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人防车库应归业主所有，尽快检查小区的地下停车库是否属于人防车库
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尽快察验自己小区的地下停车库是否属于人防车库，如果是，应尽快成立业主委员会，及时维护自己应有的权益& &人防车库，顾名思义就是利用人防工程改造的车库。所谓人防工程，全称为人民防空工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第18条规定，人民防空工程是指为保障战时人员有物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。&& 高层建筑同步建设人防工程是国家的强制要求，人防工程本质上是小区的强制配套设施，应该和小区的道路绿地一样随着房产一并移交给全体业主使用。但是由于规定人防工程使用权的法律主要是颁布于1996年的《人民防空法》，而我国的商品房市场于该法颁布后的九十年代末才开始逐渐形成，所以该法并没有涉及人防工程使用权转移的内容，涉及使用权的规定也仅有该法第5条一句话：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”& &事实上，开发商会狡辩说人防车库的成本未计入建筑成本，但是人防工程本身是国家法律规定的强制配套，并不因为是否计入建筑成本而决定人防工程使用权的转移。就好像汽车必须配备刹车、安全带一样，无论是否计入成本，都需要向全体业主移交人防工程的使用权。因此，用人防工程改造的地下车库应该属于全体业主所有。& &实行业主自治的北京品阁小区的业主们已经率先收回了人防车库的使用权。王海感到非常振奋，并希望更多的小区行动起来，尽快收回人防车库和其它人防工程的使用权，让业主们真正当家作主成为小区的主人。&
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&& 问度娘的：&&& 首先，人防工程属于国有资产，是不允许出售的，&&& 但是投资人享有使用管理权和收益权，&&& 因此利用人防设施改造而成的地下停车位不能出售，只能出租。&&& 其次，我不知道你所说的新规定是从何而来。&&& 有关地下车位的出售，前提是必须满足小区内业主的使用需要，&&& 这么说可能比较含糊，具体一点，&&& 去规划局查小区的原始详规图，了解哪些是属于小区的配套部分。&&& 属于小区的公共配套肯定是不能出售的，&&& 而没有配备停车位的小区在规划上是无法通过的。&&& 至于出售地下停车位，首先要问开发商能否办到所有权证，&&& 如果能办到，你大可以放心去买，&&& 如果是非人防工程，同时又是在满足了本小区的基本配套之后的，&&& 也未计入成本摊入房价中的，属于开发商自行投资的，&&& 这样的停车位才有可能去办证。&&& 事实上，上述条件是很少可以满足的（几乎不可能），所谓的出售，&&& 也不过是打着出售名义的出租（出售使用权），&&& 而出租的最长年限也就是二十年，所以大家要自行衡量。&
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关注一下，车位确实是没有产权证的，只能说是购买使用权，不过最长年限是20年也太短了把
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终于知道紫宸门为何收掉储藏室了，可能本来卖出去的那些就是人防车库
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估计地下车位都不可以出售的
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回 linyunda 的帖子
:&& 问度娘的：&&& 首先，人防工程属于国有资产，是不允许出售的，&&& 但是投资人享有使用管理权和收益权，&&& 因此利用人防设施改造而成的地下停车位不能出售，只能出租。&&& 其次，我不知道你所说的新规定是从何而来。&...... .. (13-10-31 08:29) &&朋友，没买过车位吧？去问问买过车位的朋友，签的是不是使用权转让协议。。。从有商品房到现在从来没听说过地下车位是卖产权的？！&另外我想说，首先不是所有地下车库都属于人防，人防只占地下车库的一小部分；其次，人防的建造成本确实很高，如果这部分投资都不让开发商收回的结果就是开发商不愿意造人防工程，切不要以为人防工程是一个项目的必须配备就可以把它共产了。在中国，高层项目人防面积不足是可以出现金给国家来抵扣的，这个金额应该比无偿造了后被业主共产亏的少。& & & & &
