物权法如何最大程度的维护国家利益购房人的利益

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-08 09:07 标签： 宪法维护的是谁的利益
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解读物权法，避免买房受骗
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10月1日起，第十届全国人大五次会议高票通过的《中华人民共和国物权法》正式施行。这部历时14年、前后8次审议的法律，集中了当代中国人在民法立法上的最高智慧，高举平等保护国家、集体、私人物权和个人合法私有财产的大旗，是民法最重要的组成部分之一，跟每个人切身利益息息相关。今天起，本报推出“教你用好物权法”专栏，特别约请我省最权威的物权法专家、省人大法制委副主任委员刘克希教授，帮你解读、用好物权法。
有疑问或者遇到困惑的读者可发邮件至，我们会将这些问题进行汇总并请权威专家有针对性地回答。
现实生活中，由于不动产更值钱，与老百姓生活、工作更为密切，因此，对于确定物的归属权的不动产登记，物权法以浓墨重彩加以规范，细分起来，涉及到12项制度。今日刊登的“教你用好物权法”第一期，主要介绍其中的5项制度。
登记生效制度
通俗解释：登记在谁名下，就是谁的物权
张女士夫妇购买了位于南京奥体中心的一套商品房，当时由于种种原因，这套由夫妻俩出资的房屋，产权人仅登记了未成年女儿一人的名字。那么这套房屋的所有权人该如何确定？
刘克希说，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”不动产物权，实行严格的登记制度，登记才生效，不登记不生效，即登记才有物权，不登记没有物权，而且登记在谁名下，就是谁的物权。这套房屋虽然由张女士夫妇出资购买，但他们自愿将房屋所有权登记在他们未成年的女儿名下，所以他们的未成年女儿就是这套房屋的唯一的所有权（物权）人，张女士夫妇不是权利人，也不是共有权利人。
当然，有一种例外情形，即夫妻关系存续期间一方或双方所购的不动产，即使登记在一人名下，只要夫妻双方对财产没有特别约定，应当认定为夫妻共有财产。因为我国婚姻法对夫妻关系存续期间的财产有特别规定。
统一登记制度
通俗解释：证和土地证合一
刘克希说，不动产统一登记是一项全新的法律制度。我国目前实行的是“多部门登记”、“分散登记”。例如某公民买了一套住宅，要进行登记，需要跑两个部门、交两套资料、交两次费、领两个证。首先要到房管部门交一套资料、交一次费、领取“房屋所有权证”，然后还要到国土资源管理部门交一套资料、交一次费、领取“土地使用权证”，前者盖的是管理局的章，后者盖的是人ZF章。如果遇到抵押，问题会更复杂。
虽然“两证合一”是必然，物权法也对此作了规定，提出统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、法规作出规定；在此之前，地方性法规可以本法作出规定。由于到目前为止物权法没有规定这一制度的具体实施时间，我省地方性法规亦未对此作出规定，因此目前尚无法实施这一制度。这也是不动产登记涉及的12个制度中，10月1日起唯一一个暂时不能施行的制度。
合同与登记相区别制度
通俗解释：签了合同不登记，没用
两年前，王先生一位好友要卖房，他与朋友协商，以13万元买下。随后，王先生付给好友10万元后举家搬了进去，一住就是两年。这期间，尚欠3万元余款未付。同时，王先生也没要求朋友办理过户登记。日前，王先生突然接到好友通知，称不愿卖房了，并将王先生两年前付的10万元退还给他。目前房价翻番，其朋友以30万元价格已把房子卖给了别人。王先生对此房屋是否有权主张权利？
刘克希说，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据物权法本意，此处的合同效力仅仅是指债权效力，而不是物权效力。”这里特别强调，必须进行不动产登记，才能发生物权设立、变更、转让的效力。具体到上面这个例子，王先生虽然跟朋友商定购房合同，而且付清了大部分房款，但由于没有办理转让登记（即过户登记），因此该房屋仍属王先生的朋友所有，其朋友仍有权处分（出卖）自己名下的这套。王先生不享有该房屋的物权（所有权），因此他只能根据购房合同请求其朋友承担赔偿损失等违约责任。物权法的实施，将有效消除产权交易中的“灰色地带”。
预告登记制度
通俗解释：防止期房“一房多卖”
周小姐2006年5月在南京一新楼盘买了一套128平方米的房子，与开发商签订房屋买卖合同并交纳首付款后，开发商却迟迟未按照合同的约定交房。日前周小姐再次去交涉时，发现开发商已擅自将该房屋卖给了自己的，而且合同已经备案、。
