集体土地征收补偿与拆迁安置
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集体土地征收补偿与拆迁安置
叶集试验区国土局&& 吕威
各位领导，大家春节好：
根据办事处的邀请，我很荣幸坐在这里能和大家有一次交流的机会，题目也是办事处主要负责同志圈定的，主要谈谈征地补偿、拆迁安置几个方面的问题，我就从我掌握和理解相关内容和同志们做一次交流，征地补偿拆迁安置都是些政策性强的东西，我想把它讲成像百家讲坛两宋风云的袁腾飞那样生动，只是能力有限，讲起来枯燥无味，讲的不准确的地方，请大家批评指正：
土地是农业生产的基础。尽管目前部分农民朋友外出经商务工，有的还在城市里定居，但是，我国现阶段的农民身份与农村土地之间的连接关系在短期内仍不能分离，土地仍是农民最重要的生产资料。我们祖祖辈辈在这块土地上生产、生活，对山山水水、一草一木都充满了深厚感情。征地后，土地所有权就归属于国家了，这意味着失去了这一份重要的生产资料，也割断了与这块土地的感情纽带。所以说，征地与农民朋友的切身利益息息相关，应该引起高度重视。当前随着工业化、城镇化进程加快，道路、工厂、房屋建设需要大量征地，有些农村的土地已经被征用，有的正在被征用，有的将来可能被征用。因此，了解征地的有关政策、法律，对我们妥善处理征地事宜，积极预防和解决征地纠纷都有帮助。一方面，我们农村党员干部要带头学习党的政策和国家的法律，涉及到征地时，要带头支持、配合政府的征地工作，并且，能运用所掌握的法律政策知识做好群众工作，减少征地过程中的阻力和不必要的纠纷，使建设项目尽快落地，发展好本地方的经济。另一方面，运用所掌握的法律知识，在征地过程中依法维护合法权益，避免我们的应该享有的利益受损失。
由于目前国家还没有制定统一的征地法，有关征地的法律规定主要存在于《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《征用土地公告办法》等法律法规中。不仅法律渊源比较零散，并且各个地方的规定和具体做法有所不同。下面简要介绍征地补偿，拆迁安置工作中可能涉及的一些基本知识。
一、土地征收
1、什么是土地征收。
在土地管理法的总则中即确定，国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的单位和个人一定补偿的行为。征收土地是一种国家行为，是法律授予政府专有的权力，除了国家可以依法对农民的集体所有的土地实行征收外，其他任何单位和个人都无权征收土地。征收土地不是向农民购买土地，被征收单位和个人必须服从，但必须给予补偿。
2、征用土地的审批权。土地管理法将这项权力集中于国务院和省级人民政府，改变了土地征用权分散行使的现象，也注意纠正分散行使引致的弊端。国务院和省的权限划分有明确的界限。
3、征用农用地的，必须先行办理农用地转用审批。如果中央和省两级已依法批准农用地转用的，则可同时办理征地审批手续，这里表明，转用是征用的前提条件，如果农用地不被转用，则国家无须征用农民集体的土地。
4、国家征用土地由县级以上地方人民政府组织实施。国家征用土地是以国家的力量来实现土地所有权的依法转移，因此只有法定的政府机关才能行使这项权力，非法定的机关和单位是无权这样做，比如县级以土地方人民政府之外的政府机关、企业、事业单位，都不是征用土地的法定的组织实施者。否则，就是违法的，就会是扰乱了国家征用土地的秩序。
5、征用土地给予经济补偿。土地管理法明确规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。这项规定和有关征用土地补偿标准的规定表明，这种补偿是由国家确定了标准的一种经济补偿，并不是国家向农民买地的“市场价格”，价格是商品交换的产物，而在土地管理法中还没有将征用土地视同为商品交换，即土地买卖。
6、征收土地的批准权限
征收下列土地的，由国务院批准：
&& （一）基本农田；
&&& （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
&&& （三）其他土地超过七十公顷的。
