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《兰州市物业管理条例》提请审议 居民住宅内经营或被禁止
网-西部商报
《兰州市物业管理条例》提请审议 居民住宅内或被禁止
　　每日甘肃网-西部商报讯(记者李杨)物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价；业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议分组审议了《兰州市物业管理条例》(以下简称《条例》)。
　　兰州物业发展目前尚存六大问题
　　截至目前，兰州市物业服务企业共有673家，物业托管面积达到6580万平方米，专业化物业服务受益对象达到220万人，物业从业人员3万余人，物业管理覆盖面占兰州市物业总量的70%。近年来，兰州市物业管理行业取得了长足进展，但随着城市规模的不断扩大和业主维权意识的不断提高，物业管理的范围、内容有所变化，传统物业管理模式已不能完全适应新形势下物业管理工作要求，物业管理活动需要进一步规范。目前来看，兰州市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞，历史欠账较多，具体表现为：物业矛盾纠纷增多；服务不规范、服务不标准、服务不透明；业主大会、业主委员会建设滞后；专项维修资金归集难；物业企业发展环境差；老旧小区数量较多，难以实施专业化物业管理。
　　业主不得将住宅改变为经营性用房
　　物业使用中禁止损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；将住宅合租作为员工宿舍供多人居住，影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活等。业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。
　　《条例》提出，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。开发建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。
　　《条例》还对物业服务企业、业主、相关专业单位和政府及其部门以及工作人员设置了明确的法律责任。违反擅自在物业管理区域内进行改变物业共有部位、共用设施设备规划用途；向业主、物业使用人制定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
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案例分析：小区内住户遇害，物业公司是否承担赔偿责任？
【案情概要及争议焦点】
上诉人（原审被告）：某物业管理有限公司（下称某公司）。& 被上诉人（原审原告）：胡某、蒋某等四人。
蒋某某系被上诉人胡某丈夫，系被上诉人蒋某等之父。1995年蒋某购买了某小区的房屋及固定车位一个，蒋某及其配偶胡某、子女蒋某等共同搬入该房屋居住。日，某物业公司与房地产公司签订《物业管理合同》，合同期限两年，从日至日止，某公司据此开始对该小区进行管理和提供服务，蒋某每月向某公司交纳物业管理费172元、房屋本体维护基金25.8元、停车位管理费100元。某公司的收费系依据多层住宅区一级物业类别的物业收费标准收取，按照该标准，物业管理公司应24小时值班，保安人员24小时巡逻。
日夜，罪犯王某从后门进入该小区潜入在4栋507房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。日晚，蒋某在家中被犯罪分子王某杀害、并被劫去财物人民币11000元。罪犯王某犯故意杀人罪、抢劫罪，被法院判处死刑和有期徒刑，决定执行死刑；并要求其将非法所得的11000元财产退赔被害人家属，但退赔财产至今未果。案发现场即该小区4栋507房已
售出，业主未办理入伙手续，房屋的钥匙由某公司保管。刑事卷宗的公安机关审讯笔录证明：日下午，某公司的工作人员李某某（职务是专业电工）看见罪犯在4栋507房内出现，未上前进行检查，亦未告知他人，该房屋的钥匙由某公司的电工班长和李某菜保管。至本案起诉止，被上诉人未向罪犯王某提起刑事附带民事诉讼，亦未向罪犯家属提起民事诉讼。日，被上诉人以某公司未尽到物业管理服务合同的义务，某公司构成合同违约，应承担相应的违约责任，向原审法院提起诉讼，请求某公司支付被上诉人丧葬费204368元、差旅费及教育费损失40000元、精神赔偿金（4个人）400000元、赔偿蒋某某工资、岗位股金收入损失428587元。
争议焦点：1．本案起诉时是否已过诉讼时效？2．某物业管理公司应承担什么样的合同义务？
【裁判理由】
