现在济南市主城区万元以下的房子越来越少。两位觉得2017年的楼市会怎样发展？比较高的购房门槛会不会促使产品及户型出现变化？
从土地供应到预售监管，至少需要两到三个月的时间。从去年济南土地供应情况来看，新拿地的开发商能够在上半年拿到预售证推盘入市的很少。再加上去年有存量的项目卖得很好，所以整个推盘量在这几个月里还是保持供不应求的局面。
很大程度上价格归根结底是受供求关系影响，也和成本有关。就目前情况来看，房地产市场不存在降价动力条件。从去年下半年开始，济南的土地成本相比之前上涨了30%、50%，甚至有些地块溢价率超过700%。对于开发商来说，没有降价的必要。去年销售业绩已远超销售任务，没有业绩压力，手上资金也较宽松。
房价大涨是不是透支了未来几年的动力？现在从价格来看不好说。房价既然已经涨上来了，并且需求量较大，济南的房价不会出现往下走或者大跌的趋势，未来肯定是个稳定的过程。当然房价环比不上涨是从全市的角度来统计的，偏远地区加大土地供应就有可能把整个的房价拉低，而市里的热点区域在推出新项目时价格下降几乎是不可能的。
业内普遍把2017年分成上下半年两个阶段，上半年整体市场受去年土地供应和新的商品房预售条件限制，市场上无法形成大体量的新增供应，整个市场处于供给紧张的状态。下半年随着去年下半年和今年上半年土地供应的转化，市场会出现一个供需两旺的局面。随着市场价格的不断升高，会导致明年市场会出现三个较大的趋势：
第一，高的土地价格对房地产开发企业的资金实力运营能力要求越来越高，所以品牌房企，比如说万科、鲁能、恒大等所占份额会越来越高。而品牌房企对产品的影响保证了供应产品在一定水准以上。
第二、地价推动房价、房价倒逼产品线提升。尤其是高楼板价地王地块的产品规划和设计，不仅房价会在区域内不停的试探新的天花板，市场竞争的关系也会让地王开发商在产品设计上下足功夫，让购房者能够感到房有所值，对高额房款进行买单。
第三、高房价也是对购房消费者的一个逆向选择的过程。购房客户更加的高端、品质和小众，也会让房企花更多地心思对项目定位、目标购房者的需求特征进行深入研究。高房价逼迫开发商更加的深入研究客户，自然也会带来产品品质的大幅提升。
土地升值推动了产品的改变，原来土地成本较低的时候，如果开发商在产品投入上增加500块钱，可能影响非常大，为了刚需快速去化，开发商可能不愿意投入；现在土地成本已经到了1万多，建筑成本没有增加太多，如果再投入500块钱在产品上，体现在房价上可能根本看不出来。
这样会不会引起另外一个问题？房子成本已经稳定，房价也稳定，但是产品也比原来更好了。目前120-140平已经成济南主力成交房型，去年则是120平左右的，再往前推三四年100平以下的小三居是主力。房价不断在上涨，单套面积也在不断加大，市场越来越以改善为主，那真正的刚需怎么办？会不会出现前几年的情况？现在户型越大单价越高，大家会不会在小户型上投入些精力，降低总房价，这样刚需还是能买得起房。
下半年买房时机或更好？
在年初时，政府相关部门曾表态，要求济南2017年房价环比不上涨，不过，对于购房者而言，仍存在一个买房时机选择的问题。两位认为，2017年什么时候买房比较好？
真正想在最低点入手的话几乎是不可能的，首先从开发商来说，当市场不景气、急于回流资金的时候，降价肯定不会出现断崖式的，而是一点点的降，但房价什么时候降到最低点很难说。简单来说，如果不是特别着急的话，上半年真的不是一个特别好的时机。
从供应量上来说，现在市场上基本上是些老项目的尾盘，产品的挑选余地不是特别多。虽然下半年房价上不会有很大的下滑，但是就产品挑选上来说，产品类型更丰富一些。
另外一点，下半年入市的项目是去年或者今年上半年拿地的企业。拍地必须自有资金、至少建到12层以上拿到预售证，这样对开发商的资金要求提高很多。去年高价拿地的开发商为回笼资金，也不排除个别项目会使用低开高走的模式。同样，一些抢不到地的开发商为回笼资金拿地而进行尾盘促销，购房者可以捡个漏。
实际上在任何一个时间点买房都是合适的，但是有一点需要注意的是，去年下半年济南很多地王出现，尤其是“面粉高过面包价”的地王。如果这些项目推出的会给周边的项目价格一个大的带动作用。买房还是要看片区、看买房目的，如果投资的话，要考虑自己的承受能力和抵御风险能力。刚需和改善的话，需要就买，投资的话还需要考虑更多的因素。
投资房产要紧跟热点
下面一个命题话题，如果给您一次购房机会，您会在哪个区域购房？
地铁沿线。济南市场的购房历史中，学区是之前几年一个核心的推动概念，随着济南城市的大发展和地铁轨道的逐步建设，地铁将成为改变人们生活的一大主题概念，所以地铁概念房将会是未来房地产市场一大主题，所以对地铁沿线的大盘，尤其是品牌房企大盘的购买会逐步成为一个热点。
如果是刚需或者刚改，不是出于投资目的来买房的话，根据自己的需求，是学区、交通还是周边配套，“最适合自己的就是最好的”；如果出于投资的话，简单来说，住宅就是追热点，热点在哪个地方就在哪买。
从产品上来说呢，目前济南市场的情况，写字楼的回报率远高于住宅的回报率，只是变现没那么快。经过去年的飞涨之后，济南的住宅价格已经远高于办公楼。但从投资租金来看，写字楼的租金远高于住宅，所以从投资回报率来看，写字楼的住宅回报率已经很高了，只不过变现的过程没有住宅的方便。
章丘投资潜力更大
在长清或者章丘买房的话，该如何选择？买哪个区域的更合适？
从发展来看的话，济南东部发展得更快一些。长清设区多年，但是地价一直没有大的变化，到去年地价才有了大幅度的提升。目前章丘还没有彻底的完成撤市设区，楼面价已经拍到4000多了，大家热衷的还是东边，投资的话还是追热点。从居住品质上说，长清比章丘居住环境要好很多。完全出于投资目的的话，还是东边要好一些。
买房子考虑自己的目的，同时也要考虑具体的楼盘。买房还是要追热点区域，热点区域往往是有几个大品牌开发商在一起烘托整个区域，这样才能形成一个热点区域。章丘现在是一个舆论的热点区域，未来将会是一个热点区域。
长清以前主要是依托大学城在发展，同时它也有两个利好因素，一是环境好，居住舒适度非常高；二是R1线从长清穿过，恒大、碧桂园、西城等在长清聚集。其实这也有可能在R1线开通之后，长清成为济南的后花园，对长清发展会有很大的提升。
章丘的热点很可能是政府带动的热点，像现在热炒的主要是山大。山大的搬迁对章丘的提升不会特别的高，首先来拉动区域发展的话得有消费，学生消费主要还是中低端的消费，大部分教师都是居住在市里，消费主要还是在市区里面。
因此山大搬迁对房地产不会有特别明显的提升，政府主导的对章丘的发展规划可能会对房地产有一定的推动作用。
扫描二维码，观看完整直播
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。

我要回帖

更多关于 济南做假房产证 的文章

 

随机推荐