物业管理纠纷典型案例评析作者: 刘长森出版: 中国建筑工业出版社 - 2002年出版分类: D922.181.5书号: 7-112-05327-7定价: CNY38.00形态: 约 354 页 - 110 章节内容摘要: 本书收录了近年来在我国几个主要大中城市发生的物业管理纠纷典型案例作者将这些案例分为业主自治、物业管理合同等15个类别，针对每个案例进行详细深入的法律剖析，每个案例分为：案情、判决、评析三个部分附录与关键词: 物业管理 Wu Ye Guan Li 民事纠纷 案例 分析 中国全文目录目录1某住宅小区业主委员会成立异议案一 业主自治2业主自行召集业主大会争议案3某房屋业主管理委员会诉房地产开发公司等物业管理纠纷案二 合同纠纷4某投资公司诉海口市顺发新村住宅小区开发商管理合同纠纷案5业主委员会诉物业管理公司物业维修基金纠纷案6物业管理公司违约应依法承担赔偿责任7顶棚渗水维修争议案三 物业维修、装修8抢修漏水管引发的纠纷案9装修引发的纠纷10违法装修破坏房屋建筑物结构纠纷案11停电事故导致业主落入电梯井纠纷案四 物件致人损害12这起电梯伤人事故应该由谁负责13赵某诉物业管理公司不作为电梯事故致伤赔偿纠纷案14报警器引发的赔偿纠纷案15张太在物业管理区域内摔伤引发的赔偿纠纷案16游乐椅瑕疵致儿童伤害赔偿纠纷案17住宅小区秋千绳索断裂致小学生损害赔偿纠纷案18住宅小区内花房水池致人损害的赔偿纠纷案19大风刮倒枯树砸断电线致业主遭电击死亡赔偿纠纷案20周太在小区晨练时受伤诉物业管理公司赔偿案21业主维权过火致物业管理公司名誉损害纠纷案五 侵权责任22业主李某被物业管理公司保安打伤赔偿纠纷案23三儿童在建筑物顶抛物致人伤害诉物业管理公司赔偿案24张聪被高压电灼伤诉物业管理公司不作为赔偿纠纷案25装修排污堵塞管道渗水财产损害赔偿纠纷案26虹古小区业主管理委员会诉上海温哥华物业管理有限公司等侵权案27王吉义诉上海长宁区市政建设开发总公司物业管理分公司等财产损害赔偿案28上海子陵渔具有限公司诉上海沪江物业管理经营公司财产损害赔偿案29徐某诉物业管理单位人身损害赔偿案30空中坠物致保洁员意外死亡赔偿案31雇佣人致雇员损害的侵权责任纠纷案32《停水通知》引发的业主财产损害纠纷案33男童高空掷石致八旬老翁伤害赔偿纠纷案34业主使用停车场应否缴费争议案六 车辆管理35保险公司向物业管理公司追偿纠纷案36温金灵诉罗建文经营的停车场丢失其停放的轿车赔偿案37轿车被盗应由责任人和保险人赔偿案38停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任39“三无”车辆在小区内被盗物业管理公司应否赔偿案40修理物被他人骗走赔偿纠纷案41停车费引发的车辆丢失赔偿纠纷案42南华物业公司诉林海追索物业管理费纠纷案七 物业管理费纠纷43个别业主以未签订物业管理合同拒交管理费纠纷案44借口管理疏漏拒绝交物业管理费纠纷案45业主以房屋质量存在问题而拒交物业管理费争议案46开发商违法管理费难退47业主拒交管理费物业管理公司停水停电纠纷案48业主铝窗意外脱落小车被砸谁来赔偿八 建筑物致人损害49业主花盆坠落致小学生伤害赔偿纠纷案50工业区楼房窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案51花盆坠落致汽车损坏赔偿纠纷案52小区安装基站天线纠纷案九 建筑物区分所有权53一方业主要求使用楼顶屋面另一方业主要求排除妨碍纠纷案54增设广告纠纷案十 相邻关系55业主房内自来水管道泄漏物业管理公司请求排除妨碍进行维修争议案56业主要求物业管理公司给予阳光纠纷案57物业管理公司要求被告排除妨害退出所占用的绿化用地纠纷案58业主刘某夜骑自行车掉进深沟诉物业管理公司损害赔偿纠纷案十 一地面施工致人损害59业主家中被盗物业公司应否承担赔偿责任十 