一审法院认为，胡某等四人提供的交费单只是证明某公司每月向业主蒋某某及其家人征收管理费的数额，该管理费数额某公司亦表示确认，因此，对此项事实予以认可。关于某公司辩称本案胡某等四人起诉时已经超过法律规定的诉讼时效的问题，在最高人民法院对犯罪嫌疑人的终审裁定做出之前，不能认定其有罪，同样，犯罪事实也是不确定的。??高级人民法院维持判处王某死刑的终审裁定的时间为日。犯罪分子的犯罪事实被确定之后，本案某公司在履行合同过程中的违约行为才能最终予以确定。??高级人民法院的终审裁定生效以后，胡某等四人才能确定某公司在物业管理服务过程中存在违约行为，侵害了胡某等四人的合法权益。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：&向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。&对于物业管理服务合同，法律并未规定特殊诉讼时效，因此，本案应适用二年诉讼时效期间的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：&诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。&胡某等四人在??高级人民法院终审裁定生效之后于日提起民事诉讼，没有超过法律规定的诉讼时效。物业管理是指业主委员会与物业管理公司或房地产开发企业与物业管理公司订立的有关房屋管理、维修、环境卫生、保安、绿化等业务的协议，物业管理公司作为服务性的机构，以向业主提供与收费相适应的社区环境和服务来获取业主支出的报酬。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：&合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律的保护。&蒋某某生前入住该小区，按月向某公司交纳了物业管理费。自其入住之日起，蒋某某就与某公司建立了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合同的效力不仅及于自购的房屋，而且及于社区的公共部分及特定条件下的社区全部。本案发生在《中华人民共和国合同法》施行以前，当时的法律对此类合同纠纷缺乏明确的规定。最高人民法院在《关于适用（中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》中第一条规定：&合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法成立以前的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。&根据这一司法解释，本案可以适用合同法来调整。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：&当事人应当按照约定全面履行自己的义务&，&当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。&某公司是一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司。根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务，按照收费标准的不同，各个物业管理公司履行合同附随义务的方式也会有所不同，但必须是切实采取有效的安全防范措施，认真履行最谨慎之注意义务，在自己能力所及范围内最大限度的保护住户不受非法侵害。物业管理服务合同一经成立，合同的附随义务就随之产生并客观存在。蒋某某自1995年入住该小区就与某公司构成事实物业管理合同关系。在此合同中，某公司除应履行向蒋某某提供与其一级物业收费标准相适应的物业管理与服务的义务外，还应履行保护蒋某某人身、财产不受非法侵害的义务。由于刑事犯罪的突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化，作为物业管理公司来说，尽管认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区内发生。因此，一旦此类犯罪事件发生，不能以物业管理公司承担着保护住户人身、财产不受非法侵害的合同附随义务就一概认为物业管理公司负有责任，具体情况应具体分析。对犯罪分子造成的危害结果，根据罪责自负的原则，必须由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。物业管理公司能够证明自己确实认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的合同义务后，可以不承担责任。某公司收取一级（同等最高级别）的物业管理费用，应配备高素质的物业管理人员，提供相应级别的服务。其物业管理人员除应具备相关的专业知识外，还应当履行作为物业管理人员应负的注意义务，包括及时发现、报告可疑人员，消除不合理危险，保护住户安全。某公司作为拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司，有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意，询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图，保护住户的安全。虽然4栋507房已为他人所购置，但是，由于业主尚未入伙，该房屋的钥匙由某公司控制，某公司对该房负有管理的义务。由于其未尽职责、疏于管理，使犯罪分子王某非常容易地在4栋507房内潜伏4日，寻找作案目标，伺机作案。虽然某公司工作人员在犯罪分子王某潜伏的第二天即发现4栋507房内犯罪分子的行迹，但是，由于责任心不强，疏忽大意，没有及时开门检查、询问可疑人员，从而使犯罪分子王某的犯罪行为在第四天得逞，蒋某某被杀害。