为什么借名买房的实际产权人总是败诉 - 知乎专栏
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今天就再聊下借名购房的有关诉讼方面的技术性问题。
一、借名协议的法律效力，一般认定是合法有效。
现在的通说是认为借名协议合法有效，相关的房地产调控政策并非国家的法律或行政法规，认为借名协议违反调控政策属于无效协议的法律依据不足。理由是“政策调控希从宏观着手，从调控总量上看，政策目的并没有落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A和B 看做一个整体，调控总量并未减损，并未侵犯公共利益或国家利益。”详见《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》第358页。
我个人认为借名买房的代持协议，谈不上损害社会公共利益，房产始终登记在有购房资格的一方名下，对社会整体的购房对象在数量没有任何实际影响，允许实际产权人在有购房资格后变更登记，没有损害社会整体限购目标，这是当事人之间合法处分自己名下购房资格的问题。从整体上看，没有对限购政策形成冲击，实际产权人只有具备购房资格后才可以申请变更登记，房子还是始终登记在有购房资格的人名下，限购的对象和数量没有变更。而规避信贷政策，规避的是首付款的支付比例和利率水平，而银行不能代表国家或者社会公共利益。
当然借名购买经济适用房等政策性住房，也就是借名购买对购买人有特定人身属性要求的房屋，因为这类政策性住房对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方的借名协议一般会被认为损害社会公共利益而无效。
二、实际产权人提出确权诉讼时需要提供证据证明双方之间对房屋产权的归属已有约定，登记产权人只是个被借名的登记产权人。
借名人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系，但是没有证据证明双方有关于所有权归属问题的约定，借名人主张房屋确权或要求登记权利人协助办理房屋登记过户手续的，难以获得法院的支持，但是有权另行主张出资债权。
很多人在没有取得双方存在房屋所有权约定的情况下，贸然提出确权诉讼，导致不能举证证明双方对争议的房产所有权有明确约定，因证据不足败诉。
举一个很简单的例子，你为了买房，从其他人处借了一笔钱，该借款人就不能在房价上涨的时候要求房产归他所有。你比如为了做生意从银行贷了一大笔款，然后用部分银行贷款购买了一套房产，房价上涨后，银行就不能基于你曾经向他借款的这一事实，主张你购买的房产归他所有。
这就要求，双方在一开始就要签订明确具体的借名协议，约定房产的归属情况，避免以后举证存在困难，在没有书面约定的情况下，要提供相应的录音、短信或微信等证据补证双方真实存在借名购房的法律关系，在完全没有任何证据证明双方存在借名关系的情况下贸然提出诉讼，败诉不足为奇。
只提供出资证明的证据，可以是借贷关系，也可以是赠与关系，但是和房产的所有归属问题没有必然联系。
三、房产被查封后实际产权人再依据借名协议提起确权诉讼存在被驳回的法律风险。
近年来越来越多的法院开始对借名购房给与否定性的评价，认为规避政策的法律风险应该由实际产权人承担，不能把不利的法律风险让基于相信物权公示公信原则的第三人承担，目前这一观点在法院系统越来越占上风。
你比如，登记产权人瞒着实际产权人出售房产，收取购房者定金或大额的购房款后逃之夭夭，因为违约被买家依法申请予以查封，此时如果支持实际产权人确权的诉讼请求，买房人基于物权公示公信原则而进行的买卖合同，风险处于完全不可控的状态，而这个完全不可控的状态是因为实际产权人规避政策造成的物权登记权利人不符。
今天为什么要说查封后实际产权人的诉讼权利会得不到有效的保护，主要是最近碰到多起案件，法院均是因为房产已经被其他人查封，用各种理由驳回实际产权人的确权诉讼。北京市高院更是在其指导意见中明确，对已经被他人查封的借名确权诉讼不予支持。实际上这种情况是摆在法官面前的价值判断题，可以支持实际产权人的诉讼请求也可以驳回，两种判罚均没有错。
在如此不利的情况下，实际上打确权诉讼，不如按照房屋买卖合同的诉讼路径进行继续履行诉讼。按一房多卖的游戏规则，实际产权人在已经占有的情况下，做为买受人诉讼继续履行反而更容易解套，第三人的查封此时也没有意义了，买受人已经支付大部分购房款，并且买受人已经实际居住，依据《执行异议复议规定》，第三人的查封可以被化为无形。
《执行异议复议规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记
对于已经到了执行阶段被查封的房产，单独另案提出确权诉讼，存在被直接裁定驳回起诉的诉讼风险。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条现在各地法院均是要求，在进入执行程序以后，此种情况只能到执行机构通过提出执行异议之诉来处理。
说了这么多就是告诉大家，对待查封房屋的确权诉讼上，各个法院作法是不一样的，法官的自由裁量权很大，对借名买房在维权时碰到房产已经被人查封时可能存在的风险要有充分的认识，结果并非很乐观。提醒下各位实际产权人在发现问题后要争取第一时间作为第一查封人锁定房产，最大限度的维护自身的合法权益。
下面是上海高院对已查封房屋的确权诉讼的处理办法。
审判实践中经常出现原告对产权登记在被告名下的房屋提出确权诉讼，审理中发现系争房屋已经被法院采取查封、扣押和冻结等执行措施的情况。如何处理存有不同意见。
倾向性意见认为：法院在审理房屋确权诉讼时，应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况，发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的，应从程序上驳回当事人的确权诉请，引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。（来自上海高院关于房产案件若干争议问题的处理意见2015）
四、房屋确权判决作为民事确认之诉，不具有执行力，只提出确权请求，胜诉后权利人也不能向法院申请执行。依据法律规定，权利人可以依据生效判决直接去房产登记部门要求变更登记，但是实际上，房屋登记部门通常不受理只有确权判决的登记申请，需要当事人通过另案提起行政诉讼解决。这就要求在提起房产确认之诉的时候，要顺便提出要求借名登记人协助实际权利人办理变更登记的诉讼请求，赋予判决书执行力，争取在一个案件中一次性解决问题。