二安全责任60住户家中被盗物业管理公司是否承担赔偿责任61业主在住宅小区电梯内遭袭诉物业管理公司赔偿案62物业管理单位该不该承担责任63临时业主委员会行政诉讼权争议案十 三行政诉讼64泰华锦绣城业主委员会诉政府主管部门没有依法行政案65业主管理委员会不服房屋土地管理局房屋确权决定案66卢某侵吞物业维修基金利息职务侵占案十 四刑事67清洁工潇洒高抛物稚男童无辜致死68业主在家不幸遇害物业管理公司应否赔偿69明某在小区被害物业管理公司应否赔偿案70某物业管理公司诉王某解除劳动合同仲裁案十 五劳动合同71劳动合同试用期如何确定72试用期内用人单位对不符合录用条件的劳动者有权即时解除劳动合同73患病期内单位不能解除劳动合同74职工在孕期内单位不能解除劳动合同75试用期内劳动者可以解除劳动合同76赵某连休探亲假的权利应受保护77无故拖欠劳动者工资应支付补偿金78社会保险不同于商业人身保险79物业管理公司应承担许某的医疗费80王某的行为是否合法81某物业管理公司解除与张某的劳动合同的行为不合法82朱某能否享受工伤待遇83李某死后遗属津贴怎样发放附录、常用法律法规中华人民共和国民法通则最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）中华人民共和国劳动法城市异产毗连房屋管理规定城市新建住宅小区管理办法住宅室内装饰装修管理办法北京市居住小区物业管理办法上海市居住物业管理条例广东省物业管理条例深圳经济特区住宅区物业管理条例 > 分类号相同的书,黄建中,同心出版社,7-,D922.181.5, ,人民法院出版社,7--X,D922.181.5, ,人民法院出版社,7--X,D922.181.5,王伯庭,吉林人民出版社,7-206-2.181.5,唐德华,研究出版社,7-,D922.181.5,朱树英,法律出版社,7-,D922.181.5, ,中国人民大学出版社,7-300-2.181.5,杨吟,西南财经大学出版社,7-,D922.181.5,张颖,经济日报出版社,7-,D922.181.5 > 相同出版社的书,迟晓明,中国建筑工业出版社,7-112-03634-8,TU723,邢家千,中国建筑工业出版社,7-112-03677-1,TU723,张舟,中国建筑工业出版社,7-112-03638-0,TU723,赵连玺,中国建筑工业出版社,7-112-03802-2,TU731.3,上海建工集团总公司,中国建筑工业出版社,7-112-03925-8,TU74,朱昌廉,中国建筑工业出版社,7-112-03882-0,TU241,Priestley,中国建筑工业出版社,7-112-03769-7,TU352.104,郑宏,中国建筑工业出版社,7-112-03672-0,TU-856,李国强,中国建筑工业出版社,7-112-03879-0,TU312中图分类:
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案例分析：电梯伤人、事故、坠落的物业责任与赔偿
时间： 09:11 &来源：蜂巢物业论坛 &作者：. &点击：次
　　案例分析：电梯伤人、事故、坠落的物业责任与赔偿
　　今年年初，当欣欣跟着母亲乘坐电梯回家，不料却被电梯夹断了拇指，构成了伤残。当欣欣和母亲将物业公司告上法庭时，却因为没能举证事故发生是由于电梯事故，相反通过监控视频还原后发现，欣欣随身带的跳绳夹在电梯，并拖拽欣欣，最终导致其受伤后，浦东新区法院驳回了欣欣的全部诉请。
　　欣欣一家住在本市浦东新区惠南镇一居民小区。今年1月18日19时30分，欣欣在母亲陪同下乘坐小区B座3号楼电梯。欣欣一家表示，由于电梯故障致欣欣右拇指夹断。事发后，欣欣被送往医院治疗。经鉴定，欣欣因故受伤致右拇指末节完全离断，目前遗留右手拇指功能障碍构成伤残。所以欣欣一家起诉要求电梯的维护方&&小区物业公司赔偿欣欣医疗费、残疾赔偿金、精神损害抚慰金等合计13万余元。