事实证明，某公司对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的一大失误，这一失误已将小区内住户置于极不安全的境地。罪犯王某在空置的4栋507房潜伏的四天时间里，多次出入并且已经被某公司工作人员发现，但某公司的工作人员没有引起应有的注意、足够的重视，从而未能避免罪案的发生。某公司没有全面、认真的履行合同义务，应当承担违约责任。《合同法》第一百一十三条第一款规定：&当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。&某公司履行义务不符合合同的约定，以致使住户蒋某某陷入危险的环境，应当承担违约责任。但是应当指出，某公司只对其订立合同时应当预见到的因违反合同所能造成的损失承担责任，胡某等四人认为蒋某某的死亡给胡某等四人造成了巨大的损失，丧葬费、胡某等四人差旅费及教育费损失、蒋某某被抢劫的财物、蒋某某的工资、岗位股金收入损失共计元，胡某等四人要求某公司承担部分责任计6829510元。关于丧葬费问题，数额应当比照《道路交通事故处理办法》中的有关规定计算，当地的丧葬费标准为4000元／具，鉴于胡某等四人为办理死者蒋某某的丧事花费的费用远远超过了该标准，因此，本院酌定该项费用为10000元；关于胡某等四人差旅费及教育费损失问题，胡某等四人得知其父身亡，回国奔丧，是一种亲情的自然流露，胡某等四人为此花费差旅费，合情合理，本院予以认定，但是，胡某等四人没有提供差旅费单据，仅提供了个人护照表明在此期间曾回国处理丧父事宜，故本院酌情认定差旅费为人民币5000元。胡某等四人为成年人，其回国一个月并不足以导致所受教育程度明显下降，故教育费损失本院不予认定；关于胡某等四人财物损失问题，因胡某等四人实际并没有从犯罪分子手中得到损失的人民币11000元，本院认定该笔款项为胡某等四人的实际损失；关于胡某等四人亲属蒋某某的工资、岗位股金收入损失问题，死者蒋某某在1995年至1997年的工资收入为2504310元、岗位股金收入为1892500元，其死后，工资与岗位股金单位不再发放，蒋某某死亡时年龄为57岁，按照我国的退休制度，蒋某某尚有3年才达到退休年龄，因蒋某某的死亡，其家人对其在退休前的收益有部分未能继续，即蒋某某自57岁到退休时的工资与岗位股金，故本院认定该部分为胡某等四人的可得利益的损失。但因蒋某某已死，其自57岁到退休时的工资与岗位股金数额无法计算，因此，本院参照蒋某某死亡前三年的工资与岗位股金数额认定胡某等四人该部分损失为人民币元。以上胡某等四人的实际损失数额总计应为元。蒋某某的死给胡某等四人造成了巨大的经济损失。但这些损失是否应由某公司来全部承担呢？某公司与蒋某某之间构成物业管理服务合同关系，某公司每月收取了蒋某某100元的管理费用。作为一家物业管理公司，某公司在安全保卫方面的义务是有限的，其违约赔偿额应与其承担安全保卫方面的义务相适应，某公司承担的违约赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失。故某公司应承担的违约赔偿数额依据本案的实际情况，本院酌定为10万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，作出判决：（一）某集团公司应自判决生效之日起10日内支付胡某、蒋某等人违约赔偿金10万元；（二）驳回原告胡某、蒋某等人的其他诉讼请求。
某公司不服上述判决，上诉称：1．被上诉人提出起诉已经超过诉讼时效期间。一审法院将本案作为合同违约纠纷审理，同时，既然被上诉人将侵权之诉变更为违约之诉，又认为上诉人负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务，那么，当蒋某某于日遇害时，被上诉人已经知道了结果的发生，也即知道权益受到了侵害，无须等到??高级人民法院的刑事终审裁定生效来确认上诉人是否存在过错。2．上诉人不负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。首先，这一义务不是上诉人的法定义务，从国家到地方关于物业管理的法律、法规、规章，均无规定物业管理公司负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。从立法精神上，物业管理公司是无须承担这一义务的；其次，这一义务不是上诉人的约定义务，《物业管理合同》也未约定物业管理公司应对住户的人身、财产负责。《物业管理合同》第二条第7项规定的委托管理事项是&配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），&第五条第12项约定：&物业管理公司不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）&；再次，这一义务也不是上诉人的附随义务，一审法院适用《合同法》第六十条第二款之规定推断&根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。&这一推断是不能成立的。