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回 王小贱 的帖子
:关注一下，车位确实是没有产权证的，只能说是购买使用权，不过最长年限是20年也太短了把 (13-10-31 08:31) &&使用权转让不等于出租，租约合同最长年限是20年，但是开发商可以把剩下的年限以其他的方式给予。不然的话，商业地产产权是40年，没有小产权不能卖只能出租，又不能租40年，怎么办呢？！
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回 orochi95 的帖子
:朋友，没买过车位吧？去问问买过车位的朋友，签的是不是使用权转让协议。。。从有商品房到现在从来没听说过地下车位是卖产权的？！&另外我想说，首先不是所有地下车库都属于人防，人防只占地下车库的一小部分；其次，人防的建造成本确实很高，如果这部分投资都不让开发商收回的结 .. (13-10-31 11:21) &&没有一个开发商会在定价的时候去除人防这部分的成本的&&他们有自己的精算师 会把工程成本全部算好的 要是开发商说房价里没有人防部分的成本&&你信？
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那买了车位的岂不是可以无理由退掉呢&&
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回 pyz771110 的帖子
:估计地下车位都不可以出售的[表情]  (13-10-31 10:05) &&不可能，车位每个楼盘都在卖的，我的意思是部分
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人防地下车库所有权归属探析
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人防地下车库所有权归属探析
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多数小区有人防地下车库购买须谨慎
市民在购买地下停车库时，要多留些心眼，分清楚是普通地下室还是人防地下室。昨日，福州市人防办，如果是人防地下室，车位产权有可能不归业主所有。《人民防空法》今后将对此作出进一步修订。福州多数小区设有人防地下室什么是人防地下室?小区地下室出入口悬挂着&防空地下室&指示牌，这个指示牌有一个红色箭头，标注由福州市人防办监制。&按人防法的要求，除了因地质原因不能建设外，所有新建的小区都必须规划建设人防地下室，目前福州城区绝大部分新建小区都建有人防地下室。&市人防办相关负责人介绍说，人防地下室是根据《人民防空法》的规定结合新建民用建筑修建的战时可用于防空的地下室，平时主要作为停车场，战时是人民群众避难和物资储备的主要场所。因此有不少开发商把它作为地下车库卖给业主。据悉，普通地下室的投资主体多为建设单位(开发商)，因此所有权人即为投资人，但我国至今尚无关于人防地下室产权归属的法律规定。产权归属有待法律明确人防工程战时具有一定的防常规武器、核武器、生化武器等袭击的功能，因此其建筑等方面都有较高要求。比如，人防地下室出入口悬挂有&人防地下室&标志、指示牌，地下室内设防护密闭门、通风口等。由于近年来关于人防地下室的产权问题引起的社会矛盾和纠纷日益增多，国家人防办正对人防地下室产权归属问题进行调研，拟修订《中华人民共和国人民防空法》。三联阅读
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住宅小区地下车库车位权属争议及租售问题
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一、关于住宅小区地下车库车位的权属争议&
& &民用住宅小区地下车库、车位权属之争及其租售问题，在《物权法》颁布前，就是一个社会公众特别是相关利益群体长期争论不休的热点问题。《物权法》颁布后，对该问题的争论不仅没有停止，甚至连《物权法》也被部分群众和学者戴上“产权规定不明晰”、“相关法律法规缺位”等帽子。如果今后该问题仍不能得到正确认识，那么随着我国城市化进程的加快，普通百姓收入水平的不断提高，私家车数量的激增，不仅车库、车位供不应求现象会更加突出，而且关于民用住宅小区地下车库、车位权属及其租售问题的争议，也会愈演愈烈，乃至严重影响社会安定。&