征收前述规定以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
7、土地征收的法律依据：
1、《宪法》第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
2、《土地法》第二条： 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
3、《物权法》　第四十二条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
8、征地的基本程序
征地的程序分前后衔接的两大块，分别是征地的批准程序和征地的实施程序。批准程序是行政机关内部的事情，农村集体和农民不参与其中的工作，在这里仅作简要的介绍；实施程序的每个步骤都涉及到被征用土地一方当事人的合法权益的保障问题，需要农民朋友的积极参与，故做详细的介绍。
（一）征地的批准程序。主要分为5个步骤：
1、建设项目依法经国务院或省政府批准。
2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。
3、市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。
4、经市、县政府同意后逐级上报。
5、征用土地等方案依法由国务院或者省政府批准。
在这里需要指出的是，由于国家实行严格的土地管理制度，征地的批准权在国务院和省级政府，并且，征用的土地之中包含有基本农田的，只有国务院才有权批准。
（二）征地的实施程序。征地的实施机关是市人民政府和县人民政府，值得注意的是，市辖区政府虽然与县政府同级，但法律规定市辖区政府不能作为征地的实施机关。征地的具体工作由市、县的国土资源局承担。征地的实施程序主要分为六个步骤：第一、发布征地公告；第二，办理征地补偿登记；第三，拟订征地补偿安置方案；第四，确定征地补偿安置方案；第五，实施征地补偿安置方案；第六，土地交付。
1、发布征地公告。
征地的主要公告有2个，一个是征地公告，一个是征地补偿、安置方案公告。这两个公告都非常重要，为了规范土地征用的公告工作，国土资源部专门制定了《征用土地公告办法》，从日起实施。
先说第一个公告，也就是征地公告。征地公告的目的是向被征地单位告知征地的事实与办理补偿登记的机关和期限等重要内容，标志着征地实施工作的开始。如果市、县国土资源部门未依法进行征用土地公告的，被征地方的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿和安置登记手续（《征用土地公告办法》第14条之规定）。
（1）征地公告的发布机关：市、县政府。《征用土地公告办法》第四条规定：被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。
（2）征地公告的发布范围：被征用土地所在地的乡（镇）、村。
（3）公告内容：有4个方面：①批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围，②被征用土地的所有权人、位置、地类、面积③征地补偿标准和农业人员安置办法、④办理征地补偿登记的期限地点等。
（4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。
2、办理征地补偿登记
（1）登记机关：征地公告指定的政府土地行政管理部门。
（2）登记申请人：被征用土地的所有权人、使用权人。所有权人是指拥有土地所有权的村委会，或者村民小组（生产队）.使用权人一般指承包土地的人、房屋等建筑物的主人等。
（3）登记期限：征地公告规定的期限。
（4）登记所需材料：土地权属证书、地上附着物产权证明等文件。证明土地所有权、使用权或者房屋所有权等证书，比如：山界林权证、房产证等等。
（5）不办理登记的后果：补偿以市、县国土资源局的调查结果为准。可能有的村集体不同意征地，或者征地补偿标准低，因此不愿意办理登记；或者错误认为不办理登记，国家的征地机关就执行不了；或者由于特殊原因没有在公告规定的期限内办理登记，担心得不到补偿。这些想法是错误的、担心是多余的，办不办理登记，都不影响征地的进行，也不影响补偿，只不过补偿的数额以土地部门的调查结果为准。
