房价对企业企业如何降低经营成本本的影响（用宏观经济学解释）

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-05 12:16 标签： 企业经营成本上升
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中国房价的“宏观经济学”
日13:57 　
英国《金融时报》 　
英国《金融时报》中文网特约撰稿人 陈旭敏
“泡沫只有破了才能证明是泡沫。”
美联储前主席格林斯潘这句话，同样适用于中国内地的房地产。虽然目前十个中国人中有九个会认为房价有泡沫，可是每次他们的话音刚落，房价仍照涨不误。
房地产目前已是中国最热门的话题，上至中央，下至地方，无论东部沿海，还是中西部内陆，自2002年以来咆哮而上的房价，已经牵动了各方的利益博益。政府与民争利？房地产商的囤积居奇？投机客的炒作？还是国际资本的套利？只要是引起房地产上涨的任何因素，都成为公众和媒体口诛笔伐的对象。
不过，这些因素固然可能成为房价上涨的导火索，但作为经济周期的产物，这轮房地产行业的景气根本原因却是和宏观经济密切相关，过去如此，将来也将如此。在目前中国经济高速增长和汇率波幅较窄的情况下，即使针对中国房价的调控措施如“国六条”出台，也只能使房价的涨幅趋缓，而很难使房价崩盘式下滑，虽然个别房价上涨过快的城市有可能会出现技术性调整。
事实上，中国房价的这一轮上涨，就和中国经济高速成长密切相关，自2002年，中国开始逐步走出通缩， 四年间GDP分别增长8.3％、9.3％、9.5％和9。9%，而这段时间，也是中国房价高歌猛进的时期。
一个有趣的现象是，与之伴随的是，中国的外汇储备高速增长，商业银行流动性膨胀、美元大幅贬值，人民币升值压力抬头，而这一切都是自2002年始。
其实这不是惊人的巧合，外汇储备与房价上涨原理其实非常简单。对于一个国家或地区来说，尤其是实行固定汇率制或汇率窄幅波动的国家来说，伴随着中央银行大量买进外汇储备，基础货币也大量注进银行，从而大幅增加银行的流动性，整个社会的信用也因此膨胀，而房产和股票则很容易成为这些资金首选的目标。而截止今年三月末，中国外汇高达8751亿美元，相当于2001年末的近4。13倍。
香港地区就是一个活生生的事例。自1983年10月香港实行联系汇率制开始，香港的外汇储备也节节高升，至1997年香港地区的外汇储备已经积累到928亿美元。而这14年也是香港房地产价格狂飙的时期。若从1985年算起，香港房价到1997年时已上升了9-10倍。即使从1991年算起，到1997年房价也上升了4倍左右。
值得重视的是，这种现象还出现在上世纪七十年代的南美洲、80年代的日本、以及九十年代初的北欧和东南亚。
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“国内生产总值年均增7.5%、实现人均国内生产总值比2000年翻一番”，中国未来五年的经济增长，已经在中国的“十一五规划”立下军立状，可以肯定，在宏观经济如此高速增长的情况下，中国的房价确实很难会出现一些公众期望的“崩溃式回落”，但是，作为提供公共产品的政府，可以在宏观调控中尽量抑制一些引起房价上涨的人为因素或投机因素，从而使房价涨幅趋缓，同时积极改革社会财富的分配，这样才可以保持房地产行业的健康发展，又可以缓解社会公众的不满情绪。
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用宏观经济学分析高房价问题
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官方公共微信房价不降，实体企业成本怎么能降下来？
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房价不降，实体企业成本怎么能降下来？
22日，国务院发布《降低实体经济企业成本工作方案》，对于这个政策，有两种声音——期待和怀疑。一种声音期待政策能够引导实体企业成本真降下来，但同时，还有另外一种怀疑的声音不绝于耳，相比于望而生畏的高房价而言，价格标杆就在那，房价不降，实体企业的成本如何能降得下来？因为资本永远是追逐利润的，在此意义上，我国的房地产没有过剩，因为国家在不断的制造与房地产相关的需求，引导资本向这些方向流动。原因很简单，因为基建和地产项目相比于已经处于饱和及产能过剩状态的实体企业来说，拉动经济增长的力度大、见效快。1 &列举近期国务院出台的政策厚此薄彼日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，……，土地用途调整为居住用地。”给予税收优惠等。商业地产住宅化——去商业地产库存，在不影响高房价的情况下，改善民生居住。