& &&所谓人防车库，是指在民用住宅小区内结合人防工程修建的地下车库，平时是车库，战时依我国《人民防空法》（下称《人防法》）的规定是“可用于防空的地下室”。目前，车库、车位所有权纠纷最多且媒体报导争议成讼的，就是这种形式的车库及其库内的车位。&
& &&针对该问题的争论，大致可以归纳为以下几种观点：民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归国家所有；民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区全体业主所有；民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区开发商所有；政府应对业主所购车位颁发产权证书，以确保业主利益不受侵犯。前三个问题实质为一个，就是民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归谁所有的问题。&
& &&持民用住宅小区人防车库（必然含车位）所有权应当归国家所有观点的群体，主要是参与争议和诉讼的地方政府中主管人防工程的行政机关和部分法律、法学界人士。从媒体报道相关案件其诉讼理由和发表文章看，主要主张是：&
1.民用住宅小区人防工程是归国家监管的重要的战备设施；&
2.国家对民用住宅小区人防工程的建设、征地等给予了政策允许范围内的优惠和适当的税收减免，这种优惠和减免的费用应当算是国家对民用住宅小区人防工程的投资。从互联网上可以查到的诉讼结果看，未见人民法院支持此类主张，判决理由是国家不是民用住宅小区人防车库的直接投资人；所诉政策优惠和税收减免，只能算是间接投资或国家对民间投资人防工程的鼓励。&
& &持民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区全体业主所有观点的群体，主要是参与争议和诉讼的业主及部分法律、法学界人士。从媒体报道相关案件其诉讼理由和发表文章看，主要主张是：开发商已将住宅小区人防车库成本计算在业主所购商品房价内，随着小区商品房售罄，开发商对人防车库的投资已被本小区全体业主置换完毕，故本小区人防车库的所有权应归本小区全体业主所有；并据此认为，开发商根本无权卖车库车位，再卖就是重复销售。从互联网上可以查到的诉讼结果看，此类主张也未获受诉法院支持，判决理由是业主在购买商品房时并没有主动提出并在售房合同中约定房价内应包含地下车位，购买后即使发现房价内包括有车库成本，也只能算是被动投资，不能算是主观意志的作用，因而不能认定凡购买商品房者，就是同时又购买了地下车库的车位。&
& &持民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区开发商所有观点的群体，主要是参与争议和诉讼的开发商及部分法律、法学界人士。从媒体报导相关案件其诉讼理由和发表文章看，主要主张是：民用住宅小区开发商是本小区人防车库的投资人，根据“谁投资，谁所有”原则，本小区人防车库所有权应当归本小区开发商所有。但迄今为止，笔者也未见到人民法院关于将民用住宅小区人防车库所有权公开判给上述争议三方中任何一方的判例（以上案例详见百度文库《北京首例居民楼下防空地下室确权案》等案件介绍）。&
二、定纷止争的判断标准&
& &&笔者拟从相关法律、法规及法律适用角度，谈一点对上述问题的看法：首先应当对该问题在认识上有一个正确的判断标准。这个标准，只能是也必须是“以事实为根据，以法律为准绳”。这一标准，不仅是我国社会主义法制条件下司法机关应当遵守的司法原则，也应当是各级行政机关，乃至民间团体处理一切争议的基础。&
根据笔者目前可以查到的相关法律、法规，共有以下几个规定：&
其一，《人民防空法》第1章总则第5条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”&
其二，《中华人民共和国物权法》第6章第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”&
其三，建设部发布的《关于城市地下空间开发利用管理规定》（日建设部令第58号发布，日根据《建设部关于修改，{城市地下空间开发利用管理规定）的决定》修正）第4章第25条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。该规定虽对地下工程所有权权属做了明确规定——即归建设单位所有，但人民法院对其审理案件的判决依据依法共有三种：&
一是全国人大发布的法律；&
二是国务院发布的行政法规；&