3、拟订征地补偿安置方案
（1）拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位实施拟订。
（2）拟订根据：土地登记资料、现场勘测结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。
（3）方案内容：①被征用土地的情况②土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。③被征地农民的安置方案。
（4）方案公告：市、县政府地政部门在被征用土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。这是征地过程中的第二个重要的公告，《征用土地公告办法》对此有明确的规定，没有征地补偿、安置方案公告的，被征地方有权拒绝办理征地补偿、安置手续。
（5）听证：根据国土资源部日颁布、日实行的《国土资源听证规定》，在拟定征地项目的补偿标准和安置方案报批之前，征地部门应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。
所谓听证，通俗来讲，就是听取意见，听证会也就是听取意见会。听取意见有多种方式，比如说调查，开座谈会，走访等。听证会方式能够从程序上保证公正，听取多方面的意见，不偏袒某一方。在听证会上申请人提出意见后，由各方代表，也就是利益相关人，对是否同意申请人的意见进行论证，以使决策者科学、合理地作出决定。
征地补偿和安置的听证会，是征地部门听取被征地人对补偿和安置方案的意见，在综合各方面意见后确定征地补偿和安置方案。
（6）报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。
二、征地的补偿
在讲征地补偿之前先讲讲一个概念，就是征地年产值，
1、什么是征地年产值？征地年产值标准是为征地补偿提供依据，直接为征地服务。制订征地统一年产值标准主要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，因此土地的三项补偿费都是根据征地年产值的倍数来确定的
2、土地的三项补偿费。即土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。
土地补偿费，是指国家对被征收土地的所有权人因土地被征收而造成被征收土地所有权人土地减少或者无地可耕的损失的国家补偿。
安置补助费，是指国家对以土地为主要生产资料、生活来源的农村村民因国家征收土地而失去土地后造成的生产、生活困难由国家给予的必要的生产、生活补助费用。
青苗补偿费，是指国家征收土地时，对被征收的土地上正处于生长期的青苗不能正常收获而造成的该宗土地使用权人、土地承包经营者等损失的补偿。
地上附着物补偿费，地上附着物包括房屋、道路、水井、地上地下管线及林木等附着在被征收土地上的各种建筑物、构筑物及设施。地上附着补偿费就是对被征收土地上的各种建筑物、构筑物及设施的拆除、搬迁、恢复、移栽花、砍伐等的国家补偿。
4、土地补偿费和安置补助费的补偿标准：
安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知
（皖政〔号）
各市、县人民政府，省政府各部门、各直属机构：
为规范征地补偿安置工作，切实维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，促进全省经济平稳较快发展和社会和谐稳定，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）有关规定，现将《安徽省征地区片综合地价标准》和《安徽省征地统一年产值及补偿标准》（以下简称新征地补偿标准）予以公布，并就有关事项通知如下：
一、自日起，本省行政区域内征收集体土地的土地补偿费和安置补助费，均按新征地补偿标准执行。大中型水利水电工程建设征地补偿标准，按国务院有关规定执行。各市、县人民政府可根据本地实际情况，对特殊地类提高征地补偿标准。
