随着环境恶化、楼市泡沫，越来越多人目光开始投向农村，很多返乡创业、投资人、想享受乡村生活的都会想要在农村建房，但是政府条文规定了不能随便乱建，以免乡镇乱套。自己建房能建多大宅基地？报批程序怎么走？
农村自建房能用多大的宅基地？
农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划，需遵行&一户一基&制。在使用面积上，大多数省份是这样的，人均耕地面积不超过1亩的村庄，每户宅基地不超过133m²;人均耕地面积超过1亩的村庄，每户宅基地不超过200m²。各个地区不同，只能作为参考，具体的要看当地规定哦。
最完整的报批流程是什么？
申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。
二、现场勘查
乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。
三、填申请表
国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。
四、村委会审查
村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)人民政府审核。
五、审核上报
乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。
县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。
由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。
八、验收发证
新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。
以上内容仅供参考学习，具体可以去当地相关部门咨询更清楚！
236人有用187人有用402人有用145人有用大家或许发现，最近讲土地问题比较多。为什么呢？因为今年土地改革实在是太重要了，是农业全面改革的第一步从520楼市调控政策来看，户籍对于长沙购房者来说显得尤为重要，想要在长沙买房，除了缴存社保，看看还有如今，越来越多的农村人到城市发展，导致农村的闲置宅基地、四荒地、空房子越来越多，这样也造成了一定的损失，今天小编为大家介绍下如何让农村的闲置宅基地、四荒地、空房子&换大钱&？
其实很多人已经抓住的商机，到农村去发展休闲农业，集休闲、观光、旅游一体，那么要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，势必要涉及土地问题。我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策，它们之间会不会产生矛盾？下面就了解下发展休闲农业遇到的用地那些事。
哪些地可作为休闲
1.农民自有住宅、闲置宅基地
惯性思维：在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。
正确做法：农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。
2.农村集体建设用地
是什么：指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。
主要包括：
乡(镇)村公益事业用地
具体指：、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：&四荒&使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
国家政策：2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用&四荒地&(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用&四荒地&发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
4.城乡建设用地增减挂钩
指什么：指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。
转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如：
数量上&&异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍。
质量上&&保证新垦地总产量大于所占地原产量
异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。
5.其他方式
《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。