　　对此，被告物业管理有限公司则认为，案件应当适用过错责任归责原则。欣欣应就其主张电梯故障承担举证责任，但欣欣一家却未能提供相关证据。物业公司认为，其作为事发小区的物业管理人，已经尽到了安全保障义务，委托专业机构对电梯进行了保养，事发时电梯运行正常，不存在故障。根据事发时的电梯监控录像得知，当时欣欣手持一根跳绳进入电梯，但跳绳的另一端并未进入电梯，欣欣母亲未发现事故隐患，贸然按下了电梯按钮，电梯启动后因跳绳拖带，致使欣欣身体向上吊起然后落下。物业公司认为事故发生，正是由于欣欣和其母亲的过错所致，所以不同意承担赔偿责任。
　　法院审理后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现欣欣未提供足够的证据证明涉案电梯存在故障并导致其拇指被夹断，相反，被告物业公司提供的电梯监控视频录像结合欣欣的伤情能够证明物业公司无责的主张，故法院对欣欣的诉讼请求不予支持。
　　相关案例
　　朝阳一小区电梯急坠伤人 物业公司被判赔偿
　　家住芍药居北里小区的张女士在与儿子孙先生搭乘电梯时，突然遭遇电梯急坠事故。因认为物业公司未尽安全保障和救助义务，母子二人将对方诉至法院，索赔医疗费及精神损失。记者日前从朝阳法院获悉，法院判决物业公司赔偿张女士母子全部医疗损失。
　　母子遭遇电梯惊魂
　　张女士今年66岁，此前身体一直不错。4月26日下午3点左右，张女士和儿子从5层坐电梯下楼时，电梯突然从5层坠落至3层，电梯门也被撞开，母子二人当即出现头晕头痛、四肢冰凉、两腿发软等症状，心脏极度难受。事发后，二人立即致电物业公司，对方派来三名工作人员查看了电梯，却没有过问瘫坐在地上的母子二人。
　　母子二人被送医后诊断为高处坠落伤、头胸腹外伤。
　　物业否认电梯事故
　　张女士母子认为，物业公司作为小区的管理者，对小区内的配套设施、设备安全负有相应义务，其应保障电梯的正常运行，并在出现人身损害时，及时给予救助。为此，张女士二人将物业公司诉至法院，索赔二人医疗费共4307.33元、精神损害抚慰金每人2500元。
　　物业公司则称，事发当天，接张女士二人电话后，该公司工作人员对电梯进行了检查，发现电梯运转正常，而张女士二人坐在一层台阶上，身体无异样。经该公司及电梯厂商分别检测，均未发现电梯故障。因此，该公司不同意赔偿。
　　法院判决物业赔偿
　　法院经审理查明，事发当日，张女士二人除在事发后第一时间致电物业公司外，还拨打了110报警。根据110接处警记录记载，报警原因为&乘坐电梯时电梯发生故障后身体感到不适，同物业商谈看病一事发生纠纷&。事发次日，中日友好医院为孙先生出具了诊断证明书，其伤情临床诊断为&高处坠落伤、头胸腹外伤&。
　　法院审理认为，从张女士母子提交的证据及陈述的事实经过来看，处理方式符合一般人基于日常生活经验做出的反应。相反，作为物业管理责任方的物业公司却无法提供电梯内的相关监控证明。最终，法院判决物业公司分别赔偿孙先生、张女士医疗费4127.80元、179.53元。宣判后，张女士母子及物业公司均未上诉。
　　电梯急坠伤人物业公司担责 法院:未尽到安全保障义务
　　据《新闻晚报》报道，电梯突然下滑致人受伤，倪女士将物业告上法庭。日前，徐汇区法院判决物业承担倪女士的损失。
　　去年4月11日下午5时许，家住徐汇龙漕路某小区的倪女士在三楼自家住所外等候电梯，随着电梯门开启，倪女士步入电梯。她刚进入电梯还未站稳，门便&砰&的一声关闭，整个电梯随即快速下滑至1楼和2楼中间。事发突然，倪女士猛地向前扑倒在前面乘客的身上，然后由于电梯急速下降的冲击力，身体又猛然后倾致头和后背撞到电梯门上。其他9名乘客也是惊魂未定。