五、依据借名关系提出的确权诉讼，实际产权人需要符合相应的购房政策，不符合购房政策，则诉讼请求不会被支持，因为在实际产权人没有购房资格的情况下支持了其确权诉讼请求，就等于变相废了政府的限购政策。因为不知道这一点，不少人的诉讼费算是白扔了。
先写到这里吧。
——周争锋日写于深圳
——转载请注明出处每天我都在深圳二手房买家维权群溜达答疑解惑，QQ群号。周律说房市
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　　这样还得了，还有什么十拿九稳。
　　法院不能拿法律当儿戏啊!这让我们以后还怎么相信司法公平公正!
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)借名买房的法律风险及防范
来源：中国法院网
作者：刘学讲
　　　为了打击投机、投资买房， 针对高房价，国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控，矛头直指多套房购房者。作为“新五条”、“新国八条”、限购、限贷、银行加息等是层出不穷，外加各地遏制房价上涨、相关限制购房措施的陆续出台，使得大多数手头攥有闲置资金的投资客一时间只能望房兴叹。为了应对政策，一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。在中央颁布了‘新国八条’、‘限购令’以后，希望通过钻政策的空子，投机买房的人还想尽了乱七八糟的法子。”诸如：找个临时的挂靠单位，补交养老保险获取购房资格；假离婚假结婚谋取购房资格；以单位名义购房，再转卖个人；制造虚假诉讼，以资抵债牟取房产等等伎俩。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷，笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。
　　一、借名买房的原因分析
　　房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。
　 （一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。
　 （二）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。
　 （三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。
　 （四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。
　　二、借名买房的风险分析
　 （一）借名买房的法律风险
　　首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；
　　其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；
　　再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；
　　最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。
　　在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
　 （二）借名买房合同的效力问题
　　在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。
　　1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。
　　意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
　　2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力
　　对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。
　　而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
　 “借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。
　　三、借名买房的风险防范及建议
　 “借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。
　 “我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。
　　还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。
　　相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。
　　房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。
　　很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。
　　其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。
　　此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。
　　实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。
　　即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。
　　借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。
　　因此，为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。
(作者单位：安徽省明光市人民法院)
责任编辑：裴夏静
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