休闲农业用地有哪些限制
1. 不得占用基本农田
基本农田俗称&吃饭田&、&保命田&，其重要程度不言而喻。对于基本农田有&五不准&：
不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；
不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动；
不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；
不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围；
不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。
2. 不得超越土地利用规划
各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地；此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。
该怎么做：休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。
3. 严禁随意扩大范围
以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。
进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得农业休闲开发变得更为复杂，甚至会使部分休闲农业夭折。
如何规避这些限制
有些人在休闲农业开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制：
用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；
以建设临时生产用房名义进行修建；
修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求；
修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；
以建设温室大棚的方式建餐厅；
用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。
但是，以上方式为规避政策的监管，打了&擦边球&，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。小编提醒请大家注意！
最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地。
相关土地分类：346人有用281人有用596人有用728人有用目前我国经济增长总体上出现下行的态势。在这个经济不萧条的行情下，更多的人开始选择回老家寻找好的机会，从520楼市调控政策来看，户籍对于长沙购房者来说显得尤为重要，想要在长沙买房，除了缴存社保，看看还有农村住房建设和宅基地管理办法2017年还有效吗？我们来看一下办法具体是怎么规定的？
根据《海东市农村住房建设和宅基地管理办法》第八章第三十五条，本办法自日起实施，有效期至日。原《海东地区农村住房规划建设管理暂行办法》同时废止。
下面一起回顾一下办法全文：
海东市农村住房建设和宅基地管理办法
第一章 总则
第一条 为加快全市农村住房建设步伐，规范农村住房建设和宅基地管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《农村宅基地管理办法》等有关法律、法规和规定，结合我市农村住房建设实际，特制订《海东市农村住房建设和宅基地管理办法》(以下简称《办法》)。
第二条 农村住房建设分为个人建房、集体建房和其他住房建设三种形式。
个人建房，是指由农村村民自行建造住房的活动。
集体建房，是指由村民委员会组织实施集中新建农民住房的活动。
其他住房建设，是指由国家机关及其他企事业单位或经济组织等进行的各类住房建设活动。
第三条 市城乡规划和建设主管部门负责全市农村住房规划建设的统一监督管理工作。县(区)级人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本县(区)农村住房规划建设的监督管理工作。乡(镇)人民政府负责本乡镇区域范围内的农民住房建设活动的具体管理工作。
第四条 海东市行政区域范围内新建、改建和翻建住房的活动，适用本《办法》。
第二章 职责
第五条 市城乡规划和建设主管部门依据国家、省、市有关农村住房建设政策规定要求，制定加强农村住房建设的政策规定、意见办法，编制农村住房建设技术导则，组织审查各县(区)农村建设规划和实施方案，对各县(区)农村建设规划执行和农村住房建设情况进行监督检查。