　　待电梯停稳后，在场乘客纷纷拨打求助电话，在焦急等待一个小时以后，10名乘客才被救出。事故导致倪女士颈部、胸背多处软组织挫伤，给倪女士的生活带来很多不便。倪女士多次打电话给物业公司无果的情况下，便诉至法院请求获得相应赔偿。
　　法院认为，物业公司作为电梯运行维护的管理者未尽到合理限度范围内的安全保障义务，导致电梯发生故障致倪女士受伤，故应对倪女士的损失承担赔偿责任。
　　电梯急坠伤人 物业公司被判赔偿
　　家住芍药居北里小区的张女士在与儿子孙先生搭乘电梯时，突然遭遇电梯急坠事故。因认为物业公司未尽安全保障和救助义务，母子二人将对方诉至法院，索赔医疗费及精神损失。记者日前从朝阳法院获悉，法院判决物业公司赔偿张女士母子全部医疗损失。
　　母子遭遇电梯惊魂
　　张女士今年66岁，此前身体一直不错。4月26日下午3点左右，张女士和儿子从5层坐电梯下楼时，电梯突然从5层坠落至3层，电梯门也被撞开，母子二人当即出现头晕头痛、四肢冰凉、两腿发软等症状，心脏极度难受。事发后，二人立即致电物业公司，对方派来三名工作人员查看了电梯，却没有过问瘫坐在地上的母子二人。
　　母子二人被送医后诊断为高处坠落伤、头胸腹外伤。
　　物业否认电梯事故
　　张女士母子认为，物业公司作为小区的管理者，对小区内的配套设施、设备安全负有相应义务，其应保障电梯的正常运行，并在出现人身损害时，及时给予救助。为此，张女士二人将物业公司诉至法院，索赔二人医疗费共4307.33元、精神损害抚慰金每人2500元。
　　物业公司则称，事发当天，接张女士二人电话后，该公司工作人员对电梯进行了检查，发现电梯运转正常，而张女士二人坐在一层台阶上，身体无异样。经该公司及电梯厂商分别检测，均未发现电梯故障。因此，该公司不同意赔偿。
　　法院判决物业赔偿
　　法院经审理查明，事发当日，张女士二人除在事发后第一时间致电物业公司外，还拨打了110报警。根据110接处警记录记载，报警原因为&乘坐电梯时电梯发生故障后身体感到不适，同物业商谈看病一事发生纠纷&。事发次日，中日友好医院为孙先生出具了诊断证明书，其伤情临床诊断为&高处坠落伤、头胸腹外伤&。
　　法院审理认为，从张女士母子提交的证据及陈述的事实经过来看，处理方式符合一般人基于日常生活经验做出的反应。相反，作为物业管理责任方的物业公司却无法提供电梯内的相关监控证明。最终，法院判决物业公司分别赔偿孙先生、张女士医疗费4127.80元、179.53元。宣判后，张女士母子及物业公司均未上诉。
　　电梯伤人事故纠纷的管理责任
　　案例描述：
　　2009年8月，住某高层住宅17楼、年近70岁的周老太太，乘电梯下楼时，电梯突然向下坠落，然后又极不正常地上下升降数次。受惊的周老太太站立不稳，摔倒在电梯里，伤了骨盆，当场昏迷。后来被其他业主发现，紧急呼叫120急救车送医院抢救，留院治疗3个多月后方才出院，花费了各项医疗费约6万元。
　　2010年初，周老太将物业公司起诉至法院。周老太诉称，由于物业公司维护电梯不力，没有及时地保障电梯各项设备的安全，导致电梯失控，致使她受重伤住院，应当对她的各项损失承担全责，因此，要求物业公司在一个月内支付她各项医疗费用6万元。
　　物业公司辩称，公司方面已经尽责，且电梯的维保工作是由专业的电梯维保工程公司定期实施的，物业公司只是替电梯维保工程公司向业主代收电梯维护费而已。周老太平日身体有恙，伴有眩晕症;事发时她独自一人，不能证明受伤是由于电梯故障所致;再则，电梯本身老化严重，已到了需要大笔资金进行更换的地步。基于此，物业公司要求法院驳回原告的诉讼请求。
　　法院判决：
　　法院经审理认为，物业公司作为电梯的管理人，对其证明没有过错负有举证责任。在庭审过程中，物业公司一直拒绝提供相关证据，因此，法院在综合权衡有关涉案因素之后，判决物业公司赔偿周老太各项医疗费用3万元。
　　案例评析：
　　一、电梯安全事故外在影响因素。
