卖房子不是本人签字的合同没签字有效吗有效吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-06 16:49 标签： 合同法人不签字有效吗
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第三手购房人与原卖房人直接签订购房协议，是否有效？
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　　奉化的陈女士向王先生买了一套商品房，并向王先生支付了首付款，并由陈女士按时支付银行按揭。但王先生出售的这套房子是向刘某购买的，且并未办理过户手续。于是，陈女士为图以后过户方便及不必再支付二道税费，由王先生出面找到刘某，由陈女士与刘某直接签订了一份房屋转让协议书，约定届时由刘某协助陈女士过户。
　　但此后刘某却不愿意无偿协助陈女士办理过户手续，为此，陈女士将刘某告上了法院。法院审理时发现，陈女士与刘某之间其实并无买卖关系，陈女士起诉的对象应为王先生，而王先生可以要求刘某协助其过户，法院判决驳回了陈女士的诉请。
　　但由于陈女士直接与刘某签订了合同，未与王先生签订合同，导致陈女士既无法向刘某主张权利，也无合同依据向王先生主张权利。
　　［说法］
　　这个案例中的陈女士，由于想躲避二手税费而耍了一个小聪明，却陷入了进退两难的境地。签订合同的目的，本身就是基于对双方权利义务的保护，在发生纠纷时有据可循。在这个案例中，陈女士为了躲避税费而选择错误的相对人签订合同，最终损害的是自身的权益。诚信原则不仅要求双方当事人按照约定履行合同，更需要双方当事人基于事实签订合同。(冯筏)
标签：陈女士 签订合同 买卖关系
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安徽国内国际代理人签合同卖房 能买吗？(组图)_网易新闻
代理人签合同卖房 能买吗？(组图)
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　　女青年高欣结束了她和前夫长达3年的离婚诉讼，回到了海淀区西北旺的娘家。一个离异女人如何开始新生活，高欣的母亲赵俊华已经做好了打算：家里还有一套房子，回头让里面的住户搬出去，再好好装修一下，至少得让女儿有个独立的窝。
　　还没等高欣母女去谈腾房，一对中年夫妇先登门造访，正是那套房子的住户，于洋和张倩两口子。对方的来意，竟是让赵俊华协助他们办理住房的过户手续。高欣听得一头雾水，赵俊华更是埋怨对方：“我说老于，什么办过户，我只是把房子借给你用，可没卖给你啊！”
　　于洋毫不客气地说：“房子卖了十年，怎么，看房价涨了，你反悔啊！”他从兜里掏出一张泛黄的信纸。上面写着《房屋买卖合同》，出卖人高欣、成年家属赵俊华；买方于洋；合同见证人马强。按照这纸合同，赵家母女十年前就以20万元的价格将房屋出售给了于洋。除此之外，于洋还拿出了一张收条，上写“今收到于洋人民币二十万元。收款人赵俊华”。
　　赵俊华看了看说：“我没签过这份合同。收条是我打的，但这只是我借你的钱。”赵俊华一口咬定没卖房子，并要求于洋一家赶紧腾房。两家人闹得不欢而散。
　　对方不肯腾房，高欣只得向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效。法庭首先对合同进行了笔迹鉴定。上面的赵俊华、高欣签名确实都不是本人所写。
　　在这种情况下，于洋申请合同见证人马强出庭作证。马强说，他是赵俊华和于洋双方的朋友，2002年，赵俊华家拆迁，按照当时的政策，被拆迁人如果只要补偿款，不购买拆迁安置房，就不给周转费。赵俊华夫妇另有住房，不打算再买房子，但又不甘心不要周转费，于是就托“房虫儿”朋友马强卖房，并找到了买主于洋。
　　按照马强的说法，当时双方都信任他这个“专业人士”，整个买卖过程都是他一手操办的。买卖合同是他拟的，签字时赵俊华手抖签不了字，是他代签的，于洋则是由妻子代签字。由于房屋是拆迁安置房，当时没有产权证，只能等日后再过户。
　　代理人卖房 法律有说法
　　于洋认为，虽然没有书面的授权委托书，但他有理由相信马强有代理权，马强的行为构成表见代理，因此双方的买卖合同合法有效。
　　而赵俊华母女则认为，马强没有得到她们的授权，无权以她们的名义代理签订合同，出售房屋。
　　于洋的观点引出了一个听上去拗口晦涩，甚至有点“强词夺理”意味的法律名词—表见代理。
　　表见代理是啥意思？买卖合同上不是房主的签名，代签的中间人又没有授权委托书，这样的交易也能有效吗？让人有些匪夷所思。
　　北京济和律师事务所赵鸿江律师介绍说，表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。
