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买房贷款年限我们要怎么选择 贷款年限是否越长越好
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
多数办理商业的人在选择贷款年限时，多可能在30年和20年之间徘徊，当然，经济实力较强的人也可能会选15年、10年等。然而，面临这个问题，很多人都说“贷款年限越长越好”，然后就毅然决然选了30年，这样真的对吗？三点理由告诉你为什么贷款要贷满30年1、 每月还款压力小不少人买房是为了结婚，但买房后还要面临结婚生子购车等一系列支出，这对于一对年轻夫妻甚至两个家庭来说都是不小的支出，而尽可能长的贷款年限可以减轻每月的还款压力，也可以让夫妻二人松口气。举个例子，如果同样贷款200万，贷款20年，每月要还近1.31万元，而贷款30年的话，每月只需还近1.06万元，这样每月就可以多出近0.25万元的结余用于生活支出。不过，还需要注意一点，不要超过月收入的50%，可以的话，尽量控制在30%以内，否则将降低生活质量。2、越长的贷款年限越适合一般来说，银行还款都是先还再还，所以不要超过贷款期限的1/3，因为你已经把大部分利息还了，提前还贷并没有多大意义。举个例子，贷款300万，贷了5年之后一次性还清：如果是贷款20年，你已还近117.8万，还要还近250.9万，总共还368.7万；如果是贷款30年，你已还近95.5万，还要还近276.2万，总共还371.7万。由此可见，贷款30年比贷款20年的利息就仅仅多出3万，但你这些年的生活质量却很不一样。三、可以买更大的房子既然贷款年限越长，月供越少，那为何不多贷一点，买一个大点的房子呢？要知道，你贷款200万，年限为20年，月供是13088元，而贷款300万，年限为30年，月供也就是15921.8元，两者仅相差2833.8元，但总额相差100万。总价相差100万元的房子，不管是在户型、地段、面积、配套，还是位置方面，两者的差距都很大。那么，是不是每个人都应该贷满30年呢？答案自然是“不一定”，因为银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入，以便确定借款人每月收入是否能足以偿还房贷月供，所以收入不稳定、信用不良的人即使想贷满30年也是很有难度的。而且，借款人要根据自己的收入和实际状况来确定和年限，办理房贷应该以不影响家庭生活为前提，需慎重考虑月供与家庭收入的比例。如果这一比例过高，势必会减少家庭的其他开支，从而影响正常的家庭生活。
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买房贷款期限是否越长越好？
& & & &和老公节衣缩食，在帝都买了一套小房子。贷款80w，贷款期限30年。近两年，我们二人的收入水平有了一定提高，6000元的月供对于我们二人来说压力还不算大，我是不是应该尽早还清贷款呢？
& & & &30年的利息可不是个小数目！另外，选择&等额本金还款&还是&等额本息还款&更适合我们呢？
银行信息港理财师：
& & & & &贷款是否越长越好、是否应该提前还款、采用等额本金还是等额本息法，这是三个问题。如果不考虑个人现金流压力方面的问题，其实本质上是同一个问题：我是尽量多占据现金，还是尽快把手中的现金给银行？占据现金显然是要用于投资，不可能放在家里睡大觉。
& & & & &所以这个问题再变一下：我是尽量占据资金去投资，还是尽快还给银行？
&这个问题再翻译一下：我持有资金的投资收益率是否可以超越贷款利率？
&首先来普及一下&等额本金&以及&等额本息&两种还款方式的区别：
等额本息法的特点是：
& & & &每月的还款额相同，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
等额本金法的特点是：
& & &每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
银行信息港建议
A.对于投资收益率能超过贷款利率的人来说，期限越长越好、本金还的越慢越好、越晚还款越好、等额本息好。
B.对于投资收益率低于贷款利率的人来说，期限越短越好、越提前还贷越好、等额本金好。
注意：这里的投资收益率，是指长期来看，平均的年化收益率。
为什么投资收益率和贷款利率的大小关系就决定了是期限长短好、是否提前还贷好呢？
& & & &你可以这样理解：利率就是资金的价格。 如果我们以一个利率买入（借入）资金（比如以6%的利率获得银行贷款），然后可以以8%的利率将资金卖出（投资）（将钱去投资获得8%的回报），那么显然我们赚了2%，这样赚钱的买卖我们应该多做为好，多占用资金。反过来，如果我们买入资金的价格成本高于我们卖出资金的价格，那么显然我们尽量不要占用这种资金，尽快脱手为好。
理解了这个本质，也就很好理解贷款期限是否越长越好这样类似的问题了。
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　　反观国内个贷金融市场，贷款买房成数与期限是否越长越好？