　　电梯故障一般是多种原因造成的，如电梯管理维护不到位，无定期维护，电梯使用人员过多，使用者不规范用梯，以及电梯设备部件老化等等，都会影响到电梯的安全运行。在本案中，经过有关专家鉴定，大厦所谓的&电梯滑落&，并不是真正的&溜梯&，而是电梯在出现异常情况下的制动保护措施。通俗地说，当电梯运行异常的时候，它会以略快于正常的速度降落到底层。在此过程中，电梯向下运动轨迹不受控制，偶尔伴有轻微失重的感觉，造成电梯里的乘客产生失衡感，对运动的上下方向暂时误判。一旦真的&溜梯&，电梯的安全钳会立刻打开，电梯会被卡住。该大厦电梯的异常情况，与电梯老化有很大关系。据了解，该电梯的设计使用寿命是20年，而事发时电梯已使用了十多年，各种部件老化，单靠常规维保也难免出现意外;而更换电梯每部的费用大约需要25万元，该大厦大部分业主散居在港澳台地区和东南亚，现住户多是承租户和其他临时居住人员，由于业主委员会缺位，筹资更换电梯十分困难。基于此，各种外在的客观因素在部分程度上影响了电梯的安全使用。
　　二、物业公司应承担举证不能的责任。
　　业主在使用物业共用设备设施时，对于其存在异常或安全隐患的，应及时通知物业公司进行修理维护，以保障共用设备设施的正常运行;对于突发的物业共用设备设施遭受侵害的，业主应及时保存相关证据;物业公司应对物业共用设备设施进行定期检查(检测)，发现问题及时修理维护。我国法律规定，建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，造成他人损害的，它的管理人如不能证明自己没有过错的，就应承担责任;同时，根据日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条、第七十五条规定，没有正当理由，持有证据的当事人拒不提供证据，可推定有过错。本案中，物业公司存有电梯运行情况的实时监控录像，电梯是否发生故障，周老太是否在电梯异常运行过程中受伤，都在录像的监控范围内，但物业公司拒绝提交录像，因此，可推定录像内容对物业公司不利，该物业公司存在过错。被告作为电梯管理人，没有证据证明其无过错，反而有故意隐瞒事关重大的视频证据之嫌。物业公司应对物业共用设备设施进行定期检查(检测)，督促工作人员忠于职守，发现问题及时修理维护，否则，对怠于履行物业管理职责或履行不及时不到位，致使共用设备设施发生事故致业主受损害的行为，应当承担赔偿责任;如果能提供证据证明物业公司已履行物业管理义务的除外，因此，本案中的物业公司应承担部分赔偿责任。
　　三、电梯事故应区分法律责任。
　　电梯是高层建筑物主要的垂直物流载体，确保电梯的正常运行和使用，直接关系到使用者的生命、财产安全，因此，电梯设备管理的重要性在物业管理中的地位十分突出。
　　当前，围绕住宅电梯的大小事故所引发的纠纷层出不穷。主要问题是一旦给业主造成损失，赔偿责任应如何得到落实。
　　电梯事故主要涉及到物业公司的责任和电梯产品责任这两类责任的区分与归属。如果电梯属于未按国家有关标准及时进行更新或改造的;或者在有人值守的电梯中，驾驶员违规操作的;或者是发生险情没有进行及时排除的;或者是发生事故后，物业公司没有及时救助的，物业公司均应当承担相应赔偿责任。
　　关于电梯的使用性能是否达到报废标准，是否需要更新改造;或者发生电梯事故后，对于事故原因的调查分析，当事人应向法定的特种设备检测中心或房屋设备检测检验所以及国家电梯质量监督检验中心申请鉴定。如果鉴定结果表明，物业公司没有过错，事故发生的原因为电梯质量指标不合格所致，则应当由电梯制造商、销售商承担赔偿责任。实务中，一旦电梯发生损害业主人身、财产权益事故的，物业公司往往首当其冲成为诉请赔偿责任的相对方;若事后查明，事故原因系电梯本身的质量问题所致，物业公司在承担赔偿责任后，可以向电梯生产商等相对方追偿。