二、使用国有农（林、牧、渔）场土地，参照农（林、牧、渔）场所在乡（镇、街道）的区域（区片）征地补偿标准执行，农（林、牧、渔）场周边有多个区域（区片）的，按周边区域（区片）的最高标准执行。
三、各市、县人民政府要切实做好新旧征地补偿标准的衔接过渡工作，加强政策宣传解释，妥善解决实施过程中的有关问题，确保新征地补偿标准顺利实施。对于新征地补偿标准施行前已依法获得征地批准的，市、县人民政府已制定并公告征地补偿、安置方案的，补偿标准按照公告确定的标准执行；未制定或公告征地补偿、安置方案且未实施征地的，原批准补偿标准低于新征地补偿标准的，按新征地补偿标准执行，原批准补偿标准高于新征地补偿标准的，按原批准补偿标准执行。
四、各市、县征地补偿标准，由省人民政府统一制订，并根据国家规定和各地经济发展状况，每两年调整一次。各市人民政府应根据本地经济发展水平和实际情况，制订被征收土地上的房屋、其他附着物及青苗补偿标准，报省国土资源厅备案后执行，每两年调整一次。
五、新征地补偿标准由省国土资源厅负责解释。
安徽省人民政府
二○○九年十二月三十一日
（1）、征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。根据省政府的这个文件，六安市叶集试验区：
Ⅰ 叶集镇新元村、桃园村、茶棚村、花园村、彭台村、赵郢村、新桥村、观山村、彭洲村、老店村、叶南村、柳林村、北关村、建丰村、瓦房村、绳铺村、古心畈村、柳树村、东楼村、万佛村、南街社区、北街社区、西街社区，孙岗乡荷棚村、孙岗村。共23个村其中镇区办21个村，孙岗两个村，一类农用地：统一年产值是：1460元每亩，土地补偿倍数是: 7，安置补偿倍数：15&&&& ，征地补偿标准为：32120 元每亩。建设用地和未利用地：统一年产值也是1460元每亩，土地补偿倍数为5，安置补助倍数为6，征地补偿标准为：16060
Ⅱ 其他地区。&& 1360 7&& 14 28560 && 5&& 5.5&&&& 14280
这个标准是省政府刚刚公布，于2010年一月一日起实施的，这个文件出台与以往的征地文件相比有以下几个特点：一、过去征地是各县区制定标准，到省里备案，这次直接由省政府统一制定。二、过去农用地这块标准分得细，水田，旱地，林地、园地、菜园地标准等都不一样，现在只要是农用地都一个标准了，三、建设用地和未利用地就一个标准了，这样今后操作更加简单。四、所以征地标准都有大幅度提高。青苗和地上附属物根据省政府（号文件规定由县区自己制定，报省政府备案，每两年调整一次，因此我区出台了叶政（2009）41号配套文件。下面我还要详细解读。
安徽省国土资源厅关于做好新征地补偿标准实施工作的通知
皖国土资z2010{37号
各市、县（区）国土资源局：
我省新征地补偿标准已经省政府公布，自今年1月1日起实施。为认真贯彻实施《安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知》（皖政〔号，以下简称《通知》），现就有关事项通知如下：
一、充分认识公布实施新征地补偿标准的重要意义
公布实施新的征地补偿标准，有利于更好地落实国家征地政策，进一步推进征地制度改革；有利于规范征地补偿行为，有效避免侵害被征地农民合法权益问题，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。各级国土资源部门要充分认识公布实施新征地补偿标准的重要意义，正确理解、准确把握有关政策规定。要通过适当形式向社会全面、准确地宣传制订和执行新征地补偿标准的依据、原则、水平和有关内容，争取社会各界特别是广大农民群众的理解和支持。要在政府统一领导下，统筹考虑、周密安排，会同财政、劳动保障、农业、民政等部门认真做好本行政区域内新标准的实施工作。
二、切实做好新旧征地补偿标准的衔接凡在日以后批准的征地，一律按新的征地补偿标准进行公告、补偿，但其上报的补偿标准高于新征地补偿标准并经批准的，按其上报的补偿标准执行。日以前经国务院和省政府批准的征地，在批准后新标准实施前，市、县人民政府已制定并公告征地补偿、安置方案的，补偿标准按照公告确定的标准执行；市、县人民政府已按原批准的标准补偿的，仍执行原批准标准；未制定或公告征地补偿、安置方案且未实施征地，原批准补偿标准低于新征地补偿标准的，按新征地补偿标准执行，原批准补偿标准高于新征地补偿标准的，按原批准补偿标准执行。
