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>> 第一章 在房地产泡沫中游泳的空置住宅
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中国房价到底算不算高，学会自己判断（3）
　　举一个例子，银泰中心现在售价10万/平方米，132平方米总售价是1320万元，年租金合理状况应该为90万，平均每月不低于7.5万，但实际的月租金仅为1.8万。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80%。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌80%。这一天会很快到来。
　　3.房价收入比
　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米，按疯狂涨价后单价2.5万元计算，平均200万左右；若以工作5年的家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相比，处于合理区间的高位。
　　国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。
　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
　　我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
　　房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)，也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收?比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
　　房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40∶1，可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入比可以反映民众的生活压力，房价收入比越高，民众的生活压力越大。
　　那么，房价收入比多少才合适？国内目前流行的3～6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。
　　根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。
　　如上所写，年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供房的90%，2003年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是地价疯涨一年胜一年，地方政府从中“保八”8年，如2009年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等城市就更不用说，同比美国的3.9倍，你就知道我们是处于一个什么样的经济环境。
　　房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。如房价收入比超过房屋寿命则是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约。
　　买和租都是合理的住房消费形式。目前人们评论房价收入比高低，无非是希望?们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高，达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降，美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为67%左右）。
　　房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东?国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。
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当当网免费试读此书地址：/book_13369?ref=read-7-share　　不能说的秘密：中国房价高到看不懂真的是因为刚需吗？　　所谓刚需只是开发商和一些“学者”用来忽悠购房者的工具。这里我们只讨论一二线城市的房价，这些城市的房价远远超出了普通工薪阶层的收入水平，才称得上是高企。　　为什么说刚需是用来忽悠大家的呢？因为不管是什么需求，必须具备两个条件才能影响价格，一是有购买欲望，二是有支付能力，缺一不可。就好比，全世界有几十亿人想拥有私人游艇，但是这并不能让游艇价格上升，因为他们没有支付能力，根本构不成需求。　　看一组18个一二线热点城市的房价和平均工资数据：　　城市　　房价　　平均工资　　城市　　房价　　平均工资　　北京　　36810　　9240　　天津　　11803　　6178　　上海　　40144　　8962　　南昌　　9190　　6235　　广州　　17780　　7409　　郑州　　9667　　6191　　深圳　　51361　　8315　　武汉　　9659　　6331　　厦门　　25242　　6886　　福州　　12240　　6522　　南京　　17205　　6680　　大连　　10141　　6144　　杭州　　17034　　7330　　青岛　　8809　　6057　　苏州　　15031　　6719　　宁波　　12358　　7152　　合肥　　9075　　6173　　无锡　　8861　　6095　　首先看一下一线城市的房价。以上海为例，一套100平米普通住宅的价格为400万，20%首付80万，贷款30年320万，月均还款1.6万元左右。而上海月平均工资不到9000元，这意味着即使你凑齐了首付，也还不起月供。在北京、深圳等一线城市，情况大同小异，可见绝大部分所谓的刚需根本支付不起高企的房价，他们对房价不会产生任何影响。　　有人会说，二线城市的房价比北上广深低得多，那刚需们总能买得起吧？以典型城市武汉为例，一套100平米普通住宅的价格为96万，20%首付20万，贷款30年76万，月均还款4000元左右。而武汉月平均工资为6331元，多数人的工资水平会低于这个平均工资（被平均，你懂的），虽然看起来比上海要好些，但是同样的大部分刚需负担不起这个房价。当然，不管在哪个城市，肯定有些刚需收入较高，能够自己购买住房，但毕竟是少数人，他们并不足以让房价高企。　　那么到底是什么让房价高企呢？我认为有三个主要原因　　大量的投资性需求　　我国缺乏较好的投资项目，近二十年来的实践证明，投资房产是收益较大且风险较小的投资方式，所以一旦国家放松限购，大量投资性需求便会涌出。　　中国广义货币M2到2016年6月达到149万亿（1999年时仅为12万亿），市场上流动性充裕，但是由于实体经济不景气，投资萎缩，再加上股灾的影响，大笔资金流入了房市。而去年国家为了去库存，全面放开了限购，所以我们看到，北上广深许多动辄大几百万上千万的房子被一销而空，目前这些城市只能再次祭起限购的大旗，但大笔资金又流向二线城市，使得二线城市房价猛涨。央行数据显示，截至2015年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，2015年个人购房贷款新增2.66万亿元，占到了个贷余额的18.75％；也就是说，中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年（）的将近20%，是年平均增长量的近四倍。可见大量的投资性需求是支撑房价高企的重要原因。　　政府土地供应不足　　从供给上看，土地供应量远小于需求。许多城市看起来很大，但是用于住宅开发的其实很小，如北京，出来历史建筑、政府用地等之外，还有庞大的耕地，真正用于建设开发的用地只占北京总面积的3%。再加上政府为了限制城市规模，进一步控制住宅和商业土地供应，例如北京市希望在未来6年内将人口净增长量控制在150万人以内，2020年常住人口规模不得超过2300万。北京将实行缩减产业计划，其中包括控制住宅、商业产业土地的供应。北京市2015年度国有建设用地供应计划总量4600公顷，而在2014年，这一计划总量为5150公顷，一年住宅用地供应计划就减少了27%，房价能不涨吗？中国很多大城市都有类似的措施，因此，政府控制和减少土地供给，将进一步导致土地价格的上涨，进而推高房价。　　