　　通俗地讲，如果一个中间人实际没有权利代理房主处分房产，但他和房主关系特殊，比如母子、夫妻、亲属，或者曾经有过授权，甚至是伪造了授权书，足以让买房人相信他是有代理权的，继而基于这种信任，由其出面代理与买房人进行了交易，这就构成表见代理。表见代理的后果是，即便房主根本不知情、不同意卖房，那么买方作为善意第三人，其权利也会受到法律保障。那位表见代理人来承担一切法律后果，赔偿房主的损失。
　　此案中，如果能够确认马强是表见代理人，买卖合同一样有效。
　　表见代理须满足四要素
　　那么，马强到底是无权代理还是表见代理呢？赵律师分析说，构成表见代理必须具有以下4个要件。
　　首先是要具备代理的身份。即马强必须是以被代理人，也就是赵俊华母女的名义与于洋签订买卖合同。目前，这是毋庸置疑的。
　　其次，马强必须没有代理权。事实上，马强没有赵俊华母女授权的证据，那么他就是没有代理权的。
　　第三，构成表见代理必须要有能让另一方相信的事实或理由，这是关键的客观要件。
　　赵律师解释说，通常情况下，代理人应该持有被代理人出具的证明文件，比如授权委托书、盖有合同专用章或者盖有公章的空白合同书等具有证明效力的文件。而此案中，虽然马强作证说交易时赵俊华在场，且当场给女儿就交易事宜打过电话，高欣也同意卖房，但马强、于洋都没有充足的证据来证实，所以也就无法证明于洋有足以相信马强取得授权的理由。
　　最后，从主观上讲，交易的另一方应该是善意的，且没有过失。如果出于恶意，就失去了法律的保护。
　　就拿此案来说，马强没有出示赵俊华母女任何一人的任何授权委托文件，可以认定于洋明知马强无权代理，仍与其签订合同，是不能构成表见代理的。按照上述法律规定，于洋的损失要由自己和马强连带承担责任。
　　代理人出面交易 需谨慎审查
　　法院判决认定，双方争议的《房屋买卖合同》上的赵俊华母女的签名均为马强所签，高欣对出售房屋表示不知情。于洋没能充分证明马强以赵俊华母女的名义签订买卖合同是经授权委托，享有代理权的，因此他属于无权处分行为，赵俊华母女对买卖也不认可，因此赵俊华母女与于洋签订《房屋买卖合同》无效。
　　赵鸿江律师说，在现实中，经常有父母子女、夫妻、亲属等家庭成员之间代理另一方买卖房屋的情况。这种关系特别容易让人轻信，以致疏忽大意。
　　因此，在代理人出面的情况下，买方一定要谨慎审查对方有没有经过公证的授权委托书、房产手续是否齐全、有没有共有人存在、是否是老人去世后未处分的财产等，对代理人的权限及房屋属性进行充分的了解。否则很可能像此案中的于洋夫妇一样，因为自己的疏忽过错，给自己造成损失。
　　（文中案件当事人为化名） J001
　　赵鸿江律师
　　北京济和律师事务所合伙人，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，房地产经纪人，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域，具有深厚的法学理论功底和丰富的诉讼经验。赵鸿江律师创办了房地产与婚姻家庭律师网和北京刑事辩护网并担任首席律师。
　　在处理案件时，赵鸿江律师思维严谨、办事认真，见解独到，能够协助当事人妥善处理案件。赵鸿江律师对其经办的每一个案件都能够做到尽心尽责，负责地对待当事人，并因此取得了委托人的信赖和好评。
本文来源：北京晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈在婚姻存续期间，丈夫一方擅自卖房，协议是否有效？协议由卖方买方公证人所签订本人并不知晓
提问者:热心网友
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主要看这个房子是不是婚前财产,如果是婚前财产则不需要你签字的,可以生效,如果是婚后财产则必须要你的签字,不然合同无效,可以否定卖房事实
没有法律效力,卖房的事实要以证据为依据,可向相关法律部门咨询办理。
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交房过户中
购房完成后
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买卖房子协议签字不是卖房人签的合同生效吗
买卖房子协议签字不是卖房人签的合同生效吗
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合同效力待定
不知道下面这条知识能否帮助到您
房价波动大,如果卖方签订完房屋买卖合同,能单方面反悔吗?会有什么后果?
卖房时 签完买卖合同后我能反悔吗?
有卖房人授权或追认的，不会因此无效
你好，要求卖房人补签名。
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