在实施征地过程中，对补偿标准有争议的，市、县国土资源部门应当告知当事人，向市、县人民政府申请协调，协调达不成协议的，可向批准征地机关申请裁决。
三、及时制订并公布被征土地上青苗和房屋等附着物补偿标准
设区的市国土资源部门要按照省政府的要求，根据当地经济发展水平，针对不同农作物，以及被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新程度等拟订市、县被征土地上青苗和房屋等附着物补偿标准，经组织有关部门论证，并按规定听证后于今年6月底前报我厅审查，经审查通过后，由设区的市人民政府批准并报我厅备案后执行。设区的市国土资源部门委托县（市、区）制订被征土地上青苗和房屋等附着物补偿标准的，要在县（市、区）论证、听证后，汇总、平衡各县（市、区）制订的补偿标准，按规定报经审查、批准、备案后执行。
对于2009年以前已制订被征土地上青苗和房屋等地上附着物补偿标准，执行期限已经超过两年的，应当重新调整，并按规定进行论证、听证，报经审查、批准、备案后执行；没有超过两年的，可不再调整，报我厅备案后继续执行。
四、准确把握新标准实施中的有关具体问题
（一）关于行政区划调整后征地补偿标准的执行
（二）关于“特殊地类”的把握
（三）关于国有农场周边多个区域（区片）的认定
&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二一年二月四日
2、关于征用土地的安置补助费标准的确定　 《》第条第二款规定，“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。这样规定，是将每一个需要安置的农业人口的安置补助费与人均耕地面积挂钩，以被征用土地所在地的人均耕地的平均年产值的倍数计算安置补助费，从而使安置补助费标准的确定更加公平、合理，有利于保护农民利益，维护社会稳定&
三、拆迁安置
近年来，在对征地拆迁安置管理工作上，坚持科学发展观点，把安置征地搬迁户作为工作的重点，采取统建安置、货币安置相结合的办法，严格依照国务院305号令和区管委相关文件精神，使拆迁户都得到了妥善的安置。既有效地避免了在征近拆迁过程中形成城中村、造成二次拆迁的困难，又积极稳妥、有效地化解了拆迁过程中产生的各种矛盾；同时又推进了被拆迁地居民从“农民”向“市民”的转变、加快了我区城市化的进程。
（一）、关于拆迁
1 拆迁概述：指因社会发展、城市化进程需要，在主管部门行政许可下，对红线范围内旧城和城郊村镇地块上房屋及附属物的拆除，并给予补偿安置的过程。包括：动迁、补偿、过渡、安置等一系列行为的总和。拆迁分为两种类型：一是城镇规划区内国有土地上的房屋拆迁，如老街改造，这个拆迁主管部门是房地产管理部门。二是城镇规划区内征收集体土地上房屋拆迁，这个拆迁的主体是我们国土资源局，下面我就重点讲第二个方面：
2、 拆迁的原则
符合社会和经济发展规律的原则。重点在于拆迁前期的立项、规划。 保证人民群众利益的原则。 表现在于动迁、拆迁服务工作，补偿、安置的到位情况。 保证工程建设社会利益的原则。 与群众利益原则的对立统一，重点在于长远利益和社会整体利益。
3、 拆迁法律依据
法律:《中华人民共和国土地管理法》日第六届全国人民代表大会常务委员会第16次会议通过，(日第九届全国人大常务委员会第四次会议修改通过，日中华人民共和国主席令第八号公布，自日起实施) ；安徽省实施（中华人民共和国土地管理法）办法，《中华人民共和国城乡规划法》。地方规范性文件：《叶集实验区征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》叶政（2009）41号。
4、动迁的工作程序
（1）明确政策。
依据国家和省、市集体土地房屋拆迁有关法规、规章和规范性文件，明确拆迁补偿、安置、过渡的依据，确定拆迁补偿、安置、过渡的方式、标准、地点、期限等具体政策。
（2）宣传动员。
对拆迁工作进行宣传、动员。今天就是一个动员会。