第六条 县(区)级人民政府依据《办法》，制定本县(区)农村住房建设和宅基地管理实施办法。县(区)土地管理部门负责农村住房建设的用地管理工作。县(区)住房和城乡建设行政主管部门负责本县(区)域内农村住房的规划和建设管理工作，指导农村建设管理机构实施农村住房建设管理工作，监督农村村庄规划执行，为农民建房活动提供各项技术支持和服务工作。
第七条 乡(镇)人民政府负责农村住房建设的具体管理工作,乡镇长为村庄规划管理和住房建设的第一责任人。乡(镇)人民政府成立农村建设管理办公室，建制镇政府配置人员2～3人，乡政府配置人员1～2人。农村建设管理办公室的主要工作任务是做好村庄规划和建设管理工作，负责农村住房建设项目选址定点、农村住房建设规划审批、工程质量安全的监督检查、档案的管理工作、对建房承包人和农村工匠建房行为实施监督管理。
第三章 土地与规划管理
第八条 农村住房建设严格执行土地使用的管理规定。
(一)市国土资源主管部门依据国家、省、市有关农村住房建设政策规定要求，按照市土地利用总体规划指导协调各县(区)农村住房用地的管理工作，负责下达全市年度土地利用指标。
(二)县(区)土资源主管部门负责本县(区)域内农村住房建设用地的计划编制和使用监督管理工作。按上级业务主管部门下达的土地利用年度计划指标，确定本县(区)农村住房建设的年度用地计划指标(包括新增农户宅基地用地指标)，并分解下达到乡(镇)人民政府，乡(镇)人民政府负责审核建房申请用地面积。宅基地申请和审批按土地管理相关规定执行。
(三)农村家庭每户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。每户宅基地的用地标准为：城市住宅用地每户不得超过200平方米;其他地区的不得超过250平方米，旱地不得超过300平方米，非耕地不得超过350平方米。
城市规划区内，控制新增个人建房用地，个人原有住宅的改建、扩建，须经县(区)住房和城乡建设行政主管部门核发乡村规划许可证后进行建设;有下列情形的建房用地，不予批准：(1)原有房屋出卖、出租或赠与他人后再申请宅基地的;(2)人均建筑面积超过50平方米，分户后再申请宅基地的;(3)法律、法规规定不予批准的其他用地。市中心规划范围内，不得批准新增个人建房用地，现有宅基地面积在规定标准之内，个人申请在原址改建、扩建的，在满足城镇总体规划、土地利用总体规划和村庄建设规划前提下，经县(区)住房和城乡建设行政主管部门批准进行建设。
(四)农民建房按规划实施异地建房的，在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物;参加集体建房的，在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物;原宅基地由村民委员会负责依法收回，并由乡(镇)人民政府及时组织整理或者复垦。
第九条 农民个人建房开工前应按程序申请办理宅基地土地使用审批手续和领取《乡村建设规划许可证》。
集体建房、其他住房建设应符合乡镇或村庄规划要求，按城市住房建设程序申请办理&一书两证&、土地使用许可证及其他建设手续。
第十条 乡(镇)人民政府应将农民建房的申请条件、申报审批程序、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。
第十一条 县(区)、乡(镇)人民政府加大实施农村住房建设规划管理的宣传力度，通过印发宣传资料，进村入户宣讲，提高农民群众执行规划的主动性和自觉性。做好农村住房建设施工质量和施工安全工作的宣传，提高农民建房质量、安全、环保、节能和节约土地意识。
第四章 建设技术要求
第十二条 农房建设选址要避让地质灾害易发地段，避免在规划和已建成的各种道路、管线控制范围内建设;建造两层或者两层以上住房的，必须使用有资质的设计单位设计的图纸，或者使用由住房和城乡建设主管部门推荐的通用图集，并应满足相邻住户采光要求。施工过程中要接受乡镇农村住房建设管理办公室的监管，确保施工质量和安全。
第十三条 农民个人需要新建或在原宅基地范围内补建围墙的，应符合村庄规划并征得村民委员会同意。个人庭院新建围墙不得超出经批准的宅基地范围，围墙高度宜控制在2.5米左右，新建围墙不得妨碍公共通道、管线等公共设施。
第十四条 实施集体建房和其他住房建设，要严格执行国家住宅设计规范、住宅节能设计标准及有关房屋建筑施工验收规范，集体建房应按规划要求建设配套设施。
第十五条 庭院建设应符合以下条件：
(一)庭院建设应执行村庄建设规划，新建道路、水电线路、附属用房、围墙和大门应按规划要求设置，且应满足消防要求;
(二)庭院建设以方便农民生产生活需要为主，同时应满足村容美观要求，体现民族特色、地方特色和河湟文化特色。各立面靠近村庄主干道的应做美化处理，新建外墙在满足道路规划宽度前提下，其位置、高度、色调与村庄风貌相协调;