首先，从合同性质看，根据《（深圳经济特区物业管理条例）实施细则》第二条的规定，物业管理服务合同关系，是以物业管理为对象，以维护物业的维护、修缮和整治为核心内容的权利和义务，除非当事人另有约定，否则，仅从这一法律关系的性质，不能推出其权利义务内容包括人身、财产的保安、保管、保险等义务；其次，从合同的目的看，既然相关法规对物业管理的概念和内容都有了明确的界定，那么当事人双方建立物业管理服务合同关系的目的也就很明确了&&就是为了维护物业（包括相关设施）的正常使用和运行，很显然，这一目的达到了，也仍然不能完全排除住户的人身、财产遭受不法侵害。因此，以合同目的无法推断保护住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务。一审判决所述&每一位住户都不愿意居住在一个危机四伏的环境里&，同样，每一家物业管理公司也不希望他的住户在自己管理的社区内人身和财产受到侵害。其表述的只是合同当事人广泛、抽象的意愿，是一种&人之常情&，而不是能够直接派生出保护人身、财产安全的附随义务的具体合同目的。如果一审判决的论述能够成立，那么，这一论述完全可以及于任何场所的经营管理人与进入该场所的人之间的法律关系，推而广之，也完全可以及于所有的合同关系，即任何一种合同的一方当事人都希望在与对方交易的过程中人身、财产免受侵害，同时也不希望另一方当事人因为与自己交易而受到人身、财产的侵害，难道据此就可以认为保护人身、财产不受侵害是所有合同的附随义务吗？再次，从行业习惯上看，因为物业公司既没有公安机关打击违法犯罪的强制手段，也不享有相关的权力，小区是向公众开放的场所，包括业主在内的任何人都有自由出入的权利，物业公司的职责仅限于维护小区内公共场所日常生活秩序，有巡逻、及时报案等配合协助保障安全的辅助义务，而不具备公安机关维护治安的社会责任和义务，我市主管部门制定示范合同文本时，也是充分调查研究了物业管理行业的经营条件和风险负担能力等因素后，才制定出前述规定，是对目前行业习惯的概括和总结。李某某是上诉人的电工，不负保安的责任，李某某发现507房有人未及时处理的行为不构成过错，其后果不应由上诉人承担。一审不能以不负有保安责任及相应判断能力的李某某的思维过程作为认定上诉人&对空置房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的失误&的依据。3．-审法院判决上诉人承担赔偿责任与罪责自负原则相悖。《合同法》第一百一十三条规定：&当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失时，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。&一审判决仅适用&但书&部分的内容却忽略了适用本条所应具备的基本前提&&行为与损害后果之间的必然因果关系，在本案中，导致业主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行为。暂且退一步说，即便上诉人存在疏忽之过，也并不会必然地导致被害人死亡，只是客观构成犯罪分子的犯罪行为发生的条件而不是原因，所以，该行为与蒋某某遇害没有必然的因果关系，上诉人不应对此损害结果承担赔偿责任。其违约和赔偿责任应另根据双方合同或合同原理，以返还管理费等方式承担。一审判决认为：&对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负原则，必然由犯罪分子承担刑事和民事法律责任。&那么由犯罪行为所引起的全部危害后果都应由犯罪分子承担，从其中分割出哪怕只是一小部分转嫁到自身行为对造成危害后果没有因果关系的上诉人身上，也是违背罪责自负原则的，因为这一原则要求的是&犯罪分子对犯罪行为造成的危害后果承担法律责任&，而不能将命题转换为&犯罪分子对犯罪行为造成的危害后果承担大部分法律责任&。4．-审在参照案例时存在不当之处。一审在参照&王利毅、张丽霞诉上海银河宾馆赔偿纠纷案&的案例时，忽视了两种不同行业、两宗案件的重大区别：首先，宾馆为住客提供服务，服务内容直接关系到住客本身获得的享受，双方的权利义务内容强调的是人身权方面的利益，容易导出保护人身、财产不受侵害的附随义务；而物业管理权是业主的房地产权派生出来并有偿委托给物业管理公司行使的权利，属房地产权利范畴，强调的是财产权方面的利益，不必然保护人身、财产不受侵害的附随义务。这就决定了宾馆房价是根据住客人数收取，不同标准的房间有不同价格，加人则须加价，符合获得收益与承担责任、风险相适应的经济法则。而物业管理费是根据建筑面积收取，不问在该物业内居住的人数。居住人数越多，物业管理公司承担的责任和风险越重，但收取的管理费固定不变，从动态过程考察，收益和风险的变动关系是不对应的。其次，物业管理属微利行业，收费低廉，宾馆行业普遍利润率较高，房价远远高于物业管理费，具体到本案和王利毅、张丽霞诉上海银河宾馆的物业管理费，但一审却判上诉人赔10万元，显然收取的费用与承担的责任之间不对等，从静态对比考察，也违反了公平原则。综上所述，根据案发当时和目前的有关规定及物业管理行业的发展水平与管理条件，上诉人已在自己的权限范围内尽了职责，一审判决没有考虑历史条件和客观现实，对物业公司的保安义务提供依据，也有违公平原则和损害赔偿方面的法理，同时，对超过诉讼时效的起诉予以支持更属不当。据此请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