刘克希说，物权法设立的预告登记制度，进一步完善了不动产登记，可以有效防止“一房多卖”、维护购房者权益。预告登记制度，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。
10月1日起，购房人和卖房人签订买卖合同后，要记着按照合同约定先到房屋登记机构办理预告登记，然后再进行产权登记。只要购房人办理了预告登记，卖房人如果再将该房另外出售给他人，这“另外出售”就不可能
发生物权效力，也就是说，该房只能卖给进行了预告登记的购房人，其他任何人不可能再取得此房的产权。（提醒：从可以办理预告登记之日起3个月内，务必进行不动产登记，否则预告登记就会失效。）
按件收费制度
通俗解释：43平方米房和200平方米房收费同样
刘克希说，10月1日后，不动产登记按件收取费用，而不因不动产面积多少、体积大小、价值高低而有所不同。例如，某公民一套43平方米的住房和另一公民200平方米的住房，虽然面积、价值相差数倍，但他们交付的不动产登记费用是相同的。此外，住房还能以幢、院为“件”进行登记。他同时指出，物权法实施后，无论国务院有关部门会同价格主管部门有关收费的规定是否已经出台，凡是违反物权法这一规定的行为，均视为违法，法院应当予以撤销。据了解，目前南京已经实施了按件收费，商品房买卖每件收费80元。本报记者 于英杰
■名词解释
物权法：调整因“物”的归属和利用而产生的民事关系的法律。由于“物”的归属和利用会受到侵害，物权人的权利受到侵害时，物权法将给予保护，因此由“归属”和“利用”还引申出“保护”，也受物权法调整。
物权：权利人依法对特定的“物”，享有直接支配和排除他人干涉的财产权利，包括所有权、用益物权和担保物权。“物”包括不动产、动产和法定权利。
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地下空间权属如何定？物权法解社区纠纷遇三难
昨天（18日）记者从北京市法院了解到，物权法实施以来，在以物权法维权诉讼的案件中，最多的是小区内的纠纷。业主、物业与开发商间的矛盾错综复杂，以一部《物权法》能否完全搞掂？相关专家认为，物权法入社区，还有三大问题待相关细则或司法解释来完善。
问题一：业主优先如何体现
物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“什么是首先要满足业主的需要？业主优先有多长的时间限制？”毕文强律师告诉记者说，《物权法》实施以来，他已经听到了不少业主的质疑，“这条规定模棱两可，实施起来并不具备可操作性。”
北京市律师协会物权法专业委员会表示，某些开发商在售房时给出三天时间让购房人买车位，购房人不买则视为放弃，这就算‘业主优先’了。有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放。物权法从立法本意上看是以维护业主的利益作为出发点，但实施起来还存在着问题。
问题二：地下空间权属如何确定
记者了解到，由于物权法回避了小区地下空间包括车位以及人防工程的权属问题，而是采取双方约定的方式来确定，一些开发商强行将地下车库约定为自己的，使得业主与开发商之间的纠纷反而有愈演愈烈之势。新法刚刚实施，本市各法院就受理了一些类似的案件。
“物权法没有提及地下车位的权属，其后果就是，将来小区的矛盾就集中在这点。”日前与物业打官司的九龙山庄业委会的杨主任说。北京盛廷律师事务所的律师毕文强也直言，地下车位的权属不是法定而是约定，是个遗憾。“开发商依意思自治原则，完全可以将地下空间确定为自己所有，却把建设成本摊进业主的购房成本中，业主想维权很难。”毕律师说。
毕律师认为，法律应当规定由开发商来举证，证明其建筑成本和售价中是否包括地下车库，如果拿不出证明他们把地下车库作为一个独立项目来进行投资建设的，那么就应该归业主所有。
问题三：公共设施如何细分
物权法第73条还提到“建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有”。“小区内的公共场所、公共设施有很多，但是不是都属于业主共有？公共设施到底涵盖哪些设施，小区会所、托儿所、学校、老年活动中心以及锅炉房等到底归谁？只提这四个字太笼统了。”杨主任表示。
作为小区重要的配套设施，会所的权属并没有在物权法中提及。而现实中，有关会所的纠纷不少。比如，原来宣传的豪华会所面积缩了水等问题。而接受采访的业主都一致认为，会所应该是业主的。
“如果不明确什么是公共设施，而地下车库、会所等小区配套设施让开发商通过出售、出租或附赠等方式与业主约定，这无疑是给他们侵害业主共有权利的行为合法化，这将引发小区更多的矛盾。”杨主任说。(记者 颜斐)
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