(三)同一巷道内的附属用房、大门建设样式和高度应相互协调。厕所、畜舍位置应隐蔽，不得靠村庄道路边设置，推广建设卫生厕所，院外禁止乱搭乱建。家庭养殖棚舍应按一层搭建，经营性集中养殖棚舍建设服从村庄规划，满足村庄环保、卫生要求。
第十六条 尚未编制村庄规划或已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的，按照下列规定执行：
(一)新建房屋朝向为南北向或者朝南偏东(西)向的房屋间距，不小于南侧建筑高度的1.62倍;朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.3倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东(西)向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4倍;朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。新建建筑与已建相邻建筑间距不符合以上标准的，应予退让。
(二)农村住宅建筑层数以一至二层为宜，其中，底层层高为3米左右，其余层高宜为2.8米左右。
第十七条 农村住房建设所用建筑材料需选用合格的建材产品。不得使用废旧楼板、钢筋、门窗等回收建材产品，不得使用过期水泥。
产品质量监督部门加强面向农村建材市场和建材产品流通环节的监管，加强对楼板、门窗等建材生产环节质量监管，及时查处无证生产企业，杜绝不合格产品流入农村建筑市场。
享受国家补助资金建设的农村住房所用主要建筑材料应由乡(镇)人民政府在征得建房农户同意情况下，按计划以招标形式统一组织采购，以确保建筑材料质量和降低采购价格。
第十八条 农村住房建设过程中加强对节能新技术的推广利用，推行农村节能热炕改造技术，新建房屋积极推广应用外墙保温技术和太阳能暖廊房屋建设技术。倡导应用太阳能热水、采暖和照明技术，有计划推进农村改灶、改圈、改厕和沼气利用工作。
第五章 个人建房管理
第十九条 符合下列条件之一的建房申请人，可向村民委员会提出书面申请：
(一)申请人要求分户建房，且符合所在县(区)人民政府规定的分户建房条件的;
(二)申请人已使用的宅基地总面积未达到有关规定的宅基地标准，需要异地新建的;
(三)按照村镇规划调整宅基地，需要异地新建住房的;
(四)原宅基地因建设项目占地征收，需要异地建房的;
(五)原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的;
(六)原有住房因自然灾害等原因灭失，需要异地新建或者在原址翻建的;
(七)政府部门规定的其他情形。
申请人将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所再申请建房的不予批准。
第二十条 个人建房应按以下程序申请：
建房申请人向村民委员会提出书面申请&初审同意&申请人填写《农民个人建房申请表》并提供有关证明&村委会同意、盖章&报乡(镇)人民政府&乡(镇)人民政府复核&同意&在申请人所在村公示&无异议&发放乡村建设规划许可证，农民宅基地使用权证审批手续，批准开工建设。
第二十一条 建房申请人应持以下材料向乡(镇)人民政府申请乡村规划许可证：
(一)申请人户口原件和村民委员会同意建造住宅的书面意见;
(二)拟新建、改建、扩建住宅的用地证明。使用原有宅基地进行建设的，需提交宅基地使用证明和附图;占用农用地的，需提供农用地转用审批手续;
(三)申请建造住宅的面积、层数、高度、结构形式、四至范围图及房屋设计方案(简要设计说明)等文字说明或图纸资料;
(四)法律法规规定的其他资料。
第二十二条 乡(镇)人民政府在接到村民委员会报送的《农民个人建房申请表》和相关资料后，按以下程序办理并在20个工作日内作出审查决定：
(一)根据乡规划、村庄规划，对申请材料进行审查、核实;
(二)申请事项直接关系他人重大利益的，听取申请人、利害关系人的意见。
符合要求的，将农民建房的审核结果在申请人所在村张榜公示，接受群众监督，有异议的由乡(镇)人民政府组织人员进行复核。无异议的由乡(镇)人民政府核发乡村建设规划许可证;不符合要求的，书面告知申请人并说明理由和对申请事项、申请材料进行调整、补充和修改内容，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第二十三条 经批准建房的建房申请人在开工前向乡(镇)人民政府农村建设管理办公室申请开工。农村建设管理办公室在接到申请后到现场进行开工查验，对新建建筑物的定位放线进行测量复核。
第二十四条 农民个人建房严格按照批准的乡村建设规划许可证和农民宅基地使用权证规定内容进行施工。个人建房的设计、施工、验收、房产管理由各县(区)人民政府制定具体实施办法执行。未取得相关手续或手续不全的，均属违法建筑，有关部门不得办理土地和住房产权登记手续，并由乡(镇)人民政府负责在规定期限内拆除。
