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土地使用权70年 你真的懂么？
购房仅三年，却发现土地证过期了……
王女士向记者展示过期土地证市民王女士3年前买了套二手房，近期打算卖房时却意外发现，房子的土地证使用年限竟然过期了。为了土地证续期的事，王女士多方奔走，始终没有一个结果。王女士随后联系全媒体维权联盟，记者陪同她来到鹿城区国土资源分局、温州市土地登记交易中心，得到的答复依然是，目前国家尚未出台土地证续期具体实施细则，在温州如果要续期，得按照基准地价花费近20万元重新购买土地使用权。记者在采访中还了解到，人们通常认为的“房产土地使用年限70年”其实存在误区，市区部分建于上世纪80、90年代的商品房小区，普遍存在土地使用年限低于70年的现象，最少的仅为20年。才住3年的房子土地证竟过期了王女士是安徽人，2012年10月，在温州打拼多年的她和丈夫花了近百万元，在市区横河北新村买了一套75平方米的二手房。今年3月底，王女士想卖掉这套房，置换一套更大点的房子，无意中竟发现这套房子土地证上登载的使用年限已于今年3月4日到期。房子才买3年多，土地证怎么过期了?是不是发证机构搞错了?王女士立即联系国土部门，得到的答复是：没有搞错，她名下这套房产，土地证有效期是20年，确实已经过期。更让王女士百思不得其解的是，她询问了邻居，邻居的土地证，有的使用期限是到2070年，有的“使用期限”一栏竟是空白。位于同一地块的商品房，土地证使用期限为什么差别这么大?到期了怎么办?有没有办法续?带着诸多疑问，记者陪同王女士分别来到了温州市土地登记交易中心以及市国土资源局鹿城分局。年限满自动续期?得按基准地价买市土地登记交易中心副主任林钧说，王女士的房子土地证现在到期了，只能重新审批新证，得按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。市国土资源局鹿城分局副局长陶建武证实了林钧的说法，如果王女士的土地证还没有过期，可以在转让时续期，按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权。现在这种情况已经不能续期，只能重新审批。王女士表示，《物权法》第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”她的理解是，现在土地证到期了，国土部门应当予以自动续期。陶建武说，《物权法》只规定了使用权届满可以自动续期，但自动续期怎么个自动续法，怎么收费?对于这些问题，国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件，所以如何操作也不知道。目前在国家没有出台细则的情况下，温州的做法是，全额收取土地出让金。具体到王女士这套房，要想重新办土地证，要交多少钱?记者帮她查了一下，她土地证上的土地使用面积为14.28平方米，横河北小区位于市区住宅用地Ⅰ级住宅范围内，2016年基准地价为13230元/平方米，她要支付元。土地使用年限70年?低于70年的很多为什么和王女士同一幢楼的邻居，有人却是70年使用期限?陶建武说，这是因为业主在土地使用期限内进行了续期，而国土部门现行做法是，续期一律为70年，前述王女士那位邻居，是2000年续期，因此使用期限到2070年。而使用期限为空白的，应该是划拨土地，划拨土地是没有期限的。陶建武说，“住宅的土地使用年限为70年”一说并不准确，应是≤70年。在上世纪80、90年代，国家向房开公司收取土地出让金的做法还是刚刚开始，房开公司为了缓解资金压力，普遍没有交足70年年限，各地有交15年、20年、30年、40年不等的，最少的有交2年的，而温州规定最低交20年。市土地登记交易中心副主任林钧解释说，横河北小区的房开公司当初与国土部门签的是20年的土地出让合同，国土部门按照当时的价格和出让年限，收取了20年的出让金，因此这个小区的土地使用年限为20年。土地证超期怎么办?建议国家尽早出细则陶建武告诉记者，王女士遭遇的“土地证超期”确实是一件新鲜事，但他们其实并不是第一次碰到，之前已经有两名市民咨询过类似问题。据他所知，横河北、上陡门、小南门这3个小区，都是这种情况(土地使用权已经到期或即将到期)，今年到期的另有水心一批商品房。接下来陆陆续续会更多。鹿城分局已经就此向市局报告，市局可能也已经向市政府报告这个问题，希望更高层面能出台相应细则。王女士房子的土地证过期，会不会影响到她房产的交易，记者采访了业内人士。一名房产中介表示，随着上世纪80、90年代建造的商品房陆续进入20年、30年使用期限，像王女士这样的情况会逐渐增多，许多业主，还不清楚自己的土地证已经过期或即将过期。土地证过期，会影响到二手房交易，如果重新办证需要缴纳这么大笔的费用，那许多人肯定会选择不交。这名房产中介认为，国家有关部门应及早出台相关规定，让延期收费工作有据可依。温州大学行管与社工系主任徐旭东表示，王女士的遭遇暴露出国家在立法方面的滞后，从公平性和比例原则来说，王女士20年土地使用权不是她造成的，现在要续，要么是按照当初的土地出让金补交剩余50年;或者是按照比较优惠的价格收取，按照现行基准地价全额收取，对她和其他相同情况的公民来说，显失公平。王女士希望，她的“跑证经历”能给广大市民敲响警钟，老旧小区的业主不妨留意一下自己的土地证，别等过期了才想着去续，购买二手房的买主，买房时也要看仔细，注意查看一下土地证的问题。
本文来源：温州新闻APP
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房子70年产权到期咋办？续期需交三成出让金
作者：9377网页游戏
　　&住宅土地使用权到期续期&，要交房价三成!我的天呐!! 这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至连全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权啦!!!
　　据温州网报道，近期温州有一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约1/3的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在国内也属于先例。
　　举个例子：
　　按照温州现在的做法，等你房子产权到的那一天，这套房子评估下来值180万。如果你要续期那就得交60万&&
　　全国网友都炸开了锅!
　　100万买个房，住没多久，就要交几十万续费&&花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了!房屋产权事关每一位业主，为何会出现上述问题?出让年限到期后，应当如何续期?不续期还能住吗?
　　相关负责人及专家对此进行了解答：
　　1、为何会出现上述问题?
　　很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。
　　温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。
　　当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
　　2、出让年限到期后，应当如何续期?
　　土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》一百四十九条明确写到&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期&(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。
　　从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
　　张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
　　其实，这个&产权&并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。
　　3、100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右?
　　张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。
　　举个简单例子：
　　有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车&&
　　以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他(她)为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的1/3续费&&当他(她)的子女或孙子孙女又继承时，再续费&&
　　在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
　　&现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。& 张少清说。
　　4、不续费的话还可以继续居住吗?
　　从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗?对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以&自动续期&，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
　　所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
　　5、网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了?
　　《物权法》只说到期后&自动续期&，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。
　　写到这里，您大概也明白了我们大概能做的就是在相关政策明确前买房时提前关注土地使用权年期的问题不要让自己买亏了&&
亲，看完本篇文章你有何感受？赶快来表个态吧！
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