　　四、成立业主委员会，破解&缴费难&，有利于电梯更新改造，消除电梯事故隐患。
　　本案中的大厦是始建于上世纪90年代的地标性建筑物，当年主要是面向海外发售，楼宇物业多由当地亲戚代为管理。物业公司进驻初期，尚有八成以上业主能主动缴纳物业公摊费用。考虑到大部分业主都能按时缴纳公摊费用，物业公司本着先服务再收费的想法，希望能够增加业主的全员(户)缴费意识，所以没有对不交费的小部分业主拒理力争。不想，退让的结果是越来越多的业主不缴费了，现在仅有六成的业主缴费。物业公摊费用尚且如此难收缴，更新改造大厦老旧电梯的筹资更无着落，物业公司确实爱莫能助。
　　业主委员会是由业主大会选举产生的、由业主代表组成的代表业主利益、监督物业公司工作和广大业主履行管理规约的组织，它是代表广大业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务、实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制的社会性自治组织。它的职责之一就是监督管理规约的实施，即业主委员会有权对管理规约的实施情况进行监督，一旦发现业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主合法权益或物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依此管理规约的有关规定进行处理。
　　本案中，大厦的入住率已达100%，按照《厦门市住宅区物业管理条例》等规定，符合住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十或者房屋交付使用满二年这二者中的任何一个情况，就具备成立业主委员会的条件。因此，唯有所辖街道办事处指派人员监督该大厦筹备业主大会，选举成立业主委员会，才能切实破解&缴费难&，进而有利于归集电梯更新改造的费用，一举改变物业公司一家势单力薄、孤掌难鸣、推动不力的局面。
　　兰州榆中一业主掉入电梯井摔伤 法院判决驳回物业公司诉讼请求
　　榆中县某小区业主陈某在等待电梯的过程中不慎跌入电梯井内酿成事故，事发后，该小区物业公司以陈某脚踹电梯引发事故为由，将陈某起诉至法院，要求恢复电梯原状至正常运行。10月26日，记者获悉，兰州市中级人民法院审理该案后认为，现有证据无法证明陈某有脚踹电梯这一事实，且在案件审理期间电梯已恢复运行，物业公司的诉讼目的已达到，遂依法终审判决驳回物业公司的诉讼请求。
　　据一审法院榆中县人民法院查明，日20时33分许，陈某、刘某在榆中县某小区的5楼欲乘坐电梯下楼，因电梯在5楼以上运行，陈某等待电梯下楼的过程中，在电梯轿厢还未到达第5层时，用脚踹电梯层门，导致电梯脱离轨道，陈某在惯性的作用下跌入电梯井内酿成事故。物业公司提供的视频资料中显示，当日20时36分，刘某在6单元地下室负二层也用脚使劲踹2号电梯层门，20时41分38秒兴隆物业公司保安到达现场后对跌入电梯井内的陈某施救，并向110、120打电话报警求救，陈某被送往医院抢救。
　　同年9月17日9时30分至10时，榆中警方以及国家电梯质量监督检验中心均对事故现场进行勘查，勘验表明，涉案单元楼5楼电梯层门右扇曾遭受到严重的外力损坏。物业公司遂将陈某、刘某起诉至法院，要求恢复电梯原状至正常运行，并承担修复电梯的费用。
　　榆中县法院一审认为，陈某、刘某的行为构成侵权，物业公司要求其二人恢复电梯原状的请求，应予以支持。对于物业公司提出修复电梯费用的诉求，因证据不足法院不予支持。据此，法院一审判决，陈某、刘某在判决生效后三日内将小区电梯恢复原状至正常运行状态，驳回物业公司的其他诉求。