第六章 集体建房管理
第二十五条 各县(区)人民政府按照经批准的村镇规划，制定集体建房实施管理办法。城中村、城郊村和有条件的建制镇附近的村民委员会可以按规定申请集体建房，集体建房活动按城镇住房建设程序办理有关建设手续。
第二十六条 实施集体建房项目的村民委员会依法取得项目建设计划批复，并按规定向市、县(区)规划和国土主管部门申请办理建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。
第二十七条 集体建房实行招投标制度，选择有资质施工队伍进行施工。工程设计、施工、监理、质量监督应执行国家和省市现行有关建设管理规定。
集体建房的村民委员会向县(区)建设管理部门申请办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。县(区)住房和城乡建设管理部门加强集体建房项目的工程质量和安全监督管理。
第七章 监督管理
第二十八条 市城乡规划和建设局、国土资源局应加强农民建房规划实施情况的监督管理，县(区)人民政府行政主管部门和乡(镇)人民政府加强对本区域内农民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本地有关规定行为的，予以劝阻、制止。
第二十九条 农民个人建房未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县(区)人民政府国土管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，对拒不执行的，县(区)国土管理部门可依法申请人民法院强制拆除。
新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
第三十条 农民个人建房未按规定取得有关审批手续，擅自建房、违反村庄规划的，由乡(镇)人民政府责令停止建房，限期拆除。当事人未在限期内拆除违法建筑和逾期不改正的，县(区)住房和城乡建设行政主管部门依法申请人民法院强制拆除。
第三十一条 实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。个人建房由于承包人施工原因造成建房人损失的由承包人赔偿损失，因建房人原因造成损失的由建房人自行承担，违反法律法规规定的依法追究当事人责任。
集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县建设主管部门依法予以处罚。个人建房严重违反工程质量标准和安全规定的由乡镇住房建设管理办公室予以警告、制止，责令停止建房，所造成一切损失由当事人自负。
第三十二条 当事人对住房和城乡建设管理的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，对复议决定有异议的可向人民法院提起诉讼，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第三十三条 农村住房审批主管部门应当依法履行职责，严格依照法定程序办理农民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农民合法权益的，由上级主管部门会同有关部门依纪依规给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究法律责任。
第八章 附 则
第三十四条 本办法由海东市城乡规划和建设局、国土资源局负责解释。
第三十五条 本办法自日起实施，有效期至日。原《海东地区农村住房规划建设管理暂行办法》同时废止。
相关土地分类：232人有用187人有用400人有用145人有用大家或许发现，最近讲土地问题比较多。为什么呢？因为今年土地改革实在是太重要了，是农业全面改革的第一步从520楼市调控政策来看，户籍对于长沙购房者来说显得尤为重要，想要在长沙买房，除了缴存社保，看看还有四川泸县“新土改”启动观察 农民梦想宅基地换商品房
2月25日，四川泸县，作为33个试点农村新土改的一个行政区域，宅基地管理制度改革近在眼前。
26岁的李伟是泸县天兴镇板栗村村民，奋斗的目标是拥有一套属于自己的商品房。
随着农村土改这一两会焦点近在眼前，李伟的购房梦想亦更近一步。
一幢农房价值8万
“试点以后，我希望有人来租或者政府征收。”聊起宅基地能赚钱，玉蟾街道白龙塔村村民何芳脸上写满新奇。
白龙塔村位于泸县县城近郊，距离约两公里，距离泸州市车程约1个小时。
曾世莲是白龙塔村村主任，在白龙塔村，有一栋面积约100平方米、建于1987年的土瓦房。两年前，儿子结婚，她便选择随儿子、儿媳住进了县城。
“不知道能卖多少钱，没有人来买。”曾世莲笑着，顿了顿说，“ 连同房子和宅基地一起大概3万多吧。”
她说，“ 如果租出去的话，一年下来租金估计是1000多元。”对于征收，曾世莲说，“ 不晓得可以补偿多少，当然是越多越好。”说着曾世莲大笑起来。