大量国企和央企囤地　　近两年，全国各地地王频现，绝大多数是被国企、央企以远超目前的楼面地价拿下来，这大大挤占了住宅供给。在2016年的前五个月，全国40座热点城市拍出的159宗住宅用地中，有67宗是由国企夺得。而在这40座城市中，截至6月3日拍出的52宗地王中，有40%以上是国企拍下的。反而像千亿房企中的中海、恒大、碧桂园在此轮“地王潮”中几乎没有出手。国企、央企不同于民企，它们资金雄厚，且能以很低利率拿到大量银行贷款，因此他们一般不急于回款，会囤积土地慢慢开发，等房价涨上去。因为政府对国企的要求是保值增值，所以房价不到预期，它们不会大规模开发出售，否则不能实现增值；而土地在手中是固定资产，相当于保值了，等房价涨上去之后，再来大规模开发，实现增值。相比之下，民营企业资金成本较高，对回款有时间要求，不会轻易拍下地王的。因此，国企、央企开发房地产加剧了房产供不应求的状况，导致房价高企。　　说真话的经济原创干货　　长按二维码关注　　阅读 442079 投诉
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　　买房的难道不是刚需?那是谁？
　　可以全家还 啊
结婚了 还款更轻松
还一个房贷
　　木有老婆要房干嘛，只能当阴宅。因为不可能随便去套现。套现等于亏本拿了现金也不知道怎么办。
　　是因为忽悠啊，　　刚需伪概念，　　婚可以不接，　　老婆可以不要，　　房子没有可以租，　　租不起可以露宿街头，　　吃饭喝水呼吸才是刚需，　　其他的，都不是生存必须的
　　@小恐龙菲菲
21:44:41　　是因为忽悠啊，　　刚需伪概念，　　婚可以不接，　　老婆可以不要，　　房子没有可以租，　　租不起可以露宿街头，　　吃饭喝水呼吸才是刚需，　　其他的，都不是生存必须的　　-----------------------------　　@大雾起吸三
22:33:20　　在中国在特色党土匪强盗们想尽一切办法的情况下房子还真是大多数人的刚需了，老百姓没有钱不敢消费，他们就把必须的教育医疗用来剥削民众，后来发现老百姓口袋里还有两个钢镚就怎么也掏不出来，就舆论压力实际情况一起上逼民众买房子，不买房子的话在男女比例严重失调的中国可能老婆都娶不到！　　-----------------------------　　然而他们失算的是再怎么忽悠，屁民就是不当接盘侠，因为屁民已经穷的吃饭都成问题
　　你确定是你的原创吗
　　什么刚需啊 元凶是土地拍卖制度 拍卖的钱归地方政府 本质是隐性税收 再往下扒那就是分税制 总而言之就是超高税收才是元凶　　
　　房价撑起了整个中国经济。
　　刚需比重并不大，其支付能力正在迅速衰退，刚需很可能在投资中的比重不但很低，甚至淡出了，除自住以外的购房都不是刚需，都属于热钱，所以刚需以及城市化会持续推动房价上涨的解读，要么是真糊涂，要么是别有用心，而投资性购房者中的大多数，将不会分享到房地产盛宴的红包，他们将从起点攀上高峰，然后再痛苦滴回到起点，甚至被套。这是一切投资领域的定理。
　　可以说一切购买行为都反映了刚需，这是广义的刚需，细分到具体每个人，每个人都有自己的刚需标准，无论用什么标准定义刚需都需要满足两个条件，购买愿望和支付能力，房价的上涨超过了支付能力的上涨，任何刚需都会出局。
　　@望天钓
00:29:28　　房价撑起了整个中国经济。　　-----------------------------　　P
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中国房价高的原因竟是单身？这次真的不怪丈母娘
　　曾经有人说中国的房价是丈母娘炒起来的，因为中国丈母娘不愿把女儿嫁给无房男人，从而导致房价高涨。
　　近来，根据一项国外的调查数据显示，中国正快速成为单身大国，去年单身人口达到2亿，有超过36%的单身女性选择不婚。
　　同时，以天津为首的十大地区已经成为“中国十大单身聚集地”(包括：天津、四川、黑龙江、广东、山西、浙江、上海、河北、北京、山东)
　　顺着这个引子，融360房贷君发现，有这样一个很有意思的现象：剩男剩女基本上都是集中在一些大型城市，比如北京、上海、深圳、广州等这样的城市。而且，随着时间的推移似乎可以得出这样一个结论：房价越高的地方，“光棍儿”越多。因此，有人表明态度，越是单身的人住房需求就越大，换言之，现代女性的择偶标准，大多头一条便是要求“结婚有房”。而在现实生活中，因婚房问题而最终劳燕分飞的情侣也不在少数。可见，未来的“光棍儿”只有必须先买房才会有结婚的基础条件，才能够“脱光”，这样，导致购房需求提前，也会增加市场供应压力，导致房价上涨。