三是最高人民法院发布的司法解释；而建设部（现简称住建部）的规定在我国法律体系中仅属国务院部门规章，不是人民法院可以据以判决的依据，故对判决案件无效。但并非毫无意义，其可供人民法院在审案时查清事实，辩明是非参考。&
& &&从上述《人防法》和《物权法》的规定可知，我国在法律层面上，仅对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”所有权及其归属，进行了规定，即“属于业主共有”，而对民间投资的人防车库所有权及其归属，根本未做规定。特别是《人防法》，在立法性质上属专门管辖和规范人防工程的特别法，其法律效力，根据《中华人民共和国立法法》规定，在适用法律时，应优于普通法。通观《人防法》全法，连民间投资的人防车库“所有权”三个字都未提到，证明迄今为止，我国对民间投资的人防车库，确实尚不设立所有权制度。众所周知，“权由法授”是法制社会的一个基本原则——即公民、法人和其他组识享有之权必须来自法律的明确授给，否则，不能享有该权利。那么，在我国法律目前对民用住宅小区人防车库根本就未设所有权情况下，上述三类人群关于民用住宅小区人防车库所有权应归其所有的主张，能是正确的么？其争议甚至成讼，甚或争斗流血，能是有意义的么？因此人民法院关于不将民用住宅小区人防车库所有权判给上述争议任何一方的决定，是完全正确的、合法的。&
& &关于我国法律目前不对民间投资的人防车库设立所有权制度的原因，根据媒体相关报导，各界揣测颇多。但笔者认为，决非部分学者认为的是国家在“故意回避”或“立法漏项、缺失”等。从《物权法》规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的条款中，即可证实国家已经注意到了民用住宅小区人防车库和车位所有权及其归属争议，之所以至今对其所有权不作规定，是有着重大深刻战略意义的：&
一是如归国家所有，则明显涉嫌国家侵占民间投资，其对我国社会价值观和基本经济制度的负作用、连锁反应及国际影响，决非民用住宅小区人防车库的价值可比！&
二是如归民间投资人所有，则不利于战时国家无偿统一调度和使用。法律是国家意志的反映，当对上述所有权不作规定明显比作出规定对国家更为有利、对全民更为有利、对保护社会公众利益更为有利时，我们有什么理由非要国家改变意志去屈从某些个人或少部分人的需要与主张呢？&
三是国家不对民用住宅小区人防车库设立所有权，也并不实际妨碍民间投资人对民用住宅小区人防车库的投资、建设、使用和流通。《人防法》就明确规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《物权法》除了在不对民用住宅小区人防车库设立所有权问题上和《人防法》保持一致外，又对民用住宅小区人防车库的经营租售问题，做了进一步的细化，规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，使之更具有可操作性。这有何不妥呢？&
三、相关问题的继续探讨&
下面再谈两个与本文内容相关的问题。&
1、关于商品房价格的形成和成本核算问题&
& &从商品房名称即可确认商品房和商品市场销售的其他货物一样，统属商品。因此，其价格的确定和成本核算，遵守着和其他商品一样的价值规律和法律。目前，我国经济适用房和限价房、公租房实行政府指导价，对其他房地产产品，一律实行市场调节价。那么，什么是市场调节价呢？除了《中华人民共和国价格法》第3条规定“是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格”外，《价格法》第8条还规定“经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况”。具体到商品房，通俗的解释就是：由开发商根据其投入加上预期利润，再参考市场现行价格后，自主确定其所售房屋的价格，而各级政府对其价格的构成和数额，一律不予干预。可见，商品房价的形成是一种市场行为；究竟是怎样计算出来的，应否向社会公开，完全是开发商自己的权利或称商业机密。&
& & 在这种情况下，房价既可能以等于或高于实际成本一倍至数倍的价格销售，也可能以比实际成本低得多的“老板跳楼价”销售。这就说明，在市场经济制度下，决定商品价格的并非是商品成本，而是商品所面临的市场结构，即主要是“通过市场竞争来形成”。商品的成本核算，则主要是企业内部用来管控利润和计算商品的最低价格，和商品的实际售价之间并无必然的因果关系。故在完全竞争的市场上（指非垄断的），任何经营者其实都只能是被市场调节价控制的价格被动接受者，而根本没有价格的主动决策权。所以在我国房地产市场中，任何开发商，都不可能是房价的把控者，让自已的房价想升多高就升多高!据此可知，部分业主和法律、法学界人士，极力寻找开发商在成本核算中，哪些是多算的，哪些是错算或者重复计算的证据，如果是探讨房价的合理性并提供国家在制定宏观调供政策时参考，是有一定积极意义的；如果是想否定所购房价的合法性并做为证据来诉讼，则是毫无意义的。&