胡某、蒋某等人答辩称：1．本案上诉人的员工李某某在公安机关的供述中表明，被害人被杀的现场是507房，507房的钥匙由李某某及其班长保管，李某某看见有人在空房里感到奇怪，说明李某某责任心差。2．关于诉讼时效问题，我们提出的是违约之诉，公安、司法机关没有查清犯罪事实之前，当事人家属是不可能知道被告是谁？上诉人是否构成违约？只知道侵害事实的存在，因此，本案未超过诉讼时效。3．关于合同关系问题，我们认为上诉人与被上诉人没有人身、财产保险的合同关系，而是本案中物业管理公司的负有保护人身、财产保险的义务，当然其义务是有限度的，一审判决很明确，并不是物业公司承担一切损失。4．关于法律的适用问题，一审适用附随义务是完全得体和精当的，因为合同不能穷尽所有的义务，这是双方物业管理合同的目的和真实意思表示。5关于赔偿问题，因上诉人的过错行为没有有效地防止犯罪事实的发生，所以一审判决适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
二审法院认为：物业管理是指业主委员会委托物业管理公司或房地产建设单位委托物业管理公司对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。本案中，被害人蒋某某是该小区3栋303号房的业主，上诉人是该小区的物业管理公司，蒋某某生前人住上述房屋，按月向上诉人交纳了物业管理费，上诉人作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供了相应的物业管理服务，自蒋某某人住之日起，双方虽没有签订物业管理合同，但形
成了事实上的物业管理服务合同法律关系。该合同的主体、履行地均在深圳经济特区内，依法应适用日深圳市第一届人民代表大会常务委员会通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、相关法律、法规予以调整。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定：&合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同受法律保护。&上诉人根据该小区的开发建设单位某集团（深圳）有限公司的委托对该小区住宅区进行物业管理。因此，上诉人与开发建设单位某集团（深圳）有限公司所签订的合同合法有效。上诉人依上述物业管理合同，依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则的规定，依法对该小区整个住宅区的物业行使管理权。上诉人及该小区的业主及非业主使用人应依照上述的法规和《物业管理合同》享有权利、承担义务。上述法律、法规和《物业管理合同》对上诉人及该小区的全体业主、非业主使用人均具有法律约束力，而被害人蒋某某是该小区3栋301号房屋的业主，因此，该《物业管理合同》是确定本案双方当事人的权利义务、确定审理本案双方当事人所争议的依据，该合同合法有效，对当事人的合法权益，依法应予以保护。关于本案违约之诉的诉讼时效问题。上诉人主张被上诉人起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：&诉讼时效期间从知道或者应知道权利被侵害时计算。&被上诉人在广东省高级人民法院终审刑事裁定生效之后于日起诉，没有超过法律规定的诉讼时效，因只有终审法院的终审裁定生效后，被上诉人才确定本案损害结果发生的原因和本案中的上诉人是否在履行管理合同中存在违约行为，是否侵害被上诉人的合法权益，本案的诉讼时效适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定。对上诉人认为被上诉人的起诉超过诉讼时效的主张，理由不成立，本院不予采纳。本案被上诉人所主张的是违约之诉，应当严格按双方当事人所确立的《物业管理合同》的约定及有关法律的规定来界定双方当事人的权利与义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：&当事人应当按照约定全面履行自己的义务&，&当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。&根据合同法的诚实信用原则规定，合同当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要按照合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知、保密等义务。本案中的《物业管理合同》第二条第七项约定：&物业管理公司仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）&，第五条第十二项约定：&物业管理公司不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定的除外）。&根据《（深圳经济特区住宅区物业管理条例&实施细则》第四十条第二款的规定：&物业管理公司所收取的管理费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费。&因此，合同的约定、法规的规定均明确排除了上诉人对住宅区业主及非业主使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。