　　那么房价和单身之间究竟存在着怎样一种微妙的关系呢？
　　性别比例越失衡，房价上涨越快
　　从媒体的报道来看，由于市场红火，如今中国一线城市普通住宅售价是普通人年薪的25~50倍。这在中国特别成问题，由于普遍存在的男人要“养家活口”的儒家观念，拥有房子已成为男人结婚的一个默认前提条件。
　　如今，中国男人们过的是艰难、竞争激烈的生活，这一定程度上与独生子女政策有关。截止2014年末，中国总人口性别比为105.06(以女性为100，下同)，出生人口性别比更是高达115.88，性别比严重失衡，换句话说未来几十年中国将会产生3000多万的光棍，这也是为什么有越来越多的中国男性纷纷登上飞机去购买新娘。
　　但是，能够通过跨国婚姻找到幸福的毕竟是少数，我国大多数婚姻弱势群体都是贫穷的男性农民，他们生活在农村，那是中国社会最底层，农村缺少年龄相当的女性(因为她们大多离开农村寻找更好的工作和婚姻)。但是，找对象难题也波及各个阶层。这最明显地表表现于中国房地产市场――因为房子是人人欲求的东西：男人倾其积蓄购房，为的是提高找到真命天女的机会。
　　毕竟，从数学分配角度上讲，他们找不到对象。因为这些中国年轻男性现在承受着金融需求和女性缺少的双重压力。
　　另一方面，“丈母娘综合征”――即中国丈母娘不愿把女儿嫁给无房男人，从而导致房价高涨，这一现象在中国被广泛报道，与此同时，男女性别比例失衡广泛存在于中国的各主要城市，尤其是在人口聚集的大城市，由于优质的单身女性较少，单身男性之间的竞争往往更为更激烈，在除去工作收入等衡量因素之外，有没有房子，有多大房子似乎成为单身女性考察男性的唯一标准，从而拉高了人们对房子需求。
　　这种需求无疑助长了对中国房地产泡沫的担心。不久前国际货币基金组织发布的一份报告称，中国房地产市场下滑可能带来的影响，但从婚姻及市场的视角来看，对房子的需求似乎一直坚挺。
　　单身女性愈发独立对男性依赖减弱
　　与那些自嘲“买不起房娶不起老婆”的男人们形成鲜明对比的是，不少优质大龄女走上了自立买房的道路。据一个房产专业机构的调查数据显示，中国大龄女(30岁及以上)已买房的比例为30%，虽然比大龄男买房(39%)的比例低，但却高于30岁以下男性(18%)的买房比例。
　　调查的数据显示，未婚买房的女性大多是独生女，家境或个人条件较为突出，其中13%的大龄女拥有多套房。她们中有超过三成认为“有房更好嫁”，房子会给自己的择偶增加砝码。
　　另一方面，不少女性更为自强，她们觉得买房升值远比男人更为可靠。
　　以今年房价涨势最为明显的合肥为例，8年前合肥单身女性基本不买房，因为她们认为买房是男人的事情，但现在单身女性在婚前意向买房的比例高达80%，从开始几年的小公寓，到现在的学区房，洋房，之前小公寓只是为了婚前买房居住，这2年单身女性买房的主要目的是居住外加投资！
　　8年间为什么产生了这么大的女性买房需求？前几年很多女性自己不买房，为了结婚逼男友买房，结果最后分手，啥都没落到，但是分手后，男方房产升值，男的赚了，还要感谢女生当年逼买房一事，女方真是人财两空，吃过亏后决定还是靠自己，自己买房，婚前财产归个人，即使没有男人，不结婚，在自己买来的房子里也可以过的很幸福。
　　与结婚有关的高储蓄率不利楼市发展
　　中国许多城市房价过高是一个不争的事实，不仅是普通(,)买不起房子，中等收入群体也感觉很吃力。在高房价的挤压下，越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至是几代人的积蓄，这已经成为了社会不可承受之重。
　　但是，就目前现状而言，大多数中国单身男性在经济上，几乎不可能成为他们想要成为的那种养家者，所以他们不得不靠父母资助。这不一定靠谱，但父母往往希望对儿子择偶有更多控制权，且盼望儿子早日结婚，所以他们乐于出钱资助。
　　因此，这种因素影响到中国的家庭储蓄率，这个事实在经济上特别令人担忧，因为与结婚有关的高储蓄率，助推中国经常账户盈余，而这反过来压低中国汇率及加剧全球贸易失衡。
　　从数据来看，中国的国民储蓄率从20世纪70年代至今一直居世界前列，并且长期位列第一。2005年，中国储蓄率高达51%，而全球平均储蓄率仅19.7%。2015年，中国储蓄率的最新数据是46%。