鉴于本文主旨是探讨车位买卖的合法性，故对房价问题仅谈及此，目的还是想讲清相关法律规定，说明目前部分业主及部分法律、法学界人士，仅以成本论房价的主张，既不符合法律规定，也不符合现行房价形成的实际情况。&
2、关于民用住宅小区人防车库、车位流通问题&
& &前已论证，鉴于国家和业主不是民用住宅小区人防车库的投资人和迄今为止国家根本就未对人防车库设立过所有权，故前文所列举的关于民用住宅小区人防车库与车位所有权应归国家所有或应归本小区全体业主所有的主张，都是错误的和没有法律依据的。同理，部分地方政府和主管人防工程的行政机关，特别是我国沿海自驾车较多的城市及地区以政府名义发布的民用住宅小区人防车库及车位必须办理所有权证书方准使用和交易的行政规定，也是错误的和没有法律依据的。&
& &这里还应特别指出，从《人防法》关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”和《物权法》关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定可知，不仅我国对民间投资的人防车库是不设所有权的，而且其投资人仅凭法律授给的使用权即可对人防车库及车位进行“收益”、“出售、附赠或者出租”。这一规定明显是和《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条关于房屋出租人必须是房屋所有权人的规定不相一致的。这种情况，叫“法律冲突”，是各国立法中的常见现象。根据《中华人民共和国立法法》关于我国法律对同一内容的规定出现不一致时，在法律适用上，应按“上位法优于下位法；特别法优于普通法；新法优于旧法”的原则处理。鉴于1996年全国人大发布的《人防法》和2007年人大发布的《物权法》相对于1994年人大发布的《城市房地产管理法》是新法，故《人防法》和《物权法》在法律适用上均优于《城市房地产管理法》；据此，该二法关于民间人防车库投资人仅凭使用权和投资者身份即可对其投资的人防车库及车位进行经营的规定，应视为国家对民间人防车库投资人的特别授权！&
& &&那么，谁是民间人防车库的投资人呢？&
根据住建部和国家人防主管部门现行规定，民用住宅小区人防车库的建设、租售和其他建设工程一样，必须向本地区人民政府建设主管部门和人防主管部门申请办理五证——即“国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证”，并在工地向社会悬挂公示，方准开工建设，竣工后必须领取“人民防空工程平时使用证”，方准开始租售。该五证上显示的建设单位，即为经人民政府依法审查核准的该工程的投资人。鉴于民用住宅小区人防车库五证显示的建设单位和本小区商品房五证显示的建设单位，多为同一法人，故本小区人防车库的法定投资人，一般来说就是本小区的开发商。&
& &&值得全社会深思的是，本文所介绍的关于民用住宅小区人防车库、车位的法律、法规及其有关内容，都是非常明确的。然而一个小小的车库、车位问题为什么出现这么多误解，从上世纪九十年代争执至今都不能停止呢？部分地方政府主管部门，在做出相关具体规定的时候，未认真读懂弄通相关法律、法规，就草率出台与国家法律、法规相悖的规定，对加深群众的误解，激化相关利益群体之间的矛盾，负有不可推卸的行政责任。&
& &&部分参与争议的法律、法学界人士，在发表有关争议的评论文章时，态度缺乏慎重。在法律适用上，不对相关法律、法规做客观全面的分析，例如撰写民用人防车库权属争议的文章，仅适用普通法，而不适用专管人防工程的《人防法》。更有甚者，竟对国家法律采取实用主义和唯我主义的态度，当法律、法规对自己的观点不利时，不去认真检查自己的理解是否有误，却动辄给法律扣上“制度不健全”、“内容不规范”、“规定有缺失”等帽子。&
& &笔者认为，只有纠纷各方认真做到“以事实为根据，以法律为准绳”，才是对一切争议定纷止争和正本清源的最根本办法。这就是要时刻对国家法律、法规怀着一颗尊重敬畏之心，把法律、法规当做唯一正确的判断和处理一切是非的标准。当然，法律也有错误的时候，修法就是修错误。但世界上本无绝对的真理，所谓绝对的真理只能包含在无数相对真理之中；具体到法律，也就是说法律在未修正之前，都必须当做鉴别是非唯一正确的标准来对待。&