合同的附随义务顾名思义，应当是根据合同性质、目的及交易习惯等延伸出来的一种义务，其与合同主义务应具有依附性，是合同当事人未约定，但依据合同性质、目的和交易习惯等，而由法律直接规定的一种义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容，则不应将该内容作为合同的附随义务。本案中，上诉人与被害人蒋某某生前所确立的《物业管理合同》及深圳市物业管理法规均明确排除了上诉人负有人身、财产安全保护、保管的义务。本案上诉人与被害人蒋某某没有签订专门的人身、财产安全保护、保管合同，对此双方没有专门约定，上诉人作为物业管理公司，其物业管理的基本义务是保障该小区住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序，具体是：房屋的使用、维修、养护；消防、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修养护和管理；清洁卫生、车辆行驶与停泊；公共秩序等以及住宅行政管理部门和委托管理合同规定的其他管理事项。上诉人的主要义务是对小区物业的管理，若把上诉人保护、保管该小区全体业主及非业主使用人人身、财产保护保管义务视为上诉人的附随义务，则违背了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的立法精神，违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯，该附随义务的责任比物业管理合同中的主义务的责任还重大，违背了合同的诚信等价原则，而要上诉人承担人身财产安全的合同义务，该责任远远超出了物业管理合同中的主义务。作为本案中的上诉人，依照法律、法规规定和《物业管理合同》的约定，不具有对该小区全体业主及业主使用人的人身、财产保护、保管的权利能力，不具有公安司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。本案中的被害人在上诉人的物业管理区内被谋害，被上诉人受到的精神上的严重伤害和严重的经济损失，该损害结果的发生是犯罪分子的违法犯罪行为所致，犯罪侵权行为导致损害结果的发生与上诉人在物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。上诉人在履行物业管理合同中，对损害结果的发生，主观上没有故意或过失的侵权行为，不应当就不存在的义务承担违约责任。一审判决以上诉人的员工李某某看见可疑人员在小区内出入，未报告或引起注意，认定上诉人没有尽到相应的关注义务，而承担违约赔偿责任，缺乏合同依据或法律依据。损害结果的发生与违约行为之间要有因果关系，要存在不以人们的意志为转移的必然联系，否则，不应承担赔偿责任。本案中，上诉人不具有对该小区全体业主或非业主使用人的人身、财产安全保护、保管的义务，而本案的损害结果发生原因是因犯罪行为所致的，由于刑事犯罪的突发性、不可预测性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案，尽管物业管理公司按物业管理合同认真履行义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在小区内发生，上诉人工作人员的行为并不构成违约，且该行为与损害结果的发生亦无因果关系。综上所述，上诉人在本案中对该小区的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了《物业管理合同》所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不承担违约损害赔偿责任的理由成立，本院予以支持。原审认定事实部分不清，适用法律和处理不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第一条、第二十五条、第二十六条、《（深圳经济特区住宅区物业管理条例）实施细则》第二条、第四条第一款、第四十条第二款之规定，判决如下：（一）撤销深圳市罗湖区人民法院深罗法民一初字第430号民事判决；（二）驳回被上诉人胡某、蒋某等人的诉讼请求。
【裁判标准】
与物业管理公司存在物业管理关系的住户在小区内遇害，其近亲属若要求赔偿，就民事诉讼而言，既可提起侵权之诉又可提起违约之诉。受害人的近亲属往往以物业管理公司违反物业管理合同附随的保护住户人身安全的义务，选择向物业管理公司请求违约损害赔偿。本案当事人选择的就是违约之诉，本案值得探讨的主要有以下几个问题：
一、物业管理合同是否附随有保护住户安全的义务
在传统民法理论上，合同的内容由法律明文规定或当事人的明确约定为限，法律无规定和当事人未约定的事项，对合同当事人不具有约束力。随着各国民法中诚信原则的确立及其在实务中的广泛适用，判例和学说上提出了附随义务理论，即虽法律无明文规定和当事人无明确约定，但为维护对方当事人利益，依诚信原则和社会一般交易观念，当事人于合同外应负担的义务。该理论已被我国合同法所采纳。在本案中，要判断物业管理合同是否附随有保护义务，不仅要考量物业管理的性质、内容及其在实践中的发展，还要考虑法律的规定及合同的约定是否已排除该保护义务等问题。