　　在上次亚洲金融危机中，中国虽未受太大波及，除了我国资本账户仍未开放之外，其中另一个重要的原因是在亚洲金融危机时，我国很多地区仍实行福利分房，在全国范围内，并无房地产泡沫问题。但是在房地产业完全商品化之后，这个行业相应也可能成为金融危机的始发源地。为了防止在房地产市场快速发展的同时出现泡沫经济，从去年开始国家针对房地产市场进行大幅度宏观调控，利用加息等手段打压过快上涨的房价。今年，央行五次调息就是最好的见证。在持续加息的市场大环境下，对于大多数贷款买房者而言，是不是贷款年限越长越合适？贷款数额和贷款期限如何控制？
　　（1）贷款年限越长，还款利息越多。
　　目前，许多贷款买房人群有着同一个心理误区，就是认为做贷款时贷款年限越长越好。“伟嘉安捷”专家提醒房贷者，贷款年限越长其相应的年利息也越多，这样累计下来，借款人多支付的年利息费用反而会让其“不寒而栗”。
　　以40万元20年贷款为例，按照最新调整后的基准利率7.83%计算，借款人每月还款额3303.56元，还款总额为元。假设该借款人2004年购买这套房屋，同年开始还贷，这三年共经历央行七次加息，那么其现在实际每月还款增加340.08元，还款总额增加81619.53元。以此案例来看，三年累计下来的借款人利息支出竟然高达8万余元。由此可见，在央行不断加息“逼迫”下贷款年限越长看似每月还款数额不多，但实际利息总支出却是高的“吓人”。
　　（2）贷款年限的长短调整应与年龄、所购房龄及经济实力相匹配。
　　①借款人的年龄。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。
　　②所购房产的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面条件较好，所以银行在贷款时无论是买房自住的交易类贷款，还是非交易类融资贷款，批贷审核快速都很快。90年代的房屋，银行贷款时90O以上最高可贷7成，90O以下最高可贷8成，贷款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是这类房屋银行在做贷款审批时十分谨慎、仔细，一般最高贷款年限可达10至15年，最高贷款额度可到7成。
　　③借款人经济实力。一方面，对于贷款买房人而言，在制定贷款计划时应将多方因素考虑进来。如工作收入、稳定程度、储蓄存款、投资收益以及家里的资助等等。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像7成10年或15年、6成或者5成等。而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得最高8成20年的贷款。
　　（3）加息压力下，贷款成数与年限可通过提前还款进行调解。
　　对于已经贷款的购房者来说，频繁加息使他们备感“不安”。按照中国百姓的传统消费观念，总是希望“无债一身轻”，所以他们为了轻减贷款压力，不想每天被贷款数额、贷款期限“缠绕”。这种情况下，可以选择“提前还款”释放压力。“伟嘉安捷”专家介绍，目前提前还款有三种方式较为适合借款人：一是剩余贷款每月还款额不变，只缩短还款期限，这样可多省利息；二是减少每月还款额，还款期限不变，以减少月供负担，但利息支出多于第一种方式；三是减少每月还款额，同时缩短还款期限，这样会节省更多庋峤谑「嗬?
　　加息周期循环显现，房贷风险如何掌控？
　　房地产与金融业之间有着天然的紧密联系，特别是在进入加息循环周期内，房地产市场的高起与低进也直接影响着个贷金融市场的走势。对于汇集于个贷金融市场其内的借款人独立个体来言，如何在“风起云涌”的加息浪潮中，平衡自身贷款风险，“伟嘉安捷”建议消费者，在贷款选择还款方案时，不要仅仅局限在哪种方案更省钱上，还要将每种还款方案与之相对应的生活质量相比较，切实把自己的客观条件和主观需求进行有机结合，只有这样才能制定出最佳的还款策略。因为，不同的还款方式对现金流量也会产生不同的影响，这完全取决于个人收入和对各项指标的偏好而定，这一过程是动态的过程，而且需要随时进行调整。
　　股市、楼市“灸手可热”，投资入市需谨慎。
　　上半年股市“牛气冲天”，财富效应不断显现，越来越多股市获利者转向房地产市场。全民炒股的疯狂举动“搅热”了国内金融市场，但需注意的是现阶段房地产市场的这种现状与前段时间美国次级抵押贷款危机发生“前兆”有着几分相似之处。前几年美国住房市场高度繁荣的同时，人们可以不付首付买房，甚至有时候开发商还帮助其提供首付款。当房地产市场出现逆转，供楼人士无力承担债务，带来的“骨牌效应”，不仅拖累中介按揭公司，甚至殃及购入次级按揭债券的环球金融机构。
　　“居安思危”，无论是在股市获利转投楼市的投资者，还是看好楼市前景“炒房”的投机人群，都应当将美国爆发的次债市场危机高度重视起来，引以为戒。这样才能避免围绕美国次级抵押贷款市场引发的危机在国内“重现”，制约国内房产金融市场的发展。
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(责任编辑：无计)
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