　　而根据近15年来，中国城镇居民购房支出与收入情况对比来看，从2009年开始，中国人的购房支出占总收入的比值，达到了30%以上。这意味着中国人已经连续七年，将总收入的三分之一，用于买房了。
　　换言之，由于男人要买房，他们就必须存钱。同时，由于他们对房子的需求推高了房价，其他人也都必须储蓄，不然储蓄跟不上，买房就更加无从谈起
（责任编辑：张洋 HN080）
和讯网今天刊登了《中国房价高的原因竟是单身？这次真的不怪丈母娘 》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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对于这个问题，如果做个调查,我相信没有几个人的回答是“YES”。为什么这么说?首先,国际金融危机以来,游资进入和撤离中国的事几乎每天都在发生。美元贬值,人民币走强吸引了大量国际游资进入中国。它们之所以进入中国主要是来套汇、套利的,当然这在一定的间接的程度上会推高物价,这种影响必定是在美元的持续暴跌和人民币持续的暴涨的情况下才会发生。然而,无论是美元持续的暴跌还是人民币持续暴涨都不可能长期存在。此外,游资撤离中国毕竟只是一部分,除非有个统一的“命令”,否则不可能所有的境外游资一夜之间撤离中国,事实上根本不会有这样统一的“命令”。因此,游资撤离中国不会导致中国的房价大跌,更谈不上引发中国楼市的崩盘。之所以会有这样的认识,是因为10月29日,就在美联储宣布退出QE的当天,国务院常务会议要求重点推进住房等六大领域消费,被有些人解读为,是中国及时应对QE退出的措施。这显然是牵强附会。美国退出QE对中国房价不会有什么直接影响。其次,游资的特点是快进快出,如果境外游资来中国炒楼的话很有可能被套牢。中国的房地产市场受政策的影响很大。虽然这些年来,政府一直强调房地产市场的健康发展,但是,在具体的政策上各地不一,摇摆不定。这样的行业,境外游资即便进入也是很少的一部分。因此,境外游资炒高中国房价无从说起。第三,中国房价之所以比较高,其原因是多方面的。毋庸讳言,中国房价从某种程度上说是境内游资炒高的。但是,这不是问题的根本,中国房价之所以比较高,最根本的原因是中国地方财政对土地出让金的依赖,不断炒高的地价直接导致了房价的高企。此外,不合理的税费及不断扩大的需求为本已高企的房价火上加油。因此“土地财政”才是炒高中国房价的真正“元凶”。不改变“土地财政”,中国房价还会继续走高,房地产市场的健康发展也只能是说说而已。 腾讯电商 英伦首府联手腾讯房产答谢腾讯衡阳广大网友 腾讯网友购买英伦首府额外再享98折优惠
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved中国人买不起房，到底是房价太高，还是工资太低？
从今年年初到现在，中国房价就一路飙涨，把许多买房刚需的年轻人都拒之门外。那么，中国年轻人买不起房，到底是房价太高，还是我们的工资太低呢？
其实，买不起房的因素很多，绝对不能用房价高或者工资低这两个指标来简单衡量，今天管家就和大家一起来看一看。
1.一级市场供不应求
土地是属于国家的，目前一级土地市场供应垄断，导致供不应求。
2.资源过度集中
并不是中国所有城市房价都高，基本集中在一二线城市，这和美国硅谷、日本东京的房价高是一个原理。资源集中带来了人口聚集，而人口聚集带来了房产需求，从而使得二级市场的房价上涨。
3.土地财政政策
这部分收入大约三四亿，是许多地方政府的主要财政收入，因此政府宏观把控上，就不会让房价下跌。房价一跌，土地就卖不掉了，而地方政府又高度依赖土地出让金偿还。倘若真的发生这种情况，接下来恐怕就是地方政府的债务危机了。
4.人民币长期看跌
保汇率和保房价，这两者是矛盾的，于是在M2供应增速下滑的情况下，地王就拿土地抬升一二线城市房价，也由此使得很多外地年轻人买不起房。
5.劳动者酬劳占GDP比重下滑
年轻人的收入主要来源于劳动酬劳而并非资本收入，而过去三十年来劳动者酬劳占GDP比重却一路下滑，同时基尼系数大幅增长，这对以劳动酬劳作为主要收入的人们来说是非常不利的。
看了以上这些，你了解买不起房的原因了吗？房价和收入确实是一部分原因，但也绝对不是唯一的原因。房子是必需品，但是卖方制定游戏规则；而我们买的也并不仅仅是房子，而是包装成房子的税制品。
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