值得留意的是，在白龙塔村，自愿退出宅基地的农户数目为零。
“一个是人的观念保守，很多人认为老家有房子有地基，保险；另一个是我国现行的法规不允许买卖，如果出让，就不能申请新的宅基地了。”该村党支书肖健解释。
肖健介绍，在农村，一块面积约100多平方的地皮，价格在一万多元。
现在，泸县的平均房价在4000元左右。在白龙塔村，政府征收村民房屋的补偿标准在400~600元/平米之间。以每户宅基地平均200平米计算，一幢房屋的价格在8万~12万元之间。
盘活资产近10亿
此次泸县宅基地试点，涉及试点改革的宅基地面积14826公顷，涉及农村户数27.8万户。其中，农村宅基地一户多宅的有8.34万户，占农村总户数的30%。
泸县国土局给出的2014年农村宅基地退出机制调查结果显示，全县自愿退出宅基地的农户有9.73万户，占农村总户数的35%。
以泸县嘉明镇罗桥村为例，根据2014年泸县国土局对该村开展的农村宅基地退出机制调查发现，该村自愿参与宅基地退出的农户为161户，共有600人，退出宅基地户数占该村比例13%。
若每户宅基地价格平均以1万元计算，在罗桥村，除却宅基地上附着的房产，光由宅基地给罗桥村盘活的资产将超过161万元。
在嘉明镇，自愿参与宅基地退出的农户约为8000户，该镇由宅基地盘活的农村资产约8000万元。放大到泸县，这一数据为9.73亿元。
“让宅基地入市，使其成为有效的生产资料，一方面，可以增加建设用地，另一方面，也可使农民增加收入。”全国人大代表、西南大学资源环境学院院长谢德体说。
谢德体指出，今后农村土地改革是在建设用地不增加，耕地红线不能突破的前提下进行，那么，只能通过减少农村的建设用地，才能增加城市的建设用地。
3000万亩宅基地闲置
“白龙塔村共有9个生产队，大概每个生产队有8~10户进城买房。”肖健说，具体的宅基地闲置数量没有统计过。
由泸县国土局提供的数据显示，全县闲置宅基地的有4.17万户，占农村总户数的15%。
据《第一财经日报》报道，目前我国农村宅基地10%～20%处于闲置状态，部分地区闲置率甚至高达30%。全国农村宅基地面积约为1.5亿亩。
根据国土部的数据，1997年至2007年间，我国农村人口减少了13%，而村庄用地却增长了约4%，呈人减地增的逆向发展趋势，人均用地高达229平方米。
按照农村宅基地20%的闲置比例计算，全国约有0.3亿亩宅基地处于闲置状态。
此外，延续多年的城乡二元制度下的农村宅基地管理制度，除使用权外，6.5亿农民无法享受到宅基地作为生产资料的其他便利。
“城市里的房子可以租售，但在农村集体土地上建起来的房子，就是小产权房，这是国家不认可的。”谢德体说。
湖南金州律师事务所律师黄军认为，城乡二元体制之下，一个最关键的问题是，农民不能参与分配土地增值收益。
“我们进行任何非农建设，除乡镇企业能够使用集体土地外，其他都是国有土地。而国有土地的一大来源就是靠征地。”黄军说，“ 农民手上的土地不能自行买卖，政府从农民手上征地，高价卖出，但农民无法参与增值收益的分配。"
规避“上楼致贫”
“过去经常提的是农村宅基地有序退出，现在国家提的是‘宅基地管理制度改革’，不知道二者有什么关联。”泸县国土局规划股股长张霞说。
她说，他们对接下来的工作把握不够，全县的改革方案还没出来。此外，村民对宅基地管理制度缺乏认知，亦成为此次改革的难点。
眼下，亟待张霞完成的工作是向四川省国土资源厅报送宅基地基础数据等材料。
“过去广东等地尝试的宅基地管理制度改革，较为普遍的做法是宅基地换房，或者叫集中居住。”中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田说。
例如，2009年9月，佛山市统筹城乡发展28个重点项目启动，其中包括5个“农村宅基地换房”试点。
他指出，不少城市都出现“上楼致贫”现象，如上楼居住，原有隐性成本就成显性成本。比如物业费、水费、电费等都会大增。
郑风田建议，政府一定要监督保证让农民得到充足补偿，如规定置换时最好给农民两套或多套房，使农民仍可依靠出租房屋养活自己；一定要强制规定让置换了的农民得到全额的社保，避免生活出现大问题；置换出的土地在进行商业开发时，要给农民一定数量的股份，使农民能从土地开发增值中分红。
全国人大代表蔡继明：
破题城市化是新土改关键
2月25日，全国人大常委会审议国务院关于提请审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整有关法律规定的决定（草案）》的议案。
全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明多年来在“两会”上持续关注土地改革话题，今年他的建议中又有三项与之直接相关。
3月4日，重庆青年报记者对蔡继明进行了专访，蔡继明分别就农村土地改革中的宅基地管理制度、小产权房问题等话题发表了自己的看法。