　　宣判后，陈某不服，向兰州市中级人民法院提起上诉。法院审理后认为，根据现有证据均不能直接证明上诉人陈某用脚踹2号电梯第5层层门这一事实，而其他证人均系在事故发生后才陆续到达现场，并未见证事故发生过程，故原审就上述事实所作认定依据不足，在本案二审期间，物业公司已经对涉案电梯进行了修复，电梯恢复正常运行状态，其在本案中的诉讼目的已经实现。据此法院二审判决，撤销榆中县法院作出的一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。
　　小区电梯伤人 物业公司应赔偿
　　乘坐小区电梯时遭遇 &坠楼&事故的业主谢先生日前拿到了物业的赔偿金。原来，谢先生所在小区的电梯时有故障，物业公司虽多次维修，但并没有从根本上解决问题。 2011年3月某日，谢先生乘电梯时，因电梯突然下坠致伤，花去医疗费3万元。
　　当谢先生要求物业公司赔偿损失时，物业公司只同意赔偿1200元，理由是其与各业主的物业服务合同中，均已明确规定：业主因物业公司管理不当产生的伤害，由物业公司承担赔偿责任，但以该业主当年应缴费用为限。谢先生年缴的物业费是1200元。
　　法院审理认为，物业公司的做法是错误的，其必须赔偿谢先生全部损失。
　　律师评析
　　首先，维护小区环境安全是物业公司的应尽义务。根据《物权法》的相关规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。谢先生所在小区的物业公司管理不善，对存在的隐患听之任之，明显是对自身义务的违反。
　　其次，物业公司必须承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业公司应当以赔偿损失的方式，向谢先生承担违约责任。
　　再次，&以该业主当年应缴费用为限&的赔偿约定不能成为物业公司的抗辩理由。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。因此，该约定并无法律约束力。
　　物业案例：这起电梯伤人事故应该由谁负责
　　这起电梯伤人事故应该由谁负责[案情] 日下午，某工业区405栋发生了一起电梯伤人的事故。那天在四楼开公司的事主崔家两兄弟因为进货要使用电梯，但因电梯的楼层显示装置坏了，无法判明电梯的位置，两人只好在各楼层找，找到五楼，走在前面的崔弟看见电梯门开着，里面黑洞洞的，于是便一脚迈了进去，坠入电梯井死亡。
　　事发后，物业管理公司检查了电梯，发现五楼的电梯门锁有&外力破坏&的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故的发生。
　　而事主方面则宣称，他们从今年上半年开始在这里办公司，迄今为止没有收到过一份物业管理单位关于电梯使用方面的文件或通知。出事时，他并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故地去五楼搞坏电梯呢?崔家诉至法院，要求物业管理公司给予赔偿。
　　[评析] 在这起因电梯事故引起的人身损害赔偿案件中，问题的焦点是对原、被告是否存在过错的认定，及被告的过错与本案人身损害后果是否存在联系，是否须承担责任的认定上。
　　本案中，物业管理公司作为工业区405栋大厦的管理人，负有保障电梯安全运行的法定义务。从案情来看，其行为存在严重的过错应承担赔偿的民事责任，表现在：(1)物业管理公司没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯注意事项。根据《消费者权益保护法》第十八条&经营者对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法，以及防止危害发生的方法&的规定，物业管理公司应在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯注意事项，但物业管理公司却不作为，未作任何说明。