& & & 7月21日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部（以下简称“三部委”）联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》[号，提出即日起在全国范围内开展特色小城镇培育工作，到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，因地制宜、突出特色，充分发挥市场主体作用，创新建设理念，转变发展方式，探索小城镇建设健康发展之路，促进经济转型升级，推动新型城镇化和新农村建设。与此同时，全国各地已经掀起了建设特色小镇的推进工作。北京要百亿打造40多个特色小镇；河北提出打造100个特色小镇，每个投资20亿元以上……特色小镇全国遍地开花，推进速度之快，令人惊讶，这就是政策推动的效果。 & & & &8月5日，《国务院关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》给予农民进城多项鼓励政策。这是推进新型城镇化、鼓励农转非的落地政策。换个视角来看，农民进城首先要安家，可以消化房子库存……其实没有这种政策之时，农民就已经形成了进城置业的风气，大凡打工赚点钱，都会考虑在家附近的城镇买个房，即便如此，小城市住房供给依然过剩。而这个政策恰恰可以看做是特色小镇政策的良好搭档，农民进城为特色小镇提供了需求来源。2015年以来，与提振实体经济相关的政策主要有“大众创业、万众创新”、科研经费申报机制调整、中国制造2025，公司法修订，以及营改增等具体措施。这些举措，把重点放在了谋划对中国制造业的升级和结构调整上，更多的是规划高端制造，是孵化创业企业，而不是把重点放在已经具有国际竞争力和规模化的民营实体产业上。而22日发布的《降低实体经济企业成本工作方案》，作为提振民间投资的宏观政策，对于这个政策，有两种声音——期待和怀疑。一种声音期待政策能够引导实体企业成本真降下来，但同时，还有另外一种怀疑的声音并存。大家都对政策落地的实施效果产生担忧。相比于望而生畏的高房价而言，价格标杆就在那，房价不降，实体企业的成本如何能降得下来？2 &以网络零售业发展为例，看实体企业的困境从近年来我国实体零售业的发展情况可以看到制造业当前的困境。整个房地产价格节节攀升，同样商业地产的租金价格也是居高不下。淘宝等网络零售业的真正繁荣是在2008年以后，2008年网络销售规模上千亿，2012年超过万亿元规模。年平均增长率达74.56%，2015年，网络零售占社会零售总额的12.7%，比重连年提高。 & & & 实体零售业悉数退场，中小零售主纷纷上网，就体现了零售业已经被逼到弃城的地步。 & & & 网络零售的繁荣，给商业地产冲击不小。我们以万达商业地产为代表来探视下我国商业地产发展趋势。万达商业地产起步于2002年，其商业模式成熟于2008年，此后大步扩张，截止于2014年底，共有155个项目。从2013年起，万达商业地产转型，侧重塑造文化地产形象，这也意味着商业地产日趋饱和，2015年万达业绩下滑，商业地产过剩势头明显。同样，SOHO中国也面临着转型困局。今年6月份华夏时报的一篇报道说“统计数据显示，全国范围内写字楼平均空置率18%，商业营业用房（即商铺）空置率高达30%。” 全国商业地产处于过剩状态的情况仍在延续，以致于国务院出台政策“住宅化”来发力商业地产去库存。然而，在高空置率的情况下，商业地产租售价格却仍处高位。 & & & &2015年全国主要城市场优质写字杰空置率及租金情况（%、元平方米/月） & & & & & & & & & 17个主要写字楼市场空置率化趋势3 &房地产价格标杆高高挂起，实体企业成本实难下降 & & & &更为悲哀的是，制造业不同于零售业，它必须要有经营载体。对制造企业而言，高房价抬高了工业产品的价格，却挤压了产品的利润空间。工人生活成本提高，推动了企业平均工资成本的上升；土地价格高启，意味着企业生产资料价格必然难以降低。再加上资本向利润更高的房地产、金融领域流动，实体企业融资成本相对被抬高；实体产品产能过剩又导致竞争加剧，产品利润空间进一步被挤压。 & & & &我深切感受到了现在各行各业专家人士的态度，对于制造业，很多是嫌弃，就连从事制造业的企业家们，也试图通过转型，脱离制造。这是现在的社会风气！但单靠房地产和金融业支持经济增长，显然是不可持续的。房地产是实体企业经营的重要场所和载体，把这个载体放到比发展产业更重要的位置上，那么实体产业发展将被置于何处？所以，在制造业问题上，需要更多的政策引导和关注，尤其是关注已经存在的、支撑中国经济走向世界的基础制造，虽然，他们现在遇到了产能过剩的问题，正是因为这个，更需要政策引导下的合理的市场机制调整，而不是用过度发展金融市场来蚕食和摧毁实体市场。因此，需要有人发声，要传播正能量，开辟一个新的视角，为制造业正名，为制造业争取资源而发声。
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