房地矛盾倒逼改革
重庆青年报：现行宅基地管理制度存在的矛盾是什么？
蔡继明：现行的宅基地管理制度下，房子和地是分离的。房子，按照《物权法》的规定，它是农民的私有财产，是可以自由处置的，包括出租、转
让、抵押、继承等。
但是，地是作为集体的建设用地，农民只具有使用权。按照规定，农民宅基地不得出租、转让、抵押等。
重庆青年报：这样做出现了什么毛病？
蔡继明：在农村，可以看到大量的房屋事实上是在转让，那就意味着后面这条规定是没有办法实行的。如果是在集体所有制内部转让，似乎没有矛盾，房屋的买卖、出租在集体所有制成员之间发生之后，地随房走，没有问题。
所以，这次土改的试点当中也特别强调宅基地的流转仅限于集体所有制成员之间。但这样的限制，是把住宅作为商品自由处置的权利限制在集体所有制成员内部进行，不能把房子卖给集体所有制成员之外。这显然是现行制度存在的严重缺陷。
重庆青年报：宅基地在集体所有制内部成员之间流转，价格如何？
蔡继明：我没有计算过，一个农户的房子连同宅基地卖给本村的居民，价格一定是很低的。因为本村的居民，通常已经有了住宅，不是迫切的需要；即使需要的话，农民对住宅的消费承受能力不会很高，加上乡里乡亲，碍于情面，不会要价太高。
如果把同样的宅基地出售给城市居民，则价格恐怕要高出很多。除了价格高以外，最重要的是，它的市场扩大了，这种交易成功的可能性更大，退出的渠道更宽了。
宅基地流转范围应扩大
重庆青年报：集体成员内部流转，能否真正体现真实价值？
蔡继明：首先，现在的政策是“一户一宅”，意味着已经有了宅基地的，不允许再增加宅基地；其次，即使没有宅基地，你转让给他，和转让给外来居民相比，显然会有大的差别。因此，这里并没有形成统一的公平的交易市场，都是宅基地的使用权，它真实的价值就没有体现出来。
重庆青年报：宅基地能够消耗掉吗？
蔡继明：包括试点规定的内容，如果农民的宅基地仅限于集体所有制成员内部之间流转，假如说，一个村民小组，只有十户人家。假如说，这十户人家都已经有了住房，那也就都有宅基地。有一户或几户进了城，你想把你的住房连同宅基地转让给其他人，有可能吗？
现在，每年都有成千上万的人口从农村迁入城市，将来的村里留下越来越多的闲置的宅基地，你让它把宅基地转让给谁呢？
重庆青年报：宅基地、农村经营性建设用地、公共公益性集体建设用地，各自占比如何？合并村庄匀出的宅基地应如何处理？
蔡继明：在农村，宅基地在建设用地中所占的比例，达到60%~70%；另外一部分就是乡镇企业用地，占10%；其他就是村委会、道路、桥梁占用的土地。
你让它完全变成耕地，当然，农民就没有积极性，你至少要拿出一部分来进入市场流转，是不是应该作为经营性的土地，让农民自己建设或者引入开发商建成商品房，建成商品房的同时，他们自己的居住环境改善了。
与此同时，为了补偿开发商建设成本，是不是得拿出一部分来进行出租、销售？这是不是应该允许？改革试点是不是应该试一试？这是问题的要害所在。
土改根本上要解决城市化问题
重庆青年报：这次土地改革试点中，未提小产权房问题，小产权房下一步如何处理？
蔡继明：节约使用土地就会节省出一部分宅基地来，那么这些宅基地是不是应该作为经营性的建设用地让农民从中得到更多的实惠和财产性收入，因此从这个意义上来说，小产权房该不该入市呢？
如果出租转让之后，折算到他房产下这部分是不是也算是在流转，在面向集体所有制成员之外出租转让呢？这就是这个宅基地转让中涉及的小产权房，可是现有的试点只字不提小产权房。
重庆青年报：农村集体经营性建设用地入市与农村宅基地管理制度改革试点相比，您更关注哪一部分？
蔡继明：农村宅基地入市。集体经营性建设用地现在仅限于乡镇建设用地，建城乡统一的经营性建设用地市场，就只限于存量的集体建设性用地。这
一部分到底有多大呢？也就10%左右，即使试点成功了，可推广的范围也仅仅是10%。那意义是不是就没有那么大？
重庆青年报：您如何评价此次土地试点改革？
蔡继明：非常保守，且不说要是这样下去的话，农民未必有多少积极性，那农民要是没有积极性，通过改革得不到实惠，这样的改革又有什么意义呢？农民没有得到实惠，土地资源没有得到有效的配置，通过这样的改革，城乡统一的建设用地市场就很难建立起来。
重庆青年报：农村土地改革的终极目的是什么？如何评判土地改革成败？
蔡继明：土地改革从根本上要解决城市化问题。在大量转移人口进入城市之后，在大量新农村建设解决了土地占用之后，这部分土地能不能把它盘活，能不能为城市化工业化提供更多的土地来源，能不能解决这个城市化工业化当中对土地供不应求的情况，同时又不要占用耕地，所以改革应该着眼于这几个方面。
如果改完之后不能够缓解城市建设用地供求矛盾，不能够增加农民财产收入，不能为进城的农民找到一个合理的退出机制，那这样的改革意义就不大。
（来源：重庆青年报）
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