(2)物业管理公司未能及时检查、排除电梯故障。电梯的运行是靠其精密设备、安全装置及安全技术操作、严格的安全管理制度、保养制度来保证安全的。物业管理公司作为电梯的管理人，应当执行劳动部《起重机械安全监督规定》中有关电梯安全使用、安全管理、检查、检验的规定，但其却疏忽大意未及时排除故障，以致电梯|考试|大|的楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。(3)物业管理公司的过错与崔某的死亡有因果关系。物业管理公司不作为是导致电梯不能正常使用的直接原因，崔某的死亡正是电梯不能正常使用所致，所以物业管理公司的侵权责任成立。依照《民法通则》第一百零六条第二款&公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人的财产、人身的，应当承担民事责任&的规定，物业管理公司应当承担本案的主要责任。
　　关于崔某的过错责任问题。崔某系有行为能力的成年人，应当预见到电梯的楼层显示装置坏了，继续乘电梯的危险性，但其却执意寻找电梯，在五楼，其已看到电梯门开着且里面黑洞洞的，也应当预见到进梯的危险性，但其却疏忽大意，主观上存在疏忽大意的过失，其过错也是明显的，也应承担相应的责任。
　　物业管理公司发现五楼的电梯门锁有&外力破坏&的新鲜痕迹，怀疑是崔某强行推开电梯厅门，但却无法提供相应的证据，无法排除是他人所为，所以其主张不成立。本案属混合过错，物业管理公司应承担主要责任，崔某承担次要责任。另外，假设物业管理公司主张崔某强行推开电梯厅门成立，只能减轻其责任，但不能免除，其仍然要为自己的过错行为(不作为)承担民事责任。
　　电梯轿厢内设施伤人，物业被判赔偿案例分析
　　案例：
　　日中午，年仅6岁的肖波与其他几名年龄相近的儿童，一起在南汇祝桥镇某居民小区的一电梯厢内，乘坐电梯玩耍。当时，电梯厢内有一根数米长的钢丝，这段钢丝的一头在电梯厢内，另一头在电梯厢外。而在电梯运行过程中，这段钢丝将肖波的双腿紧紧缠住，导致其双腿受伤。事故发生后，肖波即被送区中心医院抢救，经急诊治疗后，又先后多次到市级医院门诊治疗。经司法鉴定，肖波因外伤致右胫腓骨上段粉碎性骨折、左胫腓骨中段粉碎性骨折，构成10级伤残。今年2月，肖波的家长向南汇区法院提起民事赔偿诉讼。
　　电梯公司辩称，涉案电梯经国家法定机构验收检验合格，完全符合电梯使用的标准，并已获准运许可证，故不存在质量上的瑕疵;对肖波在电梯运行中被带入电梯厢的钢丝致伤的原因，不能理解为是由于电梯存在质量问题;因此，电梯公司也不应承担赔偿责任。
　　物业公司辩称，导致肖波受伤的钢丝是由他自己带入电梯厢;肖波在无成年人陪同下不应乘坐电梯，更不应在电梯厢内玩耍。且物业公司早已在电梯厢内张贴了安全使用电梯的提示，明确告知儿童乘坐电梯应由成年人陪同。因此，肖波受伤是其监护人监护不力所致，应当自行承担损害后果。
　　肖波的家长诉称，物业公司是上述电梯所在小区的物业管理者，其因未确保小区内电梯运行的安全，应承担赔偿责任。电梯公司是上述电梯的生产者，因该电梯存在质量瑕疵，也应承担赔偿责任。因此，请求判令他们共同赔偿肖波的人身损害经济损失费4.8万余元及精神损害抚慰金5000元。
　　法院判决：
　　法院认为，物业公司作为物业服务的经营者，在法律上依法负有合理限度范围内的相应安全保障义务。对于损害后果的实际发生，物业公司提供的物业管理服务与其应当履行的安全保障义务之间存在一定的差距。钢丝是如何进入电梯的，物业公司对此不能有效举证，因此，其应当承担相应的赔偿责任。电梯公司对肖波的受伤不存在产品质量方面的过错，因此，其无需承担赔偿责任。肖波是未成年人，与其他儿童一起进入小区乘坐电梯玩耍，其监护人显然没有尽到监护职责，具有明显过错，对于损害后果应当自负较大的民事责任。据此，法院作出上述判决。