【来源】《中国房地产》综合版&
【作者】 王龙 广州圣丰集团物业公司&
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小区人防工程地下停车场的产权和收益权到底归谁？
&&& 本文首发于微信公众号：律商汇。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
&&& 小区人防工程地下停车场的产权和收益权到底归谁？
　　根据日施行的《中华人民共和国防空法》第二十二条规定城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。从此以后，人防验收便成为了民用建筑法定验收项目之一。我国各城市的住宅小区基本都修建有人防工程地下室，并作为停车场使用。
　　关于城市住宅小区人防工程地下停车场的归属问题，业界存在三种不同的看法：
　　一是归国家所有；
&&& 二是归小区开发商所有；
　　三是归小区全体业主所有。
&&&&小区人防工程地下停车场归国家所有缺乏依据《中华人民共和国国防法》第三十七条规定：国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。《人民防空国有资产管理规定》第二条规定：人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的，在法律上确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设施等两大部分资产……然而，根据现实情况，由开发商投资建设的城市住宅小区的人防工程地下停车场并不直接被“人防主管部门及所属单位占有、使用及管理”，也无法律明确规定属于“人防国有资产”，即并没有“在法律上确认为国家所有”。
　　事实上，城市住宅小区的地下人防工程并不由国家直接投资，也不是直接用于国防目的，仅在战时发挥民防功能，因而不属于国防资产，不应该归国家所有。
&&& 小区人防工程地下停车场归开发商所有还是归小区全体业主所有本身颇具争议在司法审判中，各地法院的审判思路也有所不同，深圳市中院就审理过一宗类似争议的案件。
　　案情大致如下：
　　原告深圳市元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）是涉案小区美加广场的开发单位。美加广场共有五栋住宅，地下两层为车库，面积为4679平方米，有效车位为266个，其中负二层为人防工程。
　　开发单位自1997年陆续通过以租代卖的方式将地下车库的部分车位长期出租给小区业主，截至原告起诉时为止，尚有115个车位未作处分。
　　1999年至2004年期间，开发单位与被告深圳市瑞征物业管理有限公司（以下简称瑞征公司）通过签订《美加广场物业委托管理合同》，委托物管单位瑞征公司对美加广场实行物业管理，约定停车库的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归瑞征公司，用于补贴物业管理费用的不足。
　　自2008年起，转由美加广场业主委员会与物管单位瑞征公司签订《美加广场物业委托管理合同》，以委托瑞征公司对美加广场实行物业管理，委托期限直至2016年，委托管理事项包括本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（包括停车库等）的维修、养护和管理及交通、车辆行驶及停泊；停车库的收费标准按政府规定执行，其收入用于补贴物业管理费用的不足。
　　另外，美加广场业主委员会与开发单位元盛公司于2009年签订了《协议书》，约定开发单位元盛公司通过向小区业主出让30个车位以取得收入，用于支付美加广场的房屋公用设施专用基金。
　　日，开发单位元盛公司向一审法院提起诉讼，请求法院判令：
　　1、物管单位瑞征公司立即向开发单位元盛公司交还位于美加广场地下车库的115个车位；2、物管单位瑞征公司向开发单位元盛公司支付《美加广场物业委托管理合同》终止后占用元盛公司位于美加广场地下车库的115个车位收取的停车费。物管单位瑞征公司答辩称：
　　开发单位元盛公司无权要求瑞征公司归还美加广场地下车库的115个车位及支付停车费，元盛公司并无车位的所有权，且也无法提供停车库的产权证。