所谓物业管理，是指业主委员会委托物业管理公司或房地产建设单位委托物业管理公司对各类房屋及相关配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。可见，物业管理在性质上绝非仅仅是单纯对房屋及其附属设施的修缮和维护，其内涵延伸至对管理范围内的环境和公共秩序等的维护。而公共秩序维护的基础便涉及对住户的人身安全在一定程度上的保护。不可否认的是，随着大型楼盘的开发，以及现代建筑物质量的提高和配套设施的完善，住宅的物业管理更凸显对社区的管理，这要求物业管理公司在小区环境和公共秩序上提供更多的服务。正因如此，实践中，所有的物业管理公司均设立了专门的保安人员甚至规定了定时的巡逻制度，以努力为住户创造一个相对安全、舒适的环境。如果说在合同未明确约定情形下，物业管理公司不负有保护住户安全的附随义务，这既不符合现代住宅物业管理的性质，也不符合物业管理的现状和惯例。在本案中，某集团物业管理有限公司在上诉状中也承认有&维护小区内公共场所日常生活秩序，有巡逻、及时报案等配合协助保障安全的辅助义务&。至于对《（深圳经济特区物业管理条例）实施细则》第四十条第二款关于管理服务费不包含使用人的人身保险费用的规定应如何理解，也是值得进一步探讨的问题，编者个人认为，宜理解为物业管理公司对住户的人身安全不负绝对的保护义务，不宜推论物业管理公司在任何情形下对用户的安全不需要尽合理的注意义务。
应当指出的是，上述保护义务应按诚信原则和一般交易观念来确定限度，并非绝对地保障住户的安全，即由物业管理公司对住户的人身安全负担保或保险责任。物业管理公司不可能杜绝一切犯罪行为的发生，但一些犯罪虽具突发性仍是可以预防的，物业管理公司应尽一个善良管理人的注意和谨慎义务，依物业管理的级别采取合理的措施协助预防小区内危害公共秩序的犯罪的发生。就地域范围丽言，通常情况下，物业公司对小区的公共场所负有安全保障义务，即维护小区内一般公共秩序的义务，但对业主在私人空间内的损害往往无需负责，也难以负责。换言之，物业公司保护义务的范围主要限于小区内可安放公共安全保障系统和保安人员巡逻可至的区域，一般不延伸到业主的房间之内。不过，二者又不能完全截然分开，因为歹徒进入业主房内实施不法侵害必须经过小区的公共区间，故物业公司保护义务的范围尚需结合具体情况予以判断。&&&
二、本案中的物业管理公司是否违反了附随义务
本案的关键在于依据当时的具体情况来判定物业管理公司是否在合理限度内谨慎地履行了安全注意义务。根据刑事判决所确定的犯罪事实，有两点值得注意：1．两名罪犯潜入的是已售出但业主未办入伙手续的空房，罪犯正是在该房观察楼内住户出入情况以伺机作案，且罪犯潜入时间长达四天，作案时间正是第四天晚上；2．该空房钥匙在物业管理公司手上，并由公司的电工班长和电工李某某保管，而李某某在案发前曾看见罪犯之一在空房内出现，但未上前询问亦未告知他人。根据上述事实，罪犯是在该空房内实施犯罪的准备工作并寻找作案目标，而保管该房钥匙的物业管理公司工作人员在案发前发现罪犯之一在空房里。该工作人员虽系电工，但其保管着空房的钥匙，他所进行的行为应理解为职务行为，代表其所在的物业管理公司。李某某在发现空房内出现不明人员时未及时报告或询问，其是否履行了一个谨慎管理者的安全注意义务，值得进一步探讨。
三、因果关系的认定
本案是违约之诉，其需要认定的是违约行为与损害后果之间是否存在因果关系。至于因果关系如何认定，学说上主要有必然因果关系和相当因果关系说，但司法实务中因果关系的判断往往要付诸社会经验法则并依诉讼的证明标准来形成法官的内心确信，故客观的必然的因果关系往往存在于哲学理念之中。本案从刑事角度考虑，导致业主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行为；但从违约之诉考虑，依一般的社会经验法则和民事案件的证明标准，物业管理公司安全注意义务的不履行也可构成民事损害发生的原因。本案能否以导致业主死亡
的必然原因是犯罪的暴力行为为由排除物业管理公司构成违约责任的可能性，也是需要进一步研究的问题。
【裁判依据或参考】
1．《中华人民共和国民法通则》
&&& 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同受法律保护。
&&& 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
&&& 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应知道权利被侵害时计算。2．《中华人民共和国合同法》
&&& 第六十条& 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3．《深圳经济特区物业管理条例》
&&& 第一条为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
&&& 第五十条建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。
&&& 第五十一条建设单位在物业管理中承担下列义务：
&&& （一）依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；
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