（3）调查登记。
对被拆迁房屋有效权属权源文件、被拆迁人家庭人口状况进行调查、登记，核实被拆迁房屋的权属、面积、用途。
（4）调查登记、安置公告
对被拆迁房屋的权属、面积、用途、有效权属源文件、被拆迁人的家庭人口、安置方式、安置地点、安置面积等情况进行集体审议，编制《房屋拆迁调查登记、安置情况公告》，经区国土资源局审核后，再被拆迁人所在村的“村务公开栏”或其他适当的地点张榜告示。
（5）签订协议。
拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。需要办理公证和证据保全的费用由提出方承担。
（6）支付补偿。
按协议约定向被拆迁人支付房屋拆迁补偿安置款等费用。在被拆迁人搬迁完毕交房后，被拆迁人写出申明后将拆迁房屋交给拆迁人拆迁或者被拆迁人自行拆迁。
5、拆迁验收
验收合格条件
拆迁范围内应拆除房屋全部拆除后拆迁人会同拆迁服务机构持《房屋拆迁验收申请表》等资料，向区征地拆迁事物组申请拆迁验收。
区地拆迁办事务组在受理拆迁验收申请后当日踏勘现场并审核申请资料
一是申请资料齐全； &二是 拆迁补偿安置政策已落实；
三是 拆迁范围内应拆除房屋已全部拆除。
（二）、关于被征地农民安置途径
（1）货币安置。货币安置是指一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长或者有生活技能的农民自谋职业。政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征收土地的农民的社会统筹保险，或者征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发给个人用于自谋职业。
（2）保障安置。保障安置是指用征地补偿费未被征地农民支付社会统筹保险和商业保险费用，对需要安置的农业人口依据不同年龄和性别实行分类安置，或将被征地农民的基本生活纳入城镇居民社会保障体系之中。
（3）农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
（4）重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。
（5）入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
（6）异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
我区为了体现以人为本，结合试验区实际，征地安置采取货币补偿和社会保障安置相结合的办法，也就是支付给被征地村组的征地补偿费除土地补偿费的25%用于支付失地农民养老保险集体统筹部分外，其余全部用于被征地农民货币补偿安置。
四、房屋拆迁补偿安置
大家也许会问，征地都是全省统一标准，为什么拆迁补偿就没这样做呢？大家知道，各地的建筑成本不一样，同时按照省政府文件（号第四条规定，各市、县征地补偿标准，由省人民政府统一制订，并根据国家规定和各地经济发展状况，每两年调整一次。各市人民政府应根据本地经济发展水平和实际情况，制订被征收土地上的房屋、其他附着物及青苗补偿标准，报省国土资源厅备案后执行，每两年调整一次。因此，我就拆迁安置结合我区出台的叶政{2009}41号文作个全面的阐述，在全面理解41号文件的基础上，要把握好以下几个问题：
（一）房屋有效面积确认
1、经批准取得土地和规划等法定建房手续的，或在2005年叶集城区航测图上有标注的房屋，按照拆迁工作组现场实际登记面积确认。
2、在2005年叶集城区航测图上没有标注的房屋，且建房未办理批准手续，但符合一户一宅政策的，经村委会和办事处证明后，被拆迁房屋人均不足45平方米的，按拆迁工作组现场实际登记面积确认；被拆迁面积超出人均45平方米的按45平方米确认，每户最高不超过200平方米；被拆迁面积超出人均45平方米的部分，不予确认面积。
3、凡在2005年叶集城区航测图上没有标注的房屋，建房未办理批准手续，又不符合一户一宅政策的，一律按违法建设处理，不予确认面积和补偿安置。
（二）房屋拆迁安置
1、房屋安置人口确认
被拆迁住房的下列人员确定为房屋安置人口：