　　开发单位元盛公司在建设美加广场时，地下车库报批报建的功能如下：地下一层为停车库，地下二层为人防工程。地下车库既然按人防工程报批，开发单位元盛公司当然没有地下二层停车库的所有权。而地下一层的停车库虽然按停车库报批，但开发单位元盛公司在销售地上商品房时并没有保留地下一层停车库的所有权、使用权和收益权。按照《物权法》的精神，从物随主物移交的原则，地下一层停车库已经随着商品房销售转移给全体业主，全体业主才是地下一层停车库的所有权人。对此，一审法院认为：
　　根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
　　本案中，涉案地下停车库虽由元盛公司投资建设，但元盛公司与涉案小区业主并未约定涉案小区地下停车库的归属，亦无法证明地下停车库的建设款项未列入由业主分摊的涉案小区的建设成本，而现行的法律、法规也未规定未计入容积率的区域，所有权属于开发商。
　　至于元盛公司将涉案小区部分地下停车位长租给部分业主，系元盛公司对该部分地下停车位的事实占有和收益，根据物权法定的原则，该占有和收益事实并不能反证元盛公司对该部分车位具有所有权。
　　据此，一审法院判定：
　　开发单位元盛公司在本案中所举的证据不足以证明元盛公司享有对涉案小区地下停车位的所有权，并驳回了开发单位元盛公司的全部诉讼请求。
　　元盛公司不服，提起上诉，理由有两个：第一，元盛公司与小区业主对地下车位的归属有明确的合同约定。无论是元盛公司之前与业主签订的租赁合同还是之后与业主委员会签订的《协议书》，都证明元盛公司拥有美加广场地下车库的所有权，并已通过以租代卖的方式行使了部分处分权。
　　第二，本案所涉车位是因元盛公司的合法建造行为设立物权，根据物权法第三十条的规定，该物权自事实行为成就时发生效力，因此，停车位是否办理产权登记，并不影响认可停车位的所有权属并予以保护。
　　二审法院最终驳回上诉，维持原判，并认为：
　　《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
　　《深圳经济特区房地产转让条例》自日起施行，该条例第十三条第二款与《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定并不冲突，应当作为处理本案的法律依据。
　　涉案车位均位于涉案地下停车库，元盛公司与业主并没有在房产预售合同中对地下停车库的权益作出特别约定，按照《深圳经济特区房地产转让条例》的上述规定，涉案地下停车库的权益已经随房地产同时转移，地下停车库应当归小区业主共有。
　　虽然因为本案的特殊性，案件一审和二审判决在再审过程中因涉案纠纷性质变更的原因被省高级人民法院撤销，但从中依然可以窥探到深圳地区法院对于城市住宅小区人防工程地下停车场归属问题的审判态度。
小区人防工程地下停车场的所有权归属遭遇冷处理事实上，我国目前的法律规定并未明确小区人防工程地下停车场的所有权归属，或者说基于私有利益与社会公共利益的难以调和，无论是物业主管机关还是司法机关都在回避这个问题。
&&& 收益权成为处理小区人防工程地下停车场问题的替代方案对于人防工程地下停车场使用收益权，《中华人民共和国人民防空法》第五条则明确规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这就是“谁投资谁收益”原则。根据“谁投资谁收益”的原则，城市住宅小区人防工程地下停车场开始由开发商投资建设，相应的经营管理及收益自然应归开发商享有。但当小区住宅完成出售并向业主交付使用后，人防工程地下停车场的收益权归属则取决于其建设成本是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。
　　根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：
　　商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本…4、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费…因此，一般情况下，小区人防工程地下停车场作为小区的基础设施与配套公共建筑，其投资即建设成本已经纳入住宅销售价格之中，由小区业主实际承担并成为投资者。
　　由此，在小区房产全部出售后，人防工程地下停车场的收益权人也应该由开发商变为小区全体业主。
　　当然，如果开发商在房屋销售过程中明确约定小区人防工程地下停车场的建设成本没有纳入住宅销售价格，其建设成本也由开发商承担，则人防工程地下停车场的收益权自然就归开发商所有。
&&& 文章来源：微信公众号律商汇
（责任编辑：张功成 HN092）
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