（1）日前办理入户，现在册的农业祖居人口；
（2）农业祖居已婚人口的配偶及新生子女；
（3）在校大学生，尚未就业的大中专毕业生、现役义务兵、服役劳教人员，以及户口不在拆迁安置范围但在当地常住的无工作单位的配偶；
（4）已领取《独生子女父母光荣证》的家庭，该独生子女按两人计算；
（5）拆迁公告发布时，已办理计划生育证（准生证）的孕妇，按两人计算安置人口；
（6）只生育两个女孩并已落实绝育手术的两女户，可以增加一个安置人口。
（三）、房屋安置方式
城区规划区房屋拆迁安置实行货币补偿安置或统建安置，由被拆迁人选择其中一种方式。城区规划区外还可以实行自拆自建安置。我们镇区都是城区规划区！
（1）货币补偿安置
货币补偿安置是指由拆迁人按被拆迁房屋的补偿金额，一次性提供安置资金补偿，由被拆迁人自行选购安置住房的方式。选择货币补偿安置的，被拆迁房屋经确认有效面积的部分按照统建安置补偿标准乘以1.2系数结合成新计算货币补偿金额。货币补偿的拆迁户在试验区内不再享受其它安置待遇。
（2）统建安置
统建安置是指由拆迁人提供安置用房安置被拆迁人，并按统建安置补偿标准结合成新系数结算被拆迁房屋与安置用房差价的安置方式。
统建回迁安置面积的确定：
经批准取得土地和规划等法定建房手续的，或在2005年叶集城区航测图上有标注的房屋，被拆迁房屋有效确认面积达到或超过人均45m2的，按人均45m2实行统建安置回迁，超过部分按叶政〔2009〕41号文件规定的按自拆自建标准结合成新予以经济补偿，不予统建回迁安置。被拆迁房屋有效确认面积小于人均45m2的，按实际面积实行统建回迁安置，每户最低不少于60平方米。
在2005年叶集城区航测图上没有标注，且建房未办理批准手续，但符合一户一宅政策的房屋，被拆迁房屋有效确认面积达到或超过人均45m2的，按人均45m2实行统建安置回迁，超过部分不予补偿和安置。被拆迁房屋有效确认面积小于人均45m2的，按实际面积实行统建回迁安置。
（四）、房屋拆迁补偿安置相关规定
（1）被拆迁临街房屋用于经营并持有工商营业执照满三年，且按证照规定的范围连续经营至今并能出具纳税凭证的，在按照第七条规定标准给予补偿的基础上，根据区管委公布的城镇规划区内商业用地土地级别划分范围图、表确定的被拆迁房屋所在土地级别，按照临街房屋的宽度，依据下列标准给予补助：
1、一级地段区域：按临街宽度补助4000/米；
2、二级地段区域：按临街宽度补助3000元/米；
3、三级地段区域：按临街宽度补助2000元/米；
4、四级地段及以外区域：按临街宽度补助1000元/米。
（2）房屋装潢与各类附属物拆迁补偿标准、搬迁费、临时安置补助费标准按叶政〔2009〕41号文件规定执行。
（3）房屋拆迁奖励：被拆迁人自拆迁公告发布之日起20日内签订拆迁补偿安置协议并拆迁完毕经验收确认的，可以按核定的主房（不含附属物及装潢）拆迁补偿费总额的10%给予一次性奖励。在第21天以后搬迁完毕的，每推迟一天，扣除额的10%，直至扣完为止。
（五）、搬迁费、临时安置补助费标准
一、搬迁补助费：实行货币补偿和自拆自建安置的，每户一次性补助500元；实行统建安置的，每户一次性补助2次搬迁费计1000元。
二、临时安置补助费：按拆迁主房建筑面积每平方米每月2元标准计算。过渡期限：货币补偿和自拆自建安置6个月；统建安置过渡期为12个月，最长不超过18个月，超过18个月的按2倍计算补助费用。月临时安置费不足100元的，按100元计算。
五、拆迁安置补偿办法（叶政41号文件）的新亮点
今年以来，区管委为规范试验区范围内的征地拆迁工作，从更加关注民生、维护被拆迁人的合法权益的角度出发，经过充分的调研论证和数轮的讨论修订，出台了叶政〔2009〕41号文件。这是我区征收集体土地房屋拆迁补偿安置纲领性、规范性文件，是我区范围内征收集体土地房屋拆迁补偿安置的依据。新的政策和方案与以往的文件规定和做法，其主要变化体现在以下几个方面：
（一）在拆迁补偿安置的方式上
区分城市规划区内外，分别实行不同的安置方式。即：在城市规划区内实行统建安置和货币补偿安置方式。在城市规划区外实行自拆自建和统建安置方式。由被拆迁人自行选择其一。本次拆迁安置的方式为统建安置和货币补偿安置。其中，统建安置小区规划在一期征地范围内，为统建多层住宅，不再实行分配宅基地自建和门面房安置的政策，这是一个很重要的转变。
（二）在拆迁补偿标准方面
叶政〔2009〕41号文件规定的自拆自建和统建安置的补偿标准均在原来的基础上平均提高了50元/平方米左右，其中考虑到对贫困户或低收入家庭的照顾，对房屋结构较低的砖木结构（3等）的房屋补偿标准提高了120元/平米。
（三）在房屋拆迁有效面积确认方面
按照公平合理，有效遏制违法建设的原则，以2005年城区拍摄航测图时间为节点，区分3种情形进行确认：
1、经批准取得土地和规划等法定建房手续的，或在2005年叶集城区航测图上有标注的房屋，按现场实际登记面积进行确认（即2005航测图上有标注的无论有无批准，均视为合法）。
2、在2005年叶集城区航测图上没有标注的房屋，且建房未办理批准手续，户主属本集体经济组织成员，符合一户一宅政策的，经村委会和办事处证明后，被拆迁房屋人均不足45平方米的，按拆迁工作组现场实际登记面积确认；被拆迁面积超出人均45平方米的按45平方米确认，每户最高不超过200平方米；被拆迁面积超出人均45平方米的部分，不予确认面积。
3、凡在2005年叶集城区航测图上没有标注的房屋，建房未办理批准手续，户主虽属本集体经济组织成员，但不符合一户一宅政策的，一律按违法建设处理，不予确认面积和补偿安置。
（四）在安置政策方面
1、统建回迁安置。本次的安置方案在制定过程中，按照关注民生、以人为本，拆有所居的原则，制定了每户人均不小于45平方米的低限安置政策。即每一个符合安置政策的农业人口，若选择统建安置，无论拆迁房屋面积大小，均给予45O以内的安置房回迁。（统建回迁安置时，被拆迁人要严格按照应安置面积选房，不得超面积选房）
特别说明：①被拆迁房屋结构越低，成新越旧，其补差价越多。②有房屋拆迁，才有安置，不拆迁不安置。杜绝砍几棵树、征几分地就安置的局面。③货币补偿安置。若被拆迁户选择货币补偿安置，那么其被拆迁房屋经确认有效面积的部分按照统建安置补偿标准乘以1.2系数结合成新计算货币补偿金额。同时货币补偿的拆迁户在试验区内不再享受其它安置待遇。
（五）对于临街经营房屋的拆迁政策
被拆迁临街用于经营的房屋并持有工商营业执照满三年的，且按证明规定的范围连续经营至今并能纳税凭证的，在与一般住房同样的补偿安置基础上，另按临街宽度给予补助（标准上面讲过）。另外，原来向原改建指挥部缴纳配套费的，除按临街宽度进度补助外，可以凭原始票据，据实退还
六、拆迁中群众反映的几个具体问题
（一）关于要求一户一宅安置问题
叶集的城区总体规划是经市政府批准的，在城区规划区范围内的各种征地拆迁安置，须符合区管委确定的安置办法。根据叶集试验区城市规划区现状和国家关于集约利用土地的相关精神，试验区管委决定，城市规划区内拆迁安置一律采取统建安置办法，不再采取自拆自建安置。
（二）关于要求门面房安置问题
拆迁安置是依据被拆迁房屋原用途进行安置，集体土地上的农村村民住房批准建设时的用途均为居住用房，因此本次拆迁安置按应安置人口给予人均45O住房回迁安置或货币补偿安置。对于原来利用居住用房进行经营活动的，依据《关于印发叶集试验区征收集体土地房屋拆迁补偿安置办法的通知》（叶政〔2009〕41号）文件有关规定进行处理。
（三）关于农民的宅基地与物权法的问题：
物权法第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。这是物权法把经登记的宅基地使用权作为物权的一种保护。
但同时其第一百五十三条又规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让等，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，物权法这一准用性规则，维持了《土地管理法》等法律和国家相关政策对宅基地使用权的规定，因此，依据《土地管理法》规定，县级以上人民政府在按照国家规定给予补偿后，可以依照法律规定的权限和程序，对